（2009）西民一初字第543号
裁判日期: 2010-06-28
公开日期: 2016-08-08
案件名称
南宁市西乡塘区北湖街道办事处万秀村第二村民委员会与苏清林、梁有亮土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市西乡塘区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南宁市西乡塘区北湖街道办事处万秀村第二村民委员会,苏清林,梁有亮,南宁伟顺二手机动车交易市场有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2009）西民一初字第543号原告：南宁市西乡塘区北湖街道办事处万秀村第二村民委员会。住所地：南宁市西乡塘区万秀村*组。负责人：黄道圣，组长。委托代理人：刘仲甲、宋晓文，桂兴律师事务所律师。被告：苏清林，个体户。被告：梁有亮，个体户。两被告的共同委托代理人：邹小松，中钧律师事务所律师。第三人：南宁伟顺二手机动车交易市场有限公司。法定代表人：覃庆焕，经理。委托代理人：曾军，中钧律师事务所律师。原告南宁市西乡塘区北湖街道办事处万秀村第二村民委员会（以下简称万秀村委）与被告苏清林、梁有亮、第三人南宁伟顺二手机动车交易市场有限公司（以下简称伟顺公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2009年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2009年4月13日第一次公开开庭进行审理，原告的法定代表人黄道圣、委托代理人刘仲甲，两被告的共同委托代理人邹小松，第三人的委托代理人曾军到庭参加诉讼。2010年5月10日，本院第二次公开开庭审理本案。原告的法定代表人黄道圣、委托代理人刘仲甲、宋晓文，被告苏清林，两被告的共同委托代理人邹小松到庭参加诉讼。第三人伟顺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万秀村委诉称：原、被告于2002年4月18日签订《土地租用合同书》及其后的《补充协议》、《补充协议书》，约定：由被告租赁原告地号为0104362号的集体三产用地，面积17亩，租赁年限15年，租期自2002年4月18日起至2017年4月17日止；租赁期间，承租方只能将土地用于建造正式手续的农贸市场。租赁合同对租金的交纳办法、违约责任等作了约定，其中合同第九条约定：“合同期间不能转让给他人承包，否则甲方（出租方）有权终止合同，并且乙方所有投资归甲方所有”。2003年3月21日，双方签订《补充协议》，租赁年限不变，租金按每亩每年13000元计算，其他约定不变。2006年11月20日，双方签订《补充协议书》，延长租赁时间10年，租赁期限至2027年4月17日止；承租方负责投资在租用土地边沿到万秀二组水泥村道之间铺上水泥路面，一年建成；承租方承诺自筹资金沿秀厢大道及规划中的秀安路沿街建设五层框架综合楼约一万平方米；原两份协议的其他条款不作变更，补充协议与原合同书具有同等效力。2007年12月26日，双方确认被告租用原告的土地面积为24.64亩。以上合同（协议）签订后，原告已将土地交付被告使用，但至今未按规定办理土地出租登记。被告在签订《土地租用合同书》、《补充协议》后，于2003年6月20日将该地块转租给广西聚福隆超市有限公司使用。2006年11月20日，双方签订《补充协议书》延长土地租赁期10年后，被告又将该地块转租给第三人伟顺公司，转租期限与租赁期限相同（至2027年4月17日止），被告的转租行为违反双方签订的《土地租用合同书》第九条约定。在承租期间，被告屡有不按时给付租金的行为，如：2008年的土地租金应在2008年4月18日至5月8日期间交纳，但经反复催收，被告直至2009年1月27日才交足2008年的土地租金，逾期达8个多月之久，依照《土地租用合同书》第七条第2项的约定，出租方有权终止合同。原告认为，被告屡次违反合同的约定，将承租的集体土地转租他人牟利，损害原告村民集体利益，为此，请求法院判决：一、解除原、被告签订的《土地租用合同书》、《补充协议》、《补充协议书》；二、第三人将实际占用原告的集体土地24.64亩交回原告使用；三、本案诉讼费用由被告承担。被告苏清林、梁有亮辩称：被告使用的位于南宁市秀厢大道32-1号的场地，是合法用地，原告要求解除与被告签订的《土地租用合同书》及《补充协议》没有事实和法律依据。一、2002年4月18日，被告与原告签订《土地租用合同书》，约定：原告将位于南宁市秀厢路中段第三产业土地［土地号为：0104362，图号为：万秀-B-1，皂角D-3，集体土地使用证为：南宁集用（2004）字第816421号］的土地租赁给两被告使用。2003年、2006年、2007年，双方签订了补充协议，商定租赁期间被告自主决定使用土地的用途。2007年1月1日，两被告与覃某、覃庆焕签订《项目联合投资协议书》，两被告以上述地块的使用权作为投资，覃某和覃庆焕出资，进行建设。后两被告将建成项目中己方的投资部分给覃某、覃庆焕承包。两被告与覃某、覃庆焕之间的关系是投资合作关系，而非土地转租关系。原告诉称两被告将土地转租他人牟利不是事实，两被告并未违反与原告之间签订的合同。二、两被告与原告签订《土地租用合同书》至今，土地租金都已完全缴纳，期间虽然因经营过程中资金周转问题偶尔没能按时缴付，但经过双方协商，都已经取得原告的谅解，至今未拖欠租金。被告认为，被告在合同履行过程中偶尔迟延缴纳租金，并在其后及时补缴的行为并未构成根本违约，在已完全缴清租金的情况下，原告以在合同履行过程中出现、但已得到解决的一些瑕疵为由主张终止合同，没有法律依据。综上，原告的请求没有事实及法律依据，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人伟顺公司述称：第三人所使用的场地系第三人合法受托经营。2007年1月1日，覃庆焕、覃某二人与两被告签订了一份《项目联合投资协议书》，双方约定两被告以位于南宁市秀厢路中段第三产业土地［土地号为：0104362，图号为：万秀-B-1，皂角D-3，集体土地使用证为：南宁集用（2004）字第816421号］的地块作为投资，覃庆焕、覃某一方出资，投资建设上述场地。项目建设完成后，两被告将项目己方部分的投资交给覃庆焕、覃某承包。两被告对上述地块拥有合法的使用权，覃庆焕、覃某承包项目行为合法，第三人受托于覃庆焕等人经营项目，亦受法律保护。第三人认为，原告未将覃庆焕、覃某列为案件当事人而将第三人列为案件当事人是错误的，原告要求第三人退场没有事实及法律依据。请求法院查清事实，驳回原告的诉请。经审理查明：2002年4月18日，原告与两被告签订《土地租用合同书》，约定：原告将其位于南宁市××路中段第三产业土地出租给两被告使用，租赁土地实际面积17亩，租赁土地年限为15年（2002年4月18日至2017年4月17日），租金按每年每亩11000元计算，合同签订后第6年起，两被告向原告应交每亩土地的年租金要有所递增；租赁期间，两被告租赁土地只能是建造有正式手续的农贸市场，原告不参与建设和经营管理，不承担被告的债权债务，每年只享有租金收益；两被告应按时缴纳租金，自一次性支付次年租金后，从第二年起每年在第二年签订合同的月底须缴清第二年的租金，依次类推15年，逾期半年不交租金，原告有权终止合同，并有权停水、停电；合同期间土地权属原告，土地使用权属被告，合同期满后，地上所有建筑物及水电设施归原告所有，如双方愿意继续合作，可往后延长，双方另订合同，在同等条件下，被告有优先权。合同期间不能转让给他人承包，否则原告有权终止合同，并且被告所有投资归原告所有。双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。2003年3月2日，原告与两被告签订《补充协议》，约定：租用土地实际面积为19亩；租赁期间被告自主决定使用土地的用途，原告不参与限制土地的项目；租赁年限不变，租金则按每亩13000元计算，递增按《土地租用合同书》递增；补充协议与原《土地租用合同书》具有同等效力。双方在合同中对其他事项还进行了相关约定。2006年11月20日，原告与两被告签订《补充协议书》，载明：被告拟自筹资金沿秀厢大道及规划中的秀安路沿街建设五层框架综合楼约10000平方米，被告须在三年投资建成综合楼，由于投资大，回收时间长，经双方协商订立补充协议，约定：土地租赁时间延长10年，至2027年4月17日止；延长期的租金（2017年4月17日至2027年4月17日）每亩30000元；被告负责投资在租用土地边沿到万秀二组水泥村道之间铺上6-10米宽、20厘米厚水泥路面，道路从原告通知开始铺设之日起一年内建成；被告新增租用的土地（万秀村二组三产红线图19亩以外），自2007年1月1日起由原告交付被告使用，租金按每亩每年30000元计收，具体面积以双方丈量数字为准；延长期租金及新增租用土地的租金自2020年4月17日起递增，每三年递增一次，递增幅度分别为10％、20％、30％；本协议双方共同遵守，被告违约，原告有权中止协议；原两份协议的其他条款不作变更，本补充协议与上述两份协议合并使用，并具有同等法律效力。上述合同签订后，被告虽能交纳租金，但存在逾期半年不交租金的情形，且双方约定由被告投资兴建的综合楼亦未建成。2007年1月16日，两被告与第三人的法定代表人覃庆焕签订了一份《土地租赁合同》，约定两被告将位于南宁市××路中段第三产业土地出租给第三人使用，原告在该合同上盖章确认。2007年12月26日，原告与两被告签订《租用土地面积确认书》，确认两被告共租用原告土地24.64亩。原告因认为两被告未按合同约定履行建造综合楼的义务，并将土地转包及先后将土地转租给他人和第三人，且未按时交纳租金，构成根本违约，于2009年2月诉至本院，提出前述诉讼请求。第一次庭审中，两被告举证了一份《项目联合投资协议书》和一份《承包经营合同书》，用以证明两被告与覃某、覃庆焕之间是联合合作投资伟顺公司的关系而非土地转包关系。原告认为上述两份证据系两被告在起诉后伪造的证据，要求对上述证据进行鉴定。本院于2010年1月25日委托广西公明司法鉴定中心对《项目联合投资协议书》和《承包经营合同书》的形成时间与落款时间是否相符进行鉴定，2010年3月15日，该鉴定中心作出鉴定意见，认为《项目联合投资协议书》和《承包经营合同书》的形成时间与落款时间不符，倾向认为形成时间在2008年11月之后。本院认为：两被告举证的落款时间为2007年1月1日的《项目联合投资协议书》和落款时间为2007年6月1日的《承包经营合同书》经过鉴定，形成时间与落款时间不符，因此，本院认定上述两份证据所述内容不是两被告与覃某、覃庆焕在落款时间当时的真实意思表示，不足以证明两被告与覃某、覃庆焕之间在落款时间当时形成了合作投资伟顺公司的关系。关于原、被告签订的《土地租用合同书》、《补充协议》、《补充协议书》是否应予解除。一、2007年1月16日，两被告与第三人的法定代表人覃庆焕签订的《土地租赁合同》中约定两被告将讼争土地出租给第三人使用，因原告在该合同上盖章确认，因此，原告主张两被告擅自将承租土地转租给第三人，本院不予采信。二、两被告确实存在逾期半年不交租金的情形，但之后，两被告向原告补缴租金，原告仍然收取，应视为双方仍愿意按合同继续履行各自的义务，两被告延迟缴纳租金的行为并未构成根本违约，现原告以两被告未按时缴纳租金为由主张解除合同，理由欠充分。三、原、被告虽然在《补充协议书》中约定由被告投资兴建综合楼，但并未约定如被告未建成综合楼原告可以解除合同，原告以此为由要求解除合同，缺乏合同依据。四、原告签订合同的初衷是通过出租土地收取租金，被告的行为并没有导致原告的合同目的无法实现。综上所述，原告要求解除与两被告签订的《土地租用合同书》、《补充协议》和《补充协议书》，缺乏事实依据，理由不充分，本院不予支持。为此，原告请求第三人将实际占用原告的集体土地24.64亩交回原告使用，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告南宁市西乡塘区北湖街道办事处万秀村第二村民委员会的诉讼请求。案件受理费18264元，鉴定费14000元，合计32264元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 梁 娴审 判 员 何卫萍人民陪审员 李秉鸿二〇一〇年六月二十八日书 记 员 罗 媛 搜索“”