（2009）甬鄞民初字第449号

裁判日期: 2010-05-30

公开日期: 2015-12-28

案件名称

宁波市鄞州东××服饰有限公司与宁波市××针织厂合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市鄞州区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波市鄞州东××服饰有限公司,宁波市××针织厂

案由

合同纠纷

法律依据

全文

宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2009）甬鄞民初字第449号原告（反诉被告）：宁波市鄞州东××服饰有限公司（组织机构代码为××××）。住所地：宁波市鄞州××村（下应街道）。法定代表人：俞某。委托代理人：顾某、方甲。被告（反诉原告）：宁波市××针织厂（组织机构代码为××××）。住所地：宁波市××区鄞××路××号。法定代表人：张甲。委托代理人：王某某。委托代理人：陈某某。原告宁波市鄞州东××服饰有限公司（以下简称东雅××）为与被告宁波市××针织厂（以下简称锦绣××）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年1月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭进行审理。被告在举证期限提出反诉，本院决定本诉与反诉一并审理。在审理期间，根据原告的申请，对被告实施保全措施。本案于2009年5月13日公开开庭进行了审理。后因其他因素决定中止审理。案件于2010年3月29日恢复审理，并因工作调动原因重新组成合议庭进行审理。本案于2010年5月5日、同月12日进行开庭，原告东雅××的法定代表人俞某以及委托代理人顾某，被告锦绣××的委托代理人王某某、陈某某均到庭参加诉讼（其中东雅××的法定代表人俞某未参加2010年5月5日的庭审），证人张乙、毕某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东雅××起诉称：2006年2月25日，原被告签订一份租赁协议，双方约定：被告向原告承租厂房、住房，水电等经营性费用由被告承担，厂房、住房年租金为215960元，租赁期限为三年，自2006年3月1日至2009年2月30日止，付款方式为被告第一年一次性首付15万元，余下65960元在2006年10月底前付清，第二年始被告每半年支付一次租金，每次提前一个月支付。同时，原被告约定以2006年至2008年的租金、水电费抵冲原被告法定代表人之间的个人借贷。原告依约履行了协议，但被告仅支付了租金7万元。2008年3月30日，张某与张甲、俞某在被告厂里就原被告双方长期未结算的房租、水电费、张甲与俞某个人之间的借贷等进行核算，结果为截至2008年3月，被告尚欠原告款项计482320元。为此，原被告双方发生纠纷。张甲于2008年10月22日提起诉讼，要求俞某立即归还借款352980元。鉴于张甲的反悔，原告多次催促被告支付房租金、水电费，但被告均置之不理。为维护自身合法权益，提起诉讼，要求被告锦绣××支付租金577880元，水电费100229元。被告锦绣××答辩暨反诉称：第一，在有三份合同同时在案的前提下，应当以2006年双方乙认盖章的经宁波市地税局鄞州分局登记备案的合同为准，年租金应为7万元；第二，被告已于2006年3月1日预付租金12万元，被告方于2008年9月24日被原告锁门离开，原告应返还四个月半的房租，即6250.02元；第三，2006年、2007年的水电费以及门卫、厕所冲洗费已由原告收取，2008年以上费用均已交纳，被告不拖欠以上费用；第四，根据民法通则的有关规定，租金的诉讼时效为一年，合同约定分期支付租金的每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，债务人只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了关于该笔租金的权某，诉讼时效应从债权人知道或应当知道承租人欠交或拒交租金之日起计算，原告在2009年1月19日主张丙，已丧失了胜诉权。综上，由于原告违约，请求驳回原告本诉的诉讼请求，并支持反诉原告的反诉请求。针对反诉原告的反诉主张，东雅××认为双方应以其提交的合同为准，来确定双方的权某义务，被告没有履行自己的义务，对被告的反诉请求应予驳回。归纳原被告的诉、辩称主张，本院认为对于案件的事实问题，双方争议的焦点主要有：第一、应当以哪一份合同来确定双方的权某义务；第二、被告到底支付多少租金、水电费。以上两个事实问题解决能够查明本诉被告到底拖欠原告多少租金以及水电费，至于诉讼时效问题主要是法律适用问题，在下文予以阐明。本诉原告东雅××为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1.双方于2006年2月25日签订的《租赁协议》一份，意欲证明原告与被告存在租赁法律关系以及约定租赁物的位置、面积、年租金、付款方式等双方权某义务的事实；2.张某书写的关于租赁物的租金等被告欠交款项的结算单一份，意欲证明被告拖欠租金、水电费等事实；3.宁波市鄞州区人民法院（2008）甬鄞民二初字第2488号民事判决书一份以及浙江省宁波市中级人民法院（2009）浙甬商终字第89号民事判决书一份，意欲证明双方存在租赁关系应以原告提交法院的那一份合同为准，该事实已为生效判决确认的事实；4.毕某出具的《证明》一份，意欲证明被告至2008年9月25日拖欠水电费某金额为100229元的事实；5.东雅××与案外人签订的租赁协议、发票，案外人关于相近地段出租而签订的租赁协议若干，意欲证明争议租赁物的租金市场价格的事实；6.2009年4月2日《宁某某报》a15中缝刊登的原告遗失公某的声明一份，意欲证明原告遗失公某的事实；7.本案的裁定书一份，意欲证明至2009年5月，被告还在使用厂房的事实；8.证人张某陈述：其系被告法定代表人的哥哥，东雅××法定代表人的岳父，双方是否签订过书面租赁协议、租赁价格、有没有支付过水电费等事项均不知道，他们之间的经济纠纷很大程度上是因为双方经济往来上的疏忽，加上时间久了，产生本纠纷，我帮他们理了一下账，对账时并没有书面合同，他们二人都在场，我将他们能够认可的写下来，对租金，我妹妹答应按9元计算，我女婿答应10元，我中和9.5元计算，但还是存在一定的差距，他们之间差距有5万元，所以最终没有履行。对原告东雅××提供的证据，经被告锦绣××质证后，被告锦绣××对证据1的真实性、合法性、关联性都有异议，认为该份协议与地税局备案的不一致，应当以后者为准，且租金价格明显太高。对证据2的证据三性有异议，双方没有经过结算过，证人对双方是否签订过租赁协议及其他事项均不清楚。对证据3的真实性没有异议，对原告的举证目的有异议，租赁价格等事实并没有得到宁波中院的认可，认为与前一案双方之间的借款关系无关。对证据4的证据三性有异议，并申请书写人作为证人出庭作证。对证据5的关联性有异议，租赁作为合同关系具有相对性。对证据6的关联性有异议。对证据7的证明目的有异议，被告是在被原告锁门后，于2008年9月24日搬出厂房。对证据8的真实性有异议，认为证人是原告法定代表人的岳父，证人对双方是否签订了租赁协议及租赁事项均不清楚。本诉被告兼反诉原告锦绣××为反驳对方诉讼请求所依据的事实并支持自己反诉请求所依据的事实，向本院提交以下证据：1.地税局备案的租赁协议、发票各一份，意欲证明双方租赁的价格、租赁场地的面积、开票价格、已支付租金等事实；2.2007年双方签订的租赁协议以及2007年8月31日租金发票一份，意欲证明租赁面积、价格、被告已支付租金等事实；3.被告预付租金的支票存根，意欲证明被告已预付租金12万元的事实；4.被告支付2006年、2007年、2008年水电费的银行支票存根以及中国某某银行股份有限公司宁波段塘支行出具的同城电子交换来账业务清单，意欲证明被告已支付水电费的事实；5.申请本院（2008）甬鄞民初字第4627号案卷中对中河派出所民警的调查笔录，意欲证明原告擅自锁门的事实；6.证人毕某陈述：证明中签字是其所签，但字体有粗细之分，前面较粗的字其在签名时有的，后面较细的字其没有看见过，是别人添加的。对被告提交的证据，原告质证后，认为证据1的证据三性均有异议，该协议并非双方当事人的真实意思表示，应当以生效判决确认的协议来作为断案的依据。对证据2中发票的真实性没有异议，但认为款项并没有收到过。对证据3的真实性没有异议，但认为款项是往来款，并非租金，对证据的关联性有异议。对证据4没有异议。对证据5的真实性没有异议，但认为并不能证明是原告擅自锁门的事实，由谁锁门其也不清楚。对证据6有异议，原告已将证人出具的证明作为有效证据提交法庭。对于双方提交的证据，本院结合双方的质证意见统一认证如下：原告提交的证据1，该租赁协议与被告提交的证据1、2中租赁协议关于租赁场地的面积以及租赁价格不同，且租赁场所面积、租赁价格等表明租赁事实的关键部分都是各自法定代表人或法定代表人的配偶添加，添加部分没有对方某某确认，在存在其他协议的情况下，该协议证明力较低，不能反映当事人的真实意思表示；另外，约定的租赁价格与市场价格相比明显偏高，考虑到二者系亲戚关系，不符合常理，因此本院不予确认。证据2由于虽然没有当事人的签字确认，现被告又表示否认，但是证人与双方企业的法定代表人都是亲戚，其位于居中地位对双方经济纠纷进行实事求是的记载，且证人已出庭作证，接受法庭和双方当事人的询问，具有证明力，因此，本院结合其他证据予以确认。证据3的真实性双方均无异议，本院对证据的真实性予以确认，但对于原告的举证目的，本院认为中院的二审判决主文虽然是“驳回上诉，维持原判。”，但在判决书的说理部分已明确“该争议的租赁协议系本案当事人所在企业之间的租赁协议纠纷，与本案借款系两个不同的法律关系，不属于本案民间借贷纠纷审理范围，故对此不予审理，对于该争议事实双方可另行起诉”，可见，中院的判决亦没有确认争议的协议的效力，因此该证据与本案缺乏关联，本院不予确认。证据4已有证人自己出庭辨认并作证，证人讲其只记载水电度数，该证明内容有增加，故对该证据本院不予采纳。证据5与本案缺乏关联，本院亦不予采纳。证据6与本案双方争议的事实缺乏关联，本院不予认定。证据7为本案的财产保全裁定书，与案件事实无必然联系，本院不作为证据认定。证据8，该证人虽然与原告法定代表人是翁婿关系，但同样与被告的法定代表人是兄妹关系，反而使得证人作证更加客观，本院结合其他证据予以确认。被告提交的证据1、2中发票的真实性双方均无异议，本院对证据的真实性予以确认，发票的开具能证明已付款的事实，至于租赁协议的真实性以及证明力问题，确实是双方当事人争议的焦点，本院根据现有证据也难以判断案件争议事实，由于被告作为承租人没有法律义务就租赁价格等事实进行举证，且该两份协议内容添加部分没有对方的盖章确认，因此，本院对租赁协议的真实性不作认定。证据3原告虽然对收取款项的事实没有异议，但对款项的性质有异议，从支票的存根联由于没有注明租金的字样，在用途注明“备用”，反映不出款项系预付租金的结论，因此对被告的举证目的本院不予认可。证据4原告没有异议，能够证明被告支付水电费的事实，本院予以确认。证据5原告对证据的真实性没有异议，但该笔录只反映事情的经过，至于谁锁门的关键事实没有反映，因此，本院确认证据的真实性。证据6主要系证人对自己出具的证明进行辨认，与本案有关联，本院予以确认。根据原被告双方对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认如下事实：2006年3月始，被告锦绣××租赁原告东雅××位于鄞州区下应街道潘火桥村的厂房、部分其他用房等，锦绣××支付了水、电费等，2006年3月6日和2007年8月31日，原告开具品目为房租、金额各为7万元的发票两份给被告。2008年3月30日，张丁对双方多年来的租赁、借款等经济往来进行结算，出具单子一份，载明：房租费从06年3月1日搬入，厂房1300平方×9.50×24个月＝296400，食堂06年7000∕年、07年7000∕年、两年共计14000，房屋06年3套×8000＝24000、07年3套×8000＝24000、一共计48000，小房06年5间2年×70＝8400、07年8间1年×70＝6720。以上房租费合计373520元。2008年9月底，被告锦绣××离开承租厂房，但仍有部分设备留在争议厂房内，毕某为二楼、三楼用电、水的度数进行见证，双方为租金及水电费等问题发生纠纷。东雅××于2009年1月23日向本院提起诉讼。本院认为：双方之间的法律关系为租赁不动产的租赁关系，本诉原告为出租人，本诉被告为承租人，租赁关系是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。因此，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，而承租人的基本义务是按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并按照约定的期限支付租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定以及第七十三条第二款关于“因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，本诉原告不能举证证明双方订有书面的租赁协议，本院只能根据案件的现有证据，认定双方当事人未订有书面协议，为不定期租赁，本诉被告至2008年3月30日，尚欠原告租金为233520元，以后的租金问题，由于双方就何时搬出各持一词，为减少当事人讼累，本院确定至2008年9月底被告搬出厂房，租赁费按照以前标准确定为92960元；至于水电费问题，虽然按照常理应由承租人负担，但只有度数，并没有计算费用结果必需的差额数，因此本院难以支持；本诉被告辩称的原告主张已过时效的问题，由于租赁系继续性合同，双方又没有约定租金支付的期限，因此并不构成独立之债，从被告搬出厂房至原告起诉没有超过时效，本院对本诉被告此点意见不予采纳。反诉原告要求返还预付租金，由于预付的事实本院没有认定，反而是反诉原告即本诉被告拖欠租金，因此反诉原告的请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百一十五条，第二百一十六条，第二百一十七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第五条第一款，第七十三条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：一、本诉被告宁波市××针织厂支付本诉原告宁波市鄞州东××服饰有限公司租金326480元，限被告宁波市××针织厂在本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回本诉原告宁波市鄞州东××服饰有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宁波市××针织厂的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10581元，财产保全费217元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费10823元，由宁波市鄞州东××服饰有限公司负担4384元，宁波市××针织厂负担6439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判长　陈建军审判员　陈增宏审判员　丁锡涛二〇一〇年五月三十日代书记员　胡腾龙百度搜索“”