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(2010)浙温民终字第154号

裁判日期: 2010-04-23

公开日期: 2014-06-16

案件名称

叶哲、叶克与李纯飞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李纯飞,叶哲,叶克

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法(2007年)》:第一百五十三条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书(2010)浙温民终字第154号上诉人(原审被告)李纯飞。委托代理人方建银。被上诉人(原审原告)叶哲。被上诉人(原审原告)叶克。委托代理人陈静。委托代理人陈婷。上诉人李纯飞为与被上诉人叶哲、叶克房屋租赁合同纠纷一案,不服鹿城区人民法院(2009)温鹿民初字第2164号民事判决,向本院提起上诉。本院于2010年1月26日受理后,依法组成合议庭,于2009年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人李纯飞及其委托代理人方建银、被上诉人叶哲、叶克的委托代理人陈静、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定,原告叶哲于2008年7月10日与被告李纯飞签订《店面租赁协议书》,约定:被告向原告承租坐落温州市鹿城区广场路275、277号(建筑面积129.78平方米,所有权人为原告叶哲、叶克)店铺,租赁期限自2008年7月10日起至2009年7月9日止,年租金22万元,押金1.5万元。被告若在租用期间装潢,费用由被告承担。租赁期满后被告不再租用,原告不负担装潢费用。第二年租金根据市场价格由双方协商确定,被告在同等条件下享有优先续租权,被告应在租期届满前一个月明确是否续租。合同签订前后,被告于2008年7月4日、7月10日分两次向原告支付了租金及押金共计23.5万元。原审法院另认定,被告于2008年8、9月间对店铺进行装潢并支出装潢费用12.5万元。原、被告未曾口头约定一年租期届满后由被告续租讼争店铺,也未约定原告于一年租期届满后不同意被告续租讼争店铺则应负担店铺的装潢费用。原告于2009年5月16日、6月1日书面通知被告于租期届满后不再将讼争店铺继续出租给被告,并于同年7月15日委托浙江人民联合律师事务所向被告发出律师函,通知被告自收到函件之日起五日内腾空讼争店铺。原告叶哲、叶克于2009年8月11日以租期届满而被告未腾空店铺为由,向原审法院起诉,请求判令被告立即腾空坐落温州市广场路275号、277号二间店面,归还原告房屋使用权;被告赔偿原告自2009年7月10日至2009年8月10日的租金损失4万元以及2009年8月11日至实际腾空之日止的租金损失。被告李纯飞向原审法院辩称,双方口头约定一年租期届满后店面继续出租给被告;双方约定如原告不同意租期届满后继续出租给被告,则装潢费用由原告承担。原告如果同意承担装潢费用,被告愿意搬迁。原审法院认为,原告叶哲与被告李纯飞签订的《店面租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,原告叶克亦无异议,依法应确认有效。原告在约定的租赁期限届满前,提前一个多月告知被告将于租期届满后收回店铺自用,不再继续出租,已履行了出租人的通知义务。但被告在合同约定的租赁期限届满后,拒不履行腾空承租店铺的义务,继续占用店铺至今,已构成违约。现原告诉请被告腾空店铺并赔偿自2009年7月10日至实际腾空之日止的租金损失,合理合法,予以支持。租金损失的赔偿标准按原、被告签订的《店面租赁协议书》约定的租金标准计算。被告辩称双方曾口头约定租期届满后由被告续租,且书面约定如原告不同意续租,则由原告承担店铺装潢费用,因上述辩称理由无相应的事实依据,依法不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第(一)项、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定,判决:一、被告李纯飞腾空坐落温州市鹿城区广场路275、277号(建筑面积129.78平方米)房屋,归还原告叶哲、叶克使用。二、被告李纯飞赔偿原告叶哲、叶克自2009年7月10日至实际腾空之日止的房屋租金损失(按年租金22万元的标准计算)。三、上述第一、二项判决主文于判决生效之日起五日内履行完毕。四、驳回原告叶哲、叶克的其他诉讼请求。被告李纯飞未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元、财产保全费820元,由原告叶哲、叶克承担80元,被告李纯飞承担1620元。宣判后,李纯飞不服,向本院提起上诉。李纯飞上诉称:1、租赁协议第4条约定:“第二年租金根据市场价格,双方协商,同等条件下,乙方应有优先续租权。乙方应在租期到期前一月明确是否续租”。该条约定说明,是否续租权转移给了上诉人。同时上诉人已投入巨资装潢,如果被上诉人没有作出续租承诺,上诉人也不会投入巨资装潢。2、租赁协议第2条约定“期满后乙方不再租用,甲方不负担装潢费用。”从该条可以推知,如果甲方在租期届满后不再续租,甲方应承担装潢费用。3、上诉人一直未收到被上诉人的不再续租的告知书。综上,原判认定事实错误,请求撤销原判,驳回被上诉人的诉讼请求,诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人答辩称:1、协议明确约定租期1年,同时协议仅约定上诉人有优先续租权,而被上诉人现在是收回自用,并未违反法律和合同约定。2、上诉人主张的被上诉人不同意续租的则应承担装潢费用属其主观推断,没有任何依据。3、被上诉人在租期届满前多次以EMS快件形式通知上诉人要收回自用,同时又向其发放律师函,上述函件上诉人均已收到。综上,原审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。上诉人与被上诉人在二审诉讼中均没有提供新证据,本院经审核原审证据并经开庭审理,对于原审法院认定的事实,本院予以确认。本院认为,承租人主张优先续租权的前提是出租人同意将房屋继续出租。一旦出租人收回自用,则承租人不能主张续租。因此,上诉人是否有续租选择权,在本案情形中均不适用。对于租期届满后,装饰装修费用的承担问题,因上诉人在一审未提出反诉,根据不诉不理的原则,对该主张,不予审理;同时该主张也不构成对被上诉人一审请求的抗辩。关于是否收到被上诉人“收回自用”的通知的问题,原审判决已认证清楚,上诉人没有新的证据佐证,上诉人的该主张,本院不予支持。综上,上诉人上诉均不成立,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。本案二审受理费880元,由上诉人李纯飞负担。本判决为终审判决。审判长 陈         宇审判员 邓习军代理审判员张美权二〇一〇年四月二十三日书记员 管    建    平 微信公众号“”