（2009）绍越民初字第4112号

裁判日期: 2010-05-22

公开日期: 2014-06-21

案件名称

绍兴市金鱼冷藏经营有限公司与绍兴好家乡食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市越城区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绍兴市金鱼冷藏经营有限公司,绍兴好家乡食品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十九条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第七十一条

全文

浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2009）绍越民初字第4112号原告（反诉被告）绍兴市金鱼冷藏经营有限公司。法定代表人孙羽。委托代理人（特别授权代理）傅先祥。委托代理人（特别授权代理）虞伟庆。被告（反诉原告）绍兴好家乡食品有限公司。法定代表人鲍剑波。委托代理人（特别授权代理）赵淑芳。原告绍兴市金鱼冷藏经营有限公司诉被告绍兴好家乡食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年9月15日立案受理，依法由审判员陈新辉适用简易程序，于2009年11月3日、2010年4月27日公开开庭进行了审理。原告绍兴市金鱼冷藏经营有限公司（以下简称金鱼公司）的委托代理人傅先祥、虞伟庆，被告绍兴好家乡食品有限公司（以下简称好家乡公司）的委托代理人赵淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鱼公司诉称：2002年9月30日，原、被告双方签订租赁合同1份，约定原告将部分生产设备及厂房场地租赁给被告。合同第九条特别约定：如遇市政府城市建设规划拆迁，乙方应无条件予以服从，并积极配合；甲、乙双方互不追究和负责因拆迁造成的损失。合同还对租赁范围、租费、租费缴纳办法等作了约定。2008年4月16日，绍兴市人民政府颁发绍政发（2008）33号文件《关于绍兴市区二环线内工业企业提升转型搬迁工作的实施意见》。原告属于市政府确定的第一批转型企业。根据绍兴市发改委规划设计，原告项目建设起止年限为2009年12月至2012年10月。因此原、被告双方签订的租赁合同无法继续履行。原告于2009年8月20日以书面形式通知被告自即日起解除租赁合同，并要求被告于2009年8月30日前做好返还租赁物和撤离现场工作。但被告至今未履行上述义务。此外，合同规定租金应该先付后用，每年的租金要在前一年十二月底前一次性付清，如延期一个月缴纳租金，租赁合同终止。但被告没有按照合同约定提前缴清2009年的租金，已构成违约。现请求法院判令解除双方2002年9月30日的《租赁合同》；被告立即腾退租赁房屋、返还租赁设备、撤离租赁现场；本案诉讼费用由被告承担。被告好家乡公司辩称：原告按照双方的租赁合同第九条主张解除合同，被告认为解除理由不成立，理由如下：根据双方租赁合同第九条规定，拆迁时拆迁安置补助的有关资金属于乙方租赁部分的归乙方取得。该条款不属于解除约定，如果原告认为具备拆迁的条件，应提供相关部门的拆迁许可证或者拆迁立项。拆迁是否属于法院管辖范围，请求法院予以审查。原告的诉讼请求不符合双方的合同约定，也不符合法规规定。原告以被告未及时支付租金为由要求解除合同亦不成立。合同虽然对租金的交付作了约定，但自2009年开始原告的法定代表人同意按月交付租金，被告2009年度的租金均已按月支付，且预先支付了2010年度的租金，故被告不存在违约行为。并反诉称：2002年9月30日，反诉人就租赁被反诉人的部分生产设备和厂房场地，与被反诉人签订租赁合同。合同约定租赁期限10年，自2004年1月15日起至2014年1月14日止。2009年8月20日，被反诉人发出书面解除租赁合同的通知，要求提前解除双方的租赁合同。反诉人认为，双方签订的租赁合同合法有效，被反诉人在没有事实根据的情况下，要求提前解除租赁合同，没有合同依据，其解除租赁合同的通知无效。反诉人特提起反诉，请求确认被反诉人《解除租赁合同的通知》无效；本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告金鱼公司辩称：我们认为解除租赁合同的事由是客观存在的，我方在8月20日书面通知被告解除合同，被告在长达2个月的时间内没有提出异议，超过了合法的异议期限，故根据合同法相关规定，租赁合同在通知到达被告时已经解除。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、租赁合同复印件1份（附设备租用清单1份），证明原、被告签订租赁合同，被告向原告租赁房屋及机器设备，合同约定了解除或终止的事由。经庭审质证，被告对证据真实性无异议，认为合同约定的租赁开始时间是2004年1月，而签订时间在2002年9月30日，这是因为双方之前已有租赁关系，被告方准备投入大量资金进行装修，所以双方在2002年续签了10年的合同；合同的第九条并不是原告所说的解除合同条款，而是对拆迁配合问题的规定；原告租赁给被告的设备都已经老化，而且原告在2006年已经把设备处理掉了，现在被告用的设备都是被告自己买的，总共投入了1500万元，而且80%是固定的，无法拆除。2、绍兴市人民政府文件绍政发（2008）33号复印件1份，证明原告属于第一批二环线内转型的企业之一。被告对证据真实性无异议，但认为该文件可以看出原告是属于转型企业而不是拆迁。3、解除合同的通知和邮寄凭证各1份，证明原告在2009年8月20日通知被告解除合同。被告对证据真实性无异议，其确实收到了解除通知，但认为该通知书是无效的，且被告已经提出了反诉。4、绍兴市企业投资项目备案通知书、绍兴市规划局规划设计条件书各1份，证明被告向原告租赁的房屋已经经过绍兴市发改委审批和绍兴市规划局设计，列入拆迁范围即将建造大酒店，建设工程的起止年限是2009年12月到2012年10月。被告对证据真实性无异议，但认为上述证据只能证明被告属于企业本身转型，不是合同第九条约定的政府拆迁，说明原告要解除合同的事由尚未成就。5、不动产转让合同复印件1份，土地使用权证及契证各1份，证明原告于2009年7月29日受让租赁合同标的物产权并取得了土地使用权证。被告对该组证据无异议。被告为反驳原告的主张，向本院提交了以下证据：6、录音光盘1份、租金发票复印件13份，要求证明2009年的租金双方已经达成一致意见按月交付，且1-10月份均在每月底交，原告同意被告按月交付租金，并开具了相应的发票，故原告以被告迟延支付租金为由解除合同是不成立的。原告认为该录音资料时间不明确且音质不清，也没有办法证明对话人中有原告的法定代表人孙羽，录音摘要括号里的内容在录音里是没有的，且没有其他证据佐证，不能作为有效证据使用；即使录音摘要内容真实，也只能证明原告同意被告交款，而不能证明原告放弃追究被告逾期交付房租费的违约责任；对租金发票真实性无异议，但认为不能证明原告同意被告按月缴纳房租和冷藏费。7、收据1份、存根1份、进账单1份，证明被告已经于2009年12月付清2010年全年的租金。原告对证据真实性无异议。8、函1份、已处理的设备清单1份、处理后继续租用的设备清单1份（均系复印件），证明原告与被告所签租赁合同附件上载明原告租给被告的设备现在只剩下“处理后继续租用的设备清单”上面的内容，其他设备已经被处理掉。原告对上述证据真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为上述证据与本案无关，两份清单是原告向国资公司租赁设备及处理的情况，而不是被告向原告租赁设备及处理的情况，两者不同一。本院对上述证据综合认证如下：对证据1-5的真实性被告均无异议，本院予以确认；证据6的录音与租金发票相互印证，可以证明被告的主张，原告虽对录音有异议却无相反证据推翻，本院对其异议不予采信；证据7、8的真实性原告无异议，本院予以确认，且证据8与原告提供的租赁合同所附设备租用清单相印证，可以证明原告出租给被告的大部分设备已被淘汰处理不再存在的事实。综合以上经本院确认的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院对本案事实作如下认定：2002年9月30日，原告金鱼公司与被告好家乡公司签订租赁合同1份，合同约定：原告将部分生产设备及厂房场地租赁给被告；租赁期限自2004年1月15日至2014年1月14日止；租费前五年每年15万元，其中房屋租费1.5万元，生产设备及冷库板位租费13.5万元；后五年即2009年1月15日至2014年1月14日每年165000元，其中房屋租费1.5万元，生产设备及冷库板位租费15万元；租费按年缴纳，先缴租费后使用，在每年12月底前一次性付清；被告延期一个月缴纳租费，原、被告双方所签租赁合同自行终止；由于冷制品车间部分设备已经陈旧老化，不能继续使用的，被告需要更新的，应用书面形式向原告提出，原告应积极予以配合，但被告在租赁期间添置的设备设施，所有权归被告；租赁期间，如遇市政府城市建设规划拆迁，被告应无条件予以服从，并积极配合；甲、乙双方互不追究和负责因拆迁造成的损失，拆迁时拆迁安置补助的有关资金属于被告租赁部分的归被告取得；被告所缴租金，按照实际租用时间计算，剩余部分租金，原告应及时退还给被告。2008年4月16日，绍兴市人民政府颁发绍政发（2008）33号文件《关于绍兴市区二环线内工业企业提升转型搬迁工作的实施意见》，该文件要求对市区二环线以内，凡根据国家、省、市产业政策必须禁止、淘汰和调整升级，或因环保、安全等问题影响人居环境，或因城市规划调整需要改变用地性质的工业企业，有计划地实施提升转型搬迁工作；对上述工业企业，从2008年开始，五年内基本完成转型、搬迁、关闭和“退二优二”工作。原告属于市政府确定的第一批转型企业。根据绍兴市发改委规划设计，原告的建设项目建设起止年限为2009年12月至2012年10月。2009年8月20日，原告以书面形式通知被告自即日起解除租赁合同，并要求被告于2009年8月30日前做好返还租赁物和撤离现场工作。被告在收到该通知后未予答复。原告遂向本院起诉。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告在2009年8月20日向被告发出解除合同的书面通知，被告于同年10月29日向本院反诉要求确认该解除通知无效未超过三个月的异议期。但租赁合同约定，如遇市政府城市建设规划拆迁，被告方应该无条件服从，并积极配合。根据绍兴市政府（2008）33号文件，原告作为二环线内的工业企业，进行提升、转型或搬迁是市政府的明确要求，原告必须服从，原告只能在三种方式中选择其中一种。原告根据政策规定结合自身实际情况选择了转型，即从原来经营冷藏业务的工业企业转型为从事餐饮、住宅的商业企业，就必须将原来的冷库拆除，这也属于租赁合同约定的“市政府城市建设规划拆迁”的范畴。故原告提出的解除事由符合租赁合同约定，该租赁合同应予解除。因此原告要求解除租赁合同、被告腾退房屋并返还租赁设备、撤离租赁现场的诉讼请求于法有据，本院予以支持；但被告只需要返还“处理后继续租用的设备清单”上的设备。被告要求确认原告的解除通知无效的反诉请求理由不足，本院不予支持。被告虽在庭审中要求原告赔偿损失，但未提出相应反诉请求，本院对此问题在本案中不予一并处理。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：一、原告绍兴市金鱼冷藏经营有限公司与被告绍兴好家乡食品有限公司于2002年9月30日签订的租赁合同解除；二、被告绍兴好家乡食品有限公司应于本判决生效之日起三个月内向原告绍兴市金鱼冷藏经营有限公司腾退其租用原告的房屋（具体范围以原、被告所签租赁合同及合同所附图纸为准）并撤离租赁现场，同时将租赁的设备S8（12.5）冷冻机4台、4V（12.5）冷冻机1台、1.2吨冷热缸5只、一吨冷热缸2只、储氨桶1只、冷却塔2只返还给原告绍兴市金鱼冷藏经营有限公司；三、驳回原告绍兴市金鱼冷藏经营有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告绍兴好家乡食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1800元，反诉案件受理费减半收取1800元，合计3600元，由被告绍兴好家乡食品有限公司负担，上述费用均在本判决生效之日起三十日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员　　陈新辉二〇一〇年五月二十二日书记员　　宣彩萍更多数据：搜索“”来源：