（2010）温瑞民初字第67号
裁判日期: 2010-06-21
公开日期: 2015-12-30
案件名称
温州××司、温州××司为与被告瑞安市××村村××会建设用与瑞安市××村村××会合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州××司,温州××司为与被告瑞安市××村村××会建设用,瑞安市××村村××会
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2010）温瑞民初字第67号原告温州××司，。法定代表人杨某某。委托代理人（特别授权）黄某某、林某某。被告瑞安市××村村××会，住所地浙江省××××村。法定代表人许某某。委托代理人（特别授权）叶某、王某某。原告温州××司为与被告瑞安市××村村××会建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2009年12月24日向本院起诉，本院于同日受理后，发现案情复杂，于2009年12月31日转换适用普通程序，依法组成合议庭，于2010年3月29日公开开庭进行了审理。原告温州××司委托代理人黄某某、林某某，被告瑞安市××村村××会委托代理人叶某、王某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告温州××司诉称：2007年4月20日，原、被告签订了三产安置转让协议书，双方约定：被告将建筑面积不低于6000m2的楼面以1550元／m2转让给原告，共计930万元；协议签订后15日内原告向被告支付某某350万元。2007年4月26日，原告按约支付350万元。2008年1月被告单某解除合同，不转让合同约定楼面给原告。同时，被告陆某返还原告定金310万元。余款40万元至今未返还。综上，被告单某违约造成本合同无法履行，被告应双倍返还定金，但根据法律规定，定金不应超过总标的额20%，即186万元。为此，原告诉请判令被告：一、返还原告40万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（从2008年1月17日计算至实际履行完毕之日）；二、赔偿定金186万元；三、赔偿评估费损失14470元。被告瑞安市××村村××会辩称：第一，被告与原告签订的《三产安置用地转让协议书》属无效合同，被告仅仅和国土资源局签订了土地出让合同，没有正式取得国有土地使用权。即使已经取得国有土地使用权，根据城市房地产管理法的有关规定，取得土地使用权并完成某某投资额的25%以上才可以转让，本案中不存在这个条件，也是不能转让的。第二，合同无效后不涉及定金和其他赔偿，只是对双方过错认定和应承担对方损失问题。原告作为专业、有资质开发公司应当对合同的无效有预见性，但原告执意履行该合同，对该纠纷应承担主要责任。第三，双方未约定定金，原告以双倍定金返还为由要求被告赔偿定金186万元明显不某某。第四，协议标的物属上望街道八十亩村村民所有，决议上大部分签字非村民本人所签，是由他人代签的，故被告无权代表村民与原告签订该份协议书。第五，被告于2008年1月开始，已陆某返还土地转让金310万元，原告亦无异议地接受此款，应视为双方自愿解除该无效合同。原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、企业营业执照，以证明原告身份情况；2、上工委（2008）72号文件，以证明被告身份情况；3、三产安置用地出让协议书、瑞发改投（2006）369号关于甲市上望街道八十亩村6210工程返回地住宅建设项目立项的批复文件、上工委（2005）第24号关于乙党支部换届选举结果的通知、上工委（2005）第40号关于乙村委会换届选举结果的通知、八十亩村村民代表及党员会议决议，以证明双方于2007年4月20日签订楼面转让协议的事实；4、收款收据，以证明原告向被告支付350万元；5、华夏某某进帐单、收款收据、建设银行进帐单，以证明被告只返还了310万元。被告对三产安置用地协议书的真实性没有异议，但认为该协议不合法；被告对村民代表及党员会议决议的真实性有异议，认为其上的部分签名非本人所签。本院对协议书的真实性予以采信，但对其效力问题将在下文予以分析。被告对其他证据没有异议，本院予以采信。根据上述证据认证及当事人的陈述，本院认定事实如下：2006年8月30日，瑞安市发展和改革局向瑞安市上望街道八十亩村经济合作社以瑞发改投（2006）369号作出批复，同意该村6210工程返回地住宅建设项目立项，并对该项目的建设规模、资金筹措与投资估算、选址予以明确。2007年3月17日，上望街道八十亩村两委在上望办事处会议室召开村民代表及全体党员会议，通过决议如下：一、村返回地受让初步价格为1550元／m2，由村集体合并统一出售，在此价格下，优先受让本村村民。二、本村村民受让的，须于2007年3月20日至4月1日将定金10万元汇至村帐户，余款在20天内交齐。如未交足余款的，作自动放弃，定金由村集体没收。受让面积暂以170m2／套计算（按实际面积计算）。三、未在以上时间交齐定金及余款或不受让的，必须无条件由村集体统一出售。四、受让后，设计及建设等各项费用由买方承担。尔后，经双方协商，被告同意将位于瑞安市八十亩村返回地的三产留用地部分指标出让给原告。2007年4月20日，双方签订了一份三产安置用地转让协议书，约定相关内容如下：一、甲方（指被告方）根据（2006）369号文件的三产留地（该项目选址于上望街道港口路以东，上望沥以南，上达路以北，拟用地5.9亩，总建筑面积9522m2，以市土地局、规划局文件为准），经全体村民同意将其中建筑面积不低于6000m2以1550元／m2楼面价转让给乙方（指原告方）。二、甲方负责办理市土地局挂牌手续，其中有关费用由乙方负责。甲方配合乙方共同办理，保证由乙方中标，如该地块低于议定价格中标，乙方同意以该协议书约定价格1550元／m2楼面价支付给甲方，共计人民币930万元；如该地块高于议定价格中标，高出楼面价部分×转让建筑面积的款项归乙方所有。三、本协议签订后，乙方应于15天内将土地转让金350万元支付给甲方，甲方必须于挂牌中标后90天内办理好土地证之后，乙方一次性付清余款。如由其他房开公司开标，甲方必须于挂牌中标后90天内支付高出部分土地款并退还支付的350万元土地款。四、乙方中标后三个月内，甲方应处理完毕该地块上的一切附着物及周围村民纠纷等事宜。如因村民纠缠而造成该工程某某停工损失，一切责任由甲方负责处理。五、如甲方违约，必须按乙方已付土地转让金350万元的双倍返还给乙方。如乙方违约，由甲方没收乙方已付的土地转让金350万元。合同签订后，原告于2007年4月26日按约支付被告350万元。另，原告委托瑞安市中瑞地产评估有限公司对涉案地块进行评估，并交纳评估费14470元。2007年9月份，被告留地挂牌地块出让公告发布，因无人报名自然流标。同时，由于被告村民的反对，截止2008年1月17日，被告遂通过银行转帐共返还原告310万元。另查明，被告至今未取得上述地块的出让土地使用权证书。本院认为，根据双方签订的《三产安置用地转让协议书》内容和名称来看，该合同属于建设用地使用权转让合同。被告方作为转让方，至今未取得出让土地使用权证书，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，其与原告签订的协议书不具有法律效力。被告认为合同无效的辩解意见成立。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还剩余40万元土地转让金，被告亦没有异议，本院予以支持。由于双方未按照国家法律和政策规定转让土地使用权而导致合同无效，双方对该合同的无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。原告的评估费损失14470元和该40万元自2008年1月17日计算至实际履行完毕之日的利息，应由双方各半承担，故本院酌情支持50%。因合同无效，原告依合同有效而要求被告赔偿定金186万元，本院不予支持。原告要求利息过高部分及被告不需要支付利息的意见，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告瑞安市××村村××会于本判决生效后七日内返还原告温州××司400000元，并支付其利息（从2008年1月17日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日）的50%，款交本院转付。二、被告瑞安市××村村××会于本判决生效后七日内赔偿原告温州××司7235元，款交本院转付。三、驳回原告温州××司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25307元，由原告温州××司负担20000元，被告瑞安市××村村××会负担5307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费25307元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：319-299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 黄其宁人民陪审员 潘光兴人民陪审员 叶信者二〇一〇年六月二十一日书 记 员 任 慧 关注公众号“”