（2010）浙杭民终字第93号
裁判日期: 2010-05-20
公开日期: 2016-07-01
案件名称
李某某、李某某因与被上诉人周某某房屋买卖合同纠纷一与周某某二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李某某,周某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙杭民终字第93号上诉人（原审原告）李某某。委托代理人马某某、王某某。被上诉人（原审被告）周某某。委托代理人于甲。上诉人李某某因与被上诉人周某某房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2009）杭某某初字第614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年5月19日，李某某、周某某及杭州亿安房地产代理有限公某签订购房意向书一份，约定：周某某将位于杭州市滨江区盛某某谷2幢3单元3401室的房屋以1730000元转让给李某某，首付款为520000元；李某某交纳意向金50000元，周某某交纳保证金50000元；如双方有违约，导致本次房屋买卖不能完成的，则向对方支付违约金100000元。双方签订意向书后，因非归责于周某某原因致使自2009年中旬才能办理房屋权属证书。在取得产权证后，双方就有关房屋转让的事项进行协商，因房款、首付款支付方式等未达成一致意见，致使未能签订房屋转让合同。2009年8月14日李某某另行购买了房屋。李某某认为周某某存在违约行为，故于2009年8月3日诉至法院，请求判决：周某某支付违约金100000元、其他违约损失114500元并承担本案诉讼费用。原审法院认为，李某某、周某某所签订的购房意向书仅约定意向购买房屋的座落、总价款、首付款金额及违约责任，对其他相关的重要条款如付款方式、付款时间、交房方式、签订杭州市房屋转让合同的时间等并作未约定，后李某某也未交付房款，故该意向书并不完全具备商品房买卖合同的重要内容，法院对双方之间的房屋买卖关系不予确认。该意向书的继续履行尚需双方当事人进一步协商。周某某因非归责于乙原因在二个月后取得房屋权属证书，杭州亿安房地产代理有限公某出具证明中有关7月10日周某某由于乙原因口头通知不出售房屋的陈述不能证明周某某存在违约行为；另一方面，意向书并未约定签订转让合同的时间，期间因协议存在不确定性，双方尚应进行协商，目前房屋周某某并未另行转让，也未明确表示不再与李某某进行协商，故李某某认为周某某违约的依据并不充足，法院不予认定。基于双方对意向书的条款现无协商的基础，周某某亦同意解除意向书，故法院予以解除。依照《中华某某共和国合同法》第九十三条、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李某某与周某某于2009年5月19日签订的购房意向书于判决生效之日起予以解除。二、驳回李某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币2259元，由李某某负担。宣判后，李某某不服，向本院提起上诉称：购房意向书是双方当事人自愿签订的，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。既然是有效的合同，那对合同双方自然有法律上的约束某，违反合同的一方就要按约定承担违约责任，并赔偿对方的损失。本案的关键是被上诉人在取得房屋产权证前后，就明确的告诉上诉人不再履行购房意向书项下的按照已约定的条件与上诉人签订杭州市房屋转让合同的义务，而是要将原本己经确定的房屋总价提高10万元。可见，双方当事人最终不能就签订正式的房屋买卖合同的根本原因正是被上诉人的违约行为，其在领取房屋产权证后并不是要对那些在购房意向书中未明确的条款如付款方式、付款时间、交房方式、签订杭州市房屋转让合同的时间等内容与上诉人进行协商，以便尽快的与上诉人签订杭州市房屋转让合同，而是要变更那些双方已经在购房意向书中达成一致的转让条件，特别是房屋的总价款，这正是导致双方未能继续履行购房意向书规定的义务，签订杭州市房屋转让合同的根本原因之所在。被上诉人理应对其违约行为按购房意向书的约定承担责任，赔偿由于其违约给上诉人造成的巨大损失。被上诉人的故意违约给上诉人造成了巨大的损失。从意向书签订的2009年5月中旬，到被上诉人告知上诉人不再出售涉及房屋的2009年7月底，上诉人所购买房屋所在地区的房价出现了大幅上涨，迫使上诉人必须花费比意向书中所约定的金某某出许多的价格去重新购买相同地段、楼层、结构、环境、品质的房屋，上诉人的损失是不言而喻的。在被上诉人已经根本违约后，上诉人为了减少损失，于2009年8月14日，另行购买了与意向书中所涉房屋同一小区、同一幢、同一单元，但楼层低的另一房屋，但购买的价格却比原来购房意向书中的价格高出了12万元，再加上楼层间的合理价差（以每层100元计），这也属于上诉人的实际损失，在上诉人今后再次出售该房屋时这种损失会更加明显。上诉人遭受的损失是巨大的、现实的，要求法院根据实际情况适当以另行赔偿的方式增加违约金也是恰当而合法的。一审判决虽按上诉人所请判决解除双方签订的购房意向书，但其判决解除所适用的法律依据是错误的。一审判决解除购房意向书的依据是合同法93条，即双方当事人协商一致，可以解除合同。但上诉人认为本案中，购房意向书解除是被上诉人预期根本违约，而上诉人依据合同法94条第2款的行使合同解除权的结果，而并非双方意思表示一致使合同解除。综上所述，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，判决：1、撤销（2009）杭某某初字第614号民事判决书判决主文第二项；2、被上诉人向上诉人支付违约金人民币100000元，并另向上诉人支付其他违约损失人民币114500元（按每平方米1500元值计算，即143平方×1500元-100000=114500元）；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人周某某辩称：上诉人提供的录音资料不能证明被上诉人有具体的违约行为。上诉人在一审中提供了录音资料，但并没有全面反映双方谈话的内容，录音是经过加工剪辑的，也未说明是在什么情况下录音的，并非合法录音取得，也过了举证期限，是在庭上当庭提交的。被上诉人认为其录音资料不具备有效证据效力。上诉人的购房意向书对房屋价格作了约定，被上诉人加价就是违约的逻辑是错误的。上诉人也没有及时向被上诉人支付房屋的首付款，被上诉人要求加价也是有原因的，有情况的。上诉人称录音是在签订意向书后2个月后，在当时房价变化，上诉人未支付首付款的情况下，被上诉人要求加价也是合理的。合同本身存在缺陷，双方就协商履行达不成一致意见所致。意向书在约定房价作了约定，包括首付款。但对房屋交付的时间没有约定，这对之后埋下了隐患。上诉人不愿意及时支付首付款，之后又出现了三证办理出现障碍的情况，这是卖方无法预见的，导致双方对履行合同矛盾加大。按照房屋买卖合同交易惯例，都是买方支付大部分房款，再去办理过户的。上诉人所称的惯例，是为首付款的支付附加条件，是违背事实的逻辑。到房管部门签订转让合同，只有在三证齐全，买方支付全部或大部分首付款的情况下才能办理。上诉人将履行合同问题作为签订合同问题。2009年5月19日双方签订的购房意向书，其性质是内容欠缺的商品房买卖合同，该意向书对合同的履行时间、如何履行等问题没有作出规定。履行该合同是有隐患的，是处于无法履行的状态的。但该合同是房屋买卖合同。双方对一些具体问题无法达成一致意见，合同就无法履行。一审法院对购房意向书的性质认定是正确的。上诉人认为只有签订正式的房屋买卖合同，意向书不是买卖合同，是邀约合同。购房意向书中并没有将签订正式的房屋买卖合同作为履行或生效的条件。去房管部门过户是一个履行合同，而不是签订合同的问题。双方签订正式的房屋买卖合同只是将原来的合同再签订一份。上诉人将购房意向书理解为邀约合同，不是房屋买卖合同，认为一审判决错误，是作出了错误解读。上诉人要求赔偿其另外购房的损失没有法律依据。在本案中，被上诉人始终没有任何违约行为，是上诉人违约。上诉人在要求别人履行义务的同时，却不履行自己的义务，没有支付首付款。被上诉人一直没有出卖房屋，没有违约。上诉人称有证据证明是被上诉人违约，为什么上诉人不起诉要求被上诉人继续履行合同，赔偿损失，而要求解除合同？本案纠纷的产生原因并非被上诉人的原因所致，而是上诉人未必支付首付款，以及非被上诉人原因产生的情况变化，在本身有缺陷的合同履行上，导致双方未能履行。上诉人的上诉理由无法成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。在本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院依据有效证据及双方当事人的陈述，本院查明事实如下：2009年5月19日，李某某（买方）、周某某（卖方）及杭州亿安房地产代理有限公某签订购房意向书一份，约定：周某某将位于杭州市滨江区盛某某谷2幢3单元3401室的房屋以1730000元转让给李某某，首付款为520000元；李某某交纳意向金50000元，周某某交纳保证金50000元；如一方有违约，导致本次房屋买卖不能完成的，则向对方支付违约金100000元。其它约定事项：该卖方出售此房净到手人民币壹佰柒拾叁万元整，车位另计人民币壹拾伍万元整，车位位置（2-111号）。交易中所产生的所有税费、中介费、评估费用由乙方承担。此时本案所涉房屋的三证还在办理之中。2009年7月24日，杭州亿安房地产代理有限公某出具证明，证明：周某某与李某某双方于2009年5月19日约定关于丙区盛某某谷2幢3单元3401室房屋买卖事宜，现双方于2009年7月10日见面交谈，周某某由于乙原因口头通知李某某该房屋不出售给乙方，现由双方自行解决。2009年8月6日，杭州宝汇不动产管理有限公某出具证明，证明：盛某某谷某某2幢3单元3401室房产的契证、房产证、土地证由我公某代为办理，办理完毕后于2009年7月12日通知该房产所有权人周某某领取相关权证，周某某于2009年7月14日领走相关权证。双方就有关房屋转让的事项进行协商未达成一致意见，致使未能签订房屋转让合同。2009年8月3日李某某认为周某某存在违约行为，诉至法院，请求判决：周某某支付违约金100000元、其他违约损失114500元并承担本案诉讼费用。另查明：2009年8月14日李某某另行购买了房屋。本院认为，本案争议的焦点：购房意向书的效力和是否存在违约的事实。李某某、周某某于2009年5月19日签订的购房意向书，系双方当事人真实意思表示，且未违反现行的法律和法规，应为合法、有效。双方当事人均应按协议的约定，履行各自的权利和义务。周某某领取房屋三证后，应积极主动履行签订正式合同的义务。根据现有证据和周某某在庭审中的陈述，表明周某某在领取房屋的三证后，对购房意向书约定的房屋价款认为“经过二个多月的市场行情发生变化，按原价格出售，对其不公，故其不同意按购房意向书约定的价格出售”，致使双方无法签订正式合同，违约的责任在周某某一方，其应按购房意向书约定的支付李某某违约金。鉴于购房意向书已经实际无法履行，故双方鉴订的购房意向书应予以解除。李某某上诉主张周某某违约并承担违约责任的理由成立，本院予以支持。李某某上诉主张要求周某某赔偿其其他损失114500元的请求，因李某某所提交的证据不能充分佐证其主张的该请求，故本院对李某某该请求不予支持。综上，原审法院查明不清，适用法律错误。据此，依照《中华某某共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第六十四条之规定，判决如下：一、维持杭州市滨江区人民法院（2009）杭某某初字第614号民事判决第一项。二、撤销杭州市滨江区人民法院（2009）杭某某初字第614号民事判决第二项及诉讼费负担部分。三、周某某于本判决生效之日起十五日内支付李某某违约金100000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回李某某其他诉讼请求。一审案件受理费4518元，减半收取2259元，由李某某负担1324元，周某某负担935元。二审案件受理费4518元，由李某某负担1870元，周某某负担2648元。本判决为终审判决。审判长 周志军审判员 王 辉审判员 张一文二〇一〇年五月二十日书记员 张 怡 来源：