（2010）衢柯民初字第221号

裁判日期: 2010-04-23

公开日期: 2015-12-27

案件名称

衢州××物业管理××责任公司与陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

衢州市柯城区人民法院

所属地区

衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

衢州××物业管理××责任公司,陈某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

浙江省衢州市柯城区人民法院民事判决书（2010）衢柯民初字第221号原告：衢州××物业管理××责任公司（以下简称协兴××），住所地：衢州市××城区××小区××楼××室。法定代表人：毛某某。被告：陈某某。原告协兴××与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月4日受理立案，依法适用简易程序，由审判员郑向东独任审判。2010年4月16日公开开庭进行了审理，原告协兴××法定代表人毛某某、被告陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协兴××起诉称：2007年10月31日，原告与被告签订租赁合同，将公司在兴华某小区39号楼二楼物业管理用房出租给被告经营活动室。合同约定的租赁期限至2008年10月31日。租赁期限届满后，被告继续延用租赁房屋，并按原合同约定的租金数额向原告交纳了一年的租金。2009年9月24日，原告向被告发出书面通知，明确告知被告，至2009年10月31日，原告不再与被告续签租赁合同。之后，原告在11月26日对上述房屋进行公开招租。竟租中，被告未报名参加，最后由他人中标竟得承租。但被告借故拒不腾退房屋，影响原告正常经营活动。为此，原告提起诉讼，要求被告腾退租赁房屋，并要求被告按1500元计付原告自2009年11月1日始至实际腾退之日止的租金、返还租赁期间向原告借用的物品。为证明与被告间的房屋租赁合同关系以及租赁期限的约定，原告提供了与被告签订的租赁合同；为证明原告受兴华某业主委员会委托管理本案租赁房屋的事实，原告提供了与衢州市兴华某业主委员会签订的物业服务合同二份；为证明原告于2009年9月24日通知被告至2009年10月31日租赁期限届满后不再与被告续签租赁合同的事实，原告提供了2009年9月24日通知一份；为证明原告于2009年11月23日通知被告参加竟租并享有优先承租权的事实，原告提供了2009年11月23日通知一份；为证明原告在公开招租后通知被告腾退房屋的事实，原告提供了2009年11月28日通知一份；为证明被告在租赁期间向原告借用8张椅子的事实，原告提供了被告于2008年10月27日出具的借条一张。诉讼中，针对被告否认原告公开招租通知的事实，原告申请证人于某、马某出庭作证，以证明原告在公开招租中进行了公告。被告陈某某答辩称：原、被告租赁合同约定，租赁期满，被告有优先承租权。但原告在招租时，根本未通知被告，使被告丧失了优先权。因此，原告已构成违约，故要求驳回原告的诉讼请求，并向被告承担相应的违约责任。庭审质证中，被告对于原告提供的上述书面证据材料，除2009年11月23日有关某某被告参加竟租，并享有优先权的书面通知，质证主张为虚假，被告没有收到过以外，对于其他书面证据材料，均予承认其真实性。对此，本院认证认为，被告认可其真实性的相关书面材料，其证据资格及证明力，本院应予确认。关于2009年11月23日的通知，因被告否认其真实性，主张未曾收执，且原告又未能提供其送交被告的相关依据，因此，其证明力本院不予采信。关于原告申请的两证人于某、马某证词，其中证人于某述称：她为所在兴华某业主委员会副主任，2009年11月，原告在进行上述房屋招租过程中，其陪同原告公司副经理在小区公告栏内张贴招租公告，竟标时被告未来参加。证人马某述称：他为兴华某居民，2009年11月间，其曾在小区公告栏内看见过原告就上述房屋招租张贴的公告。对于上述两证人证词，被告质证中未提出实质性质证意见。根据两证人证词，原告在2009年11月对上述房屋进行公开招租中，曾在小区内进行公告的事实，两证人陈述相互印证，本院应予采信。根据上述证据的分析认定，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案件事实如下：本案诉争之兴华某小区39幢2楼租赁房屋系兴华某小区物业管理用房，原告为该小区物业管理企业。2005年11月始，原、被告双方建立租赁合同关系，将上述房屋租赁给被告经营小区健身活动。期限届满后，原、被告于2007年10月31日续签房屋租赁合同，合同约定，原告将上述房屋继续出租给被告经营小区健身活动。租赁期限自2007年11月1日至2008年10月31日，年租金为18000元。合同第十一条约定，合同期满，若租赁房屋原告继续用于出租，同等条件下被告享有优先承租权。依据该合同，原告继续承租上述房屋。期间，因经营所需购置空调、乒乓球桌等设备，并在2008年10月27日向原告借用椅子8张。2008年10月31日，合同期限届满，被告继续依据前合同约定的年租金额，向原告交纳了此后一年的租金，房屋继续租赁使用。2009年9月，原告以公司房屋另有所用为由，书面通知被告至2009年10月31日合同到期后，不再与被告续签租赁合同，要求被告做好准备。此后，被告未按原告通知的时间退让出承租房屋，原告随即于11月下旬，在小区公告栏张贴公告，公开告示对上述房屋进行公开招租。之后，被告未报名参加竟租，房屋由他人竟标取得承租权。2009年11月28日，原告书面通知被告，限期7日内清退房屋、移交借用财物。之后，由于被告与新承租人之间就原承租期间投资置办财产折价无法达成一致意见，被告未能及时清退。至2010年3月3日，被告自行搬走自办财物后将房屋钥匙交还原告，因原告对延用期间房租及借用财物返还问题未能与被告达成一致，原告拒未接收。房屋空置至今。本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，迟延返还的，还应当支付实际占有租赁物期间的使用费。本案原、被告租赁合同约定的租赁期间届满后，双方继续依据原合同约定的金额交收一年租金，属对原合同租赁期限的默视更新，其租赁期限应认定延续一年，至2009年10月31日，租赁期限届满。至此，被告即失去继续占有使用承租房屋的合同依据。因此，原告要求被告腾退租赁房屋，并要求按照租赁合同约定的月租金数额支付迟延返还租赁物期间房屋占有使用费的请求，理由正当，本院应予支持。但根据庭审查明，双方确认被告于2010年3月初清空自办财物并返还原告租赁房屋钥匙，该行为应视为被告已完成房屋腾空和返还租赁物的义务。原告虽以未交清房租和返还借用财物而未予接收，但该事由并不构成对被告腾退行为的阻却，因此，其腾退租赁房屋的请求无需再行判决支持，相应的租赁房屋实际占有使用费，应当以该时间为计算结点。被告以原告未通知被告即将租赁房屋另行租赁与他人为由，抗辩主张原告构成违约，侵害了被告的优先承租权。对此，本院认为，优先承租权是指原承租人在租赁期限届满，出租人再行出租租赁物时，原承租人在与其他承租人同等条件下，对于租赁物享有优先于其他承租人取得承租的权利。其权利的行使，需以再租赁合同缔结过程中，出、承租人双方租赁的意思的表示以及同等条件的限制。本案原告作为租赁房屋的管理人，对原租赁合同期限届满后的再租赁，有权设定租赁条件、选择竟价租赁的合同缔结方式。作为原承租人的被告，在同等条件下享有优先取得承租的权利。根据案件事实，原告在公开招租过程中，进行了合理的公告公示方式。被告在此公告之下，未报名参加竟租，其性质属于对原告公示设定的再租赁条件下作出要约意思的抛弃。因此，被告以原告未通知其参加竟租为由，抗辩主张侵害其优先权，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：被告陈某某于本判决生效之日起五日内，支付原告衢州××物业管理××责任公司自2009年10月31日合同期限届满后至2010年3月3日腾退房屋时止实际占有租赁房屋的使用费6000元，并同时返还原告借用椅子8张。本案受理费130元，减半收取65元，由被告陈某某负担，于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员　　郑向东二〇一〇年四月二十三日书记员　　吴飞燕关注微信公众号“”