（2010）浙杭商终字第501号

裁判日期: 2010-06-12

公开日期: 2015-12-28

案件名称

张甲、苏某某、吴某某、张乙为与被上诉人杭州、杭州××代理有限公司与张甲、苏某某等居间合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张甲,苏某某,吴某某,张乙,张甲、苏某某、吴某某、张乙为与被上诉人杭州,杭州××代理有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2010）浙杭商终字第501号上诉人（原审被告）：张甲。上诉人（原审被告）：苏某某。上诉人（原审被告）：吴某某。上诉人（原审被告）：张乙。四位上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：瞿某某。被上诉人（原审原告）：杭州××代理有限公司。住所地：杭州市下城区朝晖路71-2号法定代表人：罗某某。委托代理人（特别授权代理）：常某某。上诉人张甲、苏某某、吴某某、张乙为与被上诉人杭州××代理有限公司（以下简称聚××公司）居间合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2009）杭拱商初字第1582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，并于2010年4月20日召集当事人进行了调查。本案现已审理终结。原审法院审理查某：座落于杭州市西湖区紫金庭园梅林苑7幢201室房屋属张甲、苏某某、张乙、吴某某四人共同共有。2009年7月21日，聚××公司作为居间方（乙方）与委托方周某某、洪某某（甲方）及出售方即张甲、苏某某、张乙、吴某某（丙方）签订了房地产转让居间协议一份。该协议约定，甲方为表示乙方提供的房地产之购买诚意，向乙方交付购买意向金100000元，若丙方同意此购买意向则应在本协议上签字认可，此意向金即成为购房某某由乙方代收保管。关于买卖的房地产的基本情况为：座落于杭州市西湖区紫金庭园梅林苑7幢201室，物业类型为住宅，建筑面积为154.86平方米，配有附属设施，该房屋己设定了出租，租期自2009年4月1日至同年10月1日；丙方拿到全款后，剩余租金归甲方所有（租金4000元／月）。购买条件为：总房款为285万元；买卖双方涉及交易的相关过户费用、税费、居间服务报酬均由甲方承担，于房地产转让合同签订当日一次性支付给乙方；房款的支付方式为：首付款85万元，于2009年7月29日前打入乙方银行监管账户，当天划给丙方，剩余房款205万元采用商业贷款，于2009年8月8日前划给丙方。如丙方同意甲方提出的购买条件，并将首付款汇入乙方银行监管账户，则甲方同意在丙方签署本协议之后9日内与丙方签订房地产转让合同；如甲方未能依约前来签订房地产转让合同，则甲方视为违约，乙方有权在书面通知甲方违约后将甲方交付的定金作为违约金交付于丙方，同时符合丙方交付的定金，丙方同意将其所收违约金的50%于当日支付给乙方，作为居间服务的赔偿，同时本协议终止。该协议还规定，若丙方愿意将本协议第二条所述房地产通过乙方按本协议第三条规定的购买条件出售给甲方，则丙方应在本协议上签字认可，甲方所付意向金成为购房某某，同时丙方将房屋“三证”视作于甲方同等数额的定金暂时交存于乙方，甲方与丙方均同意定金与“三证”由乙方代收保管，届时转为过户费用，多退少补或用于过户。当丙方按受甲方的购买条件而签署本协议后，同意在签署本协议后9日内与甲方签订房地产转让合同，如丙方未能依约前来签订房地产转让合同，则丙方将被视为违约，乙方有权在书面通知丙方违约后要求丙方前来交付违约金，同时取回房屋“三证”，甲方同意将其所收违约金50%于当日支付给乙方，作为居间服务的赔偿，同时本协议终止。上述协议经聚××公司、张甲、苏某某、张乙、吴某某及周某某、洪某某签字后生效。同年7月23日，聚××公司将监督支付协议书传真给张甲，然因该协议第三条二款关于“甲方（指售房人）声明本物业出租给承租人使用，承租人已接到甲方需将该物业出售给乙方的通知。该物业的承租人已声明，放弃对该物业的优先购买权”的规定，与事实不符，故张甲、苏某某、张乙、吴某某未在该协议上签字确认。同年7月29日，周某某、洪某某亦未按照居间协议的规定将85万元的首付款汇入聚××公司银行的监管账户内。另认定，2007年4月29日，苏某某（甲方）与仇某某（乙方）签订了一份《杭州市房屋租赁合同》，合同约定甲方将座落于杭州市西湖区紫金庭院7幢201室出租给乙方，租赁期共24个月，自2007年5月1日起至2009年5月1日止；该房屋年租金为48000元，分别于2007年5月1日、2008年4月1日支付第一年、第二年的租金，乙方如需续租，经甲方同意双方重新签订租赁合同。2009年4月3日，苏某某与仇某某又签订了一份租赁合同延期补充协议，约定双方租期延长五个月至2009年10月1日；从2009年5月1日至2009年10月1日的租赁期间的租费，按每月4000元结算，乙方应于2009年5月支付给甲方；双方于2007年4月29日签订的租赁合同继续有效；双方仍将继续遵守。该补充协议经双方签字后生效。同年7月27日，仇某某、王某一家向苏某某、张甲发函一份，称：在得知张甲、苏某某、张乙、吴某某以285万元的价格出售紫金庭院7幢201室房屋时，作为承租人在同等条件下依法享有对上述房屋优先购买的权某，因此仇某某、王某要求以同样的价格向张甲、苏某某、张乙、吴某某提出购买上述房屋的申请。2009年7月30日，张甲在收到聚××公司要求张甲、苏某某、张乙、吴某某前去签约的书面通知后给聚××公司发了一份“关于不能签约及解除居间协议的函”，该函件称：对于租户要求行使优先购买权一事，张甲已通知聚××公司，且聚××公司已与租户当面洽谈协商未果，在此情况下聚××公司仍通知张甲、苏某某、张乙、吴某某签约，有违职业操守；作为专业的房屋代理公司，聚××公司在明知所售房屋存在租户的情况下，未向买卖双方提示租户在同等条件下享有优先购买权，亦违背了居间代理的基本原则；等等。为此，张甲决定解除与聚××公司的居间协议，并无需支付违约金及赔偿损失。2009年11月12日，聚××公司将张甲、苏某某、张乙、吴某某起诉来院，要求其支付居间服务费14625元并赔偿损失14625元，诉讼费由其承担。原审法院审理认为：聚××公司与张甲、苏某某、张乙、吴某某及周某某、洪某某签订的房地产转让居间协议，依法成立，应属有效。然该居间协议所涉的交易房屋仍处于租赁期间，为此，张甲、苏某某、张乙、吴某某在签约时已将该情况如实告知了作为居间方的聚××公司及周某某、洪某某一方。但是，聚××公司作为具有专业资质的房屋代理公司，却并未向房屋的买卖双方明确告知承租人享有以同等条件优先购买的权某。现承租人仇某某、王某一方在得知租赁房屋以285万元的价格被出售时，已明确向张甲、苏某某、张乙、吴某某表示其要求享有优先购买的权某。在此情况下，聚××公司仍要求张甲、苏某某、张乙、吴某某按照居间协议的约定，履行与周某某、洪某某一方签订房屋转让合同的义务，显然与前述法律相违背；此外，根据居间协议的规定，张甲、苏某某、张乙、吴某某履行签订房屋转让合同的前提条件系周某某、洪某某一方须将首付款85万元汇入聚××公司银行的监管账户，然周某某、洪某某至今未将××款××司的监管账户内，因此，张甲、苏某某、张乙、吴某某不同意与周某某、洪某某签订房屋转让合同，并不存在违约。但鉴于张甲、苏某某、张乙、吴红某某向聚××公司提出解除双方之间的居间协议，并已通知聚××公司，故双方之间的居间协议自通知到达对方时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的；终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现聚××公司据此要求张甲、苏某某、张乙、吴某某全额支付居间服务费14625元并赔偿损失14625元，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。而根据《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》第八条的规定，房屋经纪服务机构只有在办理完产权过户、价款交割等手续后方可收取服务费。然本案中，聚××公司作为房产中介仅履行了向客户推荐案涉房源、陪同看房、签订居间协议等前期居间活动，并在上述居间活动中产生了必要的费用及人工支出。鉴于此，根据本案的实际履行情况，聚××公司在履行上述居间活动期间所支出的必要费用酌定为3000元，则较为适当。因此，原审法院对聚××公司的其他诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条及前述法律之规定，于2010年2月10日作出判决：张甲、苏某某、张乙、吴某某支付给聚××公司3000元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元、减半收取计266元，由聚××公司负担239元，张甲、苏某某、张乙、吴某某负担27元。上诉人张甲、苏某某、吴某某、张乙不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、张甲、苏某某、吴某某、张乙非居间协议的委托人，原审认定事实不清。1、居间协议明确显示：委托人为周某某、洪某某，居间人为聚××公司，张甲、苏某某、吴某某、张乙为房屋出卖人，上述事实明确，原审亦予认可，聚××公司与周某某、洪某某间存在居间合同关系。2、张甲、苏某某、吴某某、张乙实为居间合同关系外的第三人，虽接受居间人提供订立合同的媒介服务，但非居间协议的委托人，依照合同法第四百二十六条第一款规定，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。3、张甲、苏某某、吴某某、张乙在居间协议上的签字，按居间协议第七条约定，系同意以居间协议第三条约定的购买条件出卖的意思表示。本案中，张甲、苏某某、吴某某、张乙作为房屋的出卖人，只是以书面形式予以确定及另行约定了违约责任而已，不能当然解释成张甲、苏某某、吴某某、张乙亦为居间协议的委托人，原审认定事实不清。二、张甲、苏某某、吴某某、张乙不必负担“必要费用”，原审适用法律错误。1、《合同法》第四百二十七条的但书规定，居间人可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，但张甲、苏某某、吴某某、张乙非居间协议委托人，不应承担“必要费用”。2、聚××公司未促成居间合同成立，系因聚××公司与周某某、洪某某的过失所致，聚××公司未向委托人告知承租人的优先购买权，违反了《合同法》第四百二十五条规定的居间人的如实报告义务。周某某、洪某某未将首付款85万元汇入聚××公司的银行监管账号，违反了居间协议第三条的约定，聚××公司与周某某、洪某某应共同负担“必要费用”。张甲、苏某某、吴某某、张乙不存在违约行为，不应承担责任。三、原审判决超出诉讼请求，且酌定“必要费用”无证据支持。1、聚××公司未主张必要费用，其诉讼请求赔偿损失14625元系以居间报酬14625元为标准，与“必要费用”显非同一，原审法院超出诉讼请求判决。2、聚××公司未提供“必要费用”的相应证据，本案无证据显示聚××公司受有损失，一审酌定“必要费用”为3000元，无证据支持。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回聚××公司的全部诉讼请求；一审、二审案件受理费均由聚××公司负担。被上诉人聚××公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查某的事实与一审法院查某的事实一致。本院认为：聚××公司与房产出让方张甲、苏某某、吴某某、张乙及受让方周某某、洪某某三方签订的房地产转让居间协议第三条约定：买卖双方涉及交易的相关过户费用、税费、居间服务报酬均由周某某、洪某某承担，即根据协议约定涉案居间服务费应由委托方周某某、洪某某承担，该约定对签约各方均有约束力，因此，聚××公司要求张甲、苏某某、吴某某、张乙承担居间服务费缺乏合同依据。聚××公司对涉案居间协议已解除以及张甲、苏某某、吴某某、张乙未与受让方周某某、洪某某另行签订房地产转让合同的事实并无异议。现有证据表明，合同各方在签约时对涉案房产已经设定了出租的事实是明知的，涉案房地产转让居间协议系因承租人主张优先购买权而不能履行，张甲、苏某某、吴某某、张乙因此要求解约，未违反合同约定。聚××公司要求张甲、苏某某、吴某某、张乙赔偿损失缺乏法律依据。再则，聚××公司一审诉请为要求支付居间服务费14625元及赔偿损失14625元，并未就从事居间活动期间所支出的必要费用提出主张，原审法院判决支付必要费用超出了聚××公司的诉请范围。张甲、苏某某、吴某某、张乙的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2009）杭拱商初字第1582号民事判决。二、驳回杭州××代理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费532元、二审案件受理费532元，均由被上诉人杭州××代理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韩成良审　判　员　　缪　蕾代理审判员　　崔　丽二〇一〇年六月十二日书　记　员　　傅灿军来源：百度搜索“”