（2010）甬鄞望民初字第34号

裁判日期: 2010-04-20

公开日期: 2015-12-27

案件名称

赵某某与蔡甲、叶甲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市鄞州区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡甲,叶甲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款

全文

宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬鄞望民初字第34号原某：赵某某。委托代理人：蒋某某。委托代理人：郑某。被告：蔡甲。被告：叶甲。两被告共同委托代理人：叶乙。原某赵某某与被告蔡甲、叶甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年2月1日立案受理。依法由审判员翁磊适用简易程序于同年3月11日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼；原告申请的证人蔡乙、唐某某出庭作证。本案现已审理终结。原某赵某某起诉称：2009年8月31日，原某与被告蔡甲、叶甲在宁波市家缘房产经纪有限公司（以下简称家缘房产）签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，约定：原某向两被告购买其所有的位于某某市鄞州区古林镇十二庭院7幢1单元902室住宅房一套，建筑面积为127.82平方米，价款为118万元；交房日期为款清交房；被告每逾期交房一日，承担违约金100元，逾期十天，作违约处理，需支付违约金5.5万元；由家缘房产负责办理房屋过户手续。同日，原、被告又签订房屋买卖补充协议一份，约定在原价的基础上增加房款25.8万元，该价款包括用于购买房内固定装饰及空调2只、脱排、灶具、窗帘、灯具等物品。合同签订后，原某按合同约定于签订合同当日交付两被告购房某某5.5万元，于同年9月10日给付两被告房款44.5万元，于同月17日，即原、被告双方办理产权过户手续当日给付被告房款25.8万元，后因两被告提出急需用钱，原某于同年11月26日给付两被告房款20万元。后该房屋产权依法过户到原某名下。同年11月28日，家缘房产基于各项房屋交付手续已基本齐全，故召集原、被告双方协商交房事宜。在协商过程中，两被告自感房价接连上涨，卖房吃亏，突然要求提价，并在家缘房产联丰分公司负责人蔡某手中抢走属于原某的《存量房屋买卖中介合同》。同年12月16日，家缘房产通知两被告贷款再十天可到位，要求两被告做好交房准备。同月28日，家缘房产再次电话告知两被告，贷款已到位，即日办理交房手续。对此，两被告均置之不理。2010年1月3日，原某将应付两被告房款28万元存折拿到家缘房产，该公司当即通知两被告领钱交房，两被告以没空为由加以拒绝。同月4日，家缘房产邮寄信函给被告，通知2010年1月14日之前交房，但被告仍不予理睬，拒绝交房。原某无奈于同月20日将余下房款28万元向宁波市公证处办理了提存公证，被告已于2010年2月2日从公证处领取了该28万元。原某已按约定履行了合同义务，交付了全额房款，但两被告却无端提价且迟迟不肯交房，现请求判令两被告即时腾空坐落于某某市鄞州区古林镇十二庭院7幢1单元902室的房屋并交房；判令两被告承担违约金5.6万元。两被告共同答辩称：对原、被告之间签订存量房屋买卖中介合同及房屋买卖补充协议各一份无异议。两被告未交房的原因是因为双方对讼争房屋的装修价格无法协商一致，并不存在两被告违约。即使两被告延迟交房超过十日以上，原某要求两被告承担违约金5.6万元也无依据。综上，请求驳回原某的诉讼请求。原某为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.存量房屋买卖中介合同一份、房屋买卖补充协议一份、家缘房产于2009年11月28日、2010年1月14日出具的证据两份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同法律关系，两被告同意将其所有的坐落于某某市鄞州区古林镇十二庭院7幢1单元902室的房屋卖给原某，家缘房产为该合同提供居间服务，蔡某系具体经办人；房屋的总价款为143.8万元，其中包某某定装修及脱排、灶具、灯具、空调两只等装饰；交房时间是款清交房；双方对违约责任作了约定；原某的合同已被被告抢走，现原某提供的是家缘房产留底的复印件。2.收条四张、工商银行个人业务凭证五张、个人住房公积金借款合同一份、银行卡一张、银行存折一本，拟证明原某直接向被告的银行卡支付了四次共计95.8万元，原某通过中国建设银行公积金贷款20万元，该笔款项已于2009年12月28日依照合同约定划到了姓名为叶甲、账号为××的账户内，该银行卡现在家缘房产处，2010年1月1日，原某存折余款已超过28万元，因两被告拒绝提取该款，原某只能到公证处提存的事实。3.公证书一份、公证提存款支付单一份，拟证明原某于2010年1月21日将剩余房款28万元到天一公证处提存，至此，原某已经支付了143.8万元的全额房款，被告已于2010年2月2日从公证处领取了该28万元的事实。4.甬房权证鄞州区字第××号房屋所有权证一本、甬鄞国用（2009）第18-06645号国有土地使用权证一本，拟证明现坐落于某某市鄞州区古林镇十二庭院7幢1单元902室的房屋的所有权及土地使用权均已登记在原某名下，两被告应该腾房的事实。5.蔡某出具的个人证明一份、通知函一份、国内特快专递邮件详情单一份，拟证明家缘房产已通知两被告领取按揭款，但两被告未来领取，故该银行卡现在家缘房产；家缘房产已书面通知两被告于2010年1月14日前到该公司办理交房事宜。两被告为证明自己的主张，向本院提交了存量房屋买卖中介合同两份，其中一份为原某所有，一份为两被告所有。其中两被告持有的一份合同中房屋装修情况一栏为空白，证明原告持有的合同中该栏的内容是后加的，或者未与两被告达成一致。合同第三条费用及支付中房屋装修、设施等价款一栏为空白，说明房屋价款不包括装修。合同中房地产状况的其他设施：水电一户一表，有线，管煤，均不得转移，说明其他可以转移。房屋买卖补充协议也未提及装修款问题。原某在举证期限内申请证人蔡某、唐某出庭作证。证人蔡某当庭陈述如下：其系家缘房产联丰店经理，讼争房屋的房某系家缘房产的业务员唐某通过网络得到。原、被告双方谈妥后，于2009年8月31日到家缘房产签订合同，当时说好送固定装修，空调2只，灶具，脱排，窗帘等。之后，双方按合同履行，一直到2009年11月28日，双方就交房问题进行协商，在协商过程中，被告抢了原某的合同，证人当即报警。12月16日，家缘房产通知两被告约10天后可以放贷，要两被告做好交房准备。12月28日，家缘房产通知两被告按揭款已经放下，询问两被告有无搬出房屋，两被告回答未搬出，要原某另外支付装修费。12月29日下午5时，两被告来家缘房产要求拿按揭款，证人告知两被告，原某的合同被被告拿走，交房问题也未解决，故不能拿按揭款。2010年1月4日，家缘房产发函给两被告要求尽快交房。1月9日，证人再次召集双方就交房问题进行协商，两被告提出要原某支付装修费用，原某不肯，协商未成功。至于原某与被告的两份合同不一致的问题，证人解某，两被告持有的合同系证人本人书写，原某持有的合同及家缘房产留底的合同系家缘房产员工杨明乖书写，由于写的合同太多，产生了笔误。证人唐某当庭陈述如下：其系家缘房产的业务员。2009年8月份的某一天上午9时许，证人在网上看到了被告的房某，于是打电话给被告，问房子还在不在，被告说还在。证人刚好有一客户即原某要买房，于是证人就与原某越好中午12时左右去被告处看房。证人与原某到两被告家里，原某看房后很满意，问被告送哪些东西，被告回答能移动的都带走，不能移动的送给原某。当时原某夫人问电视柜能否送，被告也同意了。双方谈好价格后，下午2时许，就一起到家缘房产签订了房屋买卖合同。原、被告双方提交的证据及证人证言经当庭质证，双方的质证意见及本院认证意见如下：两被告对原某提交的证据1中的存量房屋买卖合同除关于房屋装修的记载有异议外，其他均无异议；对房屋买卖补充协议的真实性无异议，但该补充协议并未注明包括装修；对两份证明的真实性均无异议，但对家缘房产于2010年1月14日出具的证明内容有异议，认为合同价款与房屋实际价款的差价是为了少交税款，而非装修价款。对原某提交的证据2的真实性均无异议，认为20万元的银行卡在家缘房产，恰恰证明两被告未收到该款，房款未清。而原某存折内有28万元不能证明该款系支付给两被告的房款。对证据3的真实性无异议，认为被告已领取了提存款，不存在被告拒领房款的问题。对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为本案审理的并非所有权纠纷。对证据5的真实性无异议，但认为原、被告双方争议的就是是否需要另行支付装修款的问题，不能证明两被告拒交房屋。本院对原某提交证据的真实性均予以确认。原某对被告提交的两份存量房屋买卖中介合同的真实性均无异议，但认为该两份合同的笔迹并非同一人，有可能在抄写时疏忽导致两被告持有合同的内容不完整，在双方合同不一致的情况下，应当以第三方中介公司的合同为准。本院对两被告提交证据的真实性予以确认。对于证人蔡某、唐某的证言，原某均无异议，两被告除对两位证人陈述的房价包括装修有异议外，其余无异议。本院对两位证人的证言中除房价包括装修部分的陈述暂不予确认外，其余予以确认。本院认为本案争议的焦点为：1、讼争房屋的总价款143.8万元是否包括装修；2、两被告是否构成违约，如构成违约，原某主张的违约金可否支持。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告各自持有的合同中关于房屋装修情况一栏的记载不一致，且就目前证据而言，本院无法查明双方订立合同时就房屋装修情况的真实意思表示，故本院按照二手房一般交易惯例，以及出于尽量不破坏装修价值的考虑，认定讼争房屋的总价款143.8万元应包某某定装修在内，至于空调、脱排、灶、窗帘、灯具，两被告拆走后仍可使用，在原、被告无法达成一致的情况下，两被告可予拆走。关于第二个争议焦点，本院认为，家缘房产虽未将20万元的银行卡交给被告，但该银行卡的户名系在被告叶甲名下，原某已全额履行了付款义务，家缘房产未将该卡交给被告，也是为了督促两被告履行交房义务。故两被告已违反了合同约定的款清交房义务，已构成违约。但原某对合同关于违约责任约定的理解有误，该合同第十四条约定，甲方延迟交房，每逾期一日支付某某100元整，逾期十日，作违约处理。违约责任：甲方支付某某违约金55000元整，乙方所付定金及房款当场退还。从该约定可以看出，该约定系赋予乙方单方解除合同的权利，甲方延迟交房十日以上，乙方可要求甲方退还所付定金及房款，并要求甲方支付某某违约金55000元。但两被告延迟交房给原某造成的损失确实存在，本院按合同第十四条约定的逾期交房一日支付违约金100元计算两被告应支付的违约金。综上，本院确认本案事实如下：2009年8月31日，原某赵某某与被告蔡甲、叶甲在家缘房产签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，约定：原某向两被告购买其所有的位于某某市鄞州区古林镇十二庭院7幢1单元902室住宅房一套，建筑面积为127.82平方米，价款为118万元；交房日期为款清交房；两被告每逾期交房一日，承担违约金100元；由家缘房产负责办理房屋过户手续。同日，原、被告又签订房屋买卖补充协议一份，约定在原价的基础上增加房款25.8万元。合同签订后，原某按合同约定于签订合同当日交付两被告购房某某5.5万元，于同年9月10日给付两被告房款44.5万元，于同月17日，即原、被告双方办理产权过户手续当日给付两被告房款25.8万元，于同年11月26日给付两被告房款20万元。后该房屋产权依法过户到原某名下。同年11月28日，家缘房产召集原、被告双方协商交房事宜。在协商过程中，被告夺走了原某持有的存量房屋买卖中介合同。2009年12月16日，原某通过中国建设银行公积金贷款20万元，该笔款项已于2009年12月28日依照合同约定划到了姓名为叶甲，账号为××的账户内，该银行卡现在家缘房产处。2010年1月4日，家缘房产邮寄信函给被告，通知两被告于2010年1月14日之前交房。原某于2010年1月20日将余下房款28万元向宁波市天一公证处办理了提存公证，被告已于2010年2月2日从公证处领取了该28万元。双方因房屋价款是否包括装修无法达成一致意见，酿成本起纠纷。本院认为，当事人在民事活动中应诚实守信。原、被告双方均应按照合同全面履行自己的义务。两被告以房屋装修款未与原某达成一致为由，拒不交房，违反了合同约定。原某要求两被告腾房的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原某对约定违约金的理解有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告蔡甲、叶甲于本判决生效后十五日内腾空坐落于某某市鄞州区古林镇十二庭院7幢1单元902室住宅房一套；二、被告蔡甲、叶甲支付原告赵某某违约金7700元（从2010年2月3日暂计算至4月20日，按每日100元计算，之后的违约金按每日100元继续计算至两被告实际腾房日止），限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，减半收取计600元，由原告赵某某负担500元，由被告蔡甲、叶甲负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 员　翁磊二〇一〇年四月二十日代书记员　徐华 更多数据：