（2013）杭江九民初字第119号

裁判日期: 2010-05-15

公开日期: 2014-06-04

案件名称

邹春林与杭州雨龙实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邹春林,杭州雨龙实业投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2013）杭江九民初字第119号原告邹春林。委托代理人江培森。被告杭州雨龙实业投资有限公司。法定代表人王平。委托代理人叶笑茜。原告邹春林为与被告杭州雨龙实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月29日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员沈澄独任审判。2014年3月3日，本案依法转为普通程序进行审理。于2013年6月19日、10月31日、2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告邹春林的委托代理人江培森、被告杭州雨龙实业投资有限公司的委托代理人叶笑茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹春林诉称，2012年5月18日，原、被告签订租赁合同，约定被告将红苹果仁爱路20-1-1号约402平方米的房屋出租给原告做蒸煮类餐饮营业所用，租期5年，承诺可以办出所有证件。合同补充协议约定被告两个月内协助原告通过环评。2012年5月11日，原告支付定金5万元，2012年5月20日支付房租23万元。接到被告可以装修的通知后，原告便开始着手装修、购置开业的各类设备等。原告在办理环评过程中才得知，小区的绝大多数业主在原、被告签订租赁合同之前已向环保部门明确表示不同意原告承租的房屋用做餐饮营业，因此该房屋根本不能通过环评，至今无法办出营业执照，工商预核的名称也因超过6个月而作废。原告签订租赁合同的目的已经无法实现。因此，请求法庭依法判决：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告返还原告租金及保证金共计28万元、赔偿原告装修费、购买器材、设备等各项损失367061元；3、本案诉讼费由被告承担。被告杭州雨龙实业投资有限公司辩称，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法庭予以驳回。一、双方签订的租赁合同合法有效，原告无权单方要求解除合同。二、原告在承租房屋之前有义务了解领取餐饮行业营业执照的各项手续，被告只有义务提供符合安全使用的房屋，配合提供通水通电等基础设施的义务，餐饮证照是否能顺利办理不属被告必须承担的义务。原告在对市场没有调查清楚的情况下就承租房屋准备开业，属商业风险，相关责任、损失应由原告自行承担。原告对承租房屋进行装修是为履行租赁合同及维持经营需要而产生的开支，该费用理应由原告自负。2011年12月31日，红苹果小区物业就曾发布三家便民餐饮店环评公示，据此可以判断，原告在承租案涉房屋时就能通过小区物业管理处及社区了解到社区餐饮店与环评的相关信息，原告完全可以通过侧面了解其他三家餐饮店能否通过环评顺利开业再决定是否与被告签订租房合同。三、双方签订租赁合同后，原告已实际占有并使用房屋，应该按照合同约定支付租金，原告诉请要求返还已付租金和押金没有法律依据。四、涉案房屋在2005年整体建设工程包含地下室会所是通过环保局的审核，具备从事餐饮业使用的用途。案涉房屋无法通过环评，是因为小区业主的抗议，因此原告的餐饮店不能开业并非因为被告的原因，应由原告自行承担全部不利后果。五、原告房屋租金及装修损失的发生存在重大过错，而被告并不存在任何主观恶意或隐瞒、欺诈，不应对装修损失承担责任。原告在没有任何证据能够证明被告违约情况下，要求被告承担违约金或者赔偿经济损失没有法律依据。原告对装修费用的相关举证也不充分。针对被告的答辩，原告补充陈述称，原告在签订租赁合同时，并不知道此前被告已就案涉房屋开设餐饮店申请环评且未通过的情况，原告是在被告隐瞒无法通过环评的情况下才与被告签订租房合同的。在本案前几次庭审中，被告仍称能通过环评，为此原告尽己所能再次申请仍未能通过。被告隐瞒无法通过环评的实情，属转嫁商业风险，是不道德的行为；原告从未有开办餐饮的经验，没有能力了解餐饮店是否能够通过环评。对于诉称的事实，原告邹春林提交了以下证据：1、租赁合同及补充协议各1份，以证明被告将涉案房屋出租给原告并承诺帮助原告通过环评；被告对证据1的真实性、合法性没有异议，认为合同尚未到期，原告无权要求解除合同。不能通过环评是因为业主投诉，与被告无关。根据合同约定，被告应免责；2、银行客户回单及收条各1份，以证明原告已支付房屋租金和保证金；被告对证据2的真实性、合法性没有异议；3、收据、销货清单、淘宝购物详单等共75页，以证明原告为装修涉案房屋及购置设备以及人工费用等所花的费用；被告对证据3的三性均有异议，所有的收款收据都没有税务部门的监制章，而且原告支付是装修定金，而非实际发生的损失。增值税专用发票不能反映空调与案涉房屋有关。2011年12月18日的送货单与案涉合同约定的履行期不符，2012年9月17日的送货单没有收货人的签名和发票，真实性无法核实。2012年7月3日的销售清单收货单位并非原告，而且内容是清单，并非实际开支。2012年6月25日的电动车上牌费与案涉房屋的装修无关。有些销货清单没有客户姓名，也未加盖公章，与本案案涉房屋装修无关。对所有的收条、淘宝购物清单和转账回单均有异议，无法证明与本案有关联。4、技术咨询合同、环评费发票及环评机构终止环评情况说明各1份，以证明原告申请环评并支付了环评费以及涉案房屋未能通过环评；被告对证据4的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，申请环评是原告为了餐厅能正常开业而履行的手续，与其诉请无关。环评并非绝对不能通过，被告至今还在协助原告办理相关环评的事宜，环评不能通过亦与被告无关；5、2012年1月9日和11月1日小区居民的抗议书各1份，以证明涉案房屋不能通过环评且被告在出租涉案房屋前隐瞒房屋不能通过环评的事实；被告对证据5的真实性没有异议，该证据能反证环评未能通过并非被告原因；6、个体工商户字号名称预先核准登记通知书，以证明原告预先核准的餐厅名称因无法按期办理营业执照，超过有效期而作废；被告对证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为这是为了开设餐厅而履行的正常行政审批手续；7、2011年红苹果物业管理处与社区联合公示，以证明涉案房屋不能开设餐饮店；被告对证据7的三性均有异议，被告并不知情，但由此可以看出小区是同意原告开设餐厅的。8、2013年12月12日红苹果社区的回复，以证明在本案审理期间原告再次申请要求开办餐厅未获批准；被告对证据8的真实性无异议，该证据能够反证不能开办餐厅并非因为被告的原因；9、2012年7月26日江干区环保局现场勘查反馈意见通知单，以证明在2012年7月26之前原告曾向环保局申请开办餐厅环评，在此之前原告并不清楚开办餐厅需要哪些手续，而被告是知道并对原告隐瞒了环评曾被驳回的事实；被告对证据9的真实性无异议，关联性和合法性都有异议，办理餐厅所需手续应由原告自行了解。被告杭州雨龙实业投资有限公司提交了以下证据：10、建设项目环境影响报告表1份共14页，以证明涉案房屋为在建项目规划时就规划为用于餐饮，地下室早在2005年9月就整体通过了杭州市环境保护局的环境影响评价审批。其中的检查意见书证明已通过环评审批；原告认为证据8是不完整的，根据审批意见第五、八条，涉案房屋开设餐饮要按规定重新报批。该证据与涉案房屋不能通过环评没有关联。庭审中，原告邹春林申请评估涉案房屋的装修费。2013年10月14日，浙江天源资产评估有限公司出具评估报告。原、被告对上述评估报告均无异议。为查明本案事实，本院依法向江干区环保局调查相关情况并制作了调查笔录。原告对该调查笔录无异议，被告对调查笔录的真实性无异议，但表示环保部门当时没有告知是否肯定能够通过环评，只是告知存在很大风险。本院审查了原、被告提交的证据后认为，证据1、2、4、5、6、8、9、10的真实性可予确认，反映的事实与本案事实相关联，本院予以确认。原告提交证据3的证明目的系为证明其装修涉案房屋所花费的费用及购置相关设备的费用，就该部分费用，原告已申请评估，且原、被告对评估报告均无异议，故相关装修费用应以评估报告为依据，故对证据3本院不予确认。本院所作调查笔录反映的情况与证据7的内容可以互相印证，证据7的真实性可予确认，反映的事实亦与本案事实相关联，本院予以确认。综上，本案事实认定如下：2012年5月18日，原、被告签订租赁合同，约定被告将坐落于红苹果仁爱路20-1-1号的房屋（约420平方米）出租给原告，租赁期限为伍年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止；第一年租金为23万元、第二年租金为23万元、第三年租金为248400元、第四年租金为268200元、第五年租金为289600元。租金支付为年付，被告将房屋交付原告时，原告即支付第一次租金23万元，以后每年5月31日前支付下年租金。原告承租本房屋作蒸煮类餐饮之用。同日，双方还签订了一份补充协议，约定被告协助原告环评通过，如因被告原因未在两个月免租期之内协助原告环评通过，致使原告不能按期开业，每延期一天，被告将合同期向后顺延一天。原告应接到被告通知后方可进行装修。租金打入王平个人帐户内。2012年5月11日，原告支付了定金5万元，2012年5月20日支付房租23万元。嗣后，被告同意并通知原告进场装修，原告即开始装修租赁房屋。2012年5月25日，工商机关同意预先核准原告申请的杭州市江干区可茗餐厅（以下简称可茗餐厅）个体工商户字号名称，有效期自2012年5月25日至11月24日。2012年7月26日，江干环保分局向可茗餐厅出具建设项目环保现场踏勘反馈意见通知单，要求落实征求居民敏感单位意见或公示并提供相关材料等相关环保措施。2012年7月28日，可茗餐厅（甲方）与浙江工业大学（乙方）签订技术咨询合同，委托乙方就可茗餐厅建设项目环评项目进行技术咨询。2012年11月1日，针对2012年10月30日可茗餐厅环境影响评价公示，红苹果家园业主提出联名抗议书，反对在红苹果家园区域内设立餐饮项目。2013年3月25日，浙江工业大学环境科学与工程研究所出具情况说明，表示该所在编制环评登记表的过程中，依据有关规定进行环保公示，期间附近居民表示反对，由江干区环保分局和社区组织召开了环保听证会，但未能达成共识。鉴于上述原因，经与原告商定终止该项目的环评工作。在本案审理过程中，被告表示目前红苹果社区业主已不再反对案涉房屋用于开设餐厅，原告可以再次申请环评后开设餐厅。为此，原告于2013年11月再次申请红苹果社区就可茗餐厅环境影响评价进行公示。2013年12月12日，红苹果社区居委会和红苹果家园业主委员会回复，经公示，红苹果家园小区居民强烈反对在该小区实施可茗餐厅项目。另查明，2005年9月8日，红苹果家园建设项目环境影响报告表反映，该项目地下室会馆（下沉广场）有商务中心、活动室、厨房餐饮等功能。经本院委托，2013年10月14日，浙江天源资产评估有限公司出具评估报告，涉案房屋的装修投入在2012年9月30日的市场价值为330600元。再查明，2012年元旦前后，被告法定代表人王平曾到江干区环保分局咨询，案涉房屋出租他人开办美食城能否办出环保许可证。该局相关人员实地走访后发现，案涉房屋位于小区居民楼的下层式广场，如开办美食城可能会造成较大的环境污染，给居民生活带来相当大的不便，且社区亦反映已有很多业主强烈抗议在该处开设美食城。此后，该局将上述情况告知王平，并告知如用案涉房屋开办餐厅，将很难通过环评。2012年1月6日，针对1月4日红苹果物业管理处与社区联合公示杭州市江干区群都餐饮店路美小吃店江州火锅店新建项目环保公示，案涉房屋所在的红苹果家园业主提出联名抗议书，反对包括案涉房屋在内的红苹果小区内下沉式会所开设餐饮。本院认为，原、被告签订的租赁合同以及补充协议，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。原告租赁涉案房屋的目的是为开设餐厅，对此被告亦明知。原告先后两次委托案涉房屋所在社区就其欲开设的可茗餐厅进行环境影响评价公示，均未获通过，无法取得开设餐厅必须的环评材料，其订立合同的目的已不能实现。原、被告双方在签订租赁合同的当天，还特别签订了补充协议，根据双方在补充协议中的约定，被告有义务协助原告通过环评，双方虽然未明确约定被告应承担的具体义务，但这一约定的义务显然并不仅仅止于被告应向原告提交房产证原件等法定义务，特别是在与原告签订租赁合同前，被告已明知案涉房屋如开设餐饮，将很难通过环境评价公示。作为案涉房屋的权利人，被告亦应当知道红苹果家园业主曾于2012年1月联名抗议包括案涉房屋在内的红苹果小区内下沉式会所开设美食城，本案中，没有证据表明在与原告签订租赁合同时，被告已将上述情况告知原告，未尽到善意的提醒义务，并且还通知原告开始装修涉案房屋，因此原告因未能通过环境评价公示而致合同目的落空，与被告未能履行约定的义务相关联，被告应承担相应的违约责任。而原告作为承租人，有自行办妥开设餐厅所需全部手续的义务，但其却完全依赖被告办理开设餐厅所必需的环评手续。同时，与被告签订租赁合同前后，原告亦未了解案涉房屋开设餐厅能否通过环境评价，未尽到经营者的注意义务，且接到被告通知后，在餐厅尚未通过环评即开始装修、购置物品，产生并增加了不必要的损失，因此，对其因合同目的不能实现而产生的经济损失，亦应承担相应的责任。综上，原告因合同目的不能实现而要求解除与被告签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以准许。原告为开设餐厅所购置的厨房设备、餐桌餐椅、空调等可移动的资产，均可由原告自行再利用，不属直接损失。案涉房屋因装修而产生的费用，应以评估的2012年9月30日的市场价值为330600元为依据。综上，结合本案实际情况，本院酌定原、被告各承担原告租金28万元及装修损失330600元的40%和60%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告邹春林与被告杭州雨龙实业投资有限公司于2012年5月18日签订的租赁合同和补充协议；二、被告杭州雨龙实业投资有限公司赔偿给原告邹春林经济损失366360元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告邹春林其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10271元，由原告邹春林负担4456元，被告杭州雨龙实业投资有限公司负担5815元。被告杭州雨龙实业投资有限公司应负担案件受理费5815元应在本判生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10271元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审　判　长　　沈　澄代理审判员　　陈维专人民陪审员　　汪凤琴二〇一〇年五月十五日代书　记员　　俞爱芳搜索“”