（2010）浙嘉民终字第210号
裁判日期: 2010-06-22
公开日期: 2016-11-09
案件名称
范留华与廖永寿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖永寿,范留华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2010)浙嘉民终字第210号上诉人(原审被告)：廖永寿，男，1958年1月19日出生，汉族，住嘉善县。委托代理人：王国华，浙江力协律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：范��华，男，1965年4月6日出生，汉族，住平湖市。委托代理人：李观宝，平湖市新埭法律服务所法律工作者。上诉人廖永寿为与被上诉人范留华房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院(2009)嘉平民初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年4月15日受理后依法组成合议庭，于2010年5月6日公开开庭审理了本案，上诉人廖永寿及其委托代理人王国华、被上诉人范留华及其委托代理人李观宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，范留华系平湖市广陈镇前港集镇2幢1层东起第5-11间营业房的所有权人。2008年5月3日，范留华与廖永寿签订一份房屋租赁合同，合同约定：由廖永寿承租范留华的位于平湖市广陈镇前港集镇2幢1层东起第5-11间营业房，租赁期限从2008年5月3日至2011年5月2日，年租金110000元，每年提前1个月支付租金，租赁房屋用于开设超市等等。但双方未对范留华其他房屋出租不得用于开设超市等作出约定。合同签订后，范留华依约将上述房屋交付给廖永寿，廖永寿也支付了2008年5月3日至2009年5月2日的租金。但廖永寿至今未支付2009年5月3日至2010年5月2日的租金。原审法院审理认为，本案所涉房屋租赁合同系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。范留华已依约履行了出租人的义务，但廖永寿未按合同约定的期限缴租，已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，范留华要求廖永寿支付从2009年5月3日至2010年5月2日的租金的诉请，依据充分，应予支持。廖永寿认为双方已解除房屋租赁合同的主张，缺乏充分证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一��零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：廖永寿于判决生效后十日内支付范留华2009年5月3日至2010年5月2日的房屋租金110000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2500元，减半收取计250元，由廖永寿负担。判决宣告后，廖永寿不服，向本院提起上诉称：一、范留华于2009年4月28日发给廖永寿通知书询问是否续租，廖永寿接到通知后明确表示终止合同，后经双方协商解除了租赁合同，范留华对租赁房屋所作的装修抵作三个月的租金，范留华于2009年6月12日搬出了租赁房屋；二、本案房屋租赁合同约定年租金为11万元，造成范留华既不纳税，也不向廖永寿开具发票，是规避法律的行为，因此该合同无效。请求��销原判，改判驳回范留华的诉讼请求。被上诉人范留华答辩称：双方从未达成解除合同的协议，廖永寿应按合同履行义务支付租金。至于是否应开具发票，与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。二审期间，范留华向本案书面表示：鉴于廖永寿已搬离涉案房屋，同意自2010年5月份开始解除双方租赁合同，并自愿将本案中其主张的12个月租金减为8个月租金。今后双方无涉。本院认为，本案二审焦点是：涉案房屋租赁合同的效力问题以及双方是否已经合意解除。涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的禁止性规定，原判认定合法有效正确，本院予以确认。至于范留华在获得���金收入后是否应当纳税，以及是否应当向廖永寿开具发票均与涉案房屋租赁合同的效力无关。廖永寿该上诉理由不能成立。范留华诉请廖永寿按约支付租金，廖永寿对此抗辩双方已于2009年5月6日达成解除房屋租赁合同的口头协议，无须再支付租金。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，廖永寿应对其主张的双方合意解除房屋租赁合同的事实承担举证责任。现廖永寿对此提供的证据为证人郑某、胡某1的证言，以及超市监控录像。但证人胡某2的证言并不涉及有关双方达成解除房屋租赁合同口头协议的事实，而超市监控录像因没有进行录音，亦不能反映双方谈话内���，故能证明这一待证事实的仅有郑某一人的证言，但仅凭其一人证言尚不足以达到使人确信的状态，故应由廖永寿就此承担不利后果，本院对廖永寿主张的双方已合意解除房屋租赁合同的事实不予认定。此外，廖永寿上诉称其于2009年6月12日即已搬离涉案房屋，而本案一审开庭时间为2009年6月19日，庭审中廖永寿虽主张双方已合意解除合同却不提及其已搬离这一事实，实有悖常理，故对其主张的该事实本院亦不予认定。根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。廖永寿作为超市经营者，对于经营中的商业风险应自行承担，不能以亏损为由随意解除租赁合同，范留华诉请廖永寿按约支付租金依据充分，应予支持。范留华在本案二审期间本着积极处理纠纷的态度���从实际情况出发，自愿作出让步放弃4个月的租金，该行为值得肯定，本院予以准许并给予正面评价。故此，廖永寿应支付的租金应为110000元×8/12=73333.33元。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本应维持，但因当事人在二审期间自愿放弃权利而改判，不属原审裁判错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、维持平湖市人民法院(2009)嘉平民初字第916号民事判决第二项；二、变更判决第一项为：廖永寿于判决生效后十日内支付范留华2009年5月3日至2010年5月2日的房屋租金73333.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费4730元，由范留华负担285元，由廖永寿负担4445元；二审案件受理费1250元，由廖永寿负担。本判决为终审判决。审判长 杨迪虎审判员 黄 嵩审判员 谭 灿二〇一〇年六月二十二日书记员 阮美琴