（2010）浙绍民终字第448号
裁判日期: 2010-06-21
公开日期: 2014-10-23
案件名称
沈关龙与姚金炎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚金炎,沈关龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第448号上诉人（原审被告）姚金炎。委托代理人（特别授权代理）陶高溶。被上诉人（原审原告）沈关龙。委托代理人（特别授权代理）陈志锋。上诉人姚金炎因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2008）越民一初字第4189号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月31日公开开庭对本案进行了审理。上诉人姚金炎及其委托代理人陶高溶、被上诉人沈关龙的委托代理人陈志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，2005年10月25日，原告与被告姚金炎签订《厂房租赁合同》1份，原告将其未经审批建成的位于绍兴市越城区鉴湖镇玉屏村约820平方米标准厂房、230平方米办公房及100平方米附房租赁给被告姚金炎使用，租赁期限自2006年1月1日至2008年12月31日止，合同还约定每年租金为58000元，租赁期限内厂房的维修均由被告姚金炎负责。合同签订后，被告已经按约陆续付清租期内全部租金174000元，并支付原告违约金（定金）2000元。2008年8月10日上午10时55分左右，租赁厂房发生火灾，火灾烧损了建筑面积约800平方米的厂房和附房，以及厂房内的童车生产设备、童车成品、童车配件等物品，经绍兴市公安局越城分局消防大队勘查后认定，本起火灾的起火部位为绍兴市金童车业有限公司西侧仓库，起火点为西侧仓库北面由西向东数第三至第五窗户之间仓库区域处，起火原因为电气线路故障引发火灾。原判认为，原告在其租赁的绍兴市越城区鉴湖镇玉屏村的土地上，在未经政府部门审批，又未办理相关的规划、报建等手续的情况下，擅自建设厂房，又将该厂房出租给本案被告姚金炎，应认定原告与被告姚金炎于2005年10月25日签订的《租赁合同》无效，被告认为该租赁合同的承租人应为绍兴市金童车业有限公司而并非被告姚金炎的主张，因双方合同已明确承租人为姚金炎，故对被告这一主张不予采信；双方因该合同引起的纠纷，应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同的处理原则解决，经本院向原告释明，原告已根据无效合同变更了诉讼请求，因诉争租赁物中除办公楼外的厂房及附房在2008年8月10日上午发生的火灾中部分被烧毁，故被告无完全返还该租赁物之可能，故对原告要求被告应将所租赁的办公楼和火灾后的厂房及附房残留物返还给原告，并赔偿经济损失和评估费的诉讼请求予以支持，原告的出租厂房没有办理工程报建手续、工程验收报告等手续，存在瑕疵，双方租赁合同也因此而无效，对此原告作为出租人应承担相应的过错责任，但被告自2006年开始租赁诉争厂房，在对租赁厂房的现状和情况完全知情的情况下，没有对租赁厂房的报建手续和产权状况尽到合理审查义务，其仍与原告签订租赁合同并占有使用厂房和按约交付租金，且一直没有提出异议，对该无效的租赁合同也存在一定的过错，故应由原、被告双方各自承担相应的责任。对被告认为该火灾事故造成的损失应由原告承担，要求驳回原告诉讼请求的主张，原判认为，由于原、被告的上述过错均非引发诉争火灾的直接的、必然的原因，根据绍兴市公安局越城分局消防大队作出《火灾原因认定书》的认定结论，本起火灾的起火点在被告承租的西侧仓库背面由西向东第三至第五窗户之间仓库区域处，起火原因为电气线路故障引发火灾，根据这一事故认定结论，尚无法明确甄别引起火灾的原因究竟是电线线路老化等电线线路自身隐患所致，还是在用电过程中实际使用或操作不当所致，且双方对租赁厂房内的电源、电线是原告架设还是被告自行架设的的陈述不一致，因现场已经烧毁，该事实也无法查清，被告也未提交证据证实在其实际占有、使用、控制租赁物期间，曾向原告提出所租赁厂房的电源、电线存在问题的相关证据。因本案涉及无效租赁合同中的租赁物返回问题，根据无效合同的法定处理原则，被告应承担返还租赁物的义务，在被告无法返还全部租赁物的情况下，被告应对其无法返还的免责事由承担举证责任，因此，虽双方租赁合同无效，但被告在实际占有使用原告交付给其的租赁物期间，仍有妥善管理租赁物的义务，因被告未能提交足以证明自己在实际占有使用诉争厂房期间尽到妥善管理之义务、火灾的发生与自己的管理行为无关等免责事由存在的证据，故确定原告应对租赁厂房因火灾造成的损失承担20%的责任，被告应承担80%的赔偿责任。对原告委托绍兴市博大房地产评估有限公司所作的房地产评估报告结论，虽被告对其合法性提出异议，但没有提出重新评估申请，故对该评估结论予以确认；因双方租赁合同自始无效，原告应将其依据该无效合同收取的租金及押金全部返还给被告，但被告应按实际使用时间并参照合同约定的租金标准支付给原告房屋占有使用费，因被告未能提交证据证实其已于火灾发生后将租赁物全部返还给原告的证据，故对原告要求被告按合同约定年租金58000元计算支付自2006年1月1日至火灾发生之日2009年12月31日止房屋占用使用费174000元的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决：一、被告姚金炎应于本判决生效后三十日内将其租赁的位于绍兴市越城区鉴湖镇玉屏村办公房（建筑面积为230平方米）、厂房和附房的残留物返还给原告沈关龙；二、被告姚金炎应赔偿原告沈关龙厂房和附房因火灾造成的经济损失、评估费共计203425.6元；三、原告沈关龙应返还给被告姚金炎2006年1月1日至2008年12月31日止的厂房租金174000元及押金2000元；被告姚金炎应支付2006年1月1日至2008年12月31日止的厂房使用费174000元。以上第二、三项相抵，被告姚金炎尚应支付原告沈关龙人民币201425.6元，款于本判决生效后三十日内付清。四、驳回原告沈关龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5114元，财产保全费1820元，合计6934元，由原告沈关龙负担1160元，被告姚金炎负担5774元，于本判决生效之日起三十日内付清。上诉人姚金炎不服一审判决，提出上诉称：一、一审法院在诉讼主体的认定程序上有误。一审中被上诉人为证明与上诉人有厂房租赁关系这一事实，提供了两份租赁合同，一份是2003年12月28日与绍兴市金童车业有限公司的租赁合同，合同期限至2005年12月31日；另一份是2005年10月25日签订的租赁合同，由金童车业有限公司法定代表人姚金炎的签名，只是少了金童车业公司的字样，合同期限自2006年1月1日至2008年12月31日。双方均明知后一合同是前一合同的续订，但一审法院只注意到了后一份合同，而忽略了前一份合同。事实上，上诉人作为金童车业公司的法定代表人，其无需经过授权，两份合同均由其签订，且被上诉人出具的租金收条中均写明系收到金童车业有限公司租金，因此后一份合同的主体仍然是绍兴市金童车业有限公司与被上诉人。而且金童车业公司是该厂房的实际使用人，火灾地点也为公司内，上述证据均可证实，上诉人在合同中的签名只是一种职务行为。二、一审法院在责任认定上显失公平。一审法院在认定被上诉人的出租厂房系违章建筑的情况下，仍判决上诉人承担80%的过错责任不公平。因为被上诉人进行违章建筑继而出租给他人的行为是明知的，是一种故意隐瞒违法事实的行为，而承租人没有认真进行审查是一种过失，无论从过错程度上还是从违法性上来看，被上诉人应承担的责任都应当要大于上诉人，况且该出租房起火点的电线也是由被上诉人私自在没有电工资质的情况下违约操作安装，对该事实上诉人在一审中申请两位证人出庭作证证实，且有消防大队的笔录为证，请予以查实。退一步讲，如果起火原因不能确定，在双方均无过错的情况下，损失的承担最多也是平均分担。三、一审判决审查证据不严。一审以被上诉人所提供的评估报告作为损失依据作出判决，该评估报告是2008年9月11日被上诉人委托绍兴博大房地产评估有限公司作出的厂房损失估值，该报告只有12个月的有效期限，而判决时已超过12个月。同时评估单位以评估房地产的标准作出，而不是违规违法所建造的违章建筑物材料进行评估，而一审中未采信上诉人的质证意见，错误地作出认定。综上，请求撤销一审判决并依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人沈关龙答辩称：被上诉人认为原审法院认定事实清楚，证据确实充分。首先，对于上诉人在上诉状中认为本案厂房租赁合同的相对方是绍兴市金童车业有限公司与被上诉人且上诉人的签约行为是职务行为的这一问题，既然上诉人认为是职务行为，但其已经代表绍兴市金童车业有限公司，那么上诉人并不需要在绍兴市工商部门存档合同的信息上将姚金炎更改为绍兴市金童车业有限公司。由此可见，上诉人也清楚，2005年12月25日双方签订的厂房租赁合同，其相对方就是被上诉人与上诉人。其次，上诉人在上诉状中提出，双方当事人均明知2005年的合同是原合同的续订，我方不予认同。因为上诉人在一审中对被上诉人提供的两份合同发表质证意见时，认为两份合同的标的物不同。被上诉人认为上诉人本人已经认为租赁物的标的物不同，那么就没有续订的说法。再次，上诉人对评估报告的适用期限提出异议，但该报告本身就是在适用期限内为一审法院所适用。最后，一审法院对于双方责任的认定也是合情合理合法的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人姚金炎、被上诉人沈关龙在二审中均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人姚金炎与被上诉人沈关龙于2005年10月25日签订厂房租赁合同，在合同首部载明的承租方及合同尾部乙方签名处均明确为姚金炎，因此该厂房租赁合同的承租人应认定为上诉人姚金炎。对上诉人姚金炎提出其系绍兴市金童车业有限公司法定代表人所行使的签约行为是职务行为的上诉主张不能成立，本院不予支持。现被上诉人沈关龙已将房屋使用权交付承租人即上诉人姚金炎后，房屋已实际处于上诉人姚金炎控制之下，上诉人姚金炎有义务保证承租房屋的安全，并按约定安全用电，但考虑到被上诉人沈关龙所出租的房屋系违章建筑，且双方当事人对租赁房屋内的电源、电线设备的安装由谁负责、有无存在隐患及用电过程中有无不当等情形陈述不一，原判确定由被上诉人沈关龙自行承担20%的责任，上诉人姚金炎承担80%的赔偿责任，并无明显不当，故对上诉人姚金炎认为应由被上诉人沈关龙承担80%赔偿责任的上诉主张不予支持。此外，因上诉人姚金炎并未对绍兴市博大房地产评估有限公司出具的房地产估价报告所确定的损失金额申请重新鉴定，故为了减轻双方当事人的讼累，原判采纳该房地产估价报告作为本案财产损失的定案依据亦无不当，本院对上诉人提出认证不当的上诉主张亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用5114元，由上诉人姚金炎负担。本判决为终审判决。审判长 单卫东审判员 楼晓东审判员 王安洁二〇一〇年六月二十一日书记员 吴银萍 更多数据：