（2010）杭富场民初字第40号
裁判日期: 2010-05-31
公开日期: 2015-12-27
案件名称
李甲与颜某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李甲,颜某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百一十五条
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2010）杭富场民初字第40号原告：李甲。委托代理人：王某某。被告：颜某某。委托代理人：李乙。本院于2010年3月4日立案受理了原告李甲诉被告颜某某房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员马骏适用简易程序，于2010年3月19日公开开庭进行了审理。原告李甲的委托代理人王某某、被告颜某某及其委托代理人李乙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李甲起诉称：从2001年开始，原告李甲与被告颜某某形成事实上的房屋租赁关系。原告将位于富阳市场××桥头路××号的房屋出租给被告，于每年开年时口头约定当年租金。2009年年底原告多次口头通知被告解除租赁关系，要求其搬离租房并将其恢复原状。但被告拒不搬离。2010年2月2日，原告再次通知其搬离，双方发生纠纷。原告报案至富阳市公安局场口派出所。原告认为，原、被告间的不定期房屋租赁合同合法有效，原告在合理期限内通知被告解除租赁合同后，被告应搬离租房并将其恢复原状。现被告的拒搬行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：一、解除原告李甲与被告颜某某间的房屋租赁关系，被告搬离租赁房屋并将租赁房屋恢复原状；二、被告颜某某支付原告李甲自2010年1月起至搬离租赁房屋之日止的房租（按每月800元计算）；三、案件受理费由被告承担。原告李甲为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供了如下证据：1、房产证一份，用以证明富阳市场××桥头路××号的房屋归原告李甲所有的事实。2、场口派出所出具的证明一份，用以证明原告多次要求被告搬离租赁房屋，被告拒不搬离的事实。被告颜某某书面答辩称：一、原、被告从2001年开始形成事实上的房屋租赁关系，双方从未签订租赁合同，每年付房租时，双方都口头协商，若房子要卖、要租，被告作为老租户有优先权。到2010年1月1日，原告突然提出要求被告搬离租房。被告多次要求原告赔偿损失，但原告都拒绝赔偿；二、由于某告从2009年11月起多次到被告店里吵闹，已严重影响生意，故从2010年1月起的房租费由原告自己承担；三、被告要求原告赔偿2008年店内装修费13665元、2000年店面转让费20000元以及搬迁费2000元。原告赔偿损失后，被告同意搬迁并恢复原状；四、双方到场口镇里去调解，原告拒绝调解，诉讼费应当由原告承担。庭审中，被告口头答辩称：一、被告颜某某是1998年开始租赁富阳市场××桥头路××号的房屋的。2001年原告买下该房屋后，原、被告双方从未签订租赁合同，租金都是双方口头约定的；二、2009年11月底，原告提出要求被告搬离租房。诉讼过程中，经本院释明，颜某某提起反诉，要求李甲赔偿装修费13665元、转让费20000元、搬迁费2000元，合计35665元。本院当庭通某某校平预交反诉案件受理费而其在期限内仍不预交，且未向本院申请减少、缓交或免交案件受理费。颜某某的反诉请求按自动撤诉处理。被告颜某某向本院提供如下证据：1、收据四份，用以证明被告在2008年花费13665元装修店面的事实。2、协议书一份，用以证明2000年12月被告从他人处转让该店面，花费转让费20000元的事实。原告李甲提供的证据1、2，被告颜某某质证后无异议。本院经审查后认为，原告提供的证据1、2，符合证据的构成要件，且与本案有关，本院依法予以确认。被告颜某某提供的证据1，原告李甲经质证后对真实性有异议，认为收据不是正规发票，且2009年1月20日的收据上也没盖章。本院经审查后认为，待证事实与本案无关联性，对该证据的证明效力不予认定；被告颜某某提供的证据2，原告李甲经质证后对关联性有异议。本院经审查后认为，该协议系被告与原承租人之间达成的协议，该协议的签订时间应当在原告购买房屋之前，即使该协议的签订时间在原告购买房屋之后，该协议对原告也不具有约束力，故原告的异议有理，本院对该证据的证明效力不予认定。经审理，本院查明的事实如下：2000年12月20日，颜某某从第三人处转租富阳市场××桥头路××号的房屋一间，用于开办场口照相馆。2001年，李甲购买了富阳市场××桥头路××号房屋后，颜某某继续租赁该房屋，双方未签订书面合同，于每年年初时口头约定当年租金。2009年11月底李甲通某某校平解除房屋租赁关系，要求其搬离租房并将其恢复原状。2010年2月2日，双方为此发生纠纷，李甲报案至场口派出所，但颜某某至今未返还李甲所租赁房屋。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李甲将其所有的房屋交付颜某某，颜某某向李甲支付租金，双方形成事实上的房屋租赁合同关系。《合同法》第二百一十五规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中原、被告实际租赁期限已经有九年左右，但原、被告之间未按法律规定签订书面合同，因此，本院认定原、被告之间的租赁是不定期租赁。《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告已在2009年11月底通知被告，被告对返还房屋已有充分的准备时间，且被告在诉讼过程中亦附条件同意解除合同，因此，原、被告之间的租赁合同予以解除。关于某告李甲要求被告颜某某支付自2010年1月起至搬离租赁房屋之日止的租金的主张，被告认为由于某告到店里吵闹，致使被告不能正常经营，故从2010年1月起不能支付租金。本院认为，被告对由于某告的吵闹致使被告不能正常经营造成经济损失没有计算依据，亦无相关证据予以证明。退一步说，即使被告确实因不能正常营业造成损失，可以要求原告赔偿损失，但支付租金也应当是承租人的义务。故被告的答辩理由不能成立。但租金不能以原告主张的每月800元计算。原告认为2010年的租金按每月800元计收是市场价，但原告没有提供证据证明。参考2009年间的租金为7000元，折合每月为583.3元，本院确认2010年的租金按每月583.3元计算。关于某告要求被告搬离租赁房屋后将租赁房屋恢复原状的问题。原告李甲认为装修未经其同意，故应恢复原状。本院认为，在原告李甲购买该房屋前，被告颜某某已租赁该房屋，且被告从2001年开始一直从原告李甲处租赁该房屋，同时，被告租赁原告房屋是为了开办经营照相馆，其对租赁房屋进行装修是必要的。故双方虽无明确的约定，应视为原告同意被告进行装饰、装修。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。现双方房屋租赁合同解除后，房屋返还时未形成附合的装饰装修物，可由被告颜某某拆除，对于因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状；对于已形成附合的装饰装修物，原告要求被告恢复原状，没有法律依据，本院不予支持。关于被告颜某某要求原告李甲赔偿装修费13665元、转让费20000元、搬迁费2000元的问题。本院认为，虽被告颜某某要求原告李甲赔偿损失，在庭审中提起反诉，但经本院当庭通知其预交反诉案件受理费后，被告颜某某未在期限内交纳，反诉按颜某某自动撤诉处理。关于诉讼费的问题。被告辩称原告不愿去镇政府调解，应由原告承担诉讼费。本院认为，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。诉讼费用是败诉方当事人向国家承担的一种责任，被告的此项辩称意见本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告李甲与被告颜某某间的房屋租赁合同。二、被告颜某某于判决生效之日起一个月内返还原告李甲所承租的位于富阳市场××桥头路××号的房屋。三、被告颜某某支付原告李甲自2010年1月起至搬离租赁房屋之日止的房租（按每月583.3元计算），于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告李甲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告颜某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××02968］。代理审判员 马 骏二〇一〇年五月三十一日代书 记员 袁晓军 来自