（2009）杭西民初字第2144号

裁判日期: 2010-04-08

公开日期: 2014-07-08

案件名称

傅莲华与方琼、茹志尧房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

傅莲华,方琼,茹志尧

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百三十条

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2009）杭西民初字第2144号原告：傅莲华。委托代理人：黄麟、陈晓忠。被告：方琼。委托代代理人：程新，浙江丰国律师事务所律师。被告：茹志尧。原告傅莲华（以下简称原告）为与被告方琼、茹志尧房屋买卖合同纠纷一案，于2009年8月13日向本院起诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2009年12月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄麟、陈晓忠，被告方琼的委托代理人程新到庭参加诉讼。被告茹志尧经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告起诉称：2006年2月8日，原告与茹志尧登记结婚，婚后共同购置了杭州市西湖区同仁家园景新苑5幢801室房屋（以下简称801室房屋）。2006年9月9日，原告与茹志尧签订一份《房产协议》，约定801室房屋归原告所有。2008年4月，在原告不知情的情况下，方琼与茹志尧签订《转让合同》，将801室房屋卖给方琼，方琼于2008年4月10日开始使用该房屋。原告认为方琼、茹志尧侵犯其合法权益，故起诉要求判令：1、确认方琼与茹志尧签订的《转让合同》无效；2、方琼立即腾退801室房屋并返还给原告；3、方琼向原告赔偿损失27000元（暂从2008年4月10日算至2009年8月10日，按每月1800元计算，以后损失按同样标准算至实际腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费用由方琼、茹志尧承担。被告方琼答辩称：茹志尧系完全民事行为能力人，方琼与其签订的转让合同系双方真实意思表示、内容合法，系有效合同。即使合同无效，相互返还，原告也应返还方琼已付房款82万元。原告主张的房屋租金损失无依据。故要求驳回原告的诉讼请求。被告茹志尧未作答辩。原告提供了如下证据材料：1、结婚证，证明原告与茹志��系夫妻关系。2、同仁家园农居点回迁户情况表；3、同仁家园户型搭配表；4、同仁家园回迁抽签房号单；5、三墩镇同仁家园回迁工作实施方案；6、常住人口登记卡；7、协议；8、房产协议；证据2-8证明原告与茹志尧共同购置801室房屋，双方约定该房屋所有权归原告所有的事实。9、（2008）杭西民二初字第291号民事起诉状副本；10、（2008）杭西民二初字第291号民事判决书；证据9-10证明原告与茹志尧为共同购置801室房屋而向银行借款的事实。11、转让合同，证明方琼与茹志尧签订房屋转让合同擅自买卖801室房屋。12、《情况说明》，证明方琼使用原告房屋的事实。13、杭州房产信息网存量房买卖的网页资料，证明房屋买卖需要房屋所有权证、婚姻证明等材料。14、《证明》，证明原告受到的损失。15、2006年9月27日的银行收贷（息）凭证，证明原告对801室房屋进行银行还贷付息的事实。被告方琼提供了以下证据材料：1、离婚协议书（复印件）、关于住房分割的协议、同仁家园回迁抽签房号单（复印件），证明801室房屋系拆迁安置住房，所有权人为茹志尧。2、常住人口登记卡（复印件），证明2007年1月23日之前茹志尧的婚姻状况为离婚。3、户籍证明，证明2008年4月2日之前茹志尧的婚姻状况为离婚，住址为801室房屋。4、转让合同，证明2008年4月3日茹志尧将801室房屋以102万元的价格转让给方琼的事实。5、付款凭证，证明茹志尧已于2008年4月8日收到方琼支付的第一笔购房款82万元。6、《证明》，证明方琼通过张忠明介绍善意购买801室房屋的事实。7、银行取款回单（复印件）、《证明》，证明2008年4月8日方琼取款10万元支付给茹志尧，由茹志尧归还银行欠款75000元及利息的事实。8、拆迁补偿安置协议书��复印件），证明2002年9月8日茹志尧已与拆迁单位签订拆迁协议，安置茹志尧及其家属7人。9、收条，证明方琼已付房款2万元的事实。10、银行取款凭条两张，证明方琼已支付给茹志尧房款50万元。被告茹志尧未提供证据。为查明案件事实，本院依职权调取了杭州市公安局西湖区公安分局因方琼就茹志尧出售801室房屋涉嫌合同诈骗罪对相关人员的询问笔录。张忠明在询问笔录中陈述，其系方琼与茹志尧房屋买卖的中介人，茹志尧在出售801室房屋时出示了其本人的户籍证明及其与前妻宋国玲之间《关于住房分割的协议》，证明801室房屋为其个人所有。后双方签订了合同，方琼共支付了52万元房款，茹志尧出具了一张82万元的收条，其中30万元系信用保证金，因房屋没有三证，当初约定如茹志尧反悔不卖房了，应赔偿给方琼82万元。方琼在询问笔录中陈述，2008年4月3日，其经张忠明介绍与茹志尧签订《转让合同》，约定房价102万元，实际为72万元，其中30万元作为信用款，后方琼共支付了52万元房款，茹志尧出具了一张82万元的收条，口头约定若茹志尧反悔不卖房，应赔偿给方琼82万元。当初因茹志尧出具了户籍证明及与前妻宋国玲的关于住房分割的协议，方琼即相信801室房屋系茹志尧个人所有，也没有去社区或物业公司进行核实。2008年5月方琼入住该房屋，2009年2月方琼发现房屋并非茹志尧个人所有，而系其与妻子即原告共有。其中宋国玲在询问笔录中陈述，其系茹志尧的前妻，2004年双方离婚后茹志尧户口未迁出宋国玲家并与原告再婚，后因西湖区科技园征地拆迁安置，茹志尧及原告作为安置人口与宋国玲一家共9人，按每人安置50平方米的标准共安置450平方米，分得5套房屋。因离婚协议中宋国玲承诺分80平方米的房屋给茹志尧，��上原告的安置面积50平方米，故宋国玲将801室房屋120多平方米分给茹志尧，双方就此签订了一份《关于住房分割的协议》。上述由原告提供的证据，经被告方琼质证后认为，对证据1、2、5无异议。对证据3、4无异议，但该表中均无原告签名。对证据6无异议，但原告户口并未登记在801室房屋。对证据7无异议，该协议的时间是2006年8月12日，此时原告与茹志尧已登记结婚，但该协议中仍无原告的签名，由此可以说明双方虽结婚，但茹志尧的其他亲属包括前妻都不知道茹志尧已结婚。证据8系茹志尧与原告签订的协议，对方琼没有约束力。证据2-8不能证明原告与茹志尧共同购置房屋的事实，相反原告与茹志尧结婚有以结婚获得同仁家园安置回迁房面积的嫌疑。对证据9、10的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，不能证明双方共同购置房屋。对证据11的真实性无异议，对证明对象有异议，茹志尧享有801室房屋的所有权，有权转让该房屋。对证据12无异议。对证据13的真实性无异议，但该证据所述的存量房买卖与本案所涉的房屋转让性质不同，故与本案无关。对证据14的真实性无异议，但出具证明的两家公司均不属于房屋评估机构，不具有评估房屋租金的资质，对合法性及证明对象有异议。对证据15的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，只能证明茹志尧向银行借款75000元的事实，借款时间为2006年9月4日，系由方琼支付的购房款偿还贷款和利息的。上述由被告方琼提供的证据，经原告质证后认为，对证据1中离婚协议书无异议，该证据证明方琼在购房时明知茹志尧离婚时可得安置房面积为80平方米，而分割协议、转让合同中约定房屋面积为130平方米，由此可以说明801室房屋并非茹志尧个人所有，且分割协议、回迁抽签房号单��原告提供的证据4、7相矛盾，故证据1恰恰证明方琼明知801室房屋存在共有权人，仍与茹志尧个人签订房屋转让合同，主观上并非善意。对证据2、3的真实性无异议，但婚姻状况应由民政部门出具相应证明，且证据3载明用途为出差，并非为购房所出具的证明，故对证据的关联性、证明对象有异议。对证据4的真实性无异议，对合法性有异议，801室房屋系共有财产，且未领取权属证书，因此转让合同无效，该证据恰恰可以证明方琼购买房屋时明知该房屋无产权证及拖欠银行款项的事实。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能证明方琼主张的待证事实。证据6系证人证言，证人未出庭作证，对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。对证据7、9无异议。对证据8的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，恰恰可以证明方琼购买房屋时主观并非善意。��证据10中的10万元的凭证无异议；对40万元的凭证有异议，该证据不能证明方琼已支付40万元房款。本院调取的证据，原告及方琼质证认为均无异议。被告茹志尧未到庭，视为其放弃对原告和被告方琼提供的证据以及本院调取的证据进行质证的权利。本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1－7、11、12予以认定。对证据8的真实性予以认定，但该协议系原告与茹志尧夫妻之间的内部协议，且原告亦未提供证据证明方琼明知该协议内容，故该协议对方琼无法律约束力。证据13系关于存量房买卖的相关要求，与本案中的拆迁安置房买卖不同，故对该证据的关联性不予认定。对证据9、10的真实性予以认定。对证据14的真实性、关联性不予认定。对证据15的真实性予以认定。对方琼提供的证据1中的离婚协议书、关于住房分割的协议予以认定，对其中的同仁家园回迁抽��房号单因系复印件且与原告提供的证据4有异，方琼亦未提供其他证据佐证，故对该份证据的真实性不予认定。对证据2、3的真实性予以认定。对证据4、5、6、7、9、10的真实性予以认定，该部分证据与本院调取证据相互印证，可以证明方琼通过张忠明介绍与茹志尧签订房屋转让合同，合同载明房款102万元，实际房款82万元，且方琼已支付52万元的事实。对证据8的真实性予以认定。根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：茹志尧与宋国玲原系夫妻，1995年茹志尧将户口迁入宋国玲父亲宋根寿位于杭州市西湖区三墩镇大港桥社区（以下简称大港桥社区）的户口内。2002年9月8日，因杭州西湖科技经济园区二期北片项目建设，需拆迁位于大港桥社区的房屋，茹志尧与宋国玲一家等7人作为一户拆迁安置。2004年12月3日，茹志尧与宋国玲协议离婚，��方约定待拆迁安置房落实后，宋国玲愿意给茹志尧住房80平方米。2006年2月8日，原告与茹志尧结婚，但原告户口未迁入大港桥社区。2006年8月1日，杭州市三墩镇同仁家园安置领导小组发布《三墩镇同仁家园回迁工作实施方案》，明确此次回迁安置对象包括西湖科技经济园区二期项目的拆迁户，安置地点在同仁家园。截止至2006年6月5日24时止，被拆迁人家庭成员中有户口未迁入本市的配偶，持结婚证可按规定一人安置面积。安置标准为每人以重置价购买40平方米，以成本价购买10平方米。回迁方案实施后，经审查宋根寿户内在册人口包括茹志尧在内共7人，新增已婚未迁人口2人即原告与案外人唐超，安置人口9人，安置面积450平方米。后经抽签宋根寿户共分得包括801室房屋在内共5套房屋，总面积469.52平方米。2006年8月12日，宋根寿、宋国玲、茹志尧之间签订了一份《协��》，约定将801室房屋归茹志尧，其他4套房屋归宋国玲，因宋国玲在离婚时承诺多给茹志尧30平方米，现只多给了20平方米，故宋国玲另贴茹志尧53120元作为补偿。2006年宋国玲与茹志尧又另签订了一份《关于住房分割的协议》，亦约定801室房屋归茹志尧所有。大港桥社区居民委员会在以上两份协议上均加盖公章。2008年4月3日，方琼（乙方）与茹志尧（甲方）通过中介人张忠明介绍签订了一份《转让合同》，约定甲方拥有的801室房屋为农民拆迁安置房，暂无产权三证，建筑面积125平方左右，以102万元出售给乙方。甲方保证对房屋拥有合法处置权，保证房屋无抵押及产权纠纷，并且上述房屋产权共有权人、共同居住权人、承租人均同意房屋转让。如因上述权利发生争议，或提供的交易证明材料不真实，影响本合同正常履行的，由甲方承担全部法律责任。乙方在2008年4月10��前支付给甲方82万元，于2009年4月10日前支付15万元，待三证过户完毕后，支付5万元。甲方于2008年4月10日完成物业交割手续。付款后，甲方出具收据，在甲方收到第一笔房款后，房屋所有权归乙方所有。合同签订当日，方琼接收了801室房屋。后方琼于2008年4月8日支付给茹志尧50万元，其中10万元用于归还801室房屋的银行贷款及利息。加上之前方琼于2008年3月31日支付给张忠明的2万元购房意向金，方琼共计支付房款52万元。茹志尧于2008年4月8日出具收条载明：“今收到方琼购本人位于三墩镇同仁家园景新苑5幢801室住房第一次付款计人民币捌拾贰万元整。”该房屋目前尚未办理产权证书。另查明，因方琼认为茹志尧出售801室房屋涉嫌合同诈骗罪，故其向杭州市公安局西湖区公安分局报案，该局未立案。张忠明、方琼在该局所作的询问笔录中明确，茹志尧在出售801室房屋��陈述系其个人所有，并出示了户籍证明及与前妻宋国玲之间的《关于住房分割的协议》，证明房屋为其个人所有。方琼与茹志尧约定801室房屋实际价格为72万元，合同中约定为102万元包括30万元的信用保证金。方琼实际支付房款52万元，茹志尧出具82万元的收条也因双方约定如茹志尧反悔不卖房，则应赔偿方琼30万元。宋国玲在该局所作的询问笔录中明确801室房屋共120多平方米，包括其分割给茹志尧的70平方米及原告的50平方米安置面积。本院认为，根据杭州市三墩镇同仁家园安置领导小组发布的《三墩镇同仁家园回迁工作实施方案》的规定，原告作为茹志尧的妻子属于拆迁安置人口。现有证据表明，原告亦作为宋根寿户内的新增已婚未迁人口实际分配到了50平方米的房屋安置面积。根据茹志尧与前妻宋国玲及宋根寿之间的《协议》以及茹志尧与宋国玲之间《关于住房分割的协议》，明确茹志尧分得801室房屋，面积为125.04平方米。该房屋包括了茹志尧的70多平方米以及原告享受的50平方米安置面积，且该房屋系在原告与茹志尧的婚姻关系存续期间取得，故该房屋应属于原告与茹志尧的夫妻共同财产。现茹志尧将该房屋以个人名义转让给方琼系无权处分行为，该无权处分行为未得到共有人即原告的追认，也无证据证明茹志尧在《转让合同》签订后，完全取得了801室房屋的处分权，故茹志尧的上述转让行为应属无效。因此，原告要求确认方琼与茹志尧之间签订的《转让合同》无效的请求，理由正当，本院予以支持。至于方琼辩称其购买801室房屋时系善意，故《转让合同》有效的意见，因801室房屋系拆迁安置房，交易时该房屋尚未办理房屋产权三证，故方琼购买时应充分了解茹志尧的婚姻状况以及前往房屋的拆迁安置部门或所在社区了解房屋的所有权情况，但方琼仅凭茹志尧出具的户籍证明及与前妻宋国玲之间《关于住房分割的协议》就轻易相信房屋归茹志尧个人所有，并未尽到善意购房人应有的注意义务，故本院对方琼的上述辩称意见不予采信。至于原告要求方琼返还801室房屋的诉讼请求，因原告并非《转让合同》的相对方，且该房屋系原告与茹志尧的共有财产，故原告的该项诉请，本院在本案中不予处理。关于原告要求方琼赔偿损失的主张，因无事实和法律依据，故本院不予支持。被告茹志尧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认方琼与茹志尧于2008年4月3日签订的《转让合同》无效。二、驳回傅莲华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14223元，由傅莲华负担7111.5元，由方琼、茹志尧负担7111.5元，其中方琼、茹志尧负担部分于本判决生效之日起十日内交付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审　判　长　　朱小琼人��陪审员范皖生人民陪审员　　沈　玲二〇一〇年四月八日书　记　员　　张莲莲