（2010）浙温民终字第39号

裁判日期: 2010-04-02

公开日期: 2014-06-11

案件名称

胡士连与伍建中房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

伍建中,胡士连

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第39号上诉人（原审被告）：伍建中。委托代理人：叶舟。被上诉人（原审原告）：胡士连。委托代理人：詹福进。委托代理人：李丽云。上诉人伍建中为与被上诉人胡士连房屋买卖合同纠纷一案，不服乐清市人民法院（2009）温乐民初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2010年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人伍建中，被上诉人胡士连及其委托代理人詹福进，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2007年10月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖协议书》，被告伍建中将其从万曲桥处受让的，坐落于乐成镇双雁路湖滨花苑5单元06-07层跃层式中（乐房权证第××号）的7楼709室商品房一套，建筑面积约128.5平方米，以总房价755000元出让给原告，协议约定：原告于2007年10月23日付定金10000元（原判此处笔误，应为100000元），2007年11月13日付购房款605000元，凭分层房产证及过户签字手续，原告付清剩余房款50000元，被告立买契、交房，原告收到分层房产证，在一个星期内即办理过户收件手续。被告将原产权人的房产证办理分层的房产证，07层套房的房产证办证分层款项由被告支付，办毕07层套房的房产证给原告过户等。原告依约向被告支付了购房款705000元（包括定金100000元），2007年农历10月13日（即阳历11月22日），原、被告双方就该商品房又订立了《商品房卖契》，后被告将房屋交付原告，原告对该房屋进行了装修，后该商品房一直无法办理过户手续。2009年6月30日，原告胡士连向乐清市人民法院提起诉讼，认为因被告的根本违约行为，致使其不能实现商品房买卖合同目的，请求判令：一、解除原、被告于2007年10月23日签订的商品房买卖协议书和2007年农历10月13日签订的商品房卖契；二、被告返还原告购房款705000元；三、被告赔偿原告装修费、购房款利息损失、律师代理费各项经济损失234388元。在本案审理过程中，原告申请对诉争商品房的装修费用进行鉴定，原审法院委托乐清市价格认证中心进行鉴定。2009年9月15日，乐清市价格认证中心作出乐价涉认定（2009）613号价格鉴证结论书，认定乐成镇湖滨花苑5单元7楼混合06-07层（跃层式）商品房中的07层装修费价格为：人民币86335元，但结论中装修费尚未考虑折旧。原审法院审理认为：原、被告双方订立的“商品房买卖协议书”、“商品房契约合同”依法成立。诉争的乐成镇双雁路湖滨花苑5单元7楼709室商品房系跃层式结构（原为06-07层跃层式），被告伍建中从他人处受让该（07层）709室商品房后转卖给原告胡士连，由于该诉争的商品房无法办理过户手续，致使不能实现合同目的，被告应负主要责任，而原告在受买该商品房时也应该知道该合同目的是可能不能实现的不利后果，仍然与被告签订商品房买卖合同，其亦有一定的责任。现原告要求解除合同，并要求被告返还购房款705000元，理由正当，应予支持；其要求被告赔偿购房款的全部利息，不予采纳。考虑到不能实现合同目的的主要责任在被告，故该购房款的利息部分损失，被告应承担80%赔偿责任较妥。鉴定结论中装修费损失尚未考虑折旧，但根据本案的实际情况应以20%折旧予以赔偿。原告要求赔偿律师代理费，没有法律依据，不予采纳。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原、被告双方签订的买卖合同依法予以解除。二、被告伍建中应返还原告胡士连购房款705000元及支付利息84261.6元（利息从2007年10月23日至2009年10月23日间按中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率一至三年（含三年）基准年利率为7.47%，即月利率为0.6225%计算。705000×24个月×0.6225%计人民币105327元。被告应承担80%赔偿责任，即84261.6元）。三、被告伍建中应赔偿原告胡士连装修费69068元。上述二、三项款限该判决生效后十五日内交该院民一庭转付。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费13200元，由原告负担520元、被告负担12680元。伍建中不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，称：一、原审以合同法第九十四条规定判决解除双方的买卖合同与事实不符，明显错误。1、上诉人与被上诉人于2007年10月23日签订的商品房买卖协议书和2007年农历10月13日签订的商品房卖契系双方真实意思表示，合法有效。上诉人在交付房屋归被上诉人所有后，已经履行了合同的义务，既不存在迟延履行债务也不存在其他违约行为致使不能实现合同目的。而该房屋产权证未分户的事实被上诉人在签约时系明知的。2、本案双方在合同中并未约定房屋权证办理的具体时间，该事实有被上诉人尚有五万元购房款未支付的约定可以体现。3、即使被上诉人有权根据合同法第九十四条规定提出解除合同，也应通知上诉人。而被上诉人在没有通知上诉人解除合同的情况下，就起诉至法院要求解除双方所签订并已履行的合同，显然违反合同法第九十六条之规定。二、1、双方在达成协议时，被上诉人对该房屋未办理房产分层及过户手续是明知的，被上诉人却仍然装修入住，该责任应由其自己承担，其要求赔偿装修费与事实不符。更何况，被上诉人从收房入住到现今已二年多，其装修的材料已无价值，原审判决支持被上诉人80%的装修款明显与事实不符，与法相悖。2、上诉人已依法履行了将房屋交付给被上诉人的义务，被上诉人对该房占有、居住、使用二年多时间，至今未将房屋交还上诉人，亦给上诉人造成损失。原审支持被上诉人赔偿装修款的请求，又再支持被上诉人赔偿购房款利息的请求，并且将该利息款从协议签订之日（2007年10月23日）起算，显然与事实不符，与法相悖，对上诉人明显不公。三、原审判决程序违法。本案双方诉争的房产，系上诉人从上家万曲桥处受让所得，后再转让给被上诉人，房屋权证不能办理及不能过户的责任不在于上诉人，就算有责任也在于万曲桥。上诉人已经向原审法院提出追加万曲桥为本案被告的申请，但原审并没有裁定不支持上诉人的该追加请求，仅仅通知上诉人不同意追加万曲桥为被告，明显剥夺了上诉人的司法救济权利。综上，原审判决认定事实与客观事实不符，适用法律错误，程序违法。请求二审依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人胡士连未作出书面答辩，在二审庭审中口头辩称：一、被上诉人购房目的不能实现的过错在于上诉人，上诉人应承担相应的责任。二、原判程序合法。万曲桥与本案没有任何的法律关系。请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及双方当事人的陈述予以证实。本院认为：上诉人伍建中与被上诉人胡士连分别于2007年10月23日、农历10月13日签订的商品房买卖协议书、商品房卖契系双方当事人真实意思表示。根据乐成镇字第××号房屋所有权证记载，乐成镇双雁路湖滨花苑A幢609室系登记在林跃进名下的跃层式结构商品房，所在层数6-7层，建筑面积为257.44平方米。第七层在房屋设计、施工、竣工及交付使用时与第六层共同构成一套完整的房屋，第七层仅系该套房屋的组成部分，并非独立的房屋。而双方当事人买卖的系上诉人伍建中从第三人万曲桥处受让的该商品房中建筑面积约128.5平方米的第七层，现该第七层未能办理独立的房屋所有权证，当事人在本案审理过程中亦认为根据政策规定目前无法办理，故应当认定本案签订合同的目的已无法实现。被上诉人胡士连以合同目的无法实现为由，请求解除合同，原审判令解除合同，符合法律规定。在商品房买卖协议书中，双方明确约定“房屋所有权人：原产权人林跃进；乐房权证：乐成镇字第××号，06-07层分层过户……凭分层房产证及过户签字手续，乙方（即被上诉人胡士连）付清剩余房款，乙方收到分层房产证，在一个星期内即办理过户收件手续……甲方（即上诉人伍建中）将原产权人的房产证办理分层的房产证，07层套房的房产证办证分层款项由甲方支付，办毕07层套房的房产证给乙方过户……”。上述约定表明，双方当事人对其买卖的第七层仅系乐成镇双雁路湖滨花苑A幢609室的组成部分、并非完整房屋的事实均明知，也应预见到该第七层不能办理独立的房屋所有权证的不利后果，故双方当事人对该第七层至今未能取得独立的房屋所有权证并最终导致房屋买卖合同解除均负有责任，双方过错程度相当。原判认定不能实现合同目的的主要责任在于上诉人伍建中，缺乏事实根据，有违公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的房屋买卖合同解除后，上诉人伍建中向被上诉人胡士连所收取的购房款705000元应予返还；被上诉人胡士连则应将涉案房屋第七层返还上诉人伍建中。因双方当事人对合同解除均负有责任，过错程度相当；且被上诉人从上诉人向其交付涉案房屋第七层后即装修入住，使用已逾二年，故购房款705000元的利息损失应由被上诉人胡士连自己承担。鉴于被上诉人胡士连对涉案房屋第七层已予装修，现因合同解除，该房屋第七层应予返还，造成装修费用的实际损失，应由上诉人伍建中予以赔偿，原审判令上诉人伍建中折旧赔偿装修费用并无不当，本院予以维持。关于原审法院有否违反法定程序。本院认为，被上诉人胡士连基于其与上诉人伍建中签订的房屋买卖合同，请求解除合同，并由上诉人伍建中承担相应的民事责任，符合合同相对性原则。涉案房屋第七层系上诉人伍建中从万曲桥处买受，万曲桥与上诉人伍建中之间存在另一合同法律关系，与被上诉人胡士连并不存在合同法律关系，并非本案必须共同进行诉讼的当事人，上诉人伍建中认为应当追加万曲桥为本案被告不符合法律规定，原审法院决定不同意上诉人伍建中关于追加万曲桥为共同被告的申请正确。原审法院将该决定仅以通知形式告知上诉人伍建中虽有不妥，但对上诉人伍建中的诉讼权利和本案的实体处理并无实质性影响，上诉人伍建中认为原审法院违反法定程序的上诉主张不能成立。综上，上诉人伍建中认为其不应承担购房款利息损失的赔偿责任的上诉理由成立，本院予以采纳；其余上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持乐清市人民法院（2009）温乐民初字第613号民事判决第一、四项；二、变更乐清市人民法院（2009）温乐民初字第613号民事判决第二项为：上诉人伍建中于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人胡士连购房款705000元；三、变更乐清市人民法院（2009）温乐民初字第613号民事判决第三项为：上诉人伍建中于本判决生效之日起十五日内赔偿被上诉人胡士连装修费用69068元；四、被上诉人胡士连于本判决生效之日起十五日内返还上诉人伍建中坐落于乐清市乐成镇双雁路湖滨花苑5单元06-07层跃层房屋（即A幢609室，具体以乐房权证第360**号为准）的第七层。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案一、二审受理费各13200元，均各由上诉人伍建中负担10877元，被上诉人胡士连负担2323元。本判决为终审判决。审 判 长　　戴　真审 判 员　　郑明岳审 判 员　　胡爱玲二〇一〇年四月二日代书记员　　林　英 关注公众号“”