（2009）浙温民终字第1830号
裁判日期: 2010-06-02
公开日期: 2014-06-13
案件名称
温州汇商五金采购中心有限公司与温州市龙湾区上江村经济合作社土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州汇商五金采购中心有限公司,温州市龙湾区上江村经济合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民终字第1830号上诉人（原审原告）温州汇商五金采购中心有限公司。法定代表人郑海敏。委托代理人金宪宽。上诉人（原审被告）温州市龙湾区上江村经济合作社。法定代表人张碎松。委托代理人叶林枫、胡益蒙。上诉人温州汇商五金采购中心有限公司、温州市龙湾区上江村经济合作社因土地租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2009）温龙民初字第508号民事判决，向本院提出上诉。本院决定不开庭审理，依法询问了当事人，依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。原判认定，2008年8月4日，温州市龙湾区蒲州街道上江村村民委员会召开村两委会议，通过了“关于上江紧固件生产基地（地块）土地出租的决议”，决定将涉讼土地予以出租，并于8月5日张贴“上江紧固件生产基地（地块）招租公告”。2008年8月7日，温州德纳五金采购中心有限公司（以下简称德纳公司）由其法定代表人郑海敏作为付款人向被告缴纳了“押金”500万元。同年8月16日，该村的村民代表大会通过了“关于整体出租上江紧固件基地（地块）土地的决议”，明确了租赁场地、租赁条件等相关事宜。2008年10月19日，德纳公司与被告上江合作社签订《土地使用权租赁协议书》（以下简称《主协议》），约定被告向德纳公司出租被告具有使用权的土地，即位于温州市龙湾区上江紧固件生产基地（北块）地块［该地块建设项目于2003年经温州经济技术开发区管委会温开发（2003）106号“关于上江紧固件生产基地开发建设项目立项的批复”文件立项］，租期为19年。《主协议》对双方声明、保证及承诺、租赁土地基本情况、租赁期限和租金起算时间、租金标准和租金、税费的缴纳、土地的完整交付、地上建筑物的建设手续审批和建设、地上建筑物的归属及使用、地上建筑物交付后的约定、违约责任及协议的终止和解除等内容作了明确的约定，其中“声明、保证及承诺”部分约定承租人取得协议书范围内的土地，不得用于经营紧固件市场；“租金标准和租金、税费的缴纳”部分约定原告必须于2008年10月30日前支付6000万元，鉴于此前原告已经支付500万元的履约保证金，则该期应支付的金额为5500万元，租金支付方式为支票；“违约责任及协议的终止和解除”部分约定承租人若不根据协议约定的期限支付首期租金或未全额付清首期租金的，出租人可单方解除协议，不退还已支付保证金，并承担违约金1500万元……该地块系被告于2008年6月27日和温州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（温土资合（2008－5004号］受让取得的145.6057亩土地（于2008年11月24日领取土地使用权证）其中的140.146亩土地，原受让时确定的土地用途为工业用地，约定投资强度按温州经济技术开发区经济发展局文件温开经计（2005）23号“关于下达温州龙湾上江紧固件生产基地基建计划的通知”执行。2008年10月20日，双方签订《土地使用权租赁附属协议书》（以下简称《附属协议》），约定被告向德纳公司出租温州经济技术开发区规划建设局批准的温州市经济技术开发区规划用地红线图（2007年9月10日划定的147573.742平方米（折合221亩）中扣减《主协议》中的土地及管理办公楼用地后约73亩的土地，两份协议合计出租土地约213亩。《附属协议》约定，《主协议》中租赁土地由德纳公司用于建设五金采购中心，《附属协议》的租赁土地由德纳公司作为该中心的附属设施之用；《主协议》和《附属协议》具有不可分性，除非《附属协议》另有约定或说明，《主协议》的所有条款均适用于《附属协议》，《附属协议》没有约定的，均根据《主协议》的约定履行；《主协议》和《附属协议》的履行具有一致性，任何一份协议解除、终止，另外一份协议随之解除、终止。《附属协议》第六条对该协议项下的土地作了特别约定：‥‥由于甲方（即被告）对本协议所涉土地尚未取得法律上满足主协议约定的出租期限的使用权，故甲方应保证乙方（即德纳公司）对所涉土地在租期内具有合法的使用权。否则，根据《主协议》的约定追究违约责任。2008年10月31日，德纳公司向被告转账支付了租金1500万元，此后未支付协议约定的其余款项。2008年11月6日，被告通过浙江光正大律师事务所严恒系律师向德纳公司发出律师函，通知德纳公司“限你方自收取本律师函之日起二日内向温州市龙湾区蒲州街道上江村经济合作社支付首期剩余租金4000万元；逾期未全额支付的，温州市龙湾区蒲州街道上江村经济合作社有权依据《主协议》第九条第6款的约定单方解除《主协议》、《附属协议》，没收你方缴纳的履约保证金500万元，并要求你方支付违约金1500万元”。德纳公司收件后没有向被告支付相应款项，为此被告村两委会议于2008年11月21日通过“关于上江村紧固件生产基地（北片）与温州德纳五金采购公司土地租赁合同解除的决议”，同意解除与德纳公司于2008年10月19日签订的土地使用权租赁协议及2008年10月20日签订的附属协议。2008年11月24日，被告向德纳公司发出解除合同的通知书，告知解除双方签订的主协议和附属协议、没收德纳公司缴纳的履约保证金500万元，并将德纳公司已支付的1500万元租金抵为收取违约金。同时，被告于当日张贴了“关于解除《土地使用权租赁协议》的公告”。2009年5月，被告决定对上述地块重新招租，同月22日，原告参与重新招租，在“上江紧固件生产基地（北块）土地使用权租赁招商办法”和“招商报名登记表”上签字报名并缴纳了招商保证金2000万元。2009年6月9日，投标结果确认温州经济技术开发区永固标准件有限公司中标，原告在“投标结果确认书”上盖章确认，并退回招商保证金2000万元。2009年2月1日，德纳公司企业名称变更为“温州汇商五金采购中心有限公司”，法定代表人为郑海敏。其营业执照登记经营范围为：一般经营项目：销售：五金机电、金属材料……紧固件……五金机电产品研究开发……。另查明，2003年，被告单位上报要求开发建设上江紧固件生产基地，温州经济技术开发区管委会于2003年6月3日以“上江紧固件生产基地开发建设项目”批复立项，温州市龙湾区环境保护局于2003年8月5日对该建设项目的环境影响报告初审同意，经浙江省人民政府、温州市人民政府审批同意，征用470亩土地用于建设上江紧固件生产基地，该470亩土地于2003年完成征用审批手段。2003年8月20日，温州经济技术开发区国土规划建设局对该470.07亩土地以“工业用地及配套设施”用地项目向被告颁发《建设用地规划许可证》，温州经济技术开发区经济发展局于2004年9月1日同意被告上报的要求下达该项目基建计划。上述两份协议所涉土地均属于上江紧固件生产基地470亩的一部分。被告于2008年6月27日和温州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》受让取得的145.6057亩土地并取得土地使用权后，对附属协议所涉的73亩土地尚未向温州市人民政府申请办理供地手续，至今未取得该土地的土地使用权。审理中法院向温州市国土资源局征询对原、被告将该73亩土地进行租赁行为的意见，温州市国土资源局经济技术开发区分局表示该土地未办理相关供地手续，任何单位、个人或其他组织均无权擅自处置。原判认为，原、被告签订土地租赁合同（《主协议》和《附属协议》），约定被告将涉案土地出租给原告使用，双方存在土地租赁合同关系。被告对双方签订的《主协议》所涉土地已经与温州市人民政府签订《国有土地使用权出让合同》办理了供地手续并取得土地使用权，虽然出让合同约定该部分土地的用途为工业用地，且《主协议》约定不得用于经营紧固件市场，而双方的《主协议》约定租赁土地用于建设五金采购中心，其约定的租赁土地已改变了土地用途也与双方约定不符，但依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定……使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”的规定，如果改变土地用途“经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”，也是法律规定所允许的，因此双方协议改变土地用途并不能直接导致《主协议》无效，原告主张“被告未经批准，擅自将涉案工业用地出租给原告建设五金采购中心，系改变土地用途，违反土地出让合同的约定和法律强行性规定，该《主协议》系无效合同”的理由不能成立，不予采纳；被告对《附属协议》所涉土地未取得土地使用权，其出租该部分土地系对租赁土地的无权处分行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，因无权处分行为而订立的合同为效力待定的合同，无权处分行为经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权的情况下是有效的。本案《附属协议》所涉土地已经被温州市人民政府征用，被告未取得土地使用权即将该土地出租给原告，至今未得到该部分涉案土地的所有人温州市人民政府的追认或依法取得土地使用权，经法院征询该部分土地所有人温州市人民政府意见，其表示该土地未办理相关供地手续，任何单位、个人或组织均无权擅自处置，因此被告的无权处分行为侵害了该部分土地权利人的财产权利。原告明知被告系无权处分而与被告签订的《附属协议》，侵害了第三人即该部分土地权利人温州市人民政府的利益，为国家利益，双方签订《附属协议》的行为应予认定无效。双方约定《主协议》和《附属协议》的履行具有一致性，任何一份协议解除、终止，另外一份协议随之解除、终止。因此，《附属协议》的无效必将导致该协议无法履行，故原告因《附属协议》无效而终止履行《主协议》符合双方约定，对《主协议》的履行并不构成违约。因《附属协议》无效，故也不存在违约问题。因此被告主张原告违约而依据《主协议》第九条第6点的约定通知解除双方签订的两份协议并予没收履约保证金及以原告已付租金充抵收取违约金，没有法律依据，应不予支持。原告要求被告返还因此取得原告支付的保证金和租金共计2000万元，符合法律规定，予以支持。原告在签订协议时已经清楚被告对《附属协议》所涉土地用途及不享有土地使用权利等状况，其应当知道《附属协议》可能因权利人不追认或被告不能取得该部分土地使用权将会导致无效，但原告仍予支付履约保证金和部分租金，对该部分的利息损失应由原告自行承担，现原告要求被告支付利息，不予支持。被告主张“本案土地从耕地变为建设用地，但政府部门没有落实安置补偿，被告作为用地单位自筹资金，有权利对该土地对外招租”的理由不能成立，应不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项、第五十八条的规定，原审判决：一、确认原、被告双方签订的《土地使用权租赁附属协议书》无效。二、被告温州市龙湾区上江村经济合作社返还原告温州汇商五金采购中心有限公司支付的履约保证金500万元和租金1500万元，共计2000万元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告温州汇商五金采购中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145340元，由被告温州市龙湾区上江村经济合作社负担141800元，原告温州汇商五金采购中心有限公司负担3540元。宣判后，温州市龙湾区上江村经济合作社和温州汇商五金采购中心有限公司均不服，向本院提出上诉。温州市龙湾区上江村经济合作社上诉称，一、附属协议合法有效，上诉人出租行为符合法律规定。附属协议所涉土地状况具有特殊性，本身原属于上诉人的集体土地，虽然被征为国有，但有关土地安置补偿费、开垦费均由上诉人自筹资金直接支付。由于该土地处于高压线走廊控制区，本身就很难按照正常供地手续办理，故所涉土地主要被用于紧固件生产基地附属设施用地来使用。上诉人实际使用该土地经过相关政府部门许可。原审取证，采纳证据方式错误，导致认定事实不清，适用法律不当。二、如果附属协议系一份效力待定合同，则已在相关部门表态是否追认前已经被解除。合同已经解除，违约金已经收取，对方再行诉求确认合同效力，没有实际意义。被上诉人温州汇商五金采购中心有限公司应承担违约责任，无权请求返还已经没收的500万元保证金和1500万元违约金。请求撤销原判，予以改判。上诉人温州汇商五金采购中心有限公司上诉称，原审判决对于上诉人已支付的履约保证金和部分租金利息损失由上诉人自行承担是不正确的。上诉人向对方支付的是货币，对方支配期间必然会产生孳息，该利息应一并予以返还。原判在认定诉讼双方的《附属协议》无效而导致《主协议》无法履行而终止的前提下，又错误地认定“原告在签订协议时已经清楚被告对《附属协议》所涉土地用途不享有土地使用权利，应当知道可能因权利人不追认或被告不能取得土地使用权导致无效，但原告仍然予以支付履约保证金和部分租金，对该部分的利息损失应由原告自行承担”。原判在认定《主协议》未经批准而改变土地使用用途的事实基础上，却认定该行为不直接导致《主协议》无效也是错误的。请求撤销原判，予以改判。在二审期间，上诉人温州市龙湾区上江村经济合作社提供四份证据，证据一、报告书；证据二温州广纳五金市场开发有限公司工商登记登记资料，证据一、二共同证明温州汇商五金采购中心有限公司法定代表人郑海敏等以自然人股东身份再次参与诉争土地租赁开发事宜；证据三、温州市龙湾区人民政府专题会议纪要［（2010）3号］；证据四、温州市龙湾区人民政府关于温州五金装饰市场建成后有关问题的函［温龙政函（2010）2号］，证据三、四共同证明：1、2009年12月30日由市政府江少勇副秘书长主持召开温州五金装饰市场建设专题协调会议；2、根据市政府会议精神，龙湾区政府召集各有关部门负责人召开政府第3次专题会议，研究温州五金装饰市场建设有关事项，明确市场建设的重要性和紧迫性及相关要求；3、明确蒲州街道变电所22万伏高压走廊正下方约85.5亩属于上江坚固件生产基地配套用地，其功能用于绿化、道路等；4、已将市、区两级会议内容告知温州经济技术开发区管委会。上诉人汇商五金采购中心有限公司对上述证据的真实性无异议，但认为证据一、二与本案无关。证据三、四证实温州市龙湾区蒲州街道上江村经济合作社没有取得涉案土地的使用权，更没有出租土地的权利。本院对上述证据的真实性予以确认。经审理二审查明的事实与原审认定的事实一致。以上事实有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以佐证。本院认为，2008年10月19日和10月20日，上诉人温州市龙湾区上江村经济合作社与上诉人温州汇商五金采购中心有限公司签订的土地使用权租赁协议有主协议和附属协议书各一份，虽然上诉人温州汇商五金采购中心有限公司已支付履约保证金和部分租金，但由于附属协议所涉及的约73亩土地尚未取得土地使用权，也未办理相关用地手续，同时涉及的主协议和附属协议的履行具有一致性和不可分性。故造成土地使用权租赁主协议无法继续完全履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定以及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，本案原审判决认定双方签订的附属协议无效符合法律规定。附属协议的无效必将导致该主协议无法履行，因附属协议无效而终止履行主协议符合双方约定，因此原审判决认定上诉人温州汇商五金采购中心有限公司不构成违约并无不当。本院认为造成附属协议无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。故上诉人温州汇商五金采购中心有限公司已付保证金及租金应予以返还。本案上诉人温州市龙湾区上江村经济合作社主张上诉人温州汇商五金采购中心有限公司违约及附属协议有效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人温州汇商五金采购中心有限公司主张利息损失，本院亦不予采信。综上，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费141800元，由上诉人温州市龙湾区上江村经济合作社和上诉人温州汇商五金采购中心有限公司各负担70900元。本判决为终审判决。审 判 长 张 毅审 判 员 陈肖俭代理审判员 厉 伟二〇一〇年六月二日书 记 员 姜 益