（2010）金义上溪民初字第80号
裁判日期: 2010-05-17
公开日期: 2015-12-29
案件名称
陈甲、陈乙等与楼甲、楼乙一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈甲,陈乙,楼甲,楼乙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2010）金义上溪民初字第80号原告陈甲。原告陈乙。二原告共同委托代理人杨某某。被告楼甲。被告楼乙。二被告共同委托代理人朱某某。原告陈甲、陈乙为与被告楼甲、楼乙房屋买卖合同纠纷一案，于2010年4月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员杨奇进独任审判，于2010年5月17日公开开庭进行了审理。原告陈甲、陈乙的委托代理人杨某某、被告楼甲、楼乙的委托代理人朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈甲、陈乙诉称，两被告系夫妻关系，1999年5月16日，两被告将其所有的位于义乌市城西街道夏某某的房屋48.62平方（地号为12-01-02-271号）以11500元价格卖给两原告，后两原告对该房屋进行了修建。2009年夏某某旧村改造时两被告与村签订了拆迁协议，将上述房产安置到自己名下，并于2010年3月21日将诉争房屋拆除。经评估房屋土地价值316000元，房产价值5919元。两被告的行为导致两原告已无法取得该房产。为此，要求确认原、被告之间购房合同无效；要求两被告返还购房款11500元，赔偿房产损失5919元，房产增值损失304500元，评估费4500元，共计326419元。提供的证据有：（1）土地登记证明原件一份，证明夏某某地号为12-01-02-271号48.62平方房屋为被告楼甲、楼乙所有。（2）房屋绝卖契原件一份，证明被告楼甲、楼乙将西塘巷8号48.62平方房屋以11500元价格卖给原告。买卖经村委会及村长楼金富、村会计楼章元等见证。立约时间1999年5月16日。（3）收条原件一份，证明被告收到购房款11500元。（4）维修账单原件一份，证明原告对房屋修缮花了5685.5元。（5）拆迁评估表复印件一份，证明两原告房屋损失5919元。（6）估价报告书原件一份，证明诉争房屋土地使用价值为31.6万元。（7）评估费原件一份，证明房屋评估费为4500元。被告楼甲、楼乙辩称，两原告与两被告签订过房屋买卖合同，合同签订后两被告便将房屋交付给两原告，由两原告占有使用到2010年3月房屋拆除为止。房屋拆除不是两被告的行为，而是城西街道夏某某村民委员会组织统一拆除的。根据房屋所在夏某某旧村改造实施细则的规定以及土地使用权登记权利人为被告楼甲的事实，在旧村改造当中，涉案房屋以及土地只能确认为两被告所有，村民委员会只能与两被告签订拆迁协议，两被告与村委会签订拆迁协议是法律规定以及旧村改造规定执行的结果。两被告认同两原告关某某案合同无效的主张，但是涉案合同无效不是因为两被告和村委会签的拆迁协议，也不是因为涉案房屋已经被拆除，而是因为涉案房屋买卖合同违反了有关禁止农村宅基地流转、禁止城镇居民购买农村房屋的法律和政策的基本原则，属于合同法中的因为违反法律禁止性规定而无效。因涉案房屋合同无效，依法发生恢复原状相互返还的后果，两被告同意返还原告房价款11500元，房屋建筑价值属于两被告所有，两原告无法主张，否则在返还买卖价款中就应当扣除原告所称的房屋建筑价值5919元，两原告要求两被告赔偿房产损失5919元不能成立，两原告所称房屋进行过修缮不是事实，有过修缮也无法改变因合同无效房屋建筑价值属两被告所有的结果。两原告单方某某进行评估不能成立，既不客观也不合法，而且两原告所称的房产增值损失不属于合同无效所发生的损失赔偿范围，两原告要求两被告赔偿房屋增值损失304500元，评估费4500元的请求不能成立。综上，请求法庭驳回二原告除返还房价款11500元以外的其他诉讼请求。提供的证据有：（1）实施细则一份，证明涉案房屋拆迁只能确权给被告。（2）义政发（2005）50号文件一份，证明涉案房屋所在区域基准地价。（3）2009年义民初字第5700号案件中由浙江国信房地产估价有限公司发给义乌市人民法院的函一份，说明集体土地使用权的价格不能评估，所作的评估不合法。经审理查明，被告楼甲、楼乙系夫妻.1999年5月16日，原告陈甲、陈乙与被告楼甲、楼乙签订《房屋绝卖契》，被告楼甲、楼乙将共同所有的位于义乌市城西街道夏某某的房屋48.62平方（地号为12-01-02-271号）以11500元价格卖给原告陈甲、陈乙。契约签订后，被告楼甲、楼乙在收到卖房款后就将该房屋交付给原告陈甲、陈乙管业。2008年12月8日，义乌市城西街道夏某某以城西街道办事处义城西街办（2008）95号《关于同意义乌市城西街道夏某某西站路延伸拆迁安置结合旧村改造实施细则的批复》文件，实施旧村改造。被告楼甲、楼乙与夏某某签订了拆迁协议，并将被告楼甲、楼乙原出卖的上述房产也列入自己名下（有旧村改造实施细则第六条规定为据）。上述房屋于2010年3月21日由夏某某组织拆除。本院认为，两原告要求确认与两被告订立的《房屋绝卖契》无效，两被告也认为该契约违反法律禁止性规定，而认可两原告《房屋绝卖契》无效的诉请，故两原告这一诉请，应予支持。无效合同从订立时起就没有法律约束力，本案因是房屋买卖协议无效，那么就应由取得房屋的一方返还房屋，取得价款的一方返还价款，故两被告应向两原告返还购房款11500元；因是两被告与夏某某自行签下拆迁协议，房屋才被统一拆除，故导致房屋不能由两原告返还的责任就应由两被告自行承担。众所周知法律是向社会公众发布后实施，对均具有完全民事行为能力的人来说，知晓权基本上同时发生，本案原、被告均具有完全民事行为能力人，故应推定双方均已知道集体土地房屋买卖行为是违反法律禁止性规定的，故原、被告在买卖上述房屋的行为中具有同等的过错。原、被告均有过错的，法律规定应当各自承担相应的责任。由于房屋所在的土地为集体土地，其土地所有权归夏某某集体所有，房屋所有人只享受该土地的使用权，而集体土地是法律明文禁止不得转让，禁止转让物不具有可转让价值，那么义乌市经纬房地产估价有限公司作出的估价报告书的估价结论，也就不具有合法性和合理性，因此该鉴定不应采信。参考（2009）金义民字第5700号中浙江国信房地产估价有限公司出具给本院的《函》，表明了上述房产无法出具鉴定报告，其《函》更符合目前的法律规定。而本市发布作为参考地价的信息，是已经出让的国有土地的土地价值，对集体土地来说也不适用。再说土地即使有增值，其增值也应当由所有权人，即集体享有，而房屋建筑本身还要折旧，同时房屋被拆时，原房屋所在的土地，按现行法律规定即归集体所有。若两被告确因拆迁该房产而获利，两原告就应从其获利当中取得相应的利益，而不是评估该房屋所在地的土地。故两原告要求被告赔偿房产增值损失，依法不予支持。由于购房合同无效，应返还的房屋归两被告，故其房产损失在两被告返还购房款后，其拆迁后的损失就应由两被告享有。故两原告要求赔偿房产损失的诉请，依法也不应支持。由于原告委托的评估对本案定案没有价值，那么其评估费就应由两原告自行负担。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）、第六十一条第一款的规定，判决如下：一、原告陈甲、陈乙与被告楼甲、楼乙之间于1999年5月16日所立的《房屋绝卖契》无效。二、被告楼甲、楼乙共同返还原告陈甲、陈乙购房款人民币11500元。于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告陈甲、陈乙的其它诉讼请求。案件受理费3098元，由原告陈甲、陈乙负担2988元，被告楼甲、楼乙负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 杨奇进二〇一〇年五月十七日书记员 经 君