（2010）杭余良民初字第46号
裁判日期: 2010-05-28
公开日期: 2014-06-19
案件名称
王锦、张艳盛与唐燕海、冯海霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王锦,张艳盛,唐燕海,冯海霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余良民初字第46号原告：王锦。原告：张艳盛。二原告共同委托代理人：黄征闽。被告：唐燕海。被告：冯海霞。二被告委托代理人：陈磊。原告王锦、张艳盛（下称原告）与被告唐燕海、冯海霞（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月13日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2010年4月15日公开开庭进行了审理，原告王锦及原告委托代理人黄征闽，被告冯海霞及被告委托代理人陈磊到庭参加诉讼。原告起诉称：2009年10月，被告将余杭区良渚镇棕榈湾城红漾居6幢1单元102室房屋一套独家委托杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司余杭分公司出售。10月10日，经该房产中介的居间介绍，原、被告就买卖该住房达成一致意见，并在该中介门店内签订了杭州市房屋转让合同、代理合同、补充协议各一份，协议中对本次房屋买卖的相关事项作了具体明确的约定。后原告按约交付了首付款246000元，预付了过户所需的税费，并申请了中国银行按揭贷款，于2009年11月9日银行通知贷款审批通过。次日房屋中介公司通知被告配合办理过户等手续，但被告在签订合同后开始反悔，一直拒绝配合办手续，拒绝取款、交房。原告和中介公司多次找被告要求配合继续履行，被告仍置之不理，被告的恶意违约造成原告巨大经济损失。为此，原告起诉要求判令解除原、被告于2009年10月10日签订的房屋买卖合同；2、判令被告支付给原告逾期交房违约金82000元；3、判令被告赔偿给原告杭州市退税政策变动导致的损失21880元、评估费损失2755元、房屋价格上涨损失148000元；4、本案诉讼费用由被告承担（包括鉴定费3000元、财产保全费1670元、诉讼费5120元）。被告答辩称：1、被告不存在违约行为，本案违约的是原告委托的房屋租赁置换中介公司未按买卖双方签订的补充协议约定的在买方支付首付款、完成贷款申请手续的五个工作日内支付卖方首付款，原告作为委托人，应当承担违约责任。2、被告认为原告违约后，在被告多次要求原告委托的中介公司按约履行合同义务无果的情况下，被告解除合同是符合合同法的有关规定。3、在当时的市场背景下，由于税费优惠政策可能取消，房价的市场趋势是向下的，被告为尽快还清按揭款，促成交易顺利是十分迫切的，故被告不存在违约的主观利益驱使的可能性。4、原告在主张违约金的同时，又主张损失赔偿是不符合合同法第一百一十四条的规定。原告既然已主张解除合同，那么损害赔偿就不应当包括债务不履行而产生的可得利益损失赔偿，而且原告主张的退税政策变动和房价上涨存在不可预测性，并非可预见利益的损失，不应属于损失赔偿范围。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年10月10日，经杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（下称中介公司）中介代理，原、被告签订房屋转让合同一份及补充协议一份，约定原告将两人共有的座落于余杭区良渚镇棕榈湾城红漾居6幢1单元102室房屋一套转让给原告，建筑面积93.93平方米，转让价格82万元；房款付款方式，委托银行监管支付，双方同意委托中国银行杭州高新技术开发区支行对房产交易资金进行监管支付，原告将首付款246000元存入保证金账户内，余款574000元向银行申请商业按揭，待原告取得三证后由银行支付给被告。同时，合同还约定了逾期付款和逾期交房相对等的违约责任，约定一方逾期付款或逾期交房，对方有权按累计应付款或已付款追究违约利息，自本合同规定的最后期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算；逾期付款或交付房屋超过3天，违约方应支付违约金82000元，合同终止履行，实际损失大于违约金的差额也应由违约方据实赔偿。在补充协议中，双方对房款支付方式作了重新约定，约定原告首付款到位，并完成按揭贷款申请手续后五个工作日内，原告委托代理机构代为先行支付房款计246000元给被告，被告承诺在领取该款项的当日，用于归还其在银行的抵押贷款之用，若挪作他用，视为违约，不足部分由被告自行补足还清并办妥抵押注销手续。当天，原、被告还与中介公司签订代理合同，就原、被告委托中介公司办理房产交易过程中的具体事项及各方的权利义务作了约定。其中对原告支付首付款246000元的时间作了明确约定，原告应于合同签订后20天内存入中介公司开立的保证金帐户，同时提供按揭所需全部资料并完成向银行申请商业贷款手续。合同签订后，原告依约于2009年10月27日将购房首付款246000元存入中介公司的保证金帐户，当天还向杭州信达房地产评估有限公司支付房产评估费2755元，并向办理按揭贷款的银行提供按揭所需全部资料。至2009年11月初，原告申请的按揭贷款审批通过，但被告一直未从中介公司支取首付款。为此，中介公司于2009年11月12日以书面方式通知被告支取首付款，但被告收到通知后，既仍不支取首付款，也不履行双方补充协议中约定的还清贷款，办理抵押注销手续的义务。后中介公司无法继续代理双方办理过户手续。合同终止履行后，原告于2010年3月从中介公司取回购房首付款。审理中，原告申请对转让房屋的2010年1月市场价格进行鉴定评估，经本院委托，杭州久鼎价格评估事务所有限公司作出杭久鼎价字（2010）17号评估报告书，评估价格为873549元，原告支付鉴定费3000元。另查明，被告转让的该房屋尚在按揭还款期内。证明以上事实的证据有原、被告均提交的杭州市房屋转合同一份、补充协议一份，另有原告提交的代理合同一份、首付款收据一份、评估费收据一份、买卖业务收款清单一份、我爱我家房屋买卖业务流程示意图一份、中介公司支取首付款通知书复印件和情况说明各一份、申通快递详情单一份、购房借款合同一份、土地使用权证复印件一份、房屋所有权证复印件一份、杭州久鼎价格评估事务所有限公司评估报告书一份、鉴定费收据一份，以及庭审中当事人有关陈述。对于原告提交的税率费损失清单一份，系原告单方制作，且税费政策的调整，也不属于证据范畴，本院不予认定。对被告提交的录音光盘一张（附书面整理材料一份），因该录音系被告与当事人以外人员的谈话内容，被告无其他证据佐证其真实性，故本院不予认定；对被告提交的被告与金萍的协议书，经审查，与本案无关联性，本院不予认定。本院认为，原、被告签订的房屋转让合同、补充协议以及与中介公司签订的代理合同均合法有效，双方均应依约履行。本案原、被告双方争议的焦点一是合同终止履行是哪方违约所造成的；二是若是被告违约，被告所应承担的违约责任。一、关于认定原、被告哪方违约的问题。原告在约定期限内将首付款交入保证金帐户后，中介公司作为原告的付款代理人有义务通知被告支取首付款，同时被告在明知交款期限和领款方式的情况下，也有义务及时从中介公司领取首付款，并办理抵押注销手续。但从原、被告双方的举证来看，并无反映中介公司拒付首付款的事实，相反，原告举证的中介公司出具的情况说明、取款通知以及申通快递详情单等证据相互印证，虽然申通快递详情单中未注明送寄材料名称，但被告认为中介公司通过申通快递邮寄的材料为2009年9月其与中介公司签订的独家委托协议书，不符合常理。由此，从证据概然性角度分析，应当认定中介公司已履行付款通知，而被告既不领取首付款，也不办理抵押注销手续，使房屋产权过户手续无法履行，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告据此要求解除房屋转让合同符合法律有关规定，应予支持。二、被告应承担的违约责任问题。由于在房屋交付前，被告以自己的行为表明不履行交房义务，故原告有权在履行期限届满之前要求被告承担违约责任，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。对于房屋转让合同解除后原告的经济损失问题，原告的实际损失主要是房屋涨价所产生的可得利益损失和原告已支付的评估费损失，而税费政策的调整直接影响到房屋的市场价格，原告在主张可得利益的情况下，就不能再主张税费调整损失。现原告的实际损失小于原告所主张的违约金，违约金已可以弥补原告的实际损失，其数额也较为合理，故对原告主张赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的财产保全费、鉴定费问题，原告过高的财产保全金额影响到财产保全费的数额，原告过高部分诉讼请求所产生的财产保全费应由原告自行负担；而原告支出鉴定费的目的是为确定原告的实际损失，这与被告的违约存在因果关系，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王锦、张艳盛与被告唐燕海、冯海霞于2009年10月10日签订的房屋转让合同。二、被告唐燕海、冯海霞支付原告王锦、张艳盛违约金82000元，于本判决生效后十日内付清。三、被告唐燕海、冯海霞支付原告王锦、张艳盛本案财产保全费1670元、鉴定费3000元，共计4670元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告王锦、张艳盛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5120元，减半收取2560元，由原告王锦、张艳盛负担1280元，被告唐燕海、冯海霞负担1280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 谈国永二〇一〇年五月二十八日书记员 穆立强 更多数据：