（2010）浙绍民终字第555号
裁判日期: 2010-05-12
公开日期: 2015-12-28
案件名称
上虞市××××所与陈某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某,上虞市××××所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十六条第一款，第五十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第555号上诉人（原审被告）陈某。委托代理人（特别授权代理）丁某某。被上诉人（原审原告）上虞市××××所，上虞市百官街道江东路121-1号。负责人王某某。委托代理人（特别授权代理）陈某某。上诉人陈某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2009）绍虞民初字第1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月24日立案受理后，依法组成合议庭于2010年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人陈某及其委托代理人丁某某，被上诉人上虞市××××所之委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：原告上虞市××××所和上虞市招标投标中心，在2007年2月1日的《上虞日报》上刊登“国有产权挂牌公告”，其中2号标段城防一期建筑迎宾轩1，555平某某，经营茶室、咖啡馆。2007年2月7日，上虞市招标投标中心向陈某下发“国有产权挂牌租赁成交确认书”，迎宾轩1，555平某某经营用房由陈某中标。2007年2月9日，原、被告签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方（原告，下同）将江东路（城防一期景观带内）房屋共1，555平某某租给乙方（被告，下同），用途为开设咖啡、茶室品牌连锁店。房屋交付和租赁期约定，自2007年6月1日起至2012年5月31日，甲方于2007年3月1日前向乙方交付房屋。租金、支付方式和期限约定，房屋租金为每日每平某某（按建筑面积）0.8元。建筑面积实测为1，545平某某，第一年租金451，140元，以后逐年比上年递增10％；乙方支付租金的方式：第一年租金自协议签订后半个月内一次付清，后几年租金必须在当年的3月1日至3月15日内一次性付清。逾期支付的逾期一日，则乙方需按日租金的30％支付违约金。租用期限：自双方签订合同后五年。租赁期间所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由承租方承担，每月结算一次，结算后5日内支付给甲方。合同解除约定，乙方未按规定期限支付租金的，出租人有权解除合同。其他条款约定，有关房屋经营的相关审批手续，由乙方自行办理，并承担有关发生的费用。合同订立后，原告依约将房屋交付，被告也将第一年租金付清。按约定，第二年（2008年6月1日至2009年5月31日）租金在2008年3月1日至3月15日内一次性付清，租金为（至2009年5月31日）496，254元。原告分别于2008年3月26日、6月30日、10月15日，2009月3月25日、4月30日，通知被告交纳租金和水、电费，被告于2008年11月10日支付20万元，其余296，254元至今未付。另查明，上虞市规划局于2004年3月28日批复上虞市水利局，同意“城防三期景观带环境设计规划方案，背水面处设置宾轩、茶室、彩虹廊及管理用房”。2005年12月26日，经上虞市机构编制委员会批复，同意设立“上虞市××××所”，职责中有：物业招租，经营项目开发、管理。原告对上述房屋招租时，未取得土地使用权证和房屋所有权证，至今仍未取得。被告陈某为上述房屋经营茶室、咖啡馆，于2007年10月18日经消防许某某意开业，2007年12月4日取得工商营业许可。在本案审理期间，被告已支付拖欠的水、电费。原审判决认为：原告在招租房屋出租时虽未取得房屋所有权证和土地使用权证，但其建筑物经主管部门规划许可，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告签订的房屋租赁合同依法确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按约向被告提供租赁物，被告未按约支付租金，经原告合理时间内催告仍拒绝交租，已构成违约。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告作为承租人逾期不支付租金，原告作为出租人可以解除合同，故该院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。被告陈某应向原告支付2008年6月1日至2009年5月31日的租金，合计296，254元（451，140×110%-200，000）；以及原告主张合同解除前（2009年6月1日至2010年2月20日）的租金396，323.40元（451，140×110%×110%÷365天×265天），交房前占用期间的损失，该院依法亦予以支持。原、被告之间的房屋租赁合同第四条第2项约定，逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按日租金的30%支付违约金。由于该违约金远远高于同期银行贷款利息，根据“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该院对被告申请法院予以适当减少的请求予以支持。被告应向原告支付2008年度欠付租金的同期银行贷款利息及2009年度欠付租金的同期银行贷款利息。被告已经支付了拖欠的水电费用，故对原告要求被告支付水电费部分诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、解除原告上虞市××××所与被告陈某，于2007年2月9日签订的房屋租赁合同；被告在本判决生效后一个月内向原告交付房屋租赁合同内的房屋。二、被告陈某给付原告上虞市××××所房屋租赁费892，577.40元（2008年6月1日起至2010年2月20日止），已付200，000元，尚某某692，577.40元。三、被告陈某向原告上虞市××××所支付以下违约金：1，以296254元租金为本，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2008年3月16日起算至支付完毕之日止；2，以380599.25元租金为本，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2009年3月16日起算至支付完毕之日止。上述第二、三两项，于本判决生效之日起十日内履行。四、被告陈某向原告上虞市××××所支付自从2010年2月21日始每日1，495.56元房屋占用期间的损失至交付之日止，随交房之日同时支付。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10，726元，由被告负担，在本判决生效后十日内缴纳。上诉人陈某上诉称：一、原告诉讼主体不适格。原告系上虞市水利局的派出机构，无独立的经营权和收益权，其所作出的民事行为的权利义务均应由上虞市水利局享受和承担。二、双方当事人签订的房屋租赁合同无效。合同约定的房屋用途完全违背了规划局的文件精神、国家工程建设消防技术标准的要求和消防许可的要求。三、被告迟延交付租金或本案纠纷的过错责任在于某告。原告招租时未告知出租房屋为景观轻型建筑物，无房产证及土地证。因未能及时取得开业消防许可证，使被告一直处于时开时关的经营状况下。且房屋在使用过程某出现多处开裂下沉、下水道排污堵塞等问题，致使被告无法正常营业。被告多次要求原告整修房屋而原告一直无动于衷，导致被告不但无经济收入反而损失较大，无法按时交纳租费。综上，请求依法对原审判决予以改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人上虞市××××所答辩称：上诉人在上诉状中所提的三点上诉理由均不能成立。第一点，被上诉人上虞市××××所是经上虞市机构编制委员会编制设立的一个管理机构，其职责是物业的招租、经营项目的开发等等。故上虞市××××所是适格的主体。第二点，租赁合同是经过招投标由上诉人中标，所出租的房屋经规划局等批准作为茶室、宾轩等用房。双方签订的租赁合同意思表示真实，应当是合法有效的合同。第三点，被上诉人三番四次要求上诉人支付租金，由于上诉人一直拖延支付，才导致本案纠纷的最终酿成。故迟延交付租金的责任应当由上诉人自行承担。至于上诉人提到的房屋有否质量问题，下水道有否堵塞等等，这都是由于上诉人在使用过程某所产生的问题，这与本案没有关联性，并不是拒付租金或迟付租金的抗辩理由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在二审中提交了如下证据：证据1、照片一组，证明租赁房屋存在下沉、渗漏、下水道堵塞等情况，导致不能经营；证据2、讼争房屋旁边和讼争房屋一起中标的一家茶馆的企业经营执照，证明那家茶馆也是在2007年2月中标而一直要到12月才取得了营业执照，原因是由于无法办妥消防许可证而延期开业。被上诉人上虞市××××所质证认为不是新的证据，而且与本案无关联性，无法达到上诉人所要证明的目的。本院经审查后认为，上诉人陈某提交的上述证据不符合最高人民法院《关某某事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不是二审中的新的证据，本院依法不予认定。被上诉人上虞市××××所在二审中未提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审判决认定的一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被上诉人在本案中的诉讼主体是否适格；二、双方当事人签订的租赁合同效力如何认定；三、上诉人迟延交付租金是否具有法定抗辩理由，其是否应承担相应的违约责任。关于第一个争议焦点，上虞市机构编制委员会于2005年12月26日《关于同意设立城区水利工程某某所的批复》（虞编（2005）27号文件）中明确，被上诉人系财政全额拨款的事业单位，并负有物业招租、经营项目开发、管理的职责。根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第五十条规定，被上诉人具有法人资格，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务。因本案中上诉人系与被上诉人签订了房屋租赁合同，故被上诉人在本案中主体完全适格。关于第二个争议焦点，双方当事人签订租赁合同，主体适格，意思表示真实，讼争租赁房屋系经上虞市规划局批准作为茶室、宾轩等用房，租赁合同内容合法，并不存在法定无效或可撤销之情形，故应当依法认定为成立、生效。上诉人主张讼争合同无效的依据不足，本院不予采信。关于第三个争议焦点，上诉人虽以承租房屋无房产证、土地证导致未能及时取得开业消防许可证及承租房屋存在质量问题影响正常营业为由提出抗辩，主张迟延交付租金的责任在于被上诉人方，然其并不能提供充分、有力的证据证明上述情形的存在及对其使用所造成的影响，且其主张的事由亦不属于法定拒付或迟付租金的情形，故上诉人迟付租金的抗辩理由不能成立，其应当对此承担相应的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序得当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10726元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。审判长 章建荣审判员 毛振宇审判员 方 艳二〇一〇年五月十二日书记员 李琼珏 来自：