（2010）甬鄞民初字第74号

裁判日期: 2010-04-26

公开日期: 2015-12-28

案件名称

史某某与胡某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市鄞州区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

史某某,胡某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2010）甬鄞民初字第74号原告：史某某。委托代理人：赵某某。委托代理人：温某。被告：胡某某。原告史某某与被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月29日立案受理后，依法组成合议庭审理。本案于2010年3月1日公开开庭进行了审理，原告史某某及其代理人赵某某、温某到庭参加诉讼，被告胡某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告史某某起诉称：2003年2月，被告经其妻余某某同意，将其所有的坐落于宁波市鄞州区五乡××号的面积为138.06平某某的三层楼房以12万元的价格转让给原告，并委托其姐夫汪某某办理相关手续。2003年2月27日，原告向汪某某支付12万元购房款，并收到了房产证原件。3月2日，被告与其妻余某某共同出具了一份委托汪某某办理房屋过户手续的委托书。此后原告实际占有、使用、居住该房屋至今。2009年9月28日，该房屋办妥了土地证，原告通知被告配合过户，但被告却要求涨价5万元，并威胁说申请房产证土地证遗失从而拿回房屋。原告因不懂法律，考虑到类似房屋的市价已涨价，故在被胁迫的情况下同意了涨价，并在2009年11月11日向被告支付了20000元。但此后被告再一次反悔，拒绝协助原告办理过户手续。现要求撤销涨价50000元的约定；被告返还原告已支付的20000元；被告继续履行原协议，协助原告办理过户手续。被告胡某某书面答辩称：2003年2月，原告向被告提出以12万元的价格购买讼争房屋。原告提出不需要被告办理房产过户手续，只需签署一份委托书及提供房产证原件给原告。2003年2月27日，原告向汪某某（被告委托姐夫汪某某办理房屋买卖事宜）支付120000元的购房款，汪某某将房产证交给原告。3月2日，原告草拟一份委托书，被告与汪某某均在委托书上签字。2009年10月，原告不停打电话给汪某某，称之前签订的委托书无效，汪某某不能代表被告办理房产过户手续，要求被告亲自到内地办理房产过户手续。但被告由于多种疾病缠身，表示未必能亲自到内地，原告便提出愿支付医护人员陪同车马费及住宿费共50000元以便安排被告至内地办理手续。2009年11月11日原告支付给汪某某20000元。2009年11月13日余某某（被告前妻）陪同被告到政府部门签署了一份有法律效力的委托声明。但当日晚上原告致电余某某，称手上有一份汪某某签��的付款条约合同，要求余某某立即到内地办理房产过户手续，余某某表示与被告均不知道原告所述的付款条约合同，并且无法在原告限定的时间内至内地办理过户手续，于是原告要求被告赔偿房屋价值五倍的金钱。余某某感到被勒索，拒绝付款。被告认为2003年3月2日签订的委托书仅是授权汪某某为房屋买卖成功后办理买卖过户手续的受托人，汪某某在被告不知情的情况下与原告签署的关于若违约需赔偿房产价值五倍的条款属不合理条款，被告不予认可。在原告提出支付5万元的情况下，被告是有诚意配合办理房产过户手续的，并非原告所述的被告一再反悔。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.房屋所��权证一份、国有土地使用证一份，拟证明坐落于宁波市鄞州区五乡镇马园新村16#的房屋的情况。2.胡某某、余某某为委托人、汪某某为受托人的委托书一份，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系以及合同已履行的事实。3.汪某某书写的收条一份，拟证明原告已履行了支付房款的义务的事实。4.原告与汪某某签署的《付款条约合同》一份，拟证明被告以过户要挟原告涨价50000元的事实。5.收条一份，拟证明原告已经支付《付款条约合同》中约定的涨价50000元中的20000元。被告对上述证据的书面质证意见包括：对证据1，被告未提出质证意见。对证据2，被告认为该委托书仅是委托汪某某于某某买卖房产后办理买卖过户，由于原告自己曾称该委托书无效，因此被告怀疑该委托书是否有法律效力。若该委托书有效，则汪某某已可协助原告进行房屋过户，并不再需被告配合办理过户手续；若该委托书无效，则汪某某并非被告的合法受托人，原告提交的证据4，即《付款条约合同》对被告就没有约束某。对证据3，被告未提出质证意见。对证据4，被告认为是在被告完全不知情的情况下由汪某某与原告签署的，其中关于甲方违约需赔偿房产价值五倍的约定属不合理条款，若被告知情也绝不会签署，被告是事后才知道有该合同的。对证据5，被告未提出质证意见。被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.声明（复印件）一份，拟证明被告于2009年11月13日到香港��龙城民政事务处办理了一份证明，正式委托余某某代为处理本案讼争房屋的相关事宜，进而证明被告确有配合原告办理手续的诚意。2.被告的复诊预约便条（复印件）三份，拟证明被告身患多种疾病，需要定时复诊，不便远途旅程的事实。原告对上述证据的质证意见如下：对证据1，原告认为由于是复印件，故对真实性存疑。而且该声明是2009年11月13日所作，是在原告与汪某某达成《付款条约合同》之后作出的。对证据2，原告也由于其是复印件，故对真实性存疑。并且，认为该组证据仅是门诊挂号便条，不能证明被告有疾病，而且即使确实患有疾病，被告也可以委托他人前来办理过户手续。本院对原、被告提交的证据综合认证如下��对原告提交的证据1、3、5，该三份证据均系原件，与本案有关联，且根据被告在答辩状中的陈述，可知被告对该三组证据证明的事实亦无异议，故本院对该三份证据及其证明的事实均予以确认。对原告提交的证据2、4，被告未对其真实性提出异议，经审查，本院对该两组证据的真实性予以确认。对被告提交的证据，由于均系复印件，且被告拟证明之事实并非本案争议的关键，故对该两组证据不予确认。综上，根据原、被告的证据、原告的陈述和被告的书面答辩、本院的认证意见，本院确认本案事实如下：2003年2月，被告将其所有的坐落于宁波市鄞州区五乡××#××层楼房以120000元的价格卖给原告，并委托其姐夫汪某某办理相关事项。2月27日，原告支付汪某某房款120000元。由于当时无法办理讼争房产的过户手续，故原告收下了讼争房屋的房产证原件，但未办理过户。同年3月2日，原告找人办理了一份委托书，写明“全权委托汪某某先生办理买卖过户手续”，被告及其妻子余某某与汪某某均在该委托书上签名。此后，讼争房屋由原告实际占有、使用至今。2009年10月，由于讼争房屋的土地证已办出，原告请求被告来宁波办理房产过户手续。后汪某某告知原告，若原告方再支付50000元，则被告会来宁波办理过户手续。2009年11月11日，原告与汪某某签订《付款条约合同》一份，约定讼争房屋涨价50000元，其中20000元先付给汪某某，余款30000元在办理完所有过户手续后一次性付清，并对双方的违约责任均进行了约定。此后，被告未协助原告办理过户手续。本院认为：本案的争议在于，2009年11月11日原告与汪某某签订的《付款条约合同》中所约定的加价50000元的内容是否有效。原告认为自己系受胁迫之下才签订了《付款条约合同》，且关于涨价50000元的约定显失公平，因此主张撤销该约定。对此，本院分析如下：首先，关于汪某某签订《付款条约合同》行为的效力问题。由于被告及余某某与汪某某于2003年3月2日签订的《委托书》中，汪某某的授权范围仅限于办理讼争房屋的过户手续，而原告在明知汪某某授权范围的情况下，于2009年11月11日仍与汪某某签订了《付款条约合同》，对房屋加价、违约责任等超越汪某某授权范围的事项进行了约定。又由于被告在其答辩意见中表示“被告是有诚意配合在原告提出支付五万元之情况下办理房产过户手续”，即被告胡某某已追认了原告与汪某某之间关于房款加价50000元的约定。且从被告的答辩状中可知，原告于2009年11月11日支付给汪某某的20000元，被告已经认可，且被告在原告支付该20000元后立即于2009年11月13日到香港的民政部门办理了委托声明，即被告已经着手办理与过户手续有关的事项。因此，被告已以实际行为追认了《付款条约合同》中关于“先付2万元人民币给委托人汪某某。其余3万元等办理完所有房产及土地过户手续后，乙方（史某某）一次性付给甲方（胡某某）”的约定。因此，从代理权限的角度分析，《付款条约合同》中关于房款加价50000元、原告先支付20000元，待完成所有过户手续后原告再支付30000元的约定对被告具有约束某。其次，关于原告是否存在受胁迫或显失公平的可撤销合同的情形。根据原、被告房屋买卖的过程，以及双方从2003年3月2日《委托书》签订后至2009年10月间一直无联系的事实分析，可以推论出在2003年房屋买卖时，原、被告双方是一致认为凭《委托书》便可以由汪某某代被告办理房屋的相关过户手续的。因此，在时隔多年，当被告已返回香港后，原告再次联络被告要求被告本人前往宁波协助办理房产过户手续，这确实给被告增加了履约成本，且双方在缔约时均未预见该履约成本，故被告提出加价的要求，并非无理。至于加价的具体数额，从《付款条约合同》的详细约定可以看出，原告与汪某某是经过多次协商后才签署的该合同，合同中对双方的权某义务均作了约定，并非“一边倒”的仅规定了某一方的权某或义务，且原告在起诉状中自述是在“考虑到类似房屋的市价已值四、五十万元，万一被拿回房屋就再也买不起房子了”的情况下同意的涨价，因此本院认为关于加价50000元的约定，是双方权衡利弊后所做出的真实意思表示。现原告提出该约定系受胁迫的情况下做出以及该约定显失公平，与事实不符，本院不予采信。综上，本院认为，原、被告在2003年2月口头达成的房屋买卖协议合法有效。合同订立后，双方也履行了合同的主要义务。法律规定，当事人协商一致后，可以变更合同。2009年11月11日原告与汪某某签订的《付款��约合同》中关于房款加价50000元、原告先支付20000元，待完成所有过户手续后原告再支付30000元的约定，就属于双方当事人在协商一致的情况下对原房屋买卖合同中房屋价款的变更，故该约定对原、被告双方均有约束某。原告要求撤销涨价50000元的约定以及返还已支付的20000元，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。由于被告未明确提出要求原告支付剩余30000元款项的诉讼请求，故本院在本案中对此问题不予处理，被告可另行主张权某。当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，由于在房屋买卖合同中，协助办理过户手续是出卖房屋一方必然应当履行的合同义务，故原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、限被告胡某某于本判决生效后十五日内协助原告史某某办理坐落于宁波市鄞州区五乡××#××层楼屋一间（建筑面积为138.06平某某）的房屋所有权证、国有土地使用证的过户手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由原告史某某负担1450元，被告胡某某负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立��大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　郑　燕代理审判员　　薛海蓉人民陪审员　　翁国能二〇一〇年四月二十六日代书　记员　　顾莉丽关注公众号“”