（2010）甬象民初字第650号
裁判日期: 2010-06-22
公开日期: 2015-12-30
案件名称
象山县××物业管理有限公司与罗某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
象山县××物业管理有限公司,罗某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2010）甬象民初字第650号原告：象山县××物业管理有限公司。住所地：象山县××街道××家园管理房。法定代表人：吴某某。被告：罗某某。原告象山县××物业管理有限公司（以下简称重阳××公司）与被告罗某某物业服务合同纠纷一案，于2010年5月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈俊适用简易程序独任审判，于2010年5月21日公开开庭进行了审理。原告重阳××公司的法定代表人吴某某、被告罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重阳××公司起诉称：原告与象山县丹东街道塔山花园业主委员会分别于2005年5月1日、2008年5月1日、2009年5月1日签订了三份物业管理服务合同，合同约定原告负责小区物业管理服务，小区业主按合同向物业管理企业支付物业管某某。被告罗某某房屋建筑面积为285.63平方米，庭院面积232.31平方米，按照合同约定2007年11月1日至2008年4月30日，被告应按房屋0.24元／平方米·月、庭院0.1元／平方米·月计付物业费550元（92元×6月）；2008年5月1日至2009年4月30日，被告应按房屋0.451元／平方米·月、庭院0.188元／平方米·月计付物业费2069元（172.4元×12月）；2009年5月1日至2010年4月30日应付物业费2069元（172.4元×12月）。以上合计被告罗某某尚欠原告物业管某某4688元。经原告多次催讨无果，现请求判令被告罗某某立即支付物业费4688元。为印证上述事实，原告重阳××公司向本院提供如下证据予以佐证：（1）物业管理委托合同二份、物业管理服务合同一份，拟证明原告与塔山花园业主委员会签订的物业管理合同合法有效，被告应按约支付物业费的事实；（2）物业服务资质证书一份、营业执照复印件一份，拟证明原告具有物业服务从业资质，并依法领取营业执照的事实；（3）通告（复印件）一份，拟证明物业管某某价格向小区业主通告过的事实。被告罗某某当庭提交书面答辩状一份，并在庭审中口头答辩称：1、合同不合法，小区第二届业主委员会并非业主大会选举产生，其签订的物业委托合同是无效的，对小区业主无约束力；2、原告未将物业管理的各项资金建帐建册，定期公布，且雇佣的保安均是60多岁老人，并虚报各项费用；3、原告未能按合同履行义务，门卫形同虚设、小区内杂草丛生，违章建筑亦不处理，并在小区内养大型犬，由于物业公司管理不严导致小区经常遭窃；4、收费不合理、不公平。2005年至2008年期间，原告每年收费24万元，2008年原告与未经业主大会选举的业委会签订合同，物业费一次性涨到44.5万元，但服务质量没有提高反而下降，此收费不公平不合理。此外原告擅自出租小区街面房，租金私自占用至2008年10月10日。综上拒付物业费责任不在业主，请求法院依法公正处理本案。为证明其抗辩事实，被告罗某某向本院提交照片八张，拟证明住宅周围环境差，原告管理不到位的事实。经审理，被告罗某某对原告提供的证据（1）质证认为，对证据的真实性、合法性均有异议，业委会成员的签名是否真实不清楚，合同中价格也是手填并非打印，且明显是先盖章后填写，与被告持有的合同也不一致；合同签订的程序亦不合法。本院认为被告对合同的真实性虽提出异议，但未能提供相应的反驳证据，故本院对该组证据的真实性予以认定。对证据（2），质证认为对该组证据的真实性无异议，但原告应当提供与合同时间对应的资质证书。鉴于被告对该组证据的真实性无异议，本院依法予以认定。对证据（3），质证认为对真实性有异议，该通告其从未看到过。鉴于被告对该证据的真实性有异议，且原告未能提供实际张贴的证据，故本院不予认定。原告重阳××公司对被告罗某某提供的证据质证认为，对照片的真实性无异议，但该房屋无人居住，花坛荒芜，主人联系不上，事实上原告每年夏某某帮助清理花坛。本院对该组照片的真实性予以认定。根据原、被告的庭审陈述，结合本院的认证意见，本院认定本案的基本事实如下：象山县丹东街道塔山花园系多层住宅、商住楼、别墅综合小区。2005年5月1日、2008年5月1日、2009年5月1日，象山县丹东街道塔山花园业主委员会与原告重阳××公司分别签订了三份物业管理委托（服务）合同。合同约定原告重阳××公司提供小区物业管理服务，小区业主按合同向物业管理企业支付物业管某某。2005年5月1日至2008年4月30日期间，物业管理月务费别墅按建筑面积每平方米0.24元、别墅庭院面积每平方米0.1元计算；2008年5月1日至2010年4月30日期间，物业管理月务费别墅按建筑面积每平方米0.451元、别墅庭院面积每平方米0.188元计算。被告罗某某住宅系别墅，建筑面积285.63平方米，庭院面积232.31平方米。被告罗某某尚欠原告重阳××公司2007年11月1日至2010年4月30日期间的物业管某某4688元（0.24×285.63×6＋0.1×232.31×6＋0.451×285.63×24＋0.188×232.31×24）。本院认为，象山县丹东街道塔山花园业主委员会与原告重阳××公司签订的物业管理委托（服务）合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。被告罗某某抗辩称业主委员会成立不合法，其行为对小区全体业主不具有约束力，本院认为业主委员会依法代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，原告重阳××公司有理由相信与其签订合同的业主委员会具有代理权限，故该行为有效。原告重阳××公司实际履行了合同约定的物业管理基本义务，被告罗某某应当按约履行支付物业管某某的义务。被告辩称原告在物业管理上存在诸多问题，本院认为作为业主可以通过合法程序解聘物业服务企业，但以此为由拒付原告实际服务期间的物业费，依据不足，本院不予采纳。综上，对原告重阳××公司要求被告罗某某支付物业管某某4688元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告罗某某于本裁判文书发生法律效力后十日内支付原告象山县××物业管理有限公司物业管某某4688元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××3001，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员 陈 俊二〇一〇年六月二十二日代书 记员 应微微 微信公众号“”