（2009）温瓯民初字第1027号

裁判日期: 2010-04-29

公开日期: 2015-12-30

案件名称

余某某与王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

温州市瓯海区人民法院

所属地区

温州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余某某,王某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2009）温瓯民初字第1027号原告：余某某。被告：王某某。委托代理人：汪某某。原告余某某为与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，于2009年9月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员章豪适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2009年10月20日、2010年1月12日两次公开开庭进行了审理，原告余某某与被告王某某的委托代理人汪某某到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限两个月。本案现已审理终结。原告余某某起诉称：2007年10月26日，原、被告签订《店面租用协议》，约定：被告将坐落于温州市××桥街道国××路××西湖村××楼××楼店面一间，转租给原告开服装店使用，租期为二年，即从2007年10月26日起至2009年10月25日止，年租金6万元，转让费25000元，签订协议之日一次性付清第一年租金和转让费，第二年租金提早一个月付清。协议签订后，原告依约支付了第一年租金和转让费，计85000元，2008年11月1日支付了第二年租金6万元。2009年8月初原告接到温州市××桥街道西湖村村民委员会（以下简称西湖村委会）通知，要求原告于2009年8月13日前腾空店面，交村委会验收。原告经交涉得知西湖村委会于2009年4月23日向被告发送过《关于西湖村综合楼场租有关事项的通知》，但被告却未告知原告，致使原告仍继续进货，大量服装因无法销售而积压，扩大了原告的损失。2009年8月13日原告被迫腾空店面后，多次要求被告退还已支付的租金和转让费未果。故原告起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告间的房屋租赁合同关系终止于2009年6月30日；二、被告退还原告店面租金2万元（即从2009年6月30日至2009年10月25日止）以及利息损失（从2009年6月30日起按日万分之二点一利率计算至被告实际履行之日止，暂算至2009年9月3日利息约为273元）；三、被告退还原告店面转让费4167元（即从2009年6月30日至2009年10月25日止）以及利息损失（从2009年9月3日起按日万分之二点一利率计算至被告实际履行之日止，暂算至2009年9月3日利息约为57元）；四、被告赔偿原告的经济损失2万元（其中装修损失4167元，服装积压造成经济损失18000元）。上述合计44497元。原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据材料：1.身份证1份，以证明原告的主体资格；2.新桥派出所出具的《公民基本身份证明》1份，以证明被告的主体资格；3.《店面租用协议》、收条各1份，以证明原、被告存在租赁合同关系，以及原告已依约支付租金、转让费的事实；4.《关于西湖村综合楼场租有关事项的通知》1份，以证明西湖村委会于2009年4月23日通知被告要收回店面，及西湖村综合楼所有场地租金结算时间截至2009年6月30日的事实；5.2009年8月13日摄制的录像光盘1张，以证明原告收到西湖村委会要求腾空通知的时间、实际腾空的时间、原告腾空时店面的装修情况，以及服装积压情况的事实。被告王某某答辩称：被告从西湖村委会租赁本案店面，再转租给原告。被告与西湖村委会未签订书面协议，未约定租赁期间。2008年西湖村委会要求增加租金，但原告不同意，且原告直至2009年才支付当年租金。西湖村委会于2009年4月23日向原告送达腾空通知，被告也于当日知道该通知，但原告直至2009年8月13日才腾空，双方租赁合同终止的时间应为2009年8月13日。被告同意退还2009年8月13日至2009年10月25日的租金。转让费系装修的费用，根据民间的习惯，不能退还。原告的损失与被告无关。另外，根据双方房屋租赁合同约定，房屋原装潢不能改动，但原告对房屋装潢进行了破坏。被告王某某在本院指定的举证期限内提供证据：6.西湖村委会证明1份、照片复印件2张、西湖村委会通知复印件1份、回执复印件1份，以证明因不可预料的缘由，被告不得不要求提前终止合同；7.证明1份，以证明原告擅自拆除店面装修，造成被告经济损失，以及租给原告之前店内已有装潢的事实。原、被告提供的证据，均经庭审出示质证。被告对原告提供的证据1-3无异议，本院对上述证据均予以确认。关于证据4，被告认为西湖村委会是向原告送达通知，而不是向被告送达，所以原告于2009年4月23日就应该知道西湖村委会收回店面。店面原由被告向西湖村委会承租，而原告与被告是另一租赁关系，故原告不能以2009年6月30日为合同终止日期。本院认为，被告对证据4的真实性未提出异议，且证据4与被告提供的照片复印件中的通知内容一致，故对证据4的真实性予以确认，其证明对象本院作综合分析认定。被告对于证据5的合法性、真实性有异议，且认为其无法证明待证事实。关于证据5，本院结合其他证据作综合分析。关于证据6，原告对被告提供的照片复印件的真实性有异议，认为照片系合成，对回执真实性有异议。关于证据7，原告认为装潢是由他人破坏的。本院认为：关于证据6中的照片复印件2张、西湖村委会通知复印件1份、回执复印件均系复印件，被告未提供原件核对，其真实性无法确认，故本院对上述证据不予确认。关于被告提供的证据6中的证明，与本案没有关联性，故不予确认。证据7属于证人证言，被告未申请证人出庭作证，该证据的真实无法确认，且该证据的证明对象系原告擅自拆除店面装修，造成被告经济损失，但被告未就其主张提出反诉，故该证据与本案不具有关联性，综上，对该证据本院不予确认。根据本院确认的有效证据及当事人的陈述，经审理本院认定事实如下：被告王某某向西湖村委会租赁坐落于温州市××桥街道国××路××西湖村××楼××楼店面一间，双方未签订书面的租赁合同，没有约定租赁期间。被告于2007年10月26日将该店面转租给原告，原、被告于同日签订《店面租赁协议》1份，约定：租期为二年（即从2007年10月26日起至2009年10月25日止），年租金6万元，转让费25000元，签订协议之日一次性付清第一年租金和转让费，第二年租金提早一个月付清。协议签订后，原告依约支付了第一年租金和转让费，计85000元，2008年11月1日支付了第二年租金6万元。西湖村委会于2009年4月23日发出通知，通知要求：统一收回店面，各承租户需在2009年7月31日前将店面腾空，租金结算截至2009年6月30日。被告于2009年4月23日已知晓该通知。原告直至2009年8月13日才腾空店面。本院认为：西湖村委会与被告未约定租赁期限，视为不定期租赁。西湖村委会可以随时解除其与被告之间的房屋租赁合同关系。现西湖村委会已在合理期限之前通知被告解除合同，根据西湖村委会的通知，可认定其与被告的合同于2009年6月30日解除。自2009年7月1日起至2009年7月31日前，为腾空店面的时间，在此期间，被告无权处分店面，故原、被告之间的租赁合同于2009年6月30日终止。被告已收取自2009年7月1日至2009年10月25日的租金，计19233元，于法无据，应当返还原告。关于转让费，原告认为其性质等于租金，被告认为属于装修的费用，但双方均未对其主张提供证据。本院认为，转让费是原告基于能够租赁店面两年而支付的费用，因原告未租满两年，被告应当返还原告实际未使用店面期间的转让费，即从2009年8月13日起至2009年10月25日止的转让费，计2534元。原告仅提供录像资料，仅凭该份证据尚不足证明其损失金额，原告举证不充分，本院对其相应的主张不予支持。被告未及时返还原告租金、转让费，给原告造成利息损失，应当赔偿，但原告的主张过高，本院予以调整。原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、确认原告余某某与被告王某某之间的房屋租赁合同关系于2009年6月30日终止。二、被告王某某返还原告余某某租金19233元并赔偿其利息损失（利息自2009年9月4日起按每日万分之二点一计算至本判决确定的履行之日止）。三、被告王某某返还原告余某某转让费2534元并赔偿其利息损失（利息自2009年9月4日起按每日万分之二点一计算至本判决确定的履行之日止）。四、驳回原告余某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费912元，由原告余某某负担466元，被告王某某负担446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审　判　长　　黄文胜审　判　员　　章　豪人民陪审员　　周加陆二〇一〇年四月二十九日代书　记员　　陈曙升附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。二、当事人应知的相关事项1、上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至浙江省省级财政专户结算分户，帐号：31×××51。2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3、需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4、根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5、当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。6、拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 搜索“”