（2010）衢柯民初字第361号
裁判日期: 2010-06-19
公开日期: 2015-12-28
案件名称
陈某某、陈某某与被告徐某某、姜某某房屋买卖合同纠纷一与徐某某、姜某某一审民事判决书
法院
衢州市柯城区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,徐某某,姜某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条
全文
浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2010）衢柯民初字第361号原告：陈某某。委托代理人：刘某某。委托代理人：周某。被告：徐某某。被告：姜某某。原告陈某某与被告徐某某、姜某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月27日受理立案，依法适用简易程序，由审判员 郑向东独任审判。2010年5月25日公开开庭进行了审理，原告陈某某委托代理人刘某某、周某；被告徐某某、姜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某起诉称：2010年3月28日，原、被告通过房屋中介介绍，协商签订房地产转让定金协议。协议约定，被告将坐落于衢州市柯城区××小区××单××室单身公寓转让给原告。协议签订当日，原告当即依约支付定金2万元。次月3日，原告继续依照协议约定支付首付款6万元。但原告联系被告办理房产过户手续时，却怎么也联系不上被告了。原告无奈，只得另找房源购买。原告认为，被告迟迟不履行协议义务，已构成违约。因此，提起诉讼，要求解除双方签订的房地产转让定金协议；并要求两被告根据协议约定支付一倍定金2万元。为证明双方的合同关系及其相关约定，原告提供了“房地产转让定金协议”一份；为证明原告依约支付定金2万元和首付款6万元的事实，原告提供了由中介出具的收条；为证明被告有权处分房产的事实，原告提供了房产契证、购房发票和办理房产证书交纳相关费用的收款凭证、发票。被告徐某某答辩称：协议签订时，房屋共有权人姜某某不在场。被告协议签名是在中介和原告的催促下所签。此后，由于姜某某不同意出售房屋，无法得到姜某某的签字同意，造成协议无法履行。现被告已与姜某某离婚，交易房产约定归被告所有，房屋可以过户。因此认为，协议未经共有权人签字同意，协议无效。造成协议无法履行，被告没有过错。要求驳回原告的诉讼请求。为证明房屋的共有关系，被告提供了房屋他项权证和契证复印件；为证明协议未经共有权人姜某某签字同意，被告提供了与原告签订的“房地产转让定金协议”；为证明与姜某某离婚的事实，被告提供了离婚证书复印件。被告姜某某未作答辩，质证中表示对于原告和被告徐某某交易凭证均不知情。庭审质证中，双方对于对方提供的上述证据材料的真实性均不表异议，本院认证对其证据资格予以确认。根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案件事实如下：被告徐某某、姜某某原为夫妻关系，2010年4月9日，两被告协议离婚。位于衢州市柯城区××单××室房屋，建筑面积29.87平方米，权属登记为两被告夫妻共有房产。两被告离婚时，协议约定该房产归被告徐某某所有。2010年3月28日，经房屋中介介绍，被告徐某某持购房发票、房屋契证等凭证，经与原告协商签订“房地产转让定金协议”。协议约定：被告将上述房屋以158000元的价格出让给原告。有关价款的支付，协议约定于2010年4月5日前支付包括定金2万元在内的首付款8万元，余款于同月10日前付清。关于违约责任，协议第五条约定：“合同签订后，买方违反约定不予购买，卖方有权没收买方所付定金。卖方违反约定不予出卖，卖方需双倍退还定金，并在解除合同后十天内偿付”。协议签订当日，原告依约支付定金20000元，交由中介收执。4月3日，原告再次依约支付首付款6万元，仍交由中介收执，并由中介出具原告收条。但由于无法与被告徐某某取得联系，有关房屋过户手续未能办理。为此，原告于4月6日向中介取回了定金和首付款，并以被告违约为由，向本院提起诉讼，要求解除与被告徐某某签订的上述协议，并要求两被告支付一倍定金20000元。本院认为：除共有人之间另有约定外，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按分共有人或者全体共有人同意。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案交易房产产权明确登记为两被告原夫妻共同共有财产，被告徐某某作为共有权人之一，在未取得其他共有权人同意的情况下，无权就该房产单独作出处分。因此，被告徐某某就本案房屋的转让，单独与原告签订的房地产转让协议，侵害了其他共有权人的权利。原告在签订协议时明知该房产为两被告共同共有财产，仍与其中共有权人之一签订合同，不具备法定善意取得条件。因此，其转让协议无效，相应的约定对双方不具法律约束力。因此，原告诉讼要求解除协议，并要求两被告依据协议有关定金双倍返还的约定支付一倍定金的请求，理由不能成立，本院不予支持。被告徐某某辩解现其已与被告姜某某离婚，交易房产约定归其所有，可以交付房屋的主张。对此，本院认为，事后取得虽可产生效力补正的法律效果，但由于原告在被告徐某某取得完全所有权前，已向中介取回定金和首付房款，其行为已显示对协议履行的撤回，因此，其效力补正已不具法律意义。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项，第五十六条的规定，判决如下：驳回原告陈某某的诉讼请求。本案受理费300元，减半收取150元，由原告陈某某负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员郑向东二〇一〇年六月十九日书记员吴飞燕 搜索“”