（2010）杭滨民初字第193号

裁判日期: 2010-05-17

公开日期: 2014-08-12

案件名称

贺侃与张林法、张立新房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市滨江区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贺侃,张林法,张立新

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

杭州市滨江区人民法院民事判决书（2010）杭滨民初字第193号原告（反诉被告）贺侃。委托代理人（特别授权）贺一平。被告（反诉原告）张林法。被告（反诉原告）张立新。两被告（反诉原告）共同委托代理人（特别授权）郑舒木，浙江浙杭律师事务所律师。原告贺侃与被告张林法、张立新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月5日立案受理后��依法由审判员刘清适用简易程序独任审理。在审理期间，被告张林法、张立新提出反诉，本院经审查予以受理，并于2010年4月7日合并公开开庭进行了审理。原告贺侃及其委托代理人贺一平，被告张林法、张立新及其委托代理人郑舒木到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贺侃诉称，2009年9月26日通过杭州三鼎房地产中介有限公司（以下简称三鼎公司）与张林法、张立新签订了购买香溢白金海岸花园14幢1单元1102室的杭州市房屋转让合同，房款为1960000元（毛坯房）。贺侃已按合同约定于2009年10月9日通过三鼎公司支付给张林法、张立新首付款1460000元，余款500000元的公积金贷款也于2010年1月20日通过三鼎公司支付。张林法、张立新应于2010年1月22日前将房屋交付给贺侃。2010年1月21日贺侃致电三鼎公司，确认张林法、张立新已于2010年1月20日收到全部房款，遂要求三鼎公司与张林法、张立新联系协商交房事宜，但一直无消息。2010年2月7日贺侃再次发函致三鼎公司，要求张林法、张立新交房及支付违约利息。2010年2月11日，贺侃及其父告知张林法、张立新已构成违约，但张林法提出在贺侃按补充协议支付190000元前不办理交房手续。2010年3月3日张林法、张立新发函致贺侃，要求其尽快支付190000元以便办理交房手续。因张林法、张立新至今未履行交房事宜，为此原告现诉请判令张林法、张立新支付已收房款1960000元按每月10％计算的延迟交房违约金（至实际交付日止）。被告张林法、张立新辩称，贺侃起诉无事实、法律依据。根据补充协议约定，交房应在贺侃支付最后一笔190000元的当日同时进行。现未交房是因贺侃拒绝支付190000元。张林法、张立新在收到1960000元后已通知贺侃交房、付款，但贺侃却以房屋存在质量问题为由，要求进行修复、赔偿，同时也拒绝支付尾款，故未交房。涉案房屋系毛坯房，现三证已转至贺侃名下，房屋钥匙也交给了贺侃。即使按贺侃要求，需张林法、张立新承担责任，那违约金也大大高于其实际损失，应予以调整。综上，现要求驳回贺侃的诉讼请求。反诉原告张林法、张立新反诉称，2009年9月贺侃通过三鼎公司购买张林法、张立新所有的位于杭州市滨江区白金海岸花园14幢1单元1102室的房屋，房价包括车位、储藏室共2150000元。因贺侃要求避税，双方遂决定将购房款分为两部分，其中1960000元作为交税依据的正式合同价，余款190000元作为车位和储藏室的款项，并签订了房屋买卖合同及补充协议。补充协议约定，转让总价为2150000元，其中1960000元按购房合同执行，车位及储藏室190000元于交房当日支付。协议签订后，贺侃于2009年10月支付了首付款1460000元，张林法、张立新也将钥匙交给了贺侃。2009年10月26日三鼎公司要求张林法、张立新去滨江房管部门核对身份办理过户手续，但贺侃认为房屋存在质量问题，要求先解决质量问题再进行过户。张林法、张立新表示房屋系毛坯房，且开发商交付时已提供房屋竣工验收证明，因此不可能存在质量问题，故多次要求贺侃尽快办理过户手续。2009年年底前贺侃办理了过户手续。2010年1月19日，张林法、张立新拿到第二笔房款500000元后，多次要求贺侃及时支付尾款并办理交房手续。但贺侃却仍以房屋存在质量问题为由拒绝支付190000元。现反诉诉请判令贺侃支付违约金85000元并承担本案诉讼费用。反诉被告贺侃反诉辩称，一、杭州市房屋转让合同与补充协议是独立的，190000元是车位和储藏室转让费，不是购房款。二、张林法、张立新已拿到了全部房款，理应于2010年1月21前交付房屋。三、张林法、张立新明知��屋有质量问题，仍要求贺侃先支付190000元，其明显有不想承担责任的恶意。四、2009年12月经贺侃催促后，张林法、张立新才去房管部门核对身份及过户。在2010年1月19日拿到了全部房款后，张林法、张立新仍要求先支付190000元才肯履行交房手续。五、2010年3月张林法、张立新仍强调房屋不存在质量问题，要求贺侃支付190000元，以便办理交房手续。六、2009年10月，贺侃要求将房屋钥匙交给三鼎公司以便装修设计，张林法、张立新仅交给贺侃一把钥匙，并让贺侃出具了借条。2009年11月，张林法已委托贺侃将钥匙交给物业管理公司。七、张林法、张立新至今未将房屋的配套物品及三证交付给贺侃。八、张林法、张立新仍在房屋内堆放着木板。九、贺侃未因房屋质量问题而拒绝履行交房手续，其在签订合同前仅看了相同户型的毛坯房，在合同签订后看到了涉案房屋，支付首��款后借到了钥匙，才发现房屋有异常裂缝，遂告知张林法、张立新及三鼎公司并要求暂缓办理过户手续。期间经张林法同意，贺侃多次与开发商、房管部门联系沟通处理。2009年12月在贺侃同意三鼎公司提出办理过户手续要求后，张林法提出支付190000元及利息的要求，贺侃予以拒绝并要求对方尽快过户，这才办理了过户手续。过户后，贺侃多次要求对方交房，但张林法认为应先付款，其于2010年3月3日发函致贺侃认为房屋不存在质量问题，要求尽快支付190000元，再办理交房手续。综上，贺侃认为杭州市房屋转让合同与补充协议是二个独立合同，190000元属于车位及储藏室的使用权转让款，与房款无关，其也不存在违约，现要求驳回张林法、张立新的反诉诉讼请求。原告贺侃就本诉、反诉部分为证明自己的主张，提供的证据有：1、杭州市房屋转让合同1份，证明贺侃以1960000元购买涉案房屋的事实。2、补充协议1份，证明交房后以190000元购买车位及储藏室的事实。3、委托代理合同1份，证明贺侃委托三鼎公司为居间方。4、2010年1月21日与三鼎公司录音光盘及摘要各1份，证明张林法、张立新于2010年1月20日收到全额房款，贺侃提到交房事宜。5、关于张林法、张立新对白金海岸14－1－1102室延迟交房函、快递回单（复印件）各1份，证明贺侃于2010年2月7日发函给三鼎公司，要求其转达交房及支付延期交房利息事宜。6、三鼎公司代收房款收据联1份，证明贺侃已按合同支付了首付款。7、杭州市公积金个人住房贷款借据1份，证明余款500000元已于2010年1月19日发放。8、关于要求尽快支付购房尾款和办理交房交接手续的函1份，证明张林法、张立新希望贺侃尽快支付190000元，以便办理房屋交接手续。9、关于香溢白金海岸14幢1单元1102室多条地面贯穿性裂缝反映1份，证明涉案房屋在办理过户手续前已发现有多条地面贯穿性裂缝，该房无法入住。10、张林法在建筑公司的凿开方案上签署的意见1份，证明张林法同意施工单位要求并要求贺侃将房卡和钥匙转给物业公司。11、张林法的委托书1份，证明张林法委托贺侃向滨江区房管局反映问题。12、关于再次要求尽快去房管局核对身份的函1份，证明在核对身份前张林法已提到了尾款问题，贺侃的钥匙是借的，过户时间推迟到2009年12月14日。13、请尽快去房管局核对身份函1份（打印件），证明办理身份确认及过户手续是在贺侃的催促下完成的。14、出库单、收款收据、购货合同单、信誉卡、收款收据、销售订单、集成吊顶购销合同、销售订货单、销售定单、收款收据、东箭企业产品销售订单、设计委托协议书各1份（均为复印件），证明贺侃是以积极态度准备收房。15、照片4张（复印件），证明户内有地面贯穿性裂缝。16、照片1张（复印件），证明张林法、张立新至今在涉案房屋内堆放着木板。被告张林法、张立新对证据的质证意见如下：对证据1、2、3无异议，认为协议书能证明交房之日应由贺侃支付190000元。对证据4的真实性无异议，但认为工作人员只是财务人员，并非涉案房屋买卖的业务员，故不能作为定案依据，也不能证明张林法、张立新有违约行为。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为函件提到有质量问题要求修复以及要求在收到1960000元后交房是违反了补充协议约定的。对证据6表示函件是寄给三鼎公司的，不清楚是否收到；对证明对象有异议，认为函件提到有质量问题要求修复以及要求在收到1960000元后交房是违反了补充协议约定的。对证据7、8、9的真实性、合法��、关联性无异议，认为反映情况能证明张林法、张立新是愿意履行交房手续的，当时也要求贺侃支付190000元。对证据10、11、12的真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明是结构性裂缝，贺侃以质量问题为由拒绝配合办理过户手续，张林法、张立新为尽快过户及澄清质量问题和配合贺侃才出具的，不能证明贺侃不能入住的事实。对证据13的真实性表示无法判断，且认为也只能证明三鼎公司与贺侃之间关于房屋过户的事宜及贺侃不愿意过户的事实，三鼎公司无权出具证明。对证据14的真实性无异议，认为能证明在张林法、张立新的催促下，贺侃才同意去办理过户手续，当时已延期。对证据15表示未提供原件，对真实性无法判断；对关联性有异议，认为从贺侃拖延过户手续的行为可以反映其不急需装修。对证据16、17的真实性有异议，认为钥匙已交付给贺侃；照片是否系涉案房屋不清楚，且也不能证明房屋有结构性裂缝；对于木板，当时已告知贺侃如需要则可以用，否则可丢弃。被告张林法、张立新就本诉、反诉为证明自己的主张，提供的证据有：1、杭州市房屋转让合同、补充协议、室内设施补充说明（复印件）、税费补充协议（复印件）各1份，证明涉案房屋总价为2150000元、交房与支付尾款同日履行、涉案房屋系毛坯房、税费由贺侃承担的事实。2、委托代理合同1份，证明双方委托三鼎公司作为中介的事实。3、轿车车位使用权转让协议1份及收款收据3份、自行车储藏间使用权转让协议及收款收据各1份，证明张林法、张立新有权转让涉案车位和储藏室。4、要求尽快去房管局核对身份的函（复印件）、国内特快专递邮件详情单各1份，证明因贺侃拖延不配合办理过户手续，三鼎公司对此发函催促的事实。5、2009年12月7日贺侃回函（复印件）1份，证明贺侃承认要求暂缓过户的事实。6、钥匙托管登记表1份，证明贺侃过户前就已持有涉案房屋的钥匙。7、关于要求尽快支付购房尾款和办理房屋交接手续的函1份，证明因贺侃迟迟不支付尾款也不配合交房，故发函要求其按双方约定支付尾款并交房的事实。8、情况说明1份，证明在合同履行过程中，由于贺侃的原因造成延期过户及未按期交房的事实。9、竣工验收备案表（复印件）1份，证明涉案房屋已经竣工验收合格，不存在质量问题。10、委托书1份，证明贺侃对涉案房屋是不急于入住、装修的，其拖延的目的是为了转手赚取差价。11、申请证人吴鼎恒出庭作证，证明贺侃存在逾期办理过户登记的事实；延期交房的过错是贺侃导致，因为其不同意在交房同时支付尾款，并认为房屋存在质量问题。原告贺侃对证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为190000元是车位与储藏室的转让款。对证据2的真实性无异议，表示房价款为1960000元。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，表示11月份开发商对裂缝无处理意见，故双方去房管局反映，贺侃因此提出暂缓过户；12月中旬，贺侃要求过户，对方却拖延时间。对证据5的真实性无异议，表示三鼎公司收到回复后表示10日去过户，后又改为14日，且仅有张林法一人到场，无意过户，却要求贺侃进行赔偿。对证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，认为贺侃付清首付款后向张林法提出将钥匙交给三鼎公司，但张林法却直接将钥匙交给了贺侃，并要求出具借条；11月11日贺侃将钥匙交给了物管。对证据7的真实性无异议，但认为应先交房后付款。对证据8的真实性有异议，认为贺侃未延期收房。对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，表示房屋验收是抽检验收的，即使合格，也不能证明房屋在交付后不会出现质量问题。对证据10的真实性无异议，认为房屋出现裂缝，三鼎公司表示房价在增值，让贺侃再另行买房，涉案房屋由中介去转手。对证据11表示在发现质量问题后，张林法、张立新与三鼎公司均表示会配合贺侃向开发商、房管局进行反映；合同中也未约定过户手续办理时间，且贺侃是按约去办理过户手续的；张林法、张立新应在收到全部房款后二日内将房屋交付；贺侃不存在不愿支付190000元及不同意收房的行为。（一）、本院对原告贺侃提供的证据认证意见如下：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、的真实性均予以确认，对证据14、15、16认为系复印件，故对其证明力均不予确认。（二）、本院对被告张林法、张立新提供的证据的8，结合其他证据及当事人陈述，对真实性予以确认，对其余证据的真实性亦予以确认。根据以上有效证据及双方当事人陈述，本院经审理查明：2009年9月26日，贺侃与张林法、张立新在三鼎公司居间下签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定由贺侃购买张林法、张立新所有的位于杭州市滨江区白金海岸花园14幢1单元1102室的房屋，合同总价为1960000元，首付款1460000元于2009年10月12日前存入银行保证金账户，待贺侃按揭手续办理完毕一个工作日内支付给张林法、张立新；余款500000元办理市公积金贷款，待贺侃产权证、契证、土地证办理完毕且银行放贷后一个工作日内支付张林法、张立新；张林法、张立新拿到全部房款二日内，将房屋交付给贺侃；贺侃未按约定时间付款，张林法、张立新有权按累计应付款向贺侃追究违约利息，自合同规定的应付款最后期��之第二天起至实际付款之日止，月利息按10％计算；张林法、张立新未按合同约定的时间交房的，贺侃有权按累计已付款向张林法、张立新追究违约利息，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按10％计算。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定：张林法、张立新将涉案房屋出售给贺侃，转让总价为2150000元，其中购房合同价为1960000元按合同约定执行，车位及储藏室为190000元于交房当日支付给张林法、张立新，逾期不付，则每天支付违约金5000元，逾期十天不付，则按照转让合同第五条逾期付款的违约责任赔偿。合同签订后，贺侃于2009年10月7日支付了该房屋的首付款1460000元。在合同履行期间，贺侃向张林法借取涉案房屋的钥匙后发现房屋出现裂缝，遂认为房屋存在质量问题，而多次与开发商沟通协商解决。同年11月贺侃向滨江区房管��反映了该房屋存在裂缝问题，张林法在该情况反映上签字。三鼎公司多次通知双方于同年10、11月办理过户相关手续，但贺侃要求暂缓过户。同年12月2日，三鼎公司发函致贺侃，催促其于12月10日去滨江房管局办理房屋过户所需的核对身份手续。12月7日，贺侃回函，称：房屋裂缝较多，性质极有可能属于房屋主体结构问题，故当时提出要求暂缓过户，等问题明确并有解决方案后再继续，由于开发商没有确切答复，三鼎公司未积极协调处理，购房合同不够完善，没有对质量问题进行约定，鉴于二手房过户优惠政策时限即将到期，为避免不必要的损失，同意履行过户义务，要求三鼎公司通知张林法、张立新解决房屋裂缝问题。12月9日，三鼎公司再次发函致贺侃，认为其没有义务解决贺侃“所谓的房屋质量问题”，贺侃也没有证据证明存在质量问题，即使存在也是另一法��关系，故再次要求贺侃于12月14日无条件办理核对身份手续。12月15日，贺侃发函给张林法、张立新，对14日张林法、张立新提出的合同外的额外补偿款及先付清款，否则不再签字和过户的要求表示不予同意，并要求张林法、张立新尽快按约定时间过户。12月16日，双方办理了核对身份和过户登记手续。2010年1月19日，贺侃的公积金贷款500000元进入三鼎公司的保证金账户，当日张林法领取了该款。2010年2月7日，贺侃致函给三鼎公司称：张林法、张立新已收到1960000元房款，按约定其应于1月22前交付房屋，至今未交房，则需支付超期利息；同时要求张林法、张立新对房屋进行修复并出具能安全居住的鉴定报告及补偿由此引起的损失。3月3日，张林法、张立新致函给贺侃及三鼎公司称：1月22日，已通过三鼎公司联系贺侃要求支付190000元及办理房屋交接手续，但贺侃以房屋有质量问题为由不同意支付，也不同意办理交房手续；张林法、张立新认为房屋不存在质量问题，遂要求贺侃按协议履行；2月11日，双方经过协商，贺侃仍坚持要求张林法、张立新向开发商反映质量问题；2月26日再次致电贺侃，要求解决交房事宜，但贺侃坚持因质量问题不同意交房，也不同意支付尾款；现要求贺侃支付190000元，以便办理房屋交接手续，并随函附《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份。贺侃认为190000元不属于房款，应先交房后付款；而张林法、张立新则认为交房与支付190000元是同时履行的，在贺侃拒绝付款时，其有权拒绝交房；另一方面因贺侃拖延办理过户手续，致使公积金按揭款拖延支付，理应承担违约责任。双方为此产生矛盾，贺侃遂诉至本院，在诉讼期间，张林法、张立新提出反诉。另查明，涉案房屋于2005年10月18日通过竣工验收。再查明，2009年11月18日，贺侃出具委托书一份给三鼎公司的业务经办人，内容为：“今虽与张林法、张立新签订了白金海岸花园14－1单元1102室转让合同，现特委托三鼎房产中介公司吴鼎恒（身份证号码略）经理操作，并在收取房款升值差价贰拾陆万元整并打入我的帐号”，即委托三鼎公司将涉案房屋在收取差价后进行转手。在诉讼期间，贺侃履行了支付190000元的义务，张林法、张立新履行了交接房屋的手续，双方撤回了相应的诉讼请求。本院认为，贺侃与张林法、张立新签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，应予以确认。双方均应全面履行合同义务。贺侃应向张林法、张立新支付所余的车位及储藏室款190000元，而张林法、张立新则应将所涉房屋予以交付。贺侃认为应先由张林法、张立新于1月22��交付房屋的意见，本院认为，补充协议中“车位及储藏室为人民币壹拾玖万整于交房当日支付”的表述，应理解为双方同时履行相应的义务；另一方面，贺侃向张林法、张立新请求履行交房义务时，其负有的付款义务并未履行，在张林法、张立新提出支付190000元以便办理房屋交接手续的请求后，其仍未有支付该款的意思表示，故张林法、张立新有权行使同时履行抗辩权，故对贺侃的诉讼请求，本院不予支持。在双方签订的合同中，约定500000元在银行按揭手续办理完毕后一个工作日支付，这是一个附条件的付款条款，贺侃延期办理过户手续，阻止了条件的成就，应视为条件已成就，但应给予相应的合理期限，张林法、张立新要求自2009年10月26日计算违约金，应属合理，而按合同约定的月息10％计，明显过高，应予以减少。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、��六十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、驳回贺侃的全部诉讼请求。二、贺侃支付张林法、张立新违约金人民币4627.78元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回张林法、张立新的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2659元，由贺侃负担；反诉案件受理费人民币1625元，由张林法、张立新负担人民币1533元，由贺侃负担人民币92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对本诉案件上诉的，应交纳上诉案件受理费人民币5318元，对反诉案件上诉的，应交纳上诉案件受理费人民币3250元。在上诉期满后7日内仍��交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）。审判员　刘　清二〇一〇年五月十七日书记员　桑晶晶微信公众号“”