（2010）深宝法民三初字第488号
裁判日期: 2010-04-29
公开日期: 2014-12-02
案件名称
李某与王某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某,王某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2010）深宝法民三初字第488号原告李某，委托代理人徐某，广东文X律师事务所律师。委托代理人周某，公民代理，系原告丈夫。被告王某（以下简称被告一）。被告王某（以下简称被告二），男。两被告共同委托代理人谢某，广东深X律师事务所律师。原告李某诉被告王某、王某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，于2010年4月26日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人徐某、周某，被告二王某及两被告委托代理人谢某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2009年6月28日经深圳市广X房地产中介公司介绍，并于当天签订了一份《房产买卖合同》，2009年7月1日双方又签订了一份《补充协议》，两份合同约定：被告王某将熙龙湾花园X栋X座X房卖给原告。同时约定了定金、交房时间、房价及支付方式、时间、违约责任等等。原告按该合同履行了交付定金20万元人民币的义务。同时向中介公司交付了2万元的佣金。当时被告也将该房屋的钥匙交于了原告。但是没有几天，两被告偷偷将门锁换了，使原告去开门却打不开门锁。后来经了解才知道是两被告所为。原告要求两被告立即将新锁钥匙交给原告，然而两被告无理拒绝。2009年8月5日，原告报警新乐派出所，民警出面调解，两被告仍不交钥匙。原告也曾通过中介公司、小区物业管理公司要求被告交出新锁钥匙，但被告坚持不交。2009年11月份，原告了解被告已经办理该房屋产权证，曾多次与被告王某联系，要求其履行合同，办理房产过户手续。被告王某要不就干脆不接电话，要不就以各种理由拖延。一会儿近自己在外出差，一会儿讲身份证没找到，一会儿讲老公不在家不能办。总之不与原告见面，不愿意按合同履行自己交房的义务。因为该房屋的房价由原告购买的320万元上涨到400万元人民币了，所以原告一直担心两被告一拖再拖，是见利忘义、故意违约。2009年12月29日，原告了解到两被告已经偷偷将房屋所有权转移给了第三人叶某。于是2009年12月29日原告再次报警。但是两被告不但不思悔改，反而采取恶人先告状，起诉原告违约，这使原告感到非常震惊和愤怒。明明是两被告背信弃义，看到该房屋房价大幅度上涨，将房屋一房两卖，牟取暴利，故意违约。现在反过来还诬告原告，实在是岂有此理。综上所述，原告已严格按双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》履行自己的义务，然而，两被告见利忘义，故意违约，将该房屋一房二卖，致使原告再购买同样房屋要多付出80万元人民币的经济损失。根据双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》有关约定和《合同法》第一百一××三条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告支付原告双倍定金计40万人民币；二、两被告赔偿原告经济损失80万元人民币；三、两被告赔偿原告中介费2万元人民币。后原告当庭增加一项诉讼请求“请求判令保全费、诉讼费由两被告承担”。庭审后，原告撤回了第二、三项诉讼请求。两被告共同答辩称，一、原告没有按照双方合同的约定支付首期款及申请按揭抵押贷款，原告没有通知被告办理资金监管，是原告违约，被告并无违约，原告应当承担违约责任。被告有权解除合同并没收定金。1、双方在《补充协议》（此协议由原告起草）第一条约定“该房产证约于三个月左右能批下来”（自2009年7月1日起算），原告明知涉案房产的房地产证在2009年10月能登记在被告王某名下，而且房地产登记信息是可以查询的公开信息，原告可以自己或者委托中介去查询获知涉案房产产权登记信息，以便按照双方合同第八条和第××七条的规定履行付款义务。但是原告既没有按照上次双方合同第八条的约定通知被告配合办理资金监管手续，也没有按照双方合同第二条的规定用原告的购房按揭贷款去赎楼，在本案中原告没有提供相关的证据来证明其已通知被告办理资金监管手续，又没有通过其他途径（如将首期款支付至被告的银行帐户或者提存等）支付首期款，也没有去申请办理按揭贷款，以便取得赎楼款（合同是约定用原告的购房的按揭贷款赎楼），而被告已经按照双方合同的约定履行了交房义务，并出具了公证授权委托书。所以应当认定原告构成违约，被告不构成违约。2、2009年10月8日被告通知原告，涉案房地产证很快就可出来，提醒原告预备首期款及申请按揭贷款，同年11月7日被告告知原告（通过原告委托的中介袁某），已取得涉案房产的房地产证，并要求原告支付首期款。原告在起诉状中也明确表述：“2009年11月份，原告了解被告已经办理该房屋房产证”。被告还于2009年11月17日、12月8日两次致电原告，催促原告支付首期款并申请按揭贷款（以便付清房款）。原告在知道被告涉案房产的房地产证出来后，没有按照双方合同第××七条规定的在出卖方房地产证后××日内支付首期款及办理按揭贷款，属于根本违约。被告有权行使先履行抗辩权，有权拒绝原告办理涉案房产过户手续。而且，根据双方合同第××二条第一款的规定，买方贷款银行出具贷款承诺书在前，办理房产过户手续在后。原告作为买方，在未取得买方贷款银行出具的贷款承诺书的前提下，无权要求被告办理涉案房产过户手续。对原告在未取得银行贷款承诺书时就要求办理过户手续的请求，被告有权拒绝，被告不构成违约。3、原告于2009年7月2日通过银行转帐给被告支付180000元定金，因此原告是知道被告的银行帐号的。如果原告真的要以自己的名义购买涉案房产，那么她完全可以在2009年12月24日涉案房产过户给案外人之前通过银行转帐的方式支付首期款并申请查封涉案房产。这样，被告就不能将涉案房产过户给案外人，就能够保证原、被告买卖合同能够完全履行。被告是在2009年12月21日才将涉案房产出卖给案外人，过户登记核准日期是2009年12月24日。原告在本案中申请财产保全，查封了被告王某名下房产，并提供了原告自己名下房产一套及原告丈夫周某名下房产一套作为担保。可知，原告有能力提供财产担保查封涉案房产。但原告既不支付首期款，又不申请查封涉案房产，表明其内心并不真的要以自己的名义购买涉案房产，其真实目的是欲将涉案房产不必先过户给自己就直接过户给其找的一个买家，从中炒房获利。原告提出签订第三方转让协议属于对双方合同的变更，被告坚决不予同意，不属于被告违约。在这种情形下，原告没有按照双方合同的约定付款，已构成根本违约。4、被告从2009年11月7日通知原告支付首期款到12月21日将涉案房产卖给案外人，已经给了原告45天的时间。从涉案房产于2009年10月12日登记在被告王某名下起，到12月21日被告将涉案房产卖给案外人，长达70天。原告在这么长的时间内未履行付款义务，也未采取能够保证合同得到完全履行的措施，其主张被告拒绝履行合同没有事实依据，是不可采信的。被告将涉案房产另行卖给案外人，是在原告付款期限届满且原告未能付款之后，不属于被告拒绝履行双方合同，不属于一房二卖，不属于被告违约。在本案中，造成合同目的不能使显得原因完全在于原告。5、根据双方合同第××三条的规定，原告违约，被告有权解除合同并没收定金，将涉案房产另行出卖。二、被告于2009年9月22、23、24、27日致电原告方（原告丈夫周某），催促原告履行合同义务之一，支付物业管理费；于2009年10月8日致电原告方，告知涉案房产的房地产证将于10月份核准登记，要求原告做好支付首期款准备及联系银行申请按揭贷款；于2009年11月16日致电原告方提出的将涉案房产直接过户给第三方并签订书面第三方转让协议的要求，并要求中介袁某催促原告支付首期款及查询原告能否办理银行按揭贷款；于2009年11月17日接到原告方（原告丈夫周某）来电，再次明确告知原告，不同意签订第三方转让协议，要求原告支付首期款及申请办理银行按揭贷款；于2009年11月27日三次接听原告方（原告丈夫周某）来电，通话时间合计达9分钟，坚决不同意签订第三方转让协议，要求原告尽快支付首期款，办理按揭贷款，彻底履行合同。所以，原告在诉状中关于被告不接电话，拒绝履行合同的陈述不是客观事实。原告的诉讼请求没有事实依据。三、被告是在确认原告不能履行合同，于2009年12月21日将涉案房产卖给案外人后，于2009年12月底才更换涉案房产的门锁，原告在诉状中关于更换门锁的陈述不是客观事实，也没有相关的证据证明。四、没有证据证明涉案房产的房价由原告购买的320万元上涨到400万元。且本案是原告违约，不是被告违约。原告的第二项诉讼请求也没有事实和法律依据。五、双方合同中并没有约定支付中介方佣金，中介方也没有在双方合同中签章，原告支付给中介方的中介费是原告单方的自愿行为，与被告无关。且本案是原告违约，不是被告违约。原告的第三项诉讼请求也没有事实和法律依据。经审理查明：2009年6月28日，原告和被告一签订了一份《房产买卖合同》，约定被告一将深圳市宝安区熙龙湾花园X栋X座X房出售给原告，建筑面积171.62平方米，转让总价款人民币320万元；该房产处于抵押状态，双方同意用原告的购房按揭贷款赎楼，被告一应在签订本合同之日起3日内向受托人出具公证委托书，积极配合受托人赎楼，并在被告一房地产证办出后赎楼；购房定金人民币20万元，签订合同当日原告向被告一支付定金人民币2万元，签订合同后3日内，原告向被告一补交定金人民币18万元；首期款为转让总价人民币320万元减去银行承诺的金额，双方进行资金托管，被告一应在接到原告或第三方通知后积极配合办理，双方应在被告一房地产证赎出并注销抵押登记后签订《深圳市二手房买卖合同》；任何一方不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现而无法完成交易的，即构成违约，如原告支付定金后违约，被告一有权解除合同没收定金或要求原告支付房产转让价百分之三作为违约金，定金返还原告，如被告一收取定金后违约，原告有权解除合同要求被告一双倍返还定金或要求被告一支付房产转让价百分之三作为违约金，定金返还原告。同时，双方在合同备注中注明：首期款支付及按揭抵押贷款办理时间为被告一办出房地产证××日内，房产交付时间为原告支付定金人民币20万元给被告一后2日内。2009年6月28日，被告一出具收条，收到原告支付的购买涉案房产定金人民币2万元；2009年7月2日，被告一出具收条，收到原告支付的购买涉案房产定金人民币18万元。2009年10月12日，被告一取得涉案房产的房地产证；2009年12月24日，被告一将涉案房产出售给他人并办理了过户手续。后被告一以原告没有按时支付首期款和物业管理费用为由，向本院提起诉讼，要求原告支付逾期付款利息并支付物业管理费。本院于2010年3月3日作出（2010）深宝法民三初字第321号民事判决，查明被告一于2009年7月2日将涉案房产出售给原告出具公证委托书，2009年9月25日声明取消上述公证书，据此认定被告一已经构成根本性违约，驳回了被告一的诉讼请求。另查明，两被告系夫妻关系，于2004年6月结婚。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《房产买卖合同》、《补充协议》、收款收据、收据、转帐汇款回单、产权资料电脑查询结果表、民事判决书、报警回执，被告提供的委托公证书、理财金帐户历史明细清单、转帐汇款回单、房地产证、电话清单、《二手房买卖合同》、对帐单及银行存折、报警回执等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告和被告一签订的《房产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告一交纳了定金人民币20万元，但被告一在取得涉案房产的房地产证后，没有通知原告支付首期款，而是将涉案房产转让给了他人，已经构成根本性违约，故原告诉请被告一双倍返还定金人民币40万元的诉讼请求本院予以支持。被告一和原告签订买卖合同时在其与被告二的夫妻关系存续期间，被告一以个人名义所负债务应当按照夫妻共同债务处理，而且被告一、二不能证明原告与被告一明确约定为个人债务，或证明原告知道被告一、二约定此债务为个人债务，故被告二应对被告一的上述付款义务承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六××条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六××四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二××四条之规定，判决如下：被告王某、王某于本判决发生法律效力之日起××日内向原告李某双倍返还定金人民币400000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二××九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币15780元、保全费人民币5000元，由原告和两被告各负担人民币10390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起××五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 魏海涛人民陪审员 利庆君人民陪审员 杨江河二〇一〇年四月二十九日书 记 员 刘 妍书 记 员 李燕妮声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 关注公众号“”