（2009）甬仑民再字第15号
裁判日期: 2010-05-04
公开日期: 2015-12-28
案件名称
宁波市××××机械制造厂、宁波市××××机械制造厂与原审被告朱甲土与朱甲租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
宁波市××××机械制造厂,宁波市××××机械制造厂与原审被告朱甲土,朱甲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2009）甬仑民再字第15号原审原告：宁波市××××机械制造厂，住所地：宁波市××路××村。投资人：闻某某。委托代理人：陈某某。委托代理人：姚某某。原审被告：朱甲。原审原告宁波市××××机械制造厂与原审被告朱甲土地租赁合同纠纷一案，本院于2008年10月28日作出（2008）甬仑民一初字第1804号民事判决，该判决已发生法律效力。2009年11月26日，本院作出（2009）甬仑民监字第3号民事裁定，再审本案。本院另行组成合议庭于2010年3月25日公开开庭审理了本案。原审原告宁波市××××机械制造厂的委托代理人姚某某到庭参加诉讼，原审被告朱甲经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告宁波市××××机械制造厂（以下简称江东××）在原审中诉称：2007年12月26日，北仑区小港街道姚墅村村民委员会（下称姚墅村委会）、姚墅村经济合作社将该村位于下邵酒厂西面，工具厂北面的6亩荒地租赁给江东××作为建厂用地，双方约定租期为26年，年租金为36000元，双方签订《土地租赁协议》一份。2008年5月10日，朱甲以其曾租赁过该土地为由，要求江东××向其支付“转租费”，否则江东××不能进厂办企业。江东××为顺利进场，只得委曲求全，与朱甲签订《协议》，后江东××支付朱甲450000元的“土地转让款”。江东××认为，双方所签订的该份《协议》属无效协议，朱甲不具备签订该份合同的主体资格。该块土地是江东××从姚墅村委会租赁而来，而非从朱甲处转租过来，朱甲无资格收取该笔款项，请求法院判令：1、确认双方所签订的《协议》无效，并予以解除；2、朱甲向江东××返还“土地转让款”450000元。原审被告朱甲辩称：2006年6月，其与三弟朱乙向姚墅村委会提出承租位于村水厂前面、下邵酒厂西面、工具厂北面土地的要求。2006年7月25日，由朱乙为签字代表，姚墅村委会以周飞宏主任、沃某某书记为签字代表，双方签订《租地协议》，并支付5000元押金。承租土地后，其与朱乙两人开始使用，因陆续对承租土地进行前期建设投入，造成资金周转困难。此时，江东××欲承租该土地，其将土地的性质、出租方、土地前期建设的投资情况、后续移线拔杆工作均如实告知，并陪江东××多次到姚墅村村委会了解土地性质，共同协商后续租期等事宜。双方经多次协商，于2008年5月10日签订《协议》一份。同时，经其多方努力，江东××与姚墅村委会签订《土地租赁协议》，土地租赁期限为26年，按照江东××建议，江东××与姚墅村委会签订协议时间由实际的2008年5月改为2007年的12月26日，租期开始日也提前到2007年12月26日，但江东××实际给付租金的时间还是从接收转租后的2008年6月份计。双方经多次协商签订的《协议》，其具有转租资格，协议内容并不违法。请求法院依法驳回江东××全部的诉讼请求。原判认定：姚墅村委会作为甲方与乙方江东××签订落款日期为2007年12月26日的《土地租赁协议》一份，双方约定：“……一、甲方将该村位于下邵酒厂西面、工具厂北面的荒地租赁给乙方做为建厂用地。二、被租赁面积6亩。三、租赁期限为26年，自2007年12月26日起至2033年12月26日止，合同期满如该厂继续经营，在同等条件下应延续此合同，延续期限另行协商。四、租金按年度计算，每年每亩土地租金为6000元整，共计人民币36000元。五、付款方式：本协议公证后乙方先预付甲方两年租金72000元作为履约定金，此款先用来分年度冲抵签约后前两年的租金，从第三年起每年6月16日付一次，前期租金由于建筑设计等原因实际给付租金从2008年6月起，如果乙方拖欠租金经甲方催讨后仍未付清，甲方有权解除协议……”2008年5月10日，江东××向姚墅村委员会支付2008年6月-2010年6月土地租赁款72000元。2008年5月10日，朱甲作为甲方与乙方江东××签订《协议》一份，双方约定“本人（甲方）因身体原因，把姚墅村位于下邵酒厂，工具厂北面的一块荒地，转租给乙方使用……达成如下协议：1、转租费70万元整，包括本宗土地前期填土及平整土地的费用。2、乙方分三次付给甲方人民币，第一次给付日期为签订本协议之日给付人民币12万元整，第二次给付日期为本宗地上电线屋柱拔掉能够建筑之日，给付人民币33万元整，最后25万元整，给付日期为2008年11月底前，全部付清……”同日，朱甲收到江东××第一期土地转让款120000元，2008年5月18日，朱甲收到江东××第二期土地转让款330000元。原审庭审中，江东××表示2006年后朱甲租用土地，72000元租金（也即作为履约定金部分的款项）是用来冲抵朱甲2006年后所拖欠的租金，其实际租赁土地的时间为2008年6月。朱甲表示其租赁本案所涉土地的时间是从2006年7月25日至2008年5月10日。双方均认可各自租赁土地的租金为每年36000元。原判认为，租赁合同的出租人是负有将租赁物交付对方使用收益的一方当事人。出租人一般应为出租标的物的所有人，但不以所有人为限。凡对标的物享有合法的使用收益权的人，原则上均可为出租人，有权将其使用的标的物转由他人使用。因此承租人无权以出租人无出租权而主张合同无效。江东××认为2006年后是朱甲租用土地，其实际租赁土地的时间为2008年6月，其也表示支付72000元用来冲抵朱甲2006年后拖欠的租金，而72000元也恰为两年的租金，同时，其也仅能出示2008年6月-2010年6月土地租赁款为72000元的收据，朱甲也表示其租赁本案所涉土地的时间是从2006年7月25日至2008年5月10日，另外双方于2008年5月10日签订有关土地转租的《协议》，可以确定2008年5月10日前本案所涉土地由朱甲承租使用，综上分析，则可以认定2008年5月10日前两年该土地应系由朱甲承租使用。因江东××在2008年5月10日支付姚墅村委会2008年6月-2010年6月土地租赁款时，于同日与朱甲签订有关土地转租的《协议》，则表明江东××同意朱甲将其从姚墅村委会租赁来的土地转租给江东××使用，同时，该土地在2008年5月10日前实际为朱甲租赁使用，朱甲对该土地享有合法的使用收益权，故朱甲可以将该土地转租给江东××并收取一定的转租及前期投入费用。该《协议》是双方真实意思表示，江东××以朱甲不具备签订该份合同的主体资格为由要求确认该《协议》无效，并据此要求朱甲返还因该合同取得的财产即450000元于法无据，不予支持。另外，江东××认为其为顺利进场，委曲求全与朱甲签订《协议》，其并未提供证据证实，也不予支持。且即使江东××的主张成立，则该《协议》也应为可变更可撤销合同，江东××要求确认该《协议》无效也于法无据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十二条之规定，判决驳回宁波市××××机械制造厂的诉讼请求。再审中，原审原告江东××称，讼争土地早已被列入拆迁范围，原审被告根本没有权利将该土地转租给原审原告，因此原审被告的主体资格不符合法律规定，转租协议无效，请求法院撤销（2008）甬仑民一初字第1804号民事判决，确认双方签订的《协议》，并予以解除，原审被告向原审原告返还“土地转让款”450000元。再审中，原审原告提供了（2008（年）］第13号宁某市北仑区人民政府征收土地方案公告、仑征字（2008）第150号征地补偿协议各1份，用以证明讼争土地于2007年被列入征用范围，且姚墅村委会于2008年6月30日与北仑区征地办公室达成补偿协议，姚墅村村委会无权出租给原审原告用于工业建设等事实。再审中，原审被告朱甲书面答辩称，宁某市北仑区人民政府小港街道办事处和宁某市国土资源局北仑分局小港国土资源所证明讼争地块为沿山冷水地无法耕种，后转为待置换用地，原审被告对讼争土地被列入征用范围并不知情，原审原告提供的征地补偿协议的一方主体系姚墅村委会，该地块在征用前××所有权人××直××姚墅村，土地的所有权人并不因土地用途发生变化而改变，所以在征用××姚墅村委会当然有权出租。原审被告收取的450000元系原审原、被告自愿协商一致的结果，原审被告将讼争土地交给原审原告之前，对土地进行了平整、挖沟、迁移通讯杆线等，为此付出了大量金钱与人力，450000元是对上述付出的合理补偿，现原审原告要求原审被告返还450000元毫无道理，原审判决符合法律规定，应予维持。原审被告朱甲未提供证据。因本案讼争土地系村集体土地，土地的性质用途决定原审原、被告土地转租协议的效力，因此本案复查过程中，本院依职权向宁某市国土资源局北仑分局调查，该局地籍科证明讼争地块在2005年更新调整图中为可调整果园。对该证据，原审原告无异议，原审被告未到庭质证，视为放弃质证权利，再审对该证据予以采信。经审理，原审原、被告对原审认定的事实均无异议，再审亦予以认定。本院再审另查明，2006年7月25日姚墅村委会将讼争土地租赁给原审被告朱甲及案外人朱乙用于办厂，2008年5月10日，原审被告朱甲将讼争土地转租给原审原告江东××使用。讼争土地为农用地，至2008年6月30日讼争土地被征收前土地性质未发生变化。本院再审认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原审被告朱甲租赁讼争的农用地用于办厂，其与姚墅村委会的租赁协议因违反了法律的强制性规定而无效，因此原审被告并未取得讼争土地合法的租赁权，其再次将讼争农用地转租给原审原告江东××使用，同样因违法而无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，因此原审被告朱甲因转租协议取得的450000元应返还原审原告江东××。原审对双方形成的土地转租关系效力的认定和法律适用错误，应予纠正。原审被告朱甲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、撤销（2008）甬仑民一初字第1804号民事判决。二、原审原告宁波市××××机械制造厂与原审被告朱甲于2008年5月10日签订的土地转租协议无效。三、原审被告朱甲于本判决生效之日起七日内返还原审原告宁波市××××机械制造厂450000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元，由原审被告朱甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁某市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁某市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人：宁某市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁某市分行，如邮政汇款，收款人为宁某市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决确定的履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。审判长 李 瑛审判员 乐 国 伦审判员 何 菊 花二〇一〇年五月四日书记员 乐贞桢（代）