（2010）浙舟民终字第71号

裁判日期: 2010-05-17

公开日期: 2015-12-30

案件名称

史甲、史乙因与被上诉人舟山××××城乡建设、舟山××××城乡建与史甲房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省舟山市中级人民法院

所属地区

浙江省舟山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

史甲,史乙,史甲、史乙,舟山××××城乡建

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

全文

浙江省舟山市中级人民法院民事判决书（2010）浙舟民终字第71号上诉人（原审被告，反诉原告）史甲。委托代理人（特别授权代理）朱某某。上诉人（原审第三人）史乙。委托代理人（特别授权代理）林甲。委托代理人（特别授权代理）林乙。被上诉人（原审原告，反诉被告）舟山××××城乡建设有限公司，住所地舟山市××家门××路××楼。法定代表人陈某某。委托代理人（特别授权代理）郭某某。上诉人史甲、史乙因与被上诉人舟山××××城乡建设有限公司（以下简称城乡××有限公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2009）舟普民初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月26日受理本案后，依法组成合议庭，并于2010年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人史甲及其委托代理人朱某某，上诉人史乙及其委托代理人林甲、林乙，被上诉人城乡××有限公司的委托代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本案所涉的坐落于舟山市××家门街道××号被拆迁房屋原系史乙所有，其依法取得了房屋产权证书和房屋所涉范围内的土地使用权证书。2000年9月28日，史乙将上述房屋转让给两个儿子，次子即史甲取得其中一半的房屋即本案所涉房屋，双方还办理了房屋所有权的转让手续，史甲于2000年11月18日取得该房屋的舟房某证普沈某第2134209号房屋所有权证，但双方未办理土地使用权的转让手续，即该房屋所涉土地使用权仍登记在史乙名下。此后，城乡××有限公司因天吴隧道南口接线道路工程项目建设需要，根据建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等，经舟山市人民政府拆迁办公室审查批准，领取了（舟）拆许字（2009）第1号《房屋拆迁许可证》，并对相关房屋实施拆迁（委托舟山市普陀华基房屋拆迁有限公司代理），本案所涉房屋也属于该拆迁许可证核准的拆迁范围。2009年4月17日，城乡××有限公司与史甲签订《房屋拆迁产权调换协议》1份，协议约定，史甲同意将其所有的坐落于舟山市××家门街道××所××权证号2134209，建筑面积78.44平方米）在2009年5月31日前搬迁腾空，并交于城乡××有限公司拆除，该被拆迁房屋的评估价为396593元；城乡××有限公司于2011年12月31日前将坐落于某邸雅居的安置房交付给史甲，安置用房的价款总额为472318元。协议还就差额结算、其他补偿、补助费用等作了约定。协议签订后，史甲方即将上述房屋的所有权证书以及国有土地使用证书交于城乡××有限公司。但在上述合同的履行过程中，城乡××有限公司与两上诉人发生争议，史甲认为城乡××有限公司据以签订《房屋拆迁产权调换协议》的舟汇房估（2009）c字第047号《拆迁房屋分户评估报告》明显背离了被拆迁房屋的房地产市场价格，双方签订的调换协议遗漏了应补偿而未补偿的费用，拆迁补偿金额远低于被拆迁房屋的市场价值，该调换协议显失公平，依法应予以撤销。而史乙则认为，史乙系坐落于舟山市××家门街道××号房屋所涉范围内的土地使用权人，史甲未经其授权擅自处分史乙的土地使用权，城乡××有限公司与史甲之间签订《房屋拆迁产权调换协议》的行为系无权处分史乙财产的行为，该调换协议应属无效。为此，城乡××有限公司诉于原审法院，要求依法责令史甲立即履行双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》，将坐落于天打岩路××号的房乙退并交于其拆除。在审理过程中，针对城乡××有限公司与史甲的争议问题，原审法院根据史甲的申请依法对本案所涉房屋的市场价格委托杭某某正房地产土地评估有限公司进行评估，该公司经实地查勘、调查以及分析、测算等程序后，于2009年11月30日作出杭永房地估（2009）字第f112486号《房地产估价报告》。该报告认为，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行分析，经过测算并结合估价经验，得出鉴定结论为：该房地产在估价时点（2009年3月4日）的拆迁货币补偿价格为401201元，其中，房屋拆迁货币补偿价格为398005元，超容积土地面积的补偿价格为3196元。对该鉴定结论，史甲提出异议认为，1、该评估报告是以房屋拆迁补偿价格作为估价依据，没有按市场价格估价；2、划拨土地的补偿费未按市政府确定的土地基准地价和国家有关某某进行补偿；3、到实地查勘的估价人员并非是该评估公司出具的报告书中署名的两位估价师；4、超容积率土地面积与以前评估有明显差异，且补偿价格确认及面积计算没有明确依据；5、该建筑里面有卫生设备等设施，但该报告只对该房产进行评估，对装饰、装修等都没有进行评估；6、该房地产评估时用的比准价格是以1985年建造的砖混六层房屋的第一层南向房屋为依据，与本房产的土地（一层）有较大出入。本房产是纯木制作结构，一些精致的雕刻都没有评估进去，有失公正。同时，史甲请求重新评估。而城乡××有限公司则对该报告表示认可。原审法院认为，本案争议的焦点主要是城乡××有限公司与史甲之间于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协议》是否有效，是否存在可撤销或无效的情形。虽然史甲提出异议认为城乡××有限公司据以签订《房屋拆迁产权调换协议》的舟汇房估（2009）c字第047号《拆迁房屋分户评估报告》明显背离了被拆迁房屋的市场价格，双方签订的产权调换协议遗漏了应补偿而未补偿的费用，拆迁补偿金额远低于被拆迁房屋的市场价值，该产权调换协议显失公平，依法应予以撤销。但原审法院在审理过程中依据史甲申请，委托杭某某正房地产土地评估有限公司针对史甲的请求目的进行评估，该评估机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行分析，经过测算并结合估价经验得出的鉴定结论，与城乡××有限公司与史甲据以签订产权调换协议的舟汇房估（2009）c字第047号《拆迁房屋分户评估报告》的结论基本相符。考虑到杭某某正房地产土地评估有限公司的鉴定程序合法、依据充分，而史甲要求重新评估的理由不符合法律规定，因此，原审法院对杭某某正房地产土地评估有限公司作出的杭永房地估（2009）字第f112486号《房地产估价报告》结论予以采纳。虽然史甲就该报告提出了较多异议，但经原审法院审查，该异议均缺乏相应的事实或法律依据，尤其是史甲所提出的“到实地查勘的估价人员并非是该评估公司出具的报告书中署名的两位估价师”的主张更与事实不符，故原审法院对史甲提出的异议不予采纳，同时对于其提出的重新评估请求不予准许。故原审法院认定城乡××有限公司与史甲之间于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协议》不存在可撤销情形。至于史乙提出诉讼请求认为，其系坐落于普陀区××家门街道××号房屋所涉范围内的土地使用权人，史甲未经其授权擅自处分土地使用权，城乡××有限公司与史甲之间签订的《房屋拆迁产权调换协议》应属无效。对此，原审法院认为，根据史甲及史乙的陈述，史乙将本案所涉房屋所有权转让给史甲的意思表示明确，而根据相关法律规定，在史乙将房屋所有权转让给史甲的情况下，同时应将该房屋所涉土地使用权一并转让，这也是史乙依法应承担的附随义务。此外，从城乡××有限公司与史甲签订《房屋拆迁产权调换协议》后，城乡××有限公司即取得上述房屋原由史甲或史乙所持有的房屋所有权证书以及国有土地使用证书的事实，也可印证史乙转让本案所涉房屋系其真实意思表示。因此，对于史乙请求确认城乡××有限公司与史丙签订的《房屋拆迁产权调换协议》无效的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，城乡××有限公司与史甲之间于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协议》合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务，城乡××有限公司的诉讼请求，予以支持；史甲要求撤销上述协议以及史乙要求确认上述协议无效的诉讼请求，均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条第一款第（二）项、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、舟山××××城乡建设有限公司与史甲于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协议》有效，史甲于本判决生效之日起十五日内将坐落于舟山市××家门街道××号的房丙以腾退并交于舟山××××城乡建设有限公司拆除；二、驳回史甲要求撤销舟山××××城乡建设有限公司与史甲于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协议》的诉讼请求；三、驳回史乙要求确认舟山××××城乡建设有限公司与史甲于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协议》无效的诉讼请求。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费40元以及鉴定费3976元，合计4096元，均由史甲负担；独立请求权诉讼案件受理费40元，由史乙负担。宣判后，史甲、史乙均不服，史甲向本院提起上诉称：1、杭某某正房地产土地评估有限公司作出的杭永房地估（2009）字第f112486号《房地产估价报告》违反法定程序，其据以作出评估结论的依据不确凿、不充分，评估结论不具有科学性和客观公正性，依法不应作为定案依据；2、上诉人收到评估报告后即提出书面异议，并申请重新鉴定，而原审法院既未要求鉴定人按证据规则出庭接受质询或要求鉴定人作出书面说明，也未同意上诉人申请重新鉴定的请求，其将未经质证的材料作为定案依据，明显违法。综上，本案争议的焦点在于对上诉人所有的房屋价格评估是否合理，是否应按房地产市场价格予以评估，原审法院认定事实明显错误，判决显属不当。请求二审法院依法查明事实，作出公正的判决。史乙未提出答辩意见。城乡××有限公司口头答辩称：原审法院适用的杭州评估机构的评估报告事实正确、程序到位、内容合法，应该作为定案依据，史甲提出重新评估的请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。史乙上诉称：史乙将房产赠与史甲，但未将土地使用权同时一并赠与。城乡××有限公司取得涉案房屋的房产证及土地使用权证的事实，并不能印证史乙已将房屋的土地使用权赠与给了史甲的事实。原审法院根据城乡房地产管理法的规定，推定在史乙房屋所有权转让给史甲的情况下，其房屋所涉范围内的土地使用权也一并转让，系适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，确认史甲与城乡××有限公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》无效。史甲未提出答辩意见。城乡××有限公司口头答辩称：史乙将房屋赠与史甲系其真实意思表示，史甲将土地使用证交给城乡××有限公司后，双方签订了《房屋拆迁产权调换协议》，现史乙无证据证明该协议系无效行为。请求二审法院依法予以驳回。本院经审理，对本案事实的认定与原审判决认定的事实基本一致。本院认为：城乡××有限公司因舟山市普陀区天吴隧道南口接线道路工程项目建设需要，经政府部门审查批准，领取《房屋拆迁许可证》，并与在拆迁范围内的房屋所有人史甲签订《房屋拆迁产权调换协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，属有效合同，协议双方应按照约定全面予以履行。史甲对杭某某正房地产土地评估有限公司作出的杭永房地估（2009）字第f112486号《房地产估价报告》结论提出异议，本院经审查，该评估机构依据史甲的申请，针对其请求目的，按照合法的鉴定程序，得出鉴定结论，且该鉴定结论与舟山市汇诚房地产估价咨询有限公司就涉案房屋作出的评估报告基本相符，原审以此作为定案依据并无不妥。史甲虽主张评估程序违法，但未能提供相应证据证明其主张，原审法院对其重新评估的请求不予支持，并无不当。史乙将所属房屋赠与史甲，史甲实际持有涉案房屋的所有权证书，且史甲与城乡××有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》后，史甲将涉案房屋的所有权证书及土地使用证均交付给城乡××有限公司，现史乙主张其仍拥有所赠房屋的土地使用权，史甲擅自与城乡××有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》应属无效，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。故史甲、史乙的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决事实认定清楚，实体处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人史甲、史乙各半负担。本判决为终审判决。审判长　奚安娜审判员　黄　炜审判员　徐惠忠二〇一〇年五月十七日代书记员　张秀梅更多数据：