（2010）杭江民初字第467号
裁判日期: 2010-05-13
公开日期: 2015-12-27
案件名称
杭州××装璜厂与杭州××有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州××装璜厂,杭州××有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭江民初字第467号原告（反诉被告）杭州××装璜厂，住所地杭州市××××五月村。法定代表人袁某某。被告（反诉原告）杭州××有限公司，住所地杭州市××街××村××棚奄。法定代表人骆某。委托代理人姚某某、顾某。原告杭州××装璜厂（以下简称饰××装璜厂）为与被告杭州××有限公司（以下简称华安××）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月15日向本院起诉，被告华安××于2010年3月30日向本院提起反诉。本院受理后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）饰××装璜厂的法定代表人袁某某，被告（反诉原告）华安××委托代理人顾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饰××装璜厂诉称：原告与被告于2009年2月28日签订房屋租赁合同，将位于杭州市江干区彭埠镇红花五月村一区165号的房屋租赁给被告，租期自2009年3月1日至2011年2月28日。2010年3月4日，被告在事先未予告知的情况下单方面解除房屋租赁合同并搬离该处房屋。在此过程中，被告对房屋的地面、墙面及一些使用设备造成损坏，并欠下一万多元水电费未予支付。诉请判令被告支付未缴纳的一年水某某民币684.45元、电费甲民币10164.12元、厂房修复赔偿金3340元，并赔偿违约金10000元。被告华安××辩称：原告的土地使用证于2008年12月31日就已到期，其不具有出租权，双方签订的合同无效，原告要求支付违约金没有根据。原告一直未能提供合法出租手续，导致被告未能及时变更营业执照，无法照常生产经营。被告是一家具有一定规模的印刷企业，每年国家都一次大检查，在2010年国家大检查时，被告无法拿出营业执照，不得不另寻场地。原告主张的厂房修复赔偿金没有充足证据支持，提供的证据无法证明损坏事实系由被告造成，也不能证明修复需要支付3340元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告华安××诉称：2009年2月28日，为承租杭州市××××五月村一区165号房屋，反诉原告与反诉被告签订租赁合同。合同签订后，反诉原告重新装修场地、进行搬迁和设备调试安装，准备变更营业执照，但在变更营业执照过程中，因承租地的土地证使用期限已过期，工商部门提出异议。为此，反诉原告多次和反诉被告沟通，要求其重新办理土地证，但反诉被告总以各种借口不予配合，直至2009年年初，也未能申请出合法的土地证。后值印刷行业大检查，如反诉原告继续非法经营，依法将被吊销营业执照，反诉原告不得不另寻场地。为此，请求确认双方签订的房屋租赁合同无效，并依法判令反诉被告退还已付的房租及房屋税金款共计人民币61500元，赔偿反诉原告损失共计人民币98762元，并支付违约金人民币10000元。反诉被告饰××装璜厂辩称：反诉被告的土地使用证在换证途中，对营业执照办理没有影响；反诉原告自己不去办理，与反诉被告无关；根据工商登记信息，反诉原告于2009年11月6日才核准登记，在这之前并没有起步；反诉原告搬迁真正原因是反诉被告的厂房太小，反诉原告现在租的厂房更大。总之，其反诉请求没有根据。原告（反诉被告）饰××装璜厂为支持其诉请，向本院提供以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明被告向原告租赁位于杭州市××××五月村一区165号房屋，及对租期、租金、违约责任等内容作了约定的事实。2、电费缴费通知单一份，证明截至2010年3月4日被告未缴纳的电费共计人民币9863.54元。被告对以上证据的真实性没有异议，本院予以确认。3、照片一组，证明被告在搬离该处时对房屋墙面、地面及设施造成损坏的事实。被告对该证据的真实性有异议，认为不能证明照片上的地方就是被告所租赁的厂房，也不能证明损失系被告搬迁时造成。本院认为，该证据无法证明损害系被告造成，关联性无法确定，不予确认。4、证明一份，证明原告的土地是集体土地，村里已在为原告办理新证。被告对该证据的真实性有异议。因该证据系杭州市江干区彭埠镇人民政府等主管部门出具，本院予以确认。5、建筑施某某可证、测绘成果资料各一份，证明原告的房子是合法建筑。被告对该证据的真实性无异，对关联性有异议，认为上面的地址并非原告出租的厂房所在地址。本院认为，该证据的地址与原告出租的厂房地址并无明显矛盾，因被告没有提供反驳证据，也不愿意到现场进行核实，故对该证据，本院予以确认。6、收款收据一份，证明水费的价格。被告认为该证据与本案没有关联性，不能证明原告的待证事实。本院认为，该证据系被告承租期内的水费收据，能证明租赁房屋所在社区的水价，予以确认。7、电费乙缴费收据一份，证明原告将电费通过银行缴纳的事实。被告对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。8、收款收据三份，证明修复厂房购买材料的花费。被告对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议。9、收条一份，证明泥工周雪明人工工资的情况。被告认为该证据属证人证言，应由证人出庭作证，不符合证据的形式要件。本院认为，以上证据的关联性无法确定，不予确认。10、照片一组，证明被告用水用电情况。被告对该证据没有异议，本院予以确认。11、房屋租赁备案证一份，证明原告的房屋是可以租赁的。被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，该证据能证明原告的欲证事实，予以确认。被告（反诉原告）华安××为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、集体土地使用证一份（系复印件），证明原告的土地使用年限为2001年1月1日至2008年12月31日，在原、被告签订房屋租赁合同时已超过该使用年限等事实。原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，该证据与本案有关，予以确认。2、房租发票二份及收据一份，证明反诉原告已缴纳了2009年3月至2010年2月的房租及税金共计人民币61500元。反诉被告对该证据没有异议，本院予以确认。3、增量电表安装一份，证明反诉原告支付了电表增量款人民币2588元。反诉被告对该证据没有异议，本院予以确认。4、移机协议书、合约书及北京增值税专用发票各一份、印刷机对接协议书两份及支付凭证两份，证明反诉原告聘请专业公司重新拆装设备，为此支付了37000元。5、搬迁协议书三份及支付凭证四份，证明反诉原告聘请专业公司进行搬迁，为此支付了27000元。6、付款凭证一组，证明反诉原告支付的装修、拆装、设备调试费等费用共计人民币32174元的事实。7、工业厂房租赁合同一份，证明反诉原告因原租赁合同无效后，另找场地重新承租厂房的事实。反诉被告认为，以上证据与其无关，因不知情，无法发表质证意见。本院认为，证据4中的4670元存款凭证与本案的关联性无法确定，不予确认，对其他证据予以确认；证据5能证明被告的欲证事实，予以确认；证据6的关联性无法确定，不予确认；对证据7予以确认。根据本院确认的证据以及双方当事人的陈述，本案查明以下事实：2009年2月28日，原告（反诉被告）饰××装璜厂与被告（反诉原告）华安××签订《房屋租赁合同》，约定：由原告将位于杭州市江干区彭埠镇红五月红一区165号的房屋租给被告使用；租期自2009年3月1日至2011年2月28日；房租费第一年为58000元，一年后每年递增7%；被告按时交纳水电费，电费按电管站价格计算、水费按社区价格计算。原告需将出租房内的电表扩充至48千瓦，费用由原告承担；被告需向原告支付保证金10000元，如违约，保证金不得退还，抵作违约金支付。合同签订后，双方按约履行了合同。2010年3月4日，被告搬离该房屋并不再租用，欠下电费共计人民币9888元及电费违约金人民币276元，水某某民币684元（按杭州市江干区彭埠镇红五月社区价格计算）。另查明：原告已收取被告保证金人民币10000元。再查明：被告承租的房屋集体土地使用证使用期限为2001年1月1日至2008年12月31日，新的土地使用证正在办理之中；2010年4月25日，原告办理出彭埠镇红五月社区红一区165号房屋的房屋租赁备忘证；被告已支付给原告租金和税金合计人民币61500元，已花费增量电表安装费甲民币2588元、移机费甲民币23000元、印刷机对接费甲民币6000元、搬迁费合计人民币27000元；原告于2010年3月15日向本院起诉，被告于2010年3月30日提起反诉。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。原告依约履行合同后，被告应按时交纳水电费。现原告请求被告支付拖欠的水电费及因拖欠产生的违约金，应予支持。被告称原告的土地使用证已过期致使其无法办理工商变更手续，而不得不另寻场地。因被告未提供证据支持其主张，而原告提供了其房屋可以办理房屋租赁备案证的证据，故对被告的主张，本院不予采信。被告没有约定或法定事由搬离租赁房屋，构成违约，应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，故在已约定违约金的情况下，当事人可以请求依法调整违约金，但不能再主张赔偿损失。加上原告主张厂房修复费，也未提供足够证据加以证明，故本院对该项诉讼请求不予支持。因原告已收取10000元保证金，在被告违约时，该笔保证金可依约抵作违约金，原告不能在保证金之外另行主张违约金。被告承租的房屋不会因为土地使用证在换证途中而成为违章建筑，原、被告间租赁合同合法有效，双方应在合同有效基础上解决纠纷。为此，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定向反诉原告释明，告知其可以变更诉讼请求，但反诉原告明确表示不予变更，并坚持要求在确认合同无效的情况下，要求反诉被告返还租金、赔偿损失并支付违约金，显然无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州××有限公司于本判决生效后十日内向原告杭州××装璜厂支付水某某民币684元、电费及其违约金合计人民币10164元。二、驳回原告杭州××装璜厂的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杭州××有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费甲民币405元，减半收取人民币203元，原告原告杭州××装璜厂负担人民币112元，被告杭州××有限公司负担人民币91元，反诉案件受理费甲民币1853元，由反诉原告杭州××有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费甲民币405元；对反诉部分不服的，预交上诉案件受理费甲民币1853元（开户行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 金长义二〇一〇年五月十三日代书 记员 陈阳英 更多数据：