（2010）甬象民初字第642号
裁判日期: 2010-06-22
公开日期: 2015-12-30
案件名称
象山县××物业管理有限公司与陈某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
象山县××物业管理有限公司,陈某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2010）甬象民初字第642号原告：象山县××物业管理有限公司。住所地：象山县××街道××家园管理房。法定代表人：吴某某。被告：陈某。委托代理人：陈某某。原告象山县××物业管理有限公司（以下简称重阳××公司）与被告陈某物业服务合同纠纷一案，于2010年5月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈俊适用简易程序独任审判，于2010年5月21日公开开庭进行了审理。原告重阳××公司的法定代表人吴某某、被告陈某的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重阳××公司起诉称：原告与象山县丹东街道塔山花园业主委员会分别于2005年5月1日、2008年5月1日、2009年5月1日签订了三份物业管理服务合同，合同约定原告负责小区物业管理服务，小区业主按合同向物业管理企业支付物业管甲。被告陈某房屋建筑面积为300.04平方米，庭院面积130.96平方米，按照合同约定2006年11月1日至2008年4月30日，被告应按房屋0.24元／平方米·月、庭院0.1元／平方米·月计付物业费1530元（85元×18月）；2008年11月1日至2009年4月30日，被告应按房屋0.451元／平方米·月、庭院0.188元／平方米·月计付物业费959元（159.8元×6月）；2009年5月1日至2010年4月30日应付物业费1918元（159.8元×12月）。以上合计被告陈某尚欠原告物业管甲4407元。经原告多次催讨无果，现请求判令被告陈某立即支付物业费4407元。为印证上述事实，原告重阳××公司向本院提供如下证据予以佐证：（1）物业管理委托合同二份、物业管理服务合同一份，拟证明原告与塔山花园业主委员会签订的物业管乙同合法有效，被告应按约支付物业费的事实；（2）物业服务资质证书一份、营业执照复印件一份，拟证明原告具有物业服务从业资质，并依法领取营业执照的事实；（3）通告（复印件）一份，拟证明物业管甲价格向小区业主通告过的事实。被告陈某在举证期限内提交书面答辩状一份，并在庭审中口头答辩称：1、合同不合法，小区第二届业主委员会并非业主大会选举产生，其签订的物业委托合同是无效的，对小区业主无约束力；2、原告未将物业管理的各项资金建帐建册，定期公布，且雇佣的保安均是60多岁老人，并虚报各项费用；3、原告未能按合同履行义务，门卫形同虚设、小区内杂草丛生，违章建筑亦不处理，并在小区内养大型犬，由于物业公司管理不严导致小区经常遭窃，被告的汽车停放在家门口被人喷漆、车胎被人割破；4、收费不合理、不公平。2005年至2008年期间，原告每年收费24万元，2008年原告与未经业主大会选举的业委会签订合同，物业费一次性涨到44.5万元，但服务质量没有提高反而下降，此收费不公平不合理。另外本被告对合理的费用是愿意承担的，2008年10月30日前的物业管甲本被告已付清。综上拒付物业费责任不在业主，请求法院依法公正处理本案。为证明其抗辩事实，被告陈某向本院提交如下证据予以佐证：（1）众业主签名的书证（复印件）一份，拟证明塔山花园业主委员会未经全体业主大会选举，其成立不合法，不能代表业主的意思；（2）照片十七张，拟证明小区环境糟糕、杂草丛生，管理混乱、车子停在小区内遭破坏等事实；（3）塔山花园物业管理支出预算一份，拟证明原告虚报费用的事实；（4）发票二份，拟证明被告已将2008年10月30日前的物业管甲付清的事实；（5）2008年5月1日和2009年5月1日签订的物业管乙同复印件各一份，拟证明该合同约定的物业管理收费标准与原告提供的原件收费标准不同，故合同不合法的事实。经审理，被告陈某对原告提供的证据（1）质证认为，对证据的真实性、合法性均有异议，业委会成员的签名是否真实不清楚，合同中价格也是手填并非打印，且明显是先盖章后填写，与被告持有的合同也不一致；合同签订的程序亦不合法。本院认为被告对合同的真实性虽提出异议，但未能提供相应的反驳证据，故本院对该组证据的真实性予以认定。对证据（2），质证认为对该组证据的真实性无异议，但认为原告应当提供与合同时间对应的资质证书。鉴于被告对该组证据的真实性无异议，本院依法予以认定。对证据（3），质证认为对真实性有异议，该通告其从未看到过。鉴于被告对该证据的真实性有异议，且原告未能提供实际张贴的证据，故本院不予认定。原告重阳××公司对被告陈某提供的证据（1），质证认为对该证据的真实性无法确认，且业委会成立合法与否与原告无关。本院对该证据的真实性、关联性结合其他综合认证。对证据（2），质证认为对照片的真实性无法全部确认，部分系小区开发商进行绿化改造时的场景以及卫生死角，对于被告车子的毁坏无法确认是在小区内或小区外。本院对原告确认的部分照片予以认定。对被告的证明目的本院结合其他证据综合认证。对证据（3），质证认为对真实性无异议，但虚报是被告个人的主观臆断，且预算与实收系两回事。本院对该证据的真实性予以认定，对于被告陈某拟证明的虚报事实本院认为缺乏相关证据予以佐证。对证据（4），质证认为对真实性无异议，本院对该组证据的证明力予以认定。对证据（5），质证认为对真实性无异议，收费标准因手填出错，故进行了更改。被告提供的该两份合同相应的原件已交宁波中院存档。本院认为原告对该组证据的真实性无异议，本院予以认定。根据原、被告的庭审陈述，结合本院的认证意见，本院认定本案的基本事实如下：象山县丹东街道塔山花园系多层住宅、商住楼、别墅综合小区。2005年5月1日、2008年5月1日、2009年5月1日，象山县丹东街道塔山花园业主委员会与原告重阳××公司分别签订了三份物业管理委托（服务）合同。合同均约定原告重阳××公司提供小区物业管理服务，小区业主按合同向物业管理企业支付物业管甲。2005年5月1日至2008年4月30日期间，物业管理月务费别墅按建筑面积每平方米0.24元、别墅庭院面积每平方米0.1元计算；2008年5月1日至2010年4月30日期间，物业管理月务费别墅按建筑面积每平方米0.451元、别墅庭院面积每平方米0.188元计算。被告陈某住宅系别墅，房屋建筑面积300.04平方米，庭院面积130.96平方米。2008年10月30日前的物业管甲，被告陈某已支付。被告陈某尚欠原告重阳××公司2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管甲2788.89元（0.451×300.04×18＋0.188×130.96×18）。本院认为，象山县丹东街道塔山花园业主委员会与原告重阳××公司签订的物业管理委托（服务）合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。被告陈某抗辩称业主委员会成立不合法，其行为对小区全体业主不具有约束力，本院认为业主委员会依法代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，原告重阳××公司有理由相信与其签订合同的业主委员会具有代理权限，故该行为有效。原告重阳××公司实际履行了合同约定的物业管理基本义务，被告陈某应当按约履行支付物业管甲的义务。被告辩称原告在物业管理上存在诸多问题，本院认为作为业主可以通过合法程序解聘物业服务企业，但以此为由拒付原告实际服务期间的物业费，依据不足，本院不予采纳。鉴于被告陈某已付清2008年10月30日前的物业管甲，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持，对原告要求被告陈某支付尚欠的2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管甲的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告陈某于本裁判文书发生法律效力后十日内支付原告象山县××物业管理有限公司物业管甲2788.89元；二、驳回原告象山县××物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈某负担17元，原告象山县××物业管理有限公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××3001，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员 陈 俊二〇一〇年六月二十二日代书 记员 应微微 搜索“”