（2010）浙温民终字第589号
裁判日期: 2010-06-21
公开日期: 2014-06-13
案件名称
ＸＸ相、潘粉凤等与张存银、林秀微房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ相,潘粉凤,王壹煌,张存银,林秀微
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第589号上诉人（原审原告）ＸＸ相。上诉人（原审原告）潘粉凤。上诉人（原审原告）王壹煌。三上诉人的共同委托代理人方顺坤。三上诉人的共同委托代理人赵劼。被上诉人（原审被告）张存银。被上诉人（原审被告）林秀微。上诉人ＸＸ相、潘粉凤、王壹煌因房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2009）温瑞民初字第1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，原告王壹煌系原告ＸＸ相与潘粉凤的儿子，两被告系夫妻关系。诉争房屋的土地使用权系李寿胜通过拍卖、签订国有土地使用权出让合同取得。2005年8月22日、11月28日分别取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后开始建房。2006年11月25日李寿胜在未取得诉争房屋权属证书的情况下将诉争房屋转让给两被告，两被告依合同约定履行交付购房款义务后搬入诉争房屋居住。由于诉争房屋未取得权属证书，两被告也无法办理诉争房屋的权属证书变更登记手续。诉争房屋经瑞安市安源房屋介绍所介绍，原告ＸＸ相的父亲王守国代理三原告与两被告于2009年3月30日签订房产买卖合同1份，双方约定：两被告自愿将诉争房屋出卖给三原告，同时约定诉争房屋的成交价格为人民币1233000元，订立合同之日给付定金人民币50000元，余款于2009年4月10日给付人民币500000元；同年4月20日前给付人民币613000元，同时将诉争房屋交付给三原告。剩余人民币70000元在产权过户时给付人民币50000元，土地证过户时给付人民币20000元。两被告无条件协助三原告办理产权过户手续，过户中一切费用及全部税费均由三原告负担。其他约定事项：诉争房屋如果有建筑违章，建房手续不齐，国家政策导致罚款全部由两被告要求原房主理清，三原告不负责罚款费用或其他费用；诉争房屋面积以产权证为准，每平方以人民币8500元多还少补。该买卖合同签订后，三原告依约给付两被告购房款定金人民币50000元，同时两被告出具收条1份。另查明，三原告给付定金后至第一期付款前曾向两被告提出诉争房屋不买，并要求退还定金，同时也有向两被告发函要求中止合同履行，两被告不同意返还定金。之后，两被告将诉争房屋又转让他人。诉争房屋系批6层建7层，至今未取得权属证书。原判认为，《城市房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，旨在加强房地产行政管理，禁止权属不清或权属有争议的房屋进入房地产交易市场，从而保障交易安全，而非禁止交易或限制合同自由。本案诉争房屋的土地使用权系通过拍卖，签订国有土地使用权出让合同取得，权属明晰，原诉争房屋所有权人作为拍卖竞买人转让竞买取得的权利，其对诉争房屋享有相应的处分权，可以进入市场进行交易。诉争房屋未取得权属证书，只是不发生物权转移，而标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响。再者诉争房屋系三楼，有建房手续。三原告、两被告均是具有完全民事行为能力的自然人，买卖房屋是其真实意思表示，房屋买卖内容未违反法律法规的禁止性规定，故双方之间签订的房产买卖合同合法有效。合同有效后三原告应按合同约定履行付款义务，但三原告却未按合同约定履行付款义务，属违约行为。鉴于诉争房屋在三原告提出不买后，两被告已将诉争房屋转让他人的事实，继续履行合同的条件已不具备，三原告提出要求解除双方于2009年3月30日签订的房产买卖合同，两被告也表示同意，并无不妥，予以准许。由于双方签订房产买卖合同时三原告已明知诉争房屋无权属证书，且合同中也有记载诉争房屋若系违法建筑的相关解决办法，可以推定三原告在购买诉争房屋时已知诉争房屋在取得权属证书方面存在瑕疵。三原告诉称签订房产买卖合同后才知道诉争房屋系违法建筑，两被告对诉争房屋无处分权的主张与事实不符，不予采信，故此，三原告要求两被告双倍返还购房定金10万元人民币的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ相、潘粉凤、王壹煌与被告张存银、林秀微于2009年3月30日签订的房产买卖合同。二、驳回原告ＸＸ相、潘粉凤、王壹煌的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币2300元，由原告ＸＸ相、潘粉凤、王壹煌负担。宣判后，ＸＸ相、潘粉凤、王壹煌不服，向本院提起上诉称，一、原判认定房屋买卖合同有效错误。涉诉房屋属不合法建筑（原判已认定审批六层，建七层），未经物权登记，不具有物权效力。被上诉人不是涉诉房屋的所有权人，只享有合同请求权，无权处分涉诉房屋。二、原判认定上诉人未及时支付购房款，构成违约错误。上诉人在签订合同之后才得知涉诉房屋系违章建筑，无法办理权属证书，被上诉人极有可能不能履行交付房屋的义务，故根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，委托律师向被上诉人发函中止合同的履行，上诉人未及时支付购房款不能定性为违约。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人张存银答辩称，整幢房屋是审批建6层，实际建7层，但涉诉房屋不是违章建筑。上诉人在签订买卖合同之前，已全面了解涉诉房屋尚无权属证书。上诉人没有按照合同约定履行付款义务，应承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人林秀微未作答辩.二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，签订房产买卖合同时，上诉人已明知涉诉房屋无权属证书，且合同已特别约定涉诉房屋若系违法建筑的相关解决办法，原判据此推定上诉人在签订房产买卖合同之前已知涉诉房屋在取得权属证书方面存在瑕疵正确。上诉人称签订房产买卖合同后才知道不能办理房产权属转移登记手续，本院不予采信。鉴于涉诉房屋未经物权登记，上诉人应当知道不能办理产权转移登记手续，故上诉人提出中止履行合同，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，属于管理性规范，并非效力性规范。上诉人原审时以合同违反《城市房地产管理法》的规定为由，主张合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。上诉人在给付定金后至第一期付款前已向被上诉人明确表示中止履行合同义务，且实际上也没有按约定支付购房款，原判据此认定上诉人违约，并无不当。上诉人因其自身原因违约，根据合同的约定，其无权要求被上诉人返还定金。上诉人主张由被上诉人双倍返还定金，依据不足，原判不予支持正确。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2300元，由ＸＸ相、潘粉凤、王壹煌负担。本判决为终审判决。审判长 马永利审判员 刘宏杰审判员 杨宗波二〇一〇年六月二十一日书记员 詹旭初 关注公众号“”