（2010）浙甬民二终字第164号

裁判日期: 2010-04-28

公开日期: 2015-12-28

案件名称

浙江××集团股份有限公司因与被上诉人宁波市、宁波市鄞州××有与浙江××集团股份有建设用地使用权纠纷二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浙江××集团股份有,浙江××集团股份有限公司,宁波市鄞州××有

案由

建设用地使用权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第一百五十八条

全文

浙江省宁某市中级人民法院民事判决书（2010）浙甬民二终字第164号上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江××集团股份有限公司。住所地：宁波市鄞州区××碶街道××何。法定代表人：王某某。委托代理人：曹某。委托代理人：赵某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市鄞州××有限公司。住所地：宁波市鄞州区××碶街道北××村。法定代表人：崔某某。委托代理人：吴某某。上诉人浙江××集团股份有限公司因与被上诉人宁波市鄞州××有限公司建设用地使用权纠纷一案，不服浙江省宁某市鄞州区人民法院2010年1月8日作出的（2009）甬鄞民初字第1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月8日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2004年11月24日，原审原、被告签订协议书一份，约定：原审原告位于某某市鄞州区石碶街道北渡村的总面积为3974平某某的土地上的房屋及附属物由原审被告拆迁；原审被告置换给原审原告位于石碶街道东杨村中小企业园区的新征土地7948平某某，新征土地的费用由原审被告负责；原审被告支付原审原告附属物等项目赔偿652500元；原审原告另行新征土地1334平某某，费用由原审原告自理。协议签订后，原审原告将土地交付原审被告使用，原审被告于2004年12月17日向原审原告支付了拆迁补偿款352500元。2005年6月11日，双方签订租地协议一份，约定：原审原告将上述土地出租给原审被告使用，原审被告支付原审原告租金每年20万元，租期自2005年7月1日至2007年6月31日，租金一年一付；租期满后，如原审被告需要原审原告不得向外租赁，租金按原来价格；在租期内，如国家有土地征用可批，在土地批准之日起，原审被告停止支付租金。原审被告已经支付原审原告租金40万元。涉案土地上现除价值1万元的围墙外，没有其他附属物。原审原告宁波市鄞州××有限公司于2009年5月26日诉至原审法院，请求判令：1.判令原审被告立即支付给原审原告2007年6月31日至2009年6月30日止的租金400000元；2.判令原审被告立即支付给原审原告尚欠的拆迁补偿费300000元，并自2007年6月31日起至判决履行日止按中国人民银行规定的同期流动资金贷款基准利率6.57%计算赔偿原审原告的利息损失118260元；3.判令原审被告立即支付给原审原告因推迟建造厂房产生的差价损失费815587元。在本案审理过程中，原审原告变更诉讼请求为：1.增加一项请求为：要求解除原审原、被告于2004年11月24日订立的协议书及2005年6月11日签订的租地协议，并判令原审被告返还原审原告在协议中所租赁的土地；2.原第1项租金请求变更为50万元，自2007年6月31日计至2009年12月底；3.原第2项请求变更为请求判令原审被告返还原审原告新征土地的预付款30万元；并自2007年6月31日起至判决履行日止按中国人民银行规定的同期流动资金贷款基准利率6.57%计算赔偿原审原告的利息损失118260元；4.撤回原第3项诉讼请求。原审被告浙江××集团股份有限公司于2009年6月16日向原审法院提起反诉，请求判令：1.确认原审原、被告2004年11月24日签订的协议书无效；2.判令原审原告返还拆迁补偿费352500元。原审法院就双方争议的焦点分析认定如下：双方争议的事实为：一、2005年6月11日租地协议是对2004年11月24日协议书的补充还是变更；二、涉案土地上原来是否有附属物，2004年11月24日协议中附属物等项目赔偿的对象是什么；三、原审被告在2007年6月30日后是否将涉案土地返还给了原审原告。一、2005年6月11日租地合同是对2004年11月24日协议书的补充还是变更。原审法院分析认为：2004年11月24日协议书约定：在2005年6月30日前交付原审原告置换的土地，如迟延补租金；2005年6月11日租地协议则约定租金自2005年7月1日起付，付至土地征收批准时止；两者联系明显，后者协议之本意应为进一步明确原审被告在前者协议中约定的迟延履行的违约责任，故应当认定租地协议系因原审被告延期履行2004年11月24日协议书的一种补充约定。原审被告主张2004年11月24日协议书已经终止，变更为土地租赁合同，但双方并未就2004年11月24日协议书的补偿款、预付征地费等进行结算，亦不符合情理，该院不予采信。二、涉案土地上原来是否有附属物，2004年11月24日协议中附属物等项目赔偿的对象是什么。原审法院分析认为：原审被告总付附属物赔偿款652500元，原审被告应付的部分赔偿款和原审原告应付的预付征地费30万元相互抵消，应认定为原审被告已经依2004年11月24日协议书的约定全额支付附属物等项目赔偿652500元，并接受了原审原告支付的新征土地预付款30万元；虽然无法证明土地上的附属物情况，但是可以证明原审原告在土地置换前已有勘察、设计等投入。虽然双方现在对附属物补偿的具体对象存有争议，但是双方于2004年11月24日签订协议书约定附属物等项目赔偿时，必然有赔偿的对象，原审被告也按约实际支付了赔偿款，原审被告辩称没有附属物项目赔偿对象，与事实及情理不合，该院不予采信。三、原审被告在2007年6月30日后是否将涉案土地返还给了原审原告。原审法院分析认为：原审被告在双方签订协议后接收原审原告土地，对于是否返还土地，应由原审被告负举证责任。现原审被告未能就此举证，应认定涉案土地仍由原审被告占有，未返还原审原告。综上，原审法院经审理认为：原审原、被告签订的2004年11月24日协议书，包含了两部分合同内容：其一为原审原告向原审被告转让原有土地使用权，原审被告转让给原审原告新征土地7948平某某作为受让原审原告土地的对价，并支付附属项目赔偿款；其二为原审原告支付原审被告征地款作为对价，原审被告在新征土地后将1334平某某土地使用权转让给原审原告；两部分合同均以转让土地使用权为合同主要义务，均系土地使用权转让合同，且合同成立有效。《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。故原审被告就此提出的合同无效的主张，该院亦不予采纳。双方合同约定了原审被告向原审原告交付新征土地的期限，约定了延期履行时支付租金的违约责任，并以租地协议进一步明确了该种违约责任的计算方式，原审被告在不能按期履行合同义务时，则应按约承担违约责任；原审原告请求支付租金，符合双方约定，亦于法有据，该院予以支持。即使如原审被告辩称双方合同已经变更为土地租赁合同，在双方约定的两年租赁期限期满后，原审被告继续使用土地，亦应认定为租赁合同以原约定的条件不定期地延续，在返还土地之前，原审被告仍应支付租金；故对原审被告辩称无需继续支付租金的主张，该院不予采纳。现原审被告不能履行交付新征土地的合同义务，原审原告合同目的已无法实现，故原审原告请求解除合同，依法应予准许。合同解除后，双方应各自返还因已经履行部分合同而取得的财产，对方尚有其他损失的，违约方还应予以赔偿。关于原审原告已经支付的预付征地款30万元，原审被告应予返还原审原告；原审被告占用该项资金期间造成原审原告的利息损失，原审被告亦应赔偿，但原审原告该项请求计算错误，该院予以调整。关于双方约定的附属项目赔偿，原审被告接收原审原告的土地使用，并已经支付附属物等项目赔偿，现请求返还赔偿款，则应当以恢复原审原告土地的原状为基础；对于恢复原状的事实，原审被告应负举证责任，现除原有围墙可以返还外，涉案土地并无其他附属物，原审被告也未提供证据证明尚有其他可以返还和恢复使用的附属物项目，原审被告关于返还附属物项目赔偿款的请求，则缺乏对价和基础。故除围墙的对价1万元外，对原审被告要求返还其他附属物项目赔偿款的请求，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除宁波市鄞州××有限公司与原审被告浙江××集团股份有限公司2004年11月24日签订的协议书和2005年6月11日签订的租地协议；二、原审被告浙江××集团股份有限公司返还原审原告宁波市鄞州××有限公司位于某某市鄞州区石碶街道北渡村的土地；三、原审被告浙江××集团股份有限公司支付原审原告宁波市鄞州××有限公司租金500000元（计至2009年12月31日）；四、原审被告浙江××集团股份有限公司返还原审原告宁波市鄞州××有限公司征地预付款300000元，并赔偿原审原告利息损失49275元（自2007年7月1日计至2009年12月31日，此后至判决履行日止按年利率6.57%计算支付）；五、反诉被告宁波市鄞州××有限公司返还反诉原告浙江××集团股份有限公司附属物（围墙）赔偿款10000元；上述第二、三、四、五项均限在本判决生效之日起十日内履行完毕。六、驳回反诉原告浙江××集团股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉案件受理费12983元，由原审原告宁波市鄞州××有限公司负担690元，原审被告浙江××集团股份有限公司负担12293元；反诉案件受理费，减半收取3294元，由反诉原告浙江××集团股份有限公司负担3269元，反诉被告宁波市鄞州××有限公司负担25元。宣判后，原审被告浙江××集团股份有限公司不服，上诉至本院称：1.原审判决上诉人向被上诉人返还征地预付款30万元并赔偿利息损失，无事实和法律依据。在上诉人支付拆迁补偿费时，被上诉人从未向上诉人支付新征土地预付款30万元。被上诉人提出由上诉人代其支付新征土地的各项费用30万元的要求，但是后来未新征土地，上诉人实际并未为被上诉人代付30万元预征土地款，故原审该项判决错误。2.原审判决上诉人向被上诉人支付2008年12月13日至2009年12月31日租金没有依据。根据上诉人在二审期间提供的被上诉人出具的结算函，被上诉人已于2008年12月12日收到上诉人交付给其的涉案土地的钥匙，说明上诉人已于该天将涉案土地返还给被上诉人。3.原判驳回上诉人要求返还已支付的352500元的诉讼请求不当。涉案土地原本就是空地，并无附属物。被上诉人计划在上面建造房屋但尚某某造。协议中约定的附属物等项目赔偿款652500元，并无具体的赔偿项目，实为双方的土地置换对价。现协议不能履行，无法实现合同目的，上诉人已将涉案土地返还被上诉人，故被上诉人应当返还上诉人已经支付的352500元款项。请求二审法院撤销原判，依法改判由上诉人向被上诉人支付涉案土地租金290410元（自2007年7月1日起至2008年12月12日止，按年租金20万元计）；驳回被上诉人要求上诉人向其返还30万元征地预付款并赔偿利息损失的诉讼请求；由被上诉人向上诉人返还352500元款项。被上诉人宁波市鄞州××有限公司答辩称：上诉人与被上诉人在2004年11月24日签订的协议书明确约定，包括附属物等项目赔偿652500元的事实，对违约责任也作了明确约定。这份协议书是双方真实意思的表示，是合法有效的。被上诉人提交的记帐联一份，注明：总付652500元，其中预付土地款30万元。并不是上诉人所说的返还30万元无法律依据。2005年6月11日，双方又签订租地协议，现要求上诉人支付租金是合法有据的。在租地协议所约定的两年期限满后，上诉人继续租土地，按照协议规定，租金按照原来价格支付，应支付到2009年12月31日止，合法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，上诉人提供了关于上诉人与被上诉人调换土地的结算一份，欲证明被上诉人于2008年12月12日收到上诉人交给其涉案土地围墙的钥匙，上诉人已经在2008年12月12日将涉案的土地返还给被上诉人。双方租赁关系的权利义务已终止，租金应该计算到2008年12月12日止，以后的租金就不需要支付。土地填方费为6万元。涉案的二份协议解除时间也是2008年12月12日。被上诉人经质证，对证据的真实性无异议，但关联性有异议。调换土地的结算，只是结算的方式，2008年12月12日是结算的方式，并不是解除协议。返还的只是钥匙，土地并没有返还，协议也没有解除。本院经审查认为，被上诉人对证据的真实性无异议，且系其提供给上诉人，证据真实、客观，本院予以确认。本院经审理查明：2008年12月12日，被上诉人宁波市鄞州××有限公司收到上诉人浙江××集团股份有限公司给与的钥匙，将涉案的土地返还给被上诉人，该土地的填方费（填塘渣费用）为6万元。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人先后签订的协议书、租地协议，系双方真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，双方均应按约履行。上诉人不能按约履行合同义务，应承担相应的违约责任。合同约定的租赁期限届满后，上诉人仍继续使用土地，直到2008年12月12日才将涉案土地返还给被上诉人。上诉人应支付被上诉人占用土地期间的租金。原判认定上诉人未返还给被上诉人涉案土地不当，计算的租金有误，本院予以纠正。因合同目的无法实现，上诉人也已返还被上诉人土地，应认定双方当事人在2004年11月24日、2005年6月11日签订的协议书及租地协议，于2008年12月12日解除并返还涉案土地。合同解除后，双方应各自返还因已经履行部分合同而取得的财产，对方尚有其他损失的，违约方还应予以赔偿。按协议书约定，上诉人应支付被上诉人附属物等项目赔偿款652500元，实际支付给被上诉人352500元，另外300000元作为被上诉人预付给上诉人新征土地1334平某某的征地费用。因征地是通过上诉人进行的，而费用由被上诉人承担，被上诉人不另行支付费用给上诉人，直接在附属物等项目赔偿款扣下，故等同于被上诉人支付给上诉人征地预付费用30万元。因此，原审法院判决上诉人返还被上诉人征地预付款及赔偿相应的利息，并无不当。上诉人上诉提出涉案土地原本就是空地，并无附属物。现协议不能履行，无法实现合同目的，上诉人已将涉案土地返还被上诉人，故被上诉人应当返还上诉人已经支付的352500元款项。本院认为，双方于2004年11月24日签订的协议书约定附属物等项目款，上诉人也按约支付了赔偿款，并记载于收据记帐联中，上诉人在二审中提供的证据，也能证明涉案土地上有房屋等附属物。上诉人已支付附属物等项目赔偿，现请求返还赔偿款，应当恢复被上诉人土地的原状，现除围墙（1万元）可以返还外，上诉人在二审期间提供新的证据，证实了涉案土地的填方费（填塘渣费用）为6万元，可返还给被上诉人，该部分附属物项目，本院予以支持。上诉人其他的上诉理由，本院不予支持。原审法院对本案部分事实认定有误，判决不当，本院予以纠正。上诉人的部分上诉理由，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：一、维持浙江省宁某市鄞州区人民法院（2009）甬鄞民初字第1861号民事判决第四、六项；二、撤销浙江省宁某市鄞州区人民法院（2009）甬鄞民初字第1861号民事判决一、二、三、五项；三、上诉人浙江××集团股份有限公司支付被上诉人宁波市鄞州××有限公司租金290410元（计至2008年12月12日，按年租金20万元计算）；限在本判决生效之日起十日内履行完毕。四、被上诉人宁波市鄞州××有限公司返还反诉原告浙江××集团股份有限公司附属物（围墙、填方费）赔偿款70000元；限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审本诉案件受理费人民币12983元，由被上诉人宁波市鄞州××有限公司负担3895元，上诉人浙江××集团股份有限公司负担9088元；一审反诉案件受理费，减半收取人民币3294元，由上诉人浙江××集团股份有限公司负担3269元，被上诉人宁波市鄞州××有限公司负担25元。二审案件受理费人民15512元，由上诉人浙江××集团股份有限公司负担10858元，由被上诉人宁波市鄞州××有限公司负担4654元。本判决为终审判决。审判长　　李　炜审判员　　朱亚君审判员　　张宏亮二〇一〇年四月二十八日代书记员　　黄　琼关注公众号“”