（2010）浙杭民终字第563号

裁判日期: 2010-05-07

公开日期: 2015-12-28

案件名称

杭州××隍假日酒店与杭州××信鞋业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州××隍假日酒店,杭州××信鞋业有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2010）浙杭民终字第563号上诉人（原审原告）杭州××隍假日酒店，住所地杭州市××××号。投资人陈甲。委托代理人汪某某。委托代理人陈乙。上诉人（原审被告）杭州××信鞋业有限公司，住所地杭州市××城区国都公寓4，5幢304室。法定代表人石某某。委托代理人高某某。上诉人杭州××隍假日酒店（以下简称假日××）、上诉人杭州××信鞋业有限公司（以下简称杭××鞋业）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市下城区人民法院（2009）杭下民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定下列事实：坐落于本市××（××至××层）房屋面积6400平方米系下杭州市下城区国有投资控股有限公司（以下简称下国投公司）房产。2005年7月8日杭××鞋业与下国投公司签订了为期三年的房屋租赁合同，即从2005年1月18日至2008年1月17日止。同时合同还约定杭××鞋业未经下国投公司书面同意，转租或变相转租属违约，下国投公司有权解除合同等条款。2007年9月30日双方又签订了房屋租赁补充协议，将双方的租赁期限延长至2008年10月17日。2007年7月6日假日××、杭××鞋业签订了租赁合同，杭××鞋业将延安路458号一楼部分房屋（面积847.8平方米）出租给假日××，租赁期限自2007年11月16日起至2012年11月15日，年租金650万元。双方约定合同签订后交房前10日内，假日××一次性支付给杭××鞋业第一期租金325万元，合同签订后3日内假日××一次性支付给杭××鞋业履约保证金50万元，2007年11月1日至11月15日为假日××的免费装修期，从2007年11月16日开始计租。杭××鞋业自本合同签订之日起至租赁期限届满之日的期限内，若原房屋产权所有者欲将房产所有权转让给第三方，应提前三个月以书面形式通知假日××，合同第十三条第5项还约定：乙方（假日××）不得拖欠租金，如逾期15天不支付租金，甲方（杭××鞋业）按租金总额的日千分之十加罚滞纳金并有权解除合同并停水、停电，没收乙方交纳的合同履约保证金。2007年7月7日杭××鞋业收到假日××交付的人民币50万元后出具了收据，收据记载的款项内容为“一楼租赁定金”。截止2007年10月31日，假日××未向杭××鞋业支付第一期租金。2008年3月11日杭××鞋业向下国投公司提出转租申请，同年3月18日下国投公司给予回复，同意杭××鞋业在约定的期限即2008年11月18日前将一楼部分房屋（面积847.8平方米）转租给假日××。另查，2007年10月25日杭××鞋业与浙江易某体育用品连锁有限公司（以下简称易川某某）签订了租赁合同一份，约定杭××鞋业将案涉房屋即延安路458号一楼部分房屋出租给易川某某，租赁期限为2007年11月1日至2012年10月30日，交房时间为2007年11月1日。后该租赁合同按约定实际履行。2008年2月22日下国投公司在钱江晚报上刊登了整体招租广告。杭××鞋业与假日××纠纷发生后，假日××向法院提起诉讼，请求：1、解除双方签订的2007年11月16日至2008年11月18日的租赁合同，并判决杭××鞋业双倍返还定金100万元整；2、判令确定双方之间签订的2008年11月19日至2012年11月15日租赁合同无效，并判令杭××鞋业赔偿经济损失70万元。原审法院认为，本案争议的焦点，首先是假日××、杭××鞋业之间签订的房屋租赁合同的效力。诉争房屋系下国投公司的房产，根据下国投公司与杭××鞋业签订的房屋租赁合同及补充协议，双方的租赁期限为2005年1月18日至2008年10月17日。之后杭××鞋业将其向下国投公司某租的房屋中一楼部分房屋转租给假日××并与假日××签订房屋租赁合同，该合同中双方约定的租赁期限为2007年11月16日至2012年11月15日，其中2007年11月16日至2008年10月18日的转租期限在杭××鞋业与下国投公司的租赁期限内，且已获得下国投公司的追认，故合法有效，该部分约定对缔约双方具有约束某。自2008年10月18日起因转租期限已超过杭××鞋业的承租期限，故双方就该期限作出的转租约定属无效约定，对缔约双方不具有法律效力。其次，对于假日××、杭××鞋业之间的房屋租赁合同中有效部分的履行，假日××、杭××鞋业是哪一方违约在先。庭审中，假日××、杭××鞋业均确认交付房屋的时间为2007年11月1日，合同第五条约定租金先付后用，假日××应当在交房前10日内一次性支付第一期租金325万元，虽然双方对第一期租金的最后支付日有争议，假日××、杭××鞋业分别认为应在2007年10月31日和2007年10月22日，但双方对先支付租金后使用房屋的约定均无异议，即双方在租赁合同中存在先后履行顺序，假日××先履行支付租金债务，杭××鞋业后履行交付房屋的债务。假日××至2007年10月31日仍未支付第一期租金，属违约在先。第三、在假日××至2007年10月31日仍未支付第一期租金而违约在先的前提下，杭××鞋业是否有权直接没收假日××支付的50万元定金。假日××、杭××鞋业在合同第十三条第5项约定：假日××不得拖欠租金，如逾期15天不支付租金，杭××鞋业按租金总额的日千分之十加罚滞纳金并有权解除合同并停水、停电，没收乙方交纳的合同履约保证金。庭审中，双方均认同50万元履约保证金的性质已变更为定金。根据该约定，杭××鞋业需在假日××逾期15天不支付租金的情况下才有权解除合同并没收定金，也就是说在2007年11月1日至11月15日期间如假日××交纳了第一期租金，杭××鞋业则无权解除合同没收定金。而事实上杭××鞋业于2007年11月1日即将涉案房屋交付给易川某某并实际履行与之签订的房屋租赁合同，而此时假日××、杭××鞋业之间的房屋租赁合同的解除条件尚未成就，但杭××鞋业的该行为已导致其与假日××之间的房屋租赁合同无实际履行的可能，故杭××鞋业的该行为同样违反了合同的约定。自2007年11月1日起假日××已知道杭××鞋业的行为无论从主观上还是客观上均将产生无法交付房屋的后果，故其可以中止履行不再向杭××鞋业支付租金，该行为亦可以防止损失的扩大。第四、假日××的诉请是否有事实和法律上的依据。1、关某某同有效部分的解除，杭××鞋业向法庭提交了一份解除合同的通知，但无法证明该通知已有效送达给假日××，虽然庭审中假日××、杭××鞋业均同意解除合同，但从形式上来说该合同的有效部分仍未解除，故现假日××对合同有效部分主张解除，原审法院予以支持；2、关于双倍返还定金100万元的诉请，因假日××违约在先，其违约行为虽不足以构成定金被没收的条件，但其要求双倍返还，无事实和法律依据，原审法院不予支持，结合假日××、杭××鞋业的违约事实，为衡平双方的利益，原审法院认为由杭××鞋业返还假日××50万元定金更为符某某同的约定和法律的规定；3、关某某同无效的确认及损失赔偿70万元的诉请，关某某同无效部分的认定已作论述，在此不再赘述。本案中杭××鞋业明知自己租期在2008年11月18日到期而与假日××签订长达五年的转租合同，事后也未能取得下国投公司赋予的剩余租赁期限的转租权，是造成该部分合同无效的主要原因，对造成合同无效有过错，如因此而造成假日××损失，应予赔偿。但由于假日××在履行合同有效部分时即存在违约，即使该损失存在，也非合同无效所导致，且假日××所提交的证据尚不足以证明该部分损失的存在，故对假日××主张的70万元经济损失，不予支持。综上，依照《中华某某共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除假日××与杭××鞋业签订的租赁期限为2007年11月16日至2008年11月18日的租赁合同；二、确认假日××与杭××鞋业签订的租赁期限为2008年11月19日至2012年11月15日的租赁合同无效；三、杭××鞋业于判决生效之日十日内返还假日××租赁定金50万元；四、驳回假日××的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由假日××负担9100元，杭××鞋业负担6500元，诉讼保全申请费5000元，由假日××负担2917元，杭××鞋业负担2083元（于判决生效之日起十日内履行完毕）。宣判后，假日××和杭××鞋业均不服，假日××向本院提起上诉称：一、本案中假日××并没有违约，没有支付租金是杭××鞋业的违约行为导致。根据合同约定假日××只要在2007年10月22日至2007年10月31日内向杭××鞋业支付第一笔租金即可以理解为其履行了合同义务。杭××鞋业在假日××支付租金期限未满的情况下，于2007年10月25日与易川某某就同一房屋签订了同样的租赁合同，系一房二租，假日××有不缴纳租金的抗辩权。杭××鞋业只有在假日××逾期15天不支付租金的情况下才有解除合同的权利并没收定金。但杭××鞋业又与第三人签订了房屋租赁合同，此时双方之前的租赁合同并未解除，杭××鞋业违约。二、原判认定杭××鞋业仅需返还定金50万元于法无据，适用法律错误。杭××鞋业先违约，其应当向假日××双倍返还定金。三、原判认定假日××在履行合同有效部分时即存在违约，即使该损失存在，也非合同无效所导致，且假日××提交的证据不足以证明该部分损失的存在，该认定不符合客观事实，是错误的。杭××鞋业明知自己没有转租权且租期到2008年11月18日，仍在2007年7月6日与假日××签订长达5年的合同，事后也未取得之后的转租权，该部分合同无效。假日××为了履行合同作了大量准备工作，造成了很大的损失，有一系列的证据可以反映该客观事实。该部分损失确实是由杭××鞋业的违约行为及合同无效行为所导致，杭××鞋业应当赔偿假日××的经济损失。综上，请求维持原判第一、二项，撤销原判第三、四项，改判杭××鞋业双倍返还假日××定金100万元，赔偿假日××经济损失70万元。上诉人杭××鞋业针对假日××的上诉，答辩称：一、假日××违约在先。合同中约定很明确，租金是先付后用，双方在一审中也确认房屋交付的时间应是07年11月1日，但假日××至今也没有缴纳过租金。只有对方先缴纳租金，杭××鞋业才有交付房屋的义务。假日××提出因为杭××鞋业转租给了易川某某，所以其不交租金，这在法律上不能成立。假日××不能证明当时其已经知道杭××鞋业转租了。即使是假日××知道了转租行为，按照《中华某某共和国合同法》第六十九条之行为，不安抗辩权需要履行法定的通知义务后方能主张。假日××无证据证明其履行了通知义务。假日××称杭××鞋业违约在先不符合客观事实，也不符合法律规定。二、因为假日××违约在先，合同双方对定金条款的有效性均无异议，显然假日××无权要求返还定金。不管杭××鞋业是否发通知给假日××，都不影响定金效力。只要迟延支付租金超过15天，杭××鞋业就有权没收定金。三、关于假日××诉称的损失问题。假日××几次变化诉讼请求，其提供的证据也不能证明其具体的损失。假日××称为履行合同做了大量准备工作，但其连租金都没有支付，根本谈不上其他的准备工作。上诉人杭××鞋业上诉称：一、原审判决适用《中华某某共和国合同法》第六十八条第一款第四项，认为假日××有权主张不安抗辩权错误，该权利的行使需履行通知义务。二、原审判决认为杭××鞋业租房给易川某某构成违约错误。原审法院已经认定了假日××作为先履行债务一方是违约在先，杭××鞋业有后履行抗辩权。假日××不缴纳租金，杭××鞋业有权采取一定的措施防止损失扩大。杭××鞋业的行为不能算是违约行为。如果假日××缴纳了租金，杭××鞋业也会履行交房义务，而向易川某某承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，一房多租的情况下，拿不到房屋的人可以请求索赔，但这是建立在承租人履行合同义务的情况下，现假日××根本没有履行合同义务。按一审判决，假日××没有缴纳租金却无需承担任何责任，有失公平。请求：一、撤销原判第三项，驳回假日××该项诉讼请求。上诉人假日××针对杭××鞋业的上诉答辩称：一、原审判决适用《中华某某共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项审理本案正确，假日××依法行使不安抗辩权中止履行，不再向杭××鞋业支付租金是为了防止损失扩大。假日××有确切证据证明杭××鞋业有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形：1、2007年10月25日杭××鞋业就本案同一租赁房屋又与易川某某订立了《租赁合同》；2、杭××鞋业直至2008年3月11日才取得涉案房屋产权人下国投公司的转租追认。不安抗辩权是为了切实保护合同先履行一方的合法权益，防止相对方借合同进行欺诈而设置的，之所以规定权利人中止履行合同义务要及时通知对方是为了让交易相对方提供担保或者促使相对方甲行义务，保障交易继续履行。其构成要件之一是先履行一方的债务已经届满清偿期。因杭××鞋业存在上述两种情形，假日××自2007年11月1日起就有权中止履行，不再向杭××鞋业支付租金，假日××的行为也是为了防止损失扩大。二、杭××鞋业在债务履行期限内将涉案房屋租赁给他人易川某某，并实际交付给易川某某。本案中最终导致双方不能履行合同原因是杭××鞋业将租赁房屋实际交付给了易川某某所导致。杭××鞋业的行为违反了诚实信用原则也违反了与假日××的合同的约定，原审判决认定杭××鞋业违约是正确的。根据合同约定，杭××鞋业需在假日××逾期15天不支付租金的情况下才有权解除合同并没收定金，而杭××鞋业不仅没有在合理期限内对假日××进行履行债务催告，反而在租赁合同解除条件未成就的情况下，就将涉案房屋实际交付给了易川某某。合同法规定的违约责任构成要件中并不包含相对方乙履行了合同义务，杭××鞋业关于在假日××“未依约支付租金前，杭××鞋业租房给易川某某的行为是不可能构成违约行为”的观点是错误的。如前所述，本案是由于杭××鞋业违约在先的行为导致本案合同不能履行，假日××没有支付租金是行使不安抗辩权的行为，不构成违约，杭××鞋业应双倍返还定金并赔偿假日××相应的损失。二审中双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为，二审中双方当事人对合同的效力问题均已无争议，双方争议的焦点是违约责任的确定。根据合同约定，假日××应在交房前10日内支付第一期租金，2007年11月1日至11月15日为假日××的免费装修期，可推知2007年11月1日为交房时间，故假日××应在2007年10月22日前交纳第一笔租金。假日××未按约履行交纳租金义务存在违约。根据先付后用的合同约定，杭××鞋业有权在假日××未履行交付租金义务的情况下，拒绝交付房屋，但其并不当然享有合同解除权。假日××未支付租金存在两种可能：1、迟延履行；2、不支付租金或迟延履行达到合同约定的程度构成根本性违约。在第1种情形下，假日××承担违约责任，合同继续履行，在第2种情形下，杭××鞋业享有合同解除权。在双方订立的合同中对迟延支付租金在何种情形下构成根本性违约，杭××鞋业享有合同解除权作了约定，即逾期超过15天。然而杭××鞋业在合同约定的解除权尚未成就，也未通过催告履行的方式，确定假日××是否存在根本违约的情形下，在2007年10月25日即与易川某某就同租赁物签订了租赁合同，将房屋以高于其与假日××合同的租金标准出租给了易川某某，并于2007年11月1日将房屋实际交付给了易川某某。杭××鞋业在前合同未解除的情形下，将房屋另行出租给他人，造成前合同客观上无法实际履行，亦存在违约。且杭信公司的违约行为阻断了假日××支付租金的义务，在合同无法履行的情况下，假日××没有必要再履行交付租金义务。杭××鞋业主张假日××至今未缴纳租金，其享有合同解除权，本院不予支持。因杭××鞋业、假日××均存在违约行为，故原审法院对假日××要求双倍返还定金、杭××鞋业主张罚没定金均不予支持正确。关于假日××主张的损失赔偿，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，假日××及杭××鞋业的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由杭州××隍假日酒店负担11000元，由杭州××信鞋业有限公司负担4600元。本判决为终审判决。审判长　傅　　　东　　　红审判员　王辉代理审判员王亮二〇一〇年五月七日书记员　张　　　　　　　怡更多数据：搜索“”来源：