（2010）深中法民五终字第436号

裁判日期: 2010-05-24

公开日期: 2015-12-03

案件名称

上诉人深圳市××物业管理有限公司因与被上诉人林某某房屋租赁纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市××物业管理有限公司,林某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2010）深中法民五终字第436号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市××物业管理有限公司。法定代表人黄某某，该公司董事长。委托代理人杨某某，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）林某某，男。委托代理人马某某，广东××律师事务所律师。上诉人深圳市××物业管理有限公司（以下简称××公司）因与被上诉人林某某房屋租赁纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年11月8日，涉案房产的所有权人深圳市××房地产开发有限公司与××公司签订《委托协议书》，约定：深圳市××房地产开发有限公司将位于深圳市××区金××路××山庄肉菜市场委托给××公司进行出租、管理，委托权限为代为出租、收取租金、签订租赁协议，并在承租人欠交租金时可以自行通过司法诉讼途径依法收取，可以授权下属物业管理处代为履行上述行为。2007年12月，××公司××山庄管理处与林某某签订《××山庄肉菜市场租赁协议》，约定：××公司将位于深圳市××区××田路××山庄肉菜市场出租给林某某使用，建筑面积为580平方米；月租金1万元，林某某应于每月5日前缴纳；租赁期限2年，自2008年5月1日至2010年2月28日止；林某某应于2008年3月1日前交付租赁保证金2万元；林某某必须遵守相关法律法规的规定合法经营，否则，××公司有权即时终止协议，林某某自行承担由此产生的一切后果；协议终止后，林某某应于10日内迁离及交回租用场地，并保证场地及附属设施的完好，逾期不迁离或不返还租用场地的，××公司有权收回租用场地，并就逾期部分收取双倍租金。合同签订后，××公司将涉案商铺交给林某某使用，林某某向××公司支付了保证金2万元。此后，林某某在承租的商铺内从事水果包装产业，并付清了2008年9月之前的租金及相关费用，2008年9月起未支付租金及相关费用。2008年10月，涉案商铺所在的小区进行道路改造，影响了林某某装卸货物，林某某为此砍掉两棵树，以便停放货车。××公司与林某某因此事产生纠纷，双方多次协商，未达成一致意见。同月25日，××公司××山庄管理处向林某某发函，要求其重植被砍的两棵树，同时终止租赁合同，并退出承租商铺。林某某于同月27日复函，同意重植树木，但不同意终止合同及搬出承租商铺。此后，深圳市××区城市管理行政执法局也因林某某破坏绿化一事作出了行政处罚。深圳市××农产品中心批发市场××水果批发行注册于2006年3月17日，经营人为林某某，经营性质为个体工商户，经营场所为深圳市××农产品中心批发市场B座××××，经营范围及方式为水果批发。2008年11月3日，深圳市××区城市管理行政执法局对林某某作出行政处罚，处罚事由为林某某在涉案商铺内从事水果加工经营活动的行为属无照经营，罚款500元。林某某在本案审理期间，未提供证据证实其曾就该项行政处罚申请复议或提出诉讼。该行政处罚决定书生效。为证实林某某何时退出承租商铺，××公司为此提供证人刘某某出庭作证，刘某某为××公司员工，负责与水电相关的工作。经法庭调查，其证实，林某某自2008年10月起开始将设备搬出承租商铺，至2009年3月18日搬清所有设备，同年4月1日将商铺钥匙交给刘某某。林某某承租商铺后，一直从事水果包装产业，××公司对此事并不是不知情。××公司未举证证明曾禁止林某某在承租铺位内进行水果包装，也未举证证明在发出终止合同的函件后，曾向林某某行使收回铺位的权利。××公司在原审诉讼时请求判令：解除××公司与林某某签订的《××山庄肉菜市场租赁协议》，林某某将租赁场所恢复原状并退还××公司；林某某支付拖欠的租金79607.1元，电费12513.8元，水费4051.2元，房屋本体维修基金609元（所有费用均暂计至2009年4月30日，并请求继续计至协议解除之日止）；诉讼费由林某某承担。林某某在原审反诉时请求判令：××公司退还租金44103.94元；××公司赔偿损失93280元；诉讼费由××公司承担。原审法院认为，一、关于本案主体及合同效力。深圳市××房地产开发有限公司是涉案商铺的所有权人，××公司对该商铺的出租、管理及提起诉讼，是基于深圳市××房地产开发有限公司于2007年11月8日向其出具的委托协议书，委托协议书的授权范围为”代为出租、收取租金、签订租赁协议，并在承租人欠交租金时可以自行通过司法诉讼途径依法收取”及”可以授权下属物业管理处代为履行上述行为”，××公司物业管理处与林某某签订租赁合同及××公司对林某某提起诉讼，均在委托授权范围之内。虽然受托人是代委托人处理委托事务，法律后果由委托人承担，但并不代表委托人的所有权利应由委托人亲自行使及主张，否则委托合同便失去了存在的意义与价值。因此，××公司物业管理处有权与林某某签订《××山庄肉菜市场租赁协议》，××公司有权就履行该协议产生的纠纷提起诉讼，是本案的适格主体。林某某关于××公司无权提起诉讼，深圳市××房地产开发有限公司应当自行主张权利的辩解，原审法院不予采信。涉案商铺所在的市场为肉菜市场，林某某与××公司物业管理处签订的协议内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。林某某在《××山庄肉菜市场租赁协议》上签名，深圳市××农产品中心批发市场××水果批发行在协议上加盖公章。《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定”个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。依照我国民法通则规定，个体工商户为个人经营的，以个人财产承担法律后果”，深圳市××农产品中心批发市场××水果批发行是个体工商户，林某某为经营人。虽然双方当事人因租赁合同的履行产生纠纷，但所产生的法律后果为债权债务的享有及承担，林某某为个体工商户的经营人，应当承担相应法律后果，是本案适格被告。林某某关于深圳市××农产品中心批发市场××水果批发行应为本案被告的辩解，原审法院不予采信。二、关于违约责任。林某某自2008年9月起未按合同约定支付租金应当承担责任。虽然，××公司所提供铺位所在地点的门口不适合停放货车，但林某某并不能因此而砍伐树木和拒绝支付租金。同理，林某某要求××公司返还2008年5月至2008年8月租金的反诉请求，没有依据，原审法院不予支持。双方产生纠纷后，××公司曾于2008年10月25日以函件的形式，通知林某某终止合同，林某某表示不同意。对此，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。××公司与林某某在合同中约定”林某某必须遵守相关法律法规的规定合法经营，否则，××公司有权即时终止协议，林某某自行承担由此产生的一切后果”，××公司与林某某的此项约定，是对合同解除条件的约定，合同解除条件成就时，另一方即享有解除权。林某某在承租商铺内从事水果包装，但未领取营业执照，不属于合法经商，符合合同约定的解除条件。××公司通知林某某解除合同，即是行使解除权，解除权人行使解除权，而无需征得对方当事人的确认或同意，合同即告解除。综上，既使林某某不同意解除合同，双方签订的《××山庄肉菜市场租赁协议》，已于2008年10月25日解除。合同解除后，林某某并未迁离涉案商铺，经庭审调查，林某某最后搬清所有设备的时间为2009年4月。为此，××公司要求林某某支付2008年9至2009年9月的租金及相关费用。原审法院认为，双方在合同中约定”协议终止后，林某某应于10日内迁离及交回租用场地，并保证场地及附属设施的完好，逾期不迁离或不返还租用场地的，××公司有权收回租用场地，并就逾期部分收取双倍租金”。合同解除后，林某某应当在合同约定的10日内迁离承租场地，但林某某未按合同约定履行迁离义务，应当向××公司支付场地的占用费。同时，××公司在林某某发生违约行为后，应当采取适当的措施防止损失的扩大，但××公司未举证证明其在合同解除后行使过合同约定的收回场地的权利，因此，应当认定为××公司未采取适当的措施防止损失扩大，现××公司就扩大的损失要求赔偿的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，林某某应向××公司支付2008年9、10月的租金2万元及本体维修基金87元。林某某应当迁离及××公司行使收回场地的时间均在2008年11月，林某某未迁离，应当支付场地占用费，××公司未要求林某某按双倍租金支付占用费，原审法院亦按合同约定的月租金计算场地占费1万元。××公司主张林某某支付的2008年12月以后的场地占用费的诉讼请求，原审法院认为是损失扩大部分，应当予以驳回。林某某曾向××公司支付过保证金2万元，上述应付款项与保证金抵扣后，林某某实际支付金额为1万元。××公司要求林某某支付电费、水费未提供供水、电部分委托收费合同或已向上述部门代缴费用的发票，该诉讼请求因证据不足，不予支持。××公司要求林某某退还场地的诉讼请求，因已履行，无需再判决认定；要求林某某恢复承租场地原状的诉讼请求，因未提供场地原状及现状的证据，不予支持。林某某要求××公司赔偿损失的理由是因道路施工，致使无法停放货车而造成的。林某某因在承租场地内从事水果包装产业，所以才需在门口停放货车。而该行为未取得工商营业执照，属不合法经营，即使有损失存在，也主要是因为林某某在该场地内从事不合法经营造成，应当承担主要过错责任。林某某要求××公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、林某某于本判决生效之日起10日内向××公司支付场地占用费1万元及本体维修基金87元；二、驳回××公司的其他诉讼请求；三、驳回林某某的反诉请求。林某某未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2220元，由林某某负担230元，××公司负担1990元，反诉费1375元，由林某某负担。前述受理费已由××公司在立案时全额预交，原审法院不作退回，林某某负担之数于本判决生效后十日内迳付××公司。上诉人××公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一、二项，改判林某某向××公司支付2008年9月至2009年3月期间的租金69607.1元、本体维修基金609元、电费12513.8元、水费4051.2元。二、本案诉讼费用由林某某承担。其上诉依据的事实和理由为：一、林某某拖欠租金事实清楚、证据充分，原审法院未能全面查清本案事实，依法应予纠正。1、××公司与林某某租赁协议未解除，林某某一直在使用租赁物，但拒不支付租金。××公司与林某某签订租赁协议后，××公司已将租赁场所按约定移交给林某某，林某某在反诉状中亦承认，从协议约定的日期开始使用租赁场所，在林某某侵害××公司所管辖小区业主公共利益后，××公司通知林某某”中止”协议，但林某某函复不同意，继续使用租赁场所，双方的租赁协议并没有解除，林某某直至2009年4月份才搬离租赁场所的事实已经原审法院确认。林某某拖欠××公司租金的事实明确。2、××公司履行了租赁协议的义务，且一直在催促林某某支付租金，在此过程中不存在过错。××公司在2009年4月份通过邮政特快专递向林某某催收租金，此证据已被原审法院予以确认，林某某拒不缴纳租金的事实清楚明确。二、原审法院适用法律不当。1、原审法院认为双方签订的《××山庄肉菜市场租赁协议》已于2008年10月25日解除适用法律不当。在林某某侵害××公司所管辖小区业主公共利益后，××公司通知林某某”中止”协议，但林某某函复不同意，××公司与林某某未能就解除合同达成一致，且林某某一直继续使用租赁场所，而××公司根据林某某未缴纳租金的事实进行了催缴，均说明双方签订的租赁协议在实际履行，只是林某某存在拖欠租金的违约行为，双方的协议并未解除。××公司是因为林某某砍倒小区绿化树木，侵害业主权益向林某某发函要中止协议，而不是因为其违法经营行使解除权。原审法院直接适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，认定××公司根据林某某违反合法经营条款的约定行使了解除权，不仅适用法律不当，且不符合事实。2、原审法院认定林某某2008年11月之后使用租赁场所未缴纳租金为扩大的损失不能成立。因双方租赁合同并未解除，林某某一直使用租赁场所而不支付租金并不属于扩大的损失。是××公司根据合同约定本就应该收取的租金收益，认定为扩大的损失不能成立。而且，原审法院认定该损失是由于××公司没有采取适当的措施防止损失扩大造成的，更不能成立，××公司一直在向林某某催收租金及相关费用，所催收的证据亦得到原审法院认定，××公司已采取措施保护自己的权益，而不是未采取措施防止损失扩大。综上，原审法院对部分事实认定不清，适用法律不当。因此，为维护××公司合法权益，特提起上诉，请求二审法院支持××公司的上诉请求。被上诉人林某某口头答辩称，1、一审判决查明事实和适用法律基本正确。本租赁物是肉菜市场，当时国土部门在确定租赁物的使用时已经有明确规定。但双方签订租赁协议时承租人要求在承租物内进行水果加工，××公司是清楚的，合同履行中因改变原使用功能，使得承租人不能办理相关证照。因此，林某某认为，改变了原来的使用功能而签订租赁协议是无效的。2、由于××公司的过错造成林某某不能正常经营。行政机关因林某某无照经营进行处罚，之所以不能办理营业执照是因为不能出示房屋租赁登记的合同和相关税票。××公司有义务出示相关的证照，其不予提供导致了林某某无法办理执照。3、出租方的行为也造成了该合同不能正常履行下去。在2008年10月份之前，肉菜市场前面道路进行了改造。虽然该改造经过了小区业主的同意，但这个改造给林某某造成了经营上的障碍。××公司作为出租方，应该给予承租人林某某一定的便利。因为出租人未能提供装卸货物的便利，导致林某某无法再继续使用承租房产。4、由于存在上述的不便以及工商行政部门的行政处罚，林某某已经不能再继续经营，因此在2008年11月初搬离了承租物。林某某已经受到了行政机关的处罚，不可能再顶风作案，继续使用涉案商铺进行经营。而且，××公司的证人在证言中提到2008年10月末时主要的设备已经搬走，故林某某事实上也不可能再正常经营。本院经审理查明，林某某因无照从事水果加工经营活动受到深圳市××区城市管理行政执法局的行政处罚，但并未因破坏绿化一事受到行政处罚。除此以外，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，××公司和林某某签订的涉案租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，应为有效，双方均应依约履行。该合同第六条约定，林某某必须遵守相关法律法规的规定在租赁场所内合法经营，否则××公司有权即时终止租赁合同。合同履行过程中，××公司下属××山庄管理处于2008年10月25日向林某某出具的函件中引用该合同条款，要求林某某退出租赁场所，其解除租赁合同的意思表示明确。因林某某确实存在无照从事水果加工经营活动并破坏绿化的不当行为，故××公司有权依据上述条款行使约定的合同解除权。根据合同法的有关规定，××公司上述解除合同的通知于2008年10月25日到达林某某时，双方租赁合同解除。合同解除后，林某某未依约在十日内办理将租赁场所交还给××公司的手续，但××公司下属××山庄物业管理处的员工出庭作证时确认林某某在2008年10月时已开始将部分设备搬离，且林某某自2008年9月份起就未再缴纳租金，足以表明其已无意继续经营，同意终止合同关系。××公司在明知该情形的情况下，未及时采取适当措施收回租赁场所，应自行承担租赁场所空置损失进一步扩大的后果。原审法院依据合同法的有关规定，认定其无权主张2008年12月以后的场地使用费，并无不妥。至于××公司主张的水电费问题，因其未能举证证明林某某实际的水电用量，亦未能举证证明其已代林某某向有关部门交纳水电费，故该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，××公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2220元，由××公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　彭　宁审　判　员　　龚　萍代理审判员　　江剑军二〇一〇年五月二十四日书　记　员　　叶金花来源：百度“”