（2010）杭上民初字第225号
裁判日期: 2010-04-28
公开日期: 2014-06-20
案件名称
刘仕发与沈键、朱金丹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘仕发,沈键,朱金丹,中国银行股份有限公司杭州市凯旋支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭上民初字第225号原告：刘仕发。委托代理人：徐伟灵。委托代理人：李慧。被告：沈键。被告：朱金丹。委托代理人：袁丽萍。委托代理人：张新明。第三人：中国银行股份有限公司杭州市凯旋支行。法定代表人：余丽芬。委托代理人：刘勇。委托代理人：魏亮。原告刘仕发诉被告沈键、朱金丹的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年2月9日立案受理，依法由审判员李亚军独任审判，适用简易程序于2010年3月2日公开开庭进行了审理。后本院追加中国银行股份有限公司杭州市凯旋支行（以下简称中行凯旋支行）为本案的第三人，于2010年4月15日再次公开开庭进行了审理。原告刘仕发及其委托代理人徐伟灵、李慧，被告沈键、被告朱金丹的委托代理人袁丽萍、张新明，中行凯旋支行的委托代理人刘勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘仕发起诉称：2003年8月，被告沈键持《杭州市区购买公有住房申请表》，《杭州市出售公有住房职工工龄证明》等，主动找到原告表示向原告出售其位于上城区甘王新村东1幢3单元601室的房产（因为是房改房，当时其未获得产权证），同年9月6日双方签定合同，总价款285000元整。当日原告依约支付105000元，剩余180000元约定在2004年12月31日前房屋产权过户后通过商业贷款支付。原告取得房屋钥匙后，便换锁搬入居住至今。2003年10月3日及11月9日，被告沈键以没钱办房产证为由逼迫原告又向其支付15000元整。产权证办妥之后，被告沈键并未按照合同交付原告保管房产证，而是暗地用于典当公司贷款抵押，抵押期满，被告沈键又以还贷为由，继续逼迫原告支付房款，为取得产权证，原告再次向被告沈键共支付了65000元。2004年7月1日原告与被告沈键又签定了《房屋转让补充协议》，当日支付40000元。目前原告现只剩下2700元房款未付。2004年6月3日，被告沈键将产权三证交付给原告，其后被告沈键以各种理由（在外地、很忙、多次母亲乳腺癌住院化疗）推脱，一直未协助原告办理过户手续。2010年1月初，原告担心房产能否顺利过户，于是到房产局查询，据查，2008年12月被告沈键以房产证遗失为由，向房管部门挂失，2009年4月2日，暗地将房产权过户给被告朱金丹。原告向被告朱金丹询问房屋转让事宜后得知，被告朱金丹只是名义上持有房屋所有权，与被告的房屋转让行为是虚假交易，意图是帮助被告去银行贷款，被告朱金丹也没有能力还按揭贷款。原告认为原告与被告沈键签定的房屋买卖合同合法有效，被告沈键应当履行合同义务。但是被告沈键为了个人利益，与被告朱金丹恶意串通套取银行按揭贷款，严重损害了原告的合法权益。原告的诉讼请求为：1、判令被告沈键与被告朱金丹签订的《杭州市房屋转让合同》无效；2、判令被告沈键继续履行与原告的《房屋买卖合同》，将上城区甘王新村东1幢3单元601室的房产过户到原告名下；3、本案诉讼费由被告一与被告二承担。庭审中，原告撤回了其诉讼请求第2项。被告沈键答辩称：被告当初是想卖房的，当时原告刘仕发托一个男性朋友在近江好又多超市三番五次约被告谈，表达了购房意向，被告当时需要用钱，就与其达成协议，其后过了半年，由于被告家里坚决不同意被告的卖房行为，被告提出赔偿原告违约金，但是原告一直不肯，被告已经明确表示不会将房子卖给原告。被告认为，被告与被告朱金丹签订的合同是有效的，被告承认对原告违约，同意支付违约金。被告朱金丹答辩称：两被告买卖的房屋产权已经国家房地产部门登记，买卖合法有效，房屋属于被告朱金丹所有。两被告签订的合同并非名义过户或虚假交易，被告始终不知道被告沈键已经与原告签订协议，被告在2010年2月5日左右才知道购买的房子以前有个买主，被告的买房过程属于善意购买，被告对于原告的无理指责保留其他权利。希望法庭维护被告的合法权益，驳回原告诉讼请求。第三人中行凯旋支行答辩称：1、二被告之间的合同是双方的真实意思表示，合同合法有效，被告朱金丹为了实现债权，进行购房，以房抵债行为不违反法律规定；2、二被告没有恶意串通损害他人利益的行为，被告朱金丹在房产交易时，对原告与被告沈键之间的房屋交易行为不知情，被告朱金丹对房产的三证进行了核实，在确认没有瑕疵的情况下才进行了房产交易，说明被告朱金丹是善意取得的购买，原告应该就其无证据或者证据不利承担后果。答辩人对本案所售的房屋，依法享有抵押权。原告应当在2005年就完成过户手续，但其在长达5年时间里怠于行使法律赋予的权利，故原告存在明显过错，应当承担相应后果。原告刘仕发为证明其主张的事实，在举证期限内提交了下列证据：1、杭州市区购买公有住房申请表，2、杭州市出售公有住房职工工龄证明单，3、房卡，证据1、2、3共同证明被告沈键原为甘王新村东1幢3单元601室承租人，其申请购买公有住房；4、房屋买卖合同，5、房屋转让补充协议，证据4、5共同证明原告与被告签订的房屋买卖合同成立，该合同约定了双方的权利义务；6、收条，证明原告已经将房款基本付清；7、房屋产权证，8、杭州市房产交易产权登记受理单，证据7、8证明被告沈键曾将诉争房屋抵押；9、杭州市房屋转让合同，10、房屋所有权证存根，证据9、10证明被告沈键在名义上将诉争房屋转让给被告朱金丹，被告朱金丹在名义上向银行按揭贷款的事实；11、发票，证明原告2003年10月已装修入住至今；12、与被告谈话录音光盘及文字记录，13、原告补充提交的录音笔一支，证据12、13两被告进行恶意串通，骗取银行贷款；14、催告函，证明原告多次向沈键催告履行合同的函。被告沈键未提交证据。被告朱金丹为证明其主张的事实，在举证期限内提交了下列证据：1、《委托代理合同》，2、《房屋转让合同》，3、《购房借款合同》，4、《监督支付协议书》，证据1、2、3、4共同证明被告沈键通过中介公司以合法方式将诉争房屋转让给被告朱金丹，并办理了相关手续；5、房屋三证，证明被告沈键已将房屋过户给被告朱金丹，房屋产权已属被告朱金丹合法所有。第三人中行凯旋支行为证明其主张的事实，在举证期限内提交了下列证据：1、委托代理合同，证明沈键，朱金丹之间房屋买卖的意思是真实买卖，2、中国银行对公现金缴存单、监督支付协议书，上述证据1、2证明：（1）沈键、朱金丹之间的房屋买卖合同系其真实意思表示；（2）朱金丹按约支付购房款；3、购房借款合同，证明购房借款合同系双方当事人的真实意思表示；4、他项权证，证明：（1）朱金丹系涉案房屋的所有权人；（2）朱金丹将涉案房产抵押给第三人并依法办理登记手续；5、中国银行零售贷款借据，证明第三人依法履行发放贷款义务；6、对账单基本信息及明细一览，证明：（1）借款合同系合同双方当事人的真实意思表示；（2）朱金丹依约按期归还贷款。上述证据经庭审质证。结合原、被告的质证意见，本院对证据认证如下：1、关于原告刘仕发提交的证据被告沈键对2003年9月6日清单的收条认为不是其所签名的；对证据12、13表示不清楚；证据14中被告曾经收到10月27日的催告函，被告已经回复这房子是不卖的，另一封不曾收到；对其他证据没有异议。被告朱金丹对证据1中的“证明”认为超过了举证期限，证据2、3是复印件，故不同意质证，其中的住房申请表，房卡，工龄证明是复印件，不予质证；对于证据4、5的真实性、关联性等有疑义，不知道是否为原告与被告沈键签订的协议；对于证据6认为存有瑕疵，这些收条不能证明原告向被告沈键支付这些钱及其是否如数收到；证据7、8的记载的的事实被告没有异议，但是与本案没有关联性；对于证据9、10的三性没有异议，这份房产合同根本不能达到原告的证明目的，该合同完全合法有效；对于证据11只能证明原告曾经购买过相关物品，但与本案没有关联性；对于证据12、13的三性均有异议，原告录音之前没有告知，对用隐瞒身份获取的录音的合法性存有异议；对证据14认为超过举证期限，故不予质证。第三人中行凯旋支行对证据1、2、3、4、5、7、8的真实性没有异议；对证据6、14不发表意见；对证据9、10的三性没有异议；对证据11的关联性有异议；对证据12、13的真实性与合法性有异议。对上述证据本院认为，证据1、2、3、4、5、6互相印证，可以证明涉案房产的来源，以及原告与被告沈键的买卖合同关系；被告沈键虽对证据6中一张收条的签名有异议，但其余收条在金额上与之互相印证，故本院认为该组收条可以证明原告已支付房款282300元的事实；证据7、8可以证明被告沈键曾经将涉案房产在取得房屋产权证后抵押；证据9、10可以证明两被告之间另行签订房屋买卖合同的事实；证据11可以证明原告在2003年年底购买家电并装修涉案房产的事实；证据12、13可以证明两被告互相串通，虚构房屋买卖关系的事实；证据14具有真实性，可以证明原告向被告沈键要求履行合同的事实，故上述证据的证据效力本院均予以认定。2、关于被告朱金丹提交的证据原告对上述证据的真实性、合法性不认可：委托代理合同属于伪证；杭州市房屋转让合同与在房管局的备档的合同有不一致之处（备案合同没有刘丽英签字），故是虚假的；购房借款合同无法确认真实性，该份证明两被告在形式上做到合法，并非实质上的合法。被告沈键对上述证据无异议。第三人中行凯旋支行对上述证据无异议。对上述证据本院认为，上述证据1、2、3、4均具有真实性，对被告朱金丹的证明目的本院将综合予以认证，证据2与原告的证据9不一致，且被告朱金丹的自述证据2取自于中介公司而非房管部门，故本院对该证据不予认定。3、关于第三人中行凯旋支行提交的证据原告对证据1真实性不认同，只有签字和盖章是原件，整份合同没有合同签订日，合同中约定的费用超过15000元，不符合常理的；证据2、3、4、5、6只存在形式上的合法性，不等同于双方真实的意思表示。被告朱金丹、沈键对上述证据无异议。对上述证据本院认为，上述证据均具有真实性，第三人中行凯旋支行的证明目的本院将综合予以认证。综上，本院根据认定的有效证据及当事人在庭审中的陈述，认定的事实如下：杭州市上城区甘王新村东1幢3单元601室房产（建筑面积61.79平方米）原系被告沈键租用的杭州市江干区市容环境卫生局的公房。2003年2月，被告沈键申请房改。2003年9月6日，原告刘仕发与被告沈键签定《房屋买卖合同》一份，约定被告沈键（甲方）将上述房产售予原告（乙方），房屋总价款为285000元，约定原告于2003年9月6日支付首付款105000元，其余180000元“在2004年12月31日在甲方产权过户给乙方的情况下，乙方才能一次性通过后通过商业贷款支付。”后原告支付了首付款105000元。被告沈键向原告交付房屋钥匙后，原告于2003年年底装修后搬入居住至今。2003年12月24日，被告沈键领取了杭州市上城区甘王新村东1幢3单元601室房产的产权证。被告沈键领取产权证后并未按照合同约定将产权证交付原告保管，而用于向浙江浙商典当有限责任公司贷款抵押。2004年6月，被告沈键将产权证交付给了原告。2004年7月1日，原告（乙方）与被告沈键（甲方）又签定了《房屋转让补充协议》，约定内容包括：“乙方尚有60000元房款未交付，乙方计划在2005年1月30日前付清50000元，剩余房款10000元，在甲方协助乙方取得房地产权属证书后付清。”“甲方已于2004年6月23日在浙江浙商典当有限责任公司取消抵押后，将三证移交给乙方。”等等。其后被告沈键一直未协助原告办理过户手续。2008年被告沈键以房屋产权证遗失为由，向房管部门挂失。为帮助被告沈键套取现金，2009年3月15日，被告朱金丹（乙方）与被告沈键（甲方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定以杭州美琪房地产代理有限公司为中介方，被告沈键将前述房产以650000元的转让价格售与被告朱金丹，约定：房款支付方式为委托中国银行监管支付，“乙方同意于2009年3月25日前支付人民币130000元作为购房首付款打入中保账户，余款人民币520000元作商业按揭，待甲方的产权证过户到乙方名下后由银行放款给甲方。”合同未约定房屋的交付时间，朱金丹在合同签订前亦未进入涉案房屋查看实际情形。2009年3月16日，朱金丹与中国银行股份有限公司杭州市凯旋支行拱辰桥分理处又签订《购房借款合同》一份，约定朱金丹以购买的杭州市上城区甘王新村东1幢3单元601室房产为抵押，向中国银行股份有限公司杭州市凯旋支行拱辰桥分理处借款520000元，朱金丹每月应当归还本息之和为3423.63元。2009年3月18日，被告沈键支付了购房合同的首付款130000元。2009年4月2日，上述房屋的产权过户至被告朱金丹名下。2009年4月3日，被告沈键获得了中国银行股份有限公司杭州市凯旋支行拱辰桥分理处支付的520000元。被告沈键支付了两个月按揭款后，由朱金丹按月归还按揭款。另查明，被告沈键先后分11次向原告领取购房款共282300元，其中最后三次分别为2004年9月29日的5000元、2006年1月7日的300元、2009年5月12日的2000元，被告沈键在2009年5月12日的收条中表述：“今收到刘仕发支付房款贰仟元整，余下贰仟柒佰元整，共收到贰拾捌万贰仟叁佰元整”。本院认为：本案是一起房屋买卖合同纠纷案件。本案中争议的焦点是两被告是否虚构房屋买卖合同关系并因此损害原告及其他方的利益。被告沈键在原房屋买卖合同尚未解除，仍然向原告多次收取房款的情形下，又将已经交付给原告的产权证挂失，与被告朱金丹重新签订买卖合同，以取得房屋按揭贷款，而其在房产已经过户给被告朱金丹之后，仍又向原告索取购房款2000元的行为，亦表明其并无将房屋出售给被告朱金丹的真实意愿；被告朱金丹虽然认为自己与被告沈键之间的买卖合同关系是真实的，但其在与原告妻子等人交谈的录音中多次陈述“（被告沈键是）拿我的名义套现”、“（自己是）帮忙”、“沈键只要钱给我了，房卡我做回给他”等等，实际已自认并无真实购房意愿，两被告之间存在互相串通，虚构房屋买卖合同关系的事实。被告朱金丹在2009年3月15日签订买卖合同时不事先查看房屋的实际情况（自述至2010年2月才知道房子另有人已买）、房屋买卖合同上不约定房屋交付时间、2009年4月2日已经取得了房产证但一直不主张权利、被告朱金丹主张系以房抵债却在二次庭审中均未提交两被告之间的书面协议等事实，亦表明其主张的买卖关系存在众多疑点，故本院对被告朱金丹的主张均不予采信。两被告通过虚构买卖关系的行为套取银行信贷资金，损害了正常的金融秩序，同时也导致原告的相关房屋产权无法按时过户，损害了原告的利益。综上所述，两被告恶意串通，虚构房屋买卖关系，损害他方利益，双方签订的《杭州市房屋转让合同》无效，原告的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告沈键与被告朱金丹签订于2009年3月15日的买卖杭州市上城区甘王新村东1幢3单元601室房产的《杭州市房屋转让合同》无效。案件受理费5575元，退还原告刘仕发2787.5元，由原告刘仕发负担2747.5元，被告沈键、被告朱金丹各负担20元，两被告对该诉讼费互负连带支付责任。财产保全费1945元由被告沈键、朱金丹各负担972.5元，两被告对该财产保全费互负连带支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，上诉案件受理费80元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院；开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968）。审判员 李亚军二〇一〇年四月二十八日书记员 袁悦欣附页（相关法律）：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：