（2010）浙温民终字第244号
裁判日期: 2010-04-23
公开日期: 2014-06-16
案件名称
叶啸与温州市鹿城万顺房地产开发有限公司车位、车库纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
温州市鹿城万顺房地产开发有限公司；叶啸
案由
车位纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百五十三条第一款第一项
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第244号上诉人（原审被告）温州市鹿城万顺房地产开发有限公司。法定代表人朱德平。委托代理人王永华、潘雄伟。被上诉人（原审原告）叶啸。上诉人温州市鹿城万顺房地产开发有限公司因车位、车库纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第1521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2005年2月，原、被告经协商，由原告向被告购买位于温州市鹿城区万顺大厦地下室车库21号车位。为此，双方于2005年2月11日签订了一份《万顺大厦地下室车位购置合同》。合同约定，每个车位的价格为80000元，签订合同并付清款项后将车库交付乙方（原告）使用，若以后政府有关部门同意办理车位产权时，甲方予以配合协助办理车位产权证。合同签订后，原告付清车位购买款，被告向原告出具了一份金额为80000元的发票。诉争的车位至今没有办理产权证，被告在出售时没有领取预售许可证，也没有到相关部门办理备案手续。2005年1月20日，原告的代表人向万顺大厦物业管理公司发出书面通知，告知23个车位已经由原告等人购买，日后的租金由黄旭明代领。自2005年起至2009年4月份，原告等人通过物业管理公司领取车位的租金计164420元。原判认为，诉争的车位位于万顺大厦附属建筑物地下室车库中，且被用于销售，属于商品房范畴。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由于被告温州市鹿城万顺房地产开发有限公司是在既没有取得诉争车位预售许可证明，也没有到相关部门办理备案手续的情况下与原告签订的《万顺大厦地下室车位购置合同》，且至本案辩论终结前也未取得诉争车位预售许可证明，故上述合同因违反了国家强制性法律规定，应认定为无效。原告要求确认原、被告于2005年2月11日签订的《万顺大厦地下室车位购置合同》无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告提出原告主张合同无效的时效已过的辩解意见，由于合同的效力问题并不适用诉讼时效的规定，故对该意见，不予采纳。被告还辩解由于要求财产返还的请求权存在两年的诉讼时效，故原告的诉请已超过法定的诉讼时效，丧失了胜诉权。原判还认为，要求财产返还的请求权是应适用诉讼时效的规定，但是在合同被确认为无效之时，返还财产的义务才开始产生，或者采取判决确定返还财产的日期为返还财产义务产生的时间，诉讼时效期间应自该义务产生之时（其实也是该义务应履行之时）起算，故原告要求被告退还车位价款的诉讼时效应从合同被确认无效后开始计算，被告的前述辩解意见，亦不予采纳。由于原、被告签订的《万顺大厦地下室车位购置合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因现有证据只能认定原告支付的车位款为每个80000元，故被告应退还原告支付的车位价款为80000元。由于原告一直有领取车位租金，其损失得到了相应的补偿，故对原告要求被告支付从2005年2月11日起按银行同期利率计算利息至实际返还之日止的利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告叶啸与被告温州市鹿城万顺房地产开发有限公司于2005年2月11日签订的《万顺大厦地下室车位购置合同》无效；二、被告温州市鹿城万顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告叶啸车位价款80000元；三、驳回原告叶啸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3260元，由原告叶啸负担1460元，由被告温州市鹿城万顺房地产开发有限公司负担1800元。宣判后，温州市鹿城万顺房地产开发有限公司不服，上诉称，一审判决适用法律错误导致判决结果错误，依法应当改判。一、地下室车位依法可以销售，其销售合同不违背法律强制性规定。根据《物权法》第74条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，建设单位可以将车位、车库通过出售、附赠或者出租等方式处分，故上诉人将地下室车位出售给业主符合法律的规定，《万顺大厦地下室车位购置合同》不违背法律强制性规定，为有效合同。二、地下室车位属附属设施，但不属于商品房范畴，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，原判适用法律错误。三、上诉人将已建成的车库出售给被上诉人，不属于商品房预售。退一步说，即便是商品房，在建成之后再行销售，也是不需要预售许可证的。上诉人将地下室车位出售给被上诉人时，车位已建成并投入使用多年，已不属预售的阶段，再去领取预售证是不必要的。一审法院以未领取商品房预售证确认合同无效是完全错误的。综上，《万顺大厦地下室车位购置合同》为双方正式的意思表示，且不违反任何法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，原判认定合同无效属适用法律错误，望二审撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人叶啸未作答辩。在二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，双方当事人对原判认定的事实均无异议，本院依法予以确认。以上由当事人陈述和原判确认的证据所证明。本院认为，本案二审争议焦点为：原判确认双方当事人签订的《万顺大厦地下室车位购置合同》系无效合同是否正确以及原判适用法律有否错误。诉争的车位位于万顺大厦附属建筑物部分的地下车库，原系上诉人开发并拥有，原审认定诉争地下车位属于商品房范畴，与法无悖。2005年2月，上诉人在未取得诉争车位预售许可证明的情形下，与被上诉人签订《万顺大厦地下室车位购置合同》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因为上诉人在一审辩论终结前未取得诉争车位预售许可证明，而且上诉人至今仍未取得诉争车位预售许可证明，因此，原判适用上述司法解释第二条之规定，确认双方签订的《万顺大厦地下室车位购置合同》无效，适用法律并无错误。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3260元，由上诉人温州市鹿城万顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 毅审 判 员 陈肖俭代理审判员 厉 伟二〇一〇年四月二十三日书 记 员 姜 益