（2010）浙金民终字第521号
裁判日期: 2010-05-20
公开日期: 2014-06-19
案件名称
李美英与义乌市金城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
义乌市金城房地产开发有限公司,李美英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙金民终字第521号上诉人（原审被告）义乌市金城房地产开发有限公司。法定代表人马千里。委托代理人（特别授权）陈庆峰。被上诉人（原审原告）李美英。委托代理人（特别授权）贾显武。上诉人义乌市金城房地产开发有限公司（以下简称金城房地产）为与被上诉人李美英商品房预售合同纠纷一案，不服义乌市人民法院（2009）金义民初字第5608号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李美英起诉称，金城房地产以出让方式取得义乌市商城大道与遗安北路叉口西北侧地块的土地使用权。该地块面积为74973平方米，规划用途为商住综合用地。经义乌市建设局批准，金城房地产所投资开发的金城高尔夫国际寓所可以预售，预售许可证号为义房售许字（2007）第03号。2008年7月30日，其与金城房地产签订了四份商品房买卖合同，约定购买金城高尔夫国际寓所商铺四大间（当时编号分别为A17-18号、A31-32号、A55-56号、A57-58号商铺，附图所示，现分别更名为金城一区商城大道F165-163号、F139-137号、F115-113号、F111-109号商铺）。当日，其将全部购房款共计人民币6000000元整交付，金城房地产开具了四张收款收据，并于当日到义乌市房地产管理处办理了商品房预售登记手续，义乌市房地产管理处出具了编号为：0024634、0024635、0024636、0024637的四份商品房预售证附件。到合同约定的交房期限后，经其多次催促，金城房地产至今未按约定将上述商铺交付。请求判决：一、确认双方于2008年7月30日签订的四份商品房买卖合同有效；二、金城房地产立即将四份商品房买卖合同约定的商铺A17-18号、A31-32号、A55-56号、A57-58号交付给其本人；三、金城房地产立即协助其办理上述商铺的土地使用权证及房屋权证的相关证件并承担办理上述证件及手续产生的一切税费；四、金城房地产支付逾期交房违约金（按合同约定计付至实际交房为止）。金城房地产答辩称，双方在2008年7月30日签订的四份房屋买卖合同，并非基于房屋买卖的意思而签订的，而是为同一天双方发生的借贷关系而设定的变相担保。买卖合同中涉及到的销售价格明显低于市场价格，属于不正常的价格。因其没有及时归还借款而约定采取将房屋直接抵偿给李美英的行为属于绝押行为，依法应属于无效。因此李美英所主张的四份房屋买卖合同应无效，请依法驳回。原审判决认定，金城房地产以出让方式取得义乌市商城大道与遗安北路叉口西北侧地块的土地使用权。该地块面积为74973平方米，规划用途为商住综合用地。经义乌市建设局批准，金城房地产所投资开发的金城高尔夫国际寓所可以预售，预售许可证号为义房售许字（2007）第03号。2008年7月30日，李美英与金城房地产签订四份商品房买卖合同，约定购买金城高尔夫国际寓所商铺四大间（当时编号分别为A17-18号、A31-32号、A55-56号、A57-58号商铺，现分别更名为金城一区商城大道F165-163号、F139-137号、F115-113号、F111-109号商铺）；买受人应于签订之日一次性支付购房款，出卖人应于2008年8月31日前将该商品房交付李美英使用；逾期交付商品房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之六的违约金。当日，李美英将全部购房款共计人民币六百万元整交付给金城房地产，金城房地产开具四张共计人民币六百万元收款收据。当日，双方到义乌市房地产管理处办理了商品房预售登记手续；义乌市房地产管理处出具了编号为：0024634、0024635、0024636、0024637的四份商品房预售证附件。同日，双方又签订补充协议一份，约定：金城房地产在2009年1月30日前向李美英按人民币6000000元的价格回购涉案商品房，如在2009年1月30日前不要求回购，金城房地产不得要求退房，李美英对商品房买卖合同项下的房产享有所有权并可任意处置，金城房地产必须保证按商品房买卖合同规定办理一切有关房产证件，必须提供正式税票等一切票据，费用由其全权负责承担。后金城房地产未按补充协议约定向李美英回购，也没有将上述商铺交付给李美英。原审法院认为，双方签订了四份商品房买卖合同并到义乌市房地产管理处办理了预售登记手续，并不违反法律强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，李美英已按约将全部购房款人民币六百万元支付给金城房地产，金城房地产应当按照合同约定交付房屋。李美英享有请求交付涉案商品房并要求协助办理相关土地使用权证及房屋所有权证的权利。金城房地产至今未交付涉案房屋也未按照补充协议的约定回购房屋，其行为已构成违约，应按商品房买卖合同的约定承担违约责任。双方在补充协议中约定，如金城房地产在2009年1月30日前不要求回购，其不得要求退房，且必须保证按商品房买卖合同规定办理一切有关房产证件，并承担相关费用。故李美英要求金城房地产承担办理产权证书等手续产生的一切税费的诉请，予以支持。金城房地产关于李美英支付的6000000元款项实为借款，涉案商品房买卖合同实为上述借款的变相担保而无效的抗辩依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（四）项的规定，判决：一、李美英与金城房地产于2008年7月30日签订的四份商品房买卖合同有效；二、金城房地产将上述商品房买卖合同约定的A17-18号、A31-32号、A55-56号、A57-58号商铺（现分别更名为金城一区商城大道F165-163号、F139-137号、F115-113号、F111-109）交付李美英；三、金城房地产协助李美英办理A17-18号、A31-32号、A55-56号、A57-58号商铺（现分别更名为金城一区商城大道F165-163号、F139-137号、F115-113号、F111-109）的产权证书并承担办理上述产权证书和手续所产生的所有税费；四、金城房地产支付李美英逾期违约金（从2008年9月1日起按已交付房款600万元每日万分之六的违约金计付至实际交付房屋之日止）。上述二、三、四项，于判决生效后二十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，由金城房地产负担。宣判后，金城房地产不服，向本院提起上诉称，一、其在一审中提供的付款凭条、本票申请书及本票等一系列足以证明双方间存在民间借贷关系并已归还1740000元的事实。二、既然双方存在民间借贷关系，再结合双方于同日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。可证明本案不属于正常的买卖关系，实质为典型的绝押行为，故双方间商品房买卖行为属无效的民事行为。三、其于2008年7月30日同日出具的承诺书与其所支付的首笔款项240000元可互相印证，进一步证明双方之间民间借贷关系的存在。四、原审法院认定了1740000元付款事实的真实性，也没有认定其与李美英之间存在其他法律关系的情况下，直接否认双方之间存在民间借贷的事实，属于自相矛盾。五、涉案商品房合同价款明显低于当时市场公平价。综上，本案双方系以“商品房买卖行为之虚”行“民间借贷抵押担保之实”。请求撤销原判，依法改判。李美英答辩称，一、从双方签订的商品房买卖合同及补充协议、商品房预售登记看，双方从要约到承诺都是围绕商品房买卖这一事实，主张双方实质是借贷法律关系缺乏足够的证据。二、回购的约定是双方真实意思表示，而且内容也不违反法律规定，应当认定合法有效。金城房地产陈述存在绝押行为是违背事实的。三、影响商品价格的因素是很多的，本案也不存在明显低于市场公平价的情况。综上，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未向本院提交新证据。经审理查明，原审法院认定的案件事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为双方于2008年7月30日签订的商品房买卖合同是否存在名为买卖实为流押的情形。从商品房买卖合同法律关系角度看，双方之间存在书面的商品房买卖合同、由两张银行本票及四张收款收据证明的购房款履行情况及预售登记证明，从抵押合同法律关系角度看，金城房地产并未提供证明双方之间存在6000000元借贷关系合意的直接依据，其他证据虽可证明其与李美英之间存在款项往来，但又不足以推翻李美英所支付的6000000元款项为本案购房款的性质，且其与李美英之间也并未履行作为不动产抵押权设定生效要件的登记手续，故本案证明商品房买卖合同关系的证据明显优于证明商品房流质抵押合同关系的证据。上诉人的上诉请求，其理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55200元，由上诉人义乌市金城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 楼淑馨审 判 员 丁 胜二〇一〇年五月二十日代书记员 董 媛 微信公众号“”