（2010）浙绍民终字第452号

裁判日期: 2010-05-10

公开日期: 2014-11-10

案件名称

杨仁华与金伯寿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨仁华,金伯寿

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十二条第一款，第一百五十三条第一款

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2010）浙绍民终字第452号上诉人（原审原告）杨仁华。委托代理人（特别授权代理）周南富。委托代理人（特别授权代理）陈金法。被上诉人（原审被告）金伯寿。委托代理人（特别授权代理）吴建龙。上诉人杨仁华为与被上诉人金伯寿房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第4078号民事判决，上诉于本院。本院于2010年2月26日立案受理，同日依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告杨仁华诉称：2003年1月5日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将其母亲谢玉宝的位于稽山街道涂山公寓9幢104室的安置房出让给原告，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按照约定支付给被告购房款10000元并支付房屋差价19054.88元。从2008年起，原告使用该房屋至今。2008年，被告的姐妹以本案原、被告房屋买卖合同无效为由诉至法院，法院以被告以自己的名义将其母亲的安置房出让给原告的行为系无权处分，作出原、被告所签订的房屋买卖合同无效的判决，判决已经生效。原告认为，原、被告所签房屋买卖合同被认定无效导致原告财产损失系被告过错所致，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：一、被告返还原告人民币29054.88元；二、被告赔偿原告因房屋买卖合同无效而造成的损失332000元（以每平方米5000元计算，最终以评估价为准）、装潢损失79680元（最终以评估价为准）、防盗门窗、管道煤气、有线电视安装费等15600元（最终以评估价为准），合计427280元；三、本案诉讼费由被告承担。原审被告金伯寿辩称，对原告诉称的事实及第一项诉讼请求没有异议；对第二项诉讼请求中的装潢费以评估为准；对防盗窗由原告自行拆除；管道煤气、有限电视安装费以原告提供的发票为准；对原告诉请因合同无效而主张的332000元赔偿款，因合同无效的责任是双方的缔约过失责任，根据法律规定不应由被告承担，被告只需返还财物即可。原审经审理查明，2003年1月5日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将位于绍兴市越城区稽山街道涂山公寓9幢104室属于被告母亲所有的安置房出让给原告。合同签订后，原告按照约定支付给被告购房款10000元并支付房屋差价19054.88元。从2008年起，原告使用该房屋至今。2008年，被告的姐妹以本案原、被告房屋买卖合同无效为由诉至本院，法院以被告出卖房屋行为系无权处分为由，作出原、被告所签订的房屋买卖合同无效的判决，该判决已经生效。原告认为，被告的行为侵害了其合法权益，遂向本院起诉，请求依法解决。另查明，本案讼争房屋经委托绍兴宏泰资产评估有限公司评估房屋价格为308230元，整体装修重置价值为53299元、评估价值为26650元，防盗门窗的重置价值为5377元、评估价值为4300元。原审法院认为，被告金伯寿将其母亲谢玉宝所有的房屋出让给原告杨仁华，原告依约支付了协议的款项。因被告未取得该讼争房屋的所有权和处分权，被法院依法确认为无效。现原告请求赔偿因房屋买卖合同无效所造成的损失，并无不当，本院予以支持。但因原告未能履行审查被告是否有权买卖的义务，对造成该房屋买卖合同无效也有过错，故可减轻被告的赔偿责任。对原告要求赔偿损失的请求，被告提出异议，认为其损失不应由被告承担。本院认为，原告之损失应属房屋的价值的损失。由于房屋买卖协议无效，确使原告应得的权益受到了影响，对此，对被告的辩解意见不予采纳。对被告提出原告安装的防盗门窗由其自行拆除的意见，因防盗门窗是依附于房屋的设施，由原告拆除就失去了其功能和价值，故被告之意见本院不予采纳。对原告要求赔偿管道煤气和有线电视安装费损失的请求，对有线电视安装费300元，原、被告均没有异议，本院予以确认；对原告要求赔偿管道煤气的费用，因缺乏相关的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告金伯寿返还原告杨仁华房屋购置款29054.88元；二、被告金伯寿赔偿原告杨仁华损失160000元（含装潢费、防盗门窗费用）；三、被告金伯寿返还原告杨仁华有线电视安装费300元；上述合计为189354.88元在本判决生效后三十日内付清；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取4072.50元，由原告金伯寿负担2382.63元，由被告杨仁华负担1689.87元。于本判决生效之日起三十日内缴纳于本院。杨仁华不服原判，提起上诉称：2003年1月5日，上诉人杨仁华与被上诉人金伯寿订立了一份绝卖房屋契约，双方约定被上诉人金伯寿之母谢玉宝可享受的安置房名额以7000元数额出让给杨仁华、杨仁华妻子周菊美、周南富兄妹所有的旧房62.58平米调剂给杨仁华冲入谢玉宝户内，又另行出资19054.88元置换差价后，才于2004年5月取得了拆迁所安置的涂山公寓9幢104室新房。此后由杨仁华对安置房进行整体装潢，又加设防盗门窗等安全设施及管道煤气、有线电视安装，先后分别花去装潢费用79680元和15600元。2005年由于附近邻村拆迁时，金伯寿提出似上述安置指标的转让费为10000元，故要上诉人支付3000元，合计共支付现金10000元。从03年1月到2007年11月3日谢玉宝死亡前长达五年中，金伯寿及其母对上述转让并未提出异议。到2008年金伯寿鉴于当时房价上升的因素，再要原告支付60000元未成，金伯寿伙同其姐妹诉讼法院要求确认上诉人之间买卖关系无效返还房屋，遂发生本案诉讼。在本案诉讼中，经委托评估，房屋评估价值为308230元，整体装修价为53299元，防盗门窗价为5377元，而折价后分别为26650元和4300元，之间的差价损失27725.4元原告未能得到赔偿。上诉人认为，一审判决未能尊重上述客观事实，未将旧房置换价值及整体装修和防盗门窗等损失列入赔偿范围，仅以160000元的赔偿款来确定原告的经济损失，显属不当。要求撤销原审判决第二项，改判由金伯寿赔偿杨仁华应得的权利（308230-19054.88元）289175.12元。整体装潢损失26650元，防盗门窗损失1075.4元，同时返还整体装潢、防盗门窗设施折价款30950元。被上诉人金伯寿答辩称：本案的纠纷基础是原来越城区人民法院所判决的关于讼争房屋买卖合同无效的返还纠纷。合同无效是双方返还的责任，虽然我们认为原审判决明显偏高，但是我们不上诉。我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求。二审期间，双方当事人举证、质证情况如下：上诉人杨仁华提供：证据1、绍兴经济开发区管理委员会2000年6月1日绍开管（2000）第39号文件。上诉人陈述：当时的39号文件规定只有户口没有面积的，其安置面积是40个平方米。上诉人向被上诉人购买房屋的时候仅仅购入她的户名，并没有购置实际的房屋面积。谢玉宝没有实际的住房面积，只有户口，按照政策其安置面积只有40个平方米。当时政策规定面积在12个平方米以内的，按照重置价计算，以外的28个平方米按照商品房的价值计算。提供这份证据想证明被上诉人得到的人口安置面积只有40个平方米，当时有两个不同的计算方法，一审中对于上诉人的处分不当。这个原件在庭前已经提交给法庭，现在提交复印件。我们对评估价格不否认，我们认为这个面积当时处分的时候全部计算在里面，我们实际的面积有62.58平方米，我们认为被上诉人仅仅可以得到40平方米，其中22.58平方米是属于上诉人的，并不是被上诉人的。理由是当时安置的过程中上诉人兄妹将其他的房子冲抵进去，才得到这个面积。所以我们认为这22.58平方米不应该计算在损失当中，这一部分应该归还给上诉人。被上诉人金伯寿质证认为：对真实性没有异议，对于上诉人所说的计算方法与本案没有关系。我们这边有一份涂山村拆迁安置补偿结算表，这个表中明确列明被上诉人的安置面积是62.58平方米，并不像上诉人所说的。上诉人答辩认为：这个文件涉及到责任分担问题，该文件由相应的国家机关出具，我们认为证明效力很大。被上诉人所说这个计算方法与面积无关，我们还有其他的证据可以证明，被上诉人提供的结算表也列明有旧房面积的。我们相信涉及到这个房屋的诉讼到今天为止已经第五次了，被上诉人一直没有提供证据证明其有出让面积给我们，我们仅仅只有从被上诉人处转让户口。被上诉人补充认为：我们提供的结算表是拆迁办对各家各户拆迁面积的安排，这个表格相当于房管处出具的证据。如果上诉人要推翻这个证据，应当提供其他证据证明。证据2：绝卖房屋契约一份。证明上诉人与被上诉人之间签订协议，被上诉人将谢玉宝的户口转让给上诉人，双方之间已经达成契约。这个契约我们只能提供复印件，原件在其他案件中已经提交。这个证明力也已经被（2008）绍越民初字第4407号民事判决书证实。被上诉人质证认为：对这份证据的真实性没有异议，但这个证据的合理性已被生效的（2008）绍越民初字第4407号民事判决书确认为无效契约。从文字上也看不出是户口买卖。事实上当时这个房子没有安置，我们加上老房子及口头转让的房屋买给上诉人。当时谢玉宝的儿子金伯寿另外还有安置房，由于听信村干部周南富的话，他说如果金伯寿自己去办，可能办不出来，所以才将这个房屋卖给杨仁华。我们认为上诉人所要证明的目的与事实不符。上诉人之委托代理人周南富答辩认为：不是这个情况。当时金伯寿多次来找我，说他母亲谢玉宝有40个平方米房子可以去安置，但他没有能力买。主要是金伯寿有一个小儿子不听话他无力管教，所以才要求我调解将这个房子卖给杨仁华。被上诉人补充认为：严重不符。金伯寿自己做生意的，他儿子是绍兴电视台的记者，不管是从经济条件看还是从父母要养老的情况看都是与事实不符的。主要是谢玉宝找周南富想安置房子，他跟谢玉宝说其不能买到房子才哄骗谢玉宝将房子卖给杨仁华。证据3：金伯寿于2003年元月5日出具的收据一份及稽山街道涂山居民委会员2008年11月18日出具的证明两份，证明金伯寿收取7000元的转让款。该组证据是对绝卖协议的补强证据。被上诉人质证认为：对收据没有异议，但两份证明与事实不符。首先村委出具的证明的时间是在08年11月18日，而我们提供的结算表是04年5月份，时间上我们在这以前，且已经对房屋面积确认了。这个拆迁不是由涂山村委实施的而是由管委会实施的，所以我们认为这两份证明是无效证据。上诉人答辩认为：被上诉人发表的对两份证据的质证意见相互矛盾。被上诉人已经承认收据。我们想说明我们仅仅向被上诉人购买户名，其并没有将实际面积转让给我们。他认为村委会的证明的时间有问题，但是我们认为时间是原被告确认的，双方没有争议，由此双方买卖交易已经成立。只是由于现在被上诉人没有信用存在，其推翻了买卖协议才导致这个纠纷产生。其次居民委员会是所在村的居民委员会，其了解事实真相，且被上诉人出具的收条与我们提供的证据相互印证，所以应当认定为有效证据。被上诉人补充认为：收条及绝卖协议上都写明是安置房一套，在这个房屋买卖契约中没有出现空户买卖的事实。（2008）绍越民初字第4407号民事判决也已经查明推翻本案诉争房屋买卖的契约不是金伯寿而是其姐妹。证据4：涂山村拆迁安置补偿结算表一份，证明其中当时的户名是谢玉宝，他所安置的面积是62.58平方米，这个面积是由上诉人进行调剂之后的面积，存在两种计算方式，是713元还是1388元的问题，上诉人根据计算的价格已经多支出了19088.8元的款项。这个证据是复印件，原件在其他案件中已经存在。被上诉人质证认为：这个款项没有问题。对于上诉人提到的62.58平方米是由其他人调剂的，从这个表中不能看出。上诉人之委托代理人周南富答辩认为：刚才的证据中我们已经涉及这个面积的情况，这个可以到涂山管委会查这个情况，当时原始拆迁的时候都有记载的。上诉人之委托代理人陈金法答辩认为：被上诉人提到的结算表中反映的62.58平方米是谁的问题，我们认为我们提交的一系列证据中已经可以证明他所取得的62.58平方米是由我们调剂的面积所产生的。如果按照户口的面积他只能得到40平方米。对于实际的安置问题在拆迁办及旧房改造中心可以查明。证据5：浙江绍兴经济开发区管委会2008年7月6日浙绍开委（2008）37号文件。主要证明关于房产价格的确定，即每个平方米可以补足400余元，文件中第3页第二项第3小项可以证实这一点。我们认为余下的面积可以进行补偿。本案中我们有其他的面积存在，按照这个政策我们可以享受补偿，但我们已经丧失了这个损失。既然现在协议无效，我们认为这个余下的价值也需要对方承担。被上诉人质证认为：真实性没有异议，但是这个文件是08年发的，而诉争房屋发生的时间是05年。上诉人没有证据证明他放弃优先购置权的情况下，不能证明这个损失是他的。上诉人答辩认为：这是余下房子的拆迁意见，正是由于这个余下的面积才产生这个文件，所以时间上没有矛盾，关于数额在文件中也已经明确。这个不是上诉人单方的要求，而是由国家机关制定的赔偿标准。我们认为这个也是公正可行的。本院认证认为，被上诉人对稽山街道涂山居民委会员出具的两份证明认为与事实不符，但未提出相反证据予以证实，而该两份证明可与本案收集在卷的其他证据相印证，可予认定。被上诉人对上诉人提出的其他证据之真实性均无异议，应予认定。被上诉人金伯寿未向本院提出新的证据。本院经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。围绕上诉人杨仁华提出的上诉理由，本院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。生效判决业已确认上诉人杨仁华与被上诉人金伯寿签订的绝卖房屋契约无效，对此双方均有过错，但因引起无效的原因系无处分权的人处分他人财产，故应认为被上诉人的过错程度大于上诉人，本院认定被上诉人对合同无效造成的损失负70%的责任。原审判令被上诉人金伯寿赔偿上诉人杨仁华损失160000元（含装潢费、防盗门窗费用）显失公允，本院予以调整。上诉人杨仁华提出的上诉理由成立，本院对其上诉请求之合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第4078号民事判决主文第一、三、四项。二、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第4078号民事判决主文第二项为：被上诉人金伯寿赔偿上诉人杨仁华损失252430.89元（含装潢费、防盗门窗费用）。上述被上诉人金伯寿应付款项均限于本判决生效之日起十五日内付清。三、驳回上诉人杨仁华的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费依法减半收取4072.50元，由上诉人杨仁华负担1350元，被上诉人金伯寿负担2677.50元。二审案件受理费6518元，由上诉人杨仁华负担1350元，被上诉人金伯寿负担5168元。本判决为终审判决。审判长　　魏晓法审判员　　吕景山审判员　　傅海鑫二〇一〇年五月十日书记员　　余建维百度搜索“”