（2010）甬海民初字第372号
裁判日期: 2010-04-23
公开日期: 2015-12-28
案件名称
宁波××物业管理有限公司、宁波××物业管理有限公司为与被告焦某物业服务与焦某合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波××物业管理有限公司,宁波××物业管理有限公司为与被告焦某物业服务,焦某
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
浙江省宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬海民初字第372号原告：宁波××物业管理有限公司。住所地：宁波市××中××西侧。法定代表人：曲某某。委托代理人：喻某某。被告：焦某。委托代理人：焦某某。原告宁波××物业管理有限公司为与被告焦某物业服务合同纠纷一案，于2010年2月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，于2010年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人喻某某，被告的委托代理人焦某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁波××物业管理有限公司诉称：根据物业管理相关法律规定，原告和被告所居住的住宅小区业主管理委员会签订了物业管理委托合同，合同对委托管理事项、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任均作了明确约定。双方物业管理委托关系建立后，原告按照《宁波市住宅小区物业管理条例》和双方物业管理合同约定，全面履行相应的义务，保证住宅和公共设施完好、安全，环境整洁优美，公共秩序良好，得到了广大业主的好评。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第45条规定：业主、住用人应按月向某某管甲司交纳物业管乙合服务费。同时根据住宅小区业主管理委员会物业管理委托合同的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管丙，按逾期每日0.3%的比例收取滞纳金。经核实，截止2009年12月31日止，被告尚欠原告物业管丙计4849元，滞纳金207元。为及时回款，原告曾多次去电、去函、去人向其催要，但被告均以种种借口拒付。原告认为，双方的权某和义务应相一致。被告既已享受原告提供的各项物业管理服务权某，那理应承担交纳物业管丙用的相关义务，被告拒交物业费的行为不仅违反了相关法律规定和双方服务合同的约定，同时也侵犯了原告的合法经济利益，对原告物业管理造成了很大的负面影响。现原告向法院起诉，请求法院判令：1.被告立即支付物业管丙4849元；2.被告支付滞纳金207元；3.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回诉讼请求第2项即要求被告支付滞纳金207元。被告焦某辩称：原告存在如下违约行为：1.《宁波市物业管理条例》第37条规定：禁止个人把公用部位擅自占为私用。被告另的邻居文昌花园39号503室业主在2003年8月入住不久，就擅自在公共走廊装架子挂雨具，被告提出异议，要求其拆掉，但503室业主不予理睬。2008年4月，被告要求原告与503室业主沟通，让其拆架子，但原告的管理人员做了几次工作都无效果，而后原告上报到居委会。居委会干部几次到503室业主处做工作，均遭到503室业主无理拒绝，至此，被告感到原告和居委会已尽到说服教育工作的责任，以后应该采取进一步措施，于是，自2008年6月起，被告多次向原告的管理人员提出依照合同及物业法规定联合起诉503室业主，但原告的管理人员推说物业公司不能告业主，在被告的请求几次遭拒绝后，拆架子工作就此卡住，拖至现在。2.2008年8月22日的上午，被告家奶箱门不知被谁拆下扔在地上，后奶箱又被人砸烂，至今无法使用。3.原告物业管理不到位的还有绿化死亡。综上，请求法院依法判决。本案经公开开庭审理，对双方当事人提供的证据当庭予以质证，本院现作如下认证：证1.原告提供的入住合约、业主家庭情况登记表、房屋交付验收清单各一份，拟证明被告是宁波市海曙区五块巷39号504室房屋所有权人的事实。被告无异议，本院予以认定。证2.原告提供的文昌花园物业管理委托合同一份，拟证明原、被告之间存在物业管理服务合同关系的事实。被告无异议，本院予以认定。证3.被告提供的照片五张，拟证明被告的隔壁邻居在公共部位私自搭设架子，原告不管理的事实。原告表示不清楚。本院认为，被告仅凭照片不能证明其待证事实，即使被告的隔壁邻居在公共部位搭设架子的事实客观存在，被告也自认原告的管理人员曾对其邻居做过工作，且原告对五块巷39号503室业主在公共部位搭设架子的行为无强制拆除的权某，不属于原告提供物业服务的义务，故该事实与本案缺乏关联性，本院不予认定。证4.被告提供的照片四张，拟证明小区里乱停车，原告不管理，导致绿化死亡的事实。原告表示不清楚。本院认为，被告仅凭照片不能证明其待证事实，本院不予认定。综上证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：被告焦某系宁波市海曙区五块巷39号504室房屋所有权人，该房屋属于小高层住宅，建筑面积为136.90平方米。2007年4月18日，原告与宁波市海曙区文昌花园业主委员会签订文昌花园物业管理委托合同一份，约定宁波市海曙区文昌花园业主委员会委托原告实行物业管理，委托物业为宁波市海曙区文昌花园（一、二期）住宅小区（多层10幢，小高层1幢）。委托管理期限自2007年2月20日起至2010年2月20日止。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任。原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业综合管理服务费。2.房屋共用部位和共用设施日常维修费。3.楼道公共电费小高层楼层电梯运行费（按各单元的实际用电量每户平摊）。4.停车费。5.房屋建筑装潢垃圾清运费。综合服务费收取标准：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.40元计收；小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.20元计收等。被告未按期支付2008年1月至2009年12月期间的物业管丙用，原告经多次向被告催讨无着，遂诉至本院，请求依法解决。审理中，因双方各执己见，致调解不成。本院认为，原告与宁波市海曙区文昌花园业主委员会签订的文昌花园物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，其内容符合《物业管理条例》的规定，属有效合同。该合同对物业管理企业和物业管理区域内的全体业主均具有法律约束力。原告依约履行了物业管理义务，被告作为业主有按时交纳物业服务费用的义务。被告未按时交纳2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业管理服务费用，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付该期间的综合服务费3942.72元（136.90平方米×1.20元／平方米／月×12月×2年）、房屋共用部位和共用设施日常维修费657.12元（136.90平方米×2.40元／平方米／年×2年），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付该期间的公摊电费249元，但未提供证据予以证明，本院不予支持。被告抗辩原告在物业管理服务中存在违约行为，但未提供确实证据予以证明，本院难以采信。被告认为原告对被告隔壁邻居即五块巷39号503室业主在公共部位搭设架子的行为未尽管理责任，本院认为，对原告对五块巷39号503室业主的行为负有劝阻的义务，原告已履行该义务，被告要求五块巷39号503室业主拆除架子，应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告焦某在本判决生效之日起七日内一次性支付给原告宁波××物业管理有限公司2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业服务费用4599.84元；二、驳回原告宁波××物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由宁波××物业管理有限公司负担1元，被告焦某负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审 判 员 袁永达二〇一〇年四月二十三日代书记员 王文文 关注公众号“”