（2006）鹿民三初字第63号
裁判日期: 2010-04-14
公开日期: 2015-12-27
案件名称
陈某某、季某某等与温州市××××物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,季某某,陈某某、季某某为与被告温州市××××物业管理,温州市××××物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2006）鹿民三初字第63号原告：陈某某。原告：季某某。俩原告共同委托代理人：郑某某。被告：温州市××××物业管理有限公司，住所地：温州市××师里××大楼××室。法定代表人：叶某某。委托代理人：卓某某、杨某某。原告陈某某、季某某为与被告温州市××××物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，于2005年12月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成由审判员夏晓峰担任审判长、与审判员韩若冰、周伟敏参加评议的合议庭，后因审判人员工作调动，变更为由审判员陈锡林担任审判长、与审判员韩若冰、代理审判员金春组成的合议庭，于2009年7月15日公开开庭进行了审理。原告季某某及其委托代理人郑某某、被告温州市××××物业管理有限公司的委托代理人卓某某、杨某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、季某某诉称：2003年8月28日，原告陈某某、季某某合伙经营饮食店，并向被告承租坐落于松台广场北××楼作为经营场所。双方订立租赁协议书，约定：出租期间从2003年9月1日起至2008年9月1日止，租金每半年缴纳一次为45500元，押金为1万元。原告季某某于2004年2月3日领取温州市鹿城区好望角美食林（以下简称好望角美食林）的个体营业执照，为此俩原告投入装修和设备共计57万多元。原告按约缴纳押金和至2004年12月31日的全部租金。2004年10月，被告采取停水措施妨碍原告进行经营，并以影响市容为由责令原告拆除雨棚，同年12月将消防楼梯拆除。2005年7月，被告发函停租。原告支付第二年的租金遭被告拒收。上述行为表明被告拒不履行租赁协议。现请求法院判令：1、被告赔偿原告租金损失725265元；2、被告赔偿原告装修和设备损失144466元；3、被告赔偿原告厨具损失179266元；4、被告承担诉讼费用。为证明自己的主张，原告向本院提交证据如下：1、个体工商户营业执照1份，用于证明季某某个人经营的好望角美食林于2004年2月3日获准经营中式餐，经营场所位于温州市松台广场北首b幢商铺二楼；2、租赁协议书1份，用于证明季某某的合伙人陈某某与被告于2003年8月28日订立协议，承租松台广场北首b幢商铺二楼，承租期限从2003年9月1日至2008年9月1日，租金从2003年12月1日起算，建筑面积303.67平方米，租金为25元／平方米，45550元／半年，该公司的法定代表人当时为郭某某；3、合伙协议书1份，用于证明季某某与陈某某合伙经营和承租位于温州市松台广场北首b幢商铺二楼的好望角美食林；4、房屋租金发票及收据共4份，用于证明租金已经交付至2004年12月31日；5、2004年12月11日原告出具的《报告》1份，用于证明2004年12月8日被告对原告承租的经营场所进行拆除，造成原告直接经济损失；6、2005年7月11日被告向某告所发的《函》1份（复印件），用于证明被告于2005年7月11日再次要求腾空商铺，逾期采取强制措施；7、叶某某录音资料（附记录）、郭某某询问笔录各1份，用于证明：①被告拒收原告的租金；②被告的上级机关即旧城改建指挥部认为开餐饮店影响市容，要被告停租；③被告对其公司采取停水、拆楼梯、搬餐具、桌椅的事实没有否认；④被告看过原告出具的2004年12月11日的报告；8、厨具进货单若干份，用于证明原告的厨具损失为179266元；9、《临时借用绿地许可证》1份，用于证明消防楼梯是被告搭建的而不是原告搭建的。被告温州市××××物业管理有限公司辩称：1、原告诉称被告采取停水措施妨碍其经营缺乏依据；2、原告擅自搭建雨棚之行为已违反合同之约定，因影响市容市貌，被告有权要求其拆除；3、消防楼梯系原告违章搭的构筑物，被告配合行政执法局拆除该楼梯不属违约行为；4、原告诉称被告拒收租金与事实不符、缺乏依据，相反是原告违反租赁协议约定，长期拖欠租金；5、原告逾期二个月不支付租金、未按租赁场所的性质使用、擅自改建租赁场所、在租赁场所搭建构筑物等行为，已严重违反双方约定，被告有权解除协议。综上，原告称被告严重违反租赁协议约定与事实不符，相反，原告之行为已严重违反租赁协议约定和法律规定，已具备解除租赁协议之条件，被告有权据此解除租赁协议。为证明自己的主张，被告向本院提交证据如下：1、租赁协议书（2003年8月28日）1份，用于证明根据租赁协议的约定，在租赁期间，原告应当服从被告的统一管理，如需改扩建项目，须报被告和有关部门审批后方可实施；原告必须遵守国家法律、法规，自觉做好营业场所内的环境卫生工作；2、茶廊平面设计图1张，用于证明原告承租的松台广场b幢商铺二楼的性质为茶廊；3、照片30份，用于证明在租赁期间，原告未按营业场所的性质使用营业场所，并对营业场所进行改建扩建，在茶廊经营酒店、烧烤、违章搭建简易棚等；4、温州市城市管某某政执法局责令限期改正通知书（2004年8月18日）1份，用于证明原告违章搭建消防楼梯，占用城市绿地被执法部门责令停止并补办绿地占用手续或绿地恢复原状；5、温州市城市管某某政执法局行政处罚告知书（2004年11月25日）1份，用于证明原告未经批准搭建构筑物，拒不整改，并对被告作出拆除搭建的楼梯并处罚4000元的行政处罚；6、函（复印件、2006年3月7日）、复函（2006年3月7日）各1份，用于证明被告配合行政执法局拆除原告违章搭建的消防楼梯至恢复原状的时间是2004年12月8日；7、函（复印件2005年7月11日）1份，用于证明原告在租赁期间，违反租赁协议之约定；8、关于旧城改建物业管理有限公司与陈某某、季某某租赁合同纠纷一案有关事实的说明（2006年3月13日）1份，用于证明原告擅自搭建违章建筑物，严重污染环境和市容市貌，原告接到通知后拒不整改，被告与原告解除租赁合同，收回茶楼以维护市容市貌；9、发票3份（复印件），用于证明原告逾期支付租金的事实。经原、被告双方当庭举证、质证，本院对双方提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3、4、6均无异议，原告对被告提交的证据1、4、5、6、9均无异议，本院对上述证据均予以认定。被告对原告提交的证据5内容的真实性有异议，本院认为该份证据系原告向被告出具的报告，其内容是否真实不能仅凭单方当事人的陈述予以证实，故本院对该证据的证明力不予认定。关于原告提交的证据7中的录音资料，被告认为没有反映出录音的时间、地点、人物，且录音的杂音太大无法听清说话的人是谁，因此对该份录音资料不予确认。本院认为该份录音资料的声音模糊不清，无法证明原告主张的待证事实，故对该证据不予认定。关于证据7中的询问笔录，被告认为该笔录是一份证人证言，应当由该证人出庭作证。本院认为：证人郭某某属于被告的上级部门温州市旧城改建指挥部管理的工作人员，鉴于证人的这一特殊身份而被告并未否认该笔录是郭某某本人签名，且郭某某作为被告公司的前任法定代表人，对当时签订和履行租赁合同的有关事实比较了解，可信度较高，其在笔录中的陈述可以证明原告主张的相关待证事实，故本院对该笔录的证明力予以认定。被告对原告提交的证据8的真实性有异议，认为该份清单是原告自己出具的，并没有相关正式发票佐证，本院认为被告的异议成立，故对该证据不予认定。关于原告提交的证据9《临时借用绿地许可证》，被告认为消防楼梯不是被告搭建的，该许可证是原告以被告公司名义申办的。本院认为：许可证上载明的借用人名称为温州市××××物业管理有限公司，故可以认定被告当时是知晓并同意申请办理该份许可证以借用绿地来架设简易消防楼梯的。关于被告提交的证据2，原告认为与本案不具有关联性，因该份图纸没有交给原告，也不是合同的附件，其真实性无法确认。本院认为：该证据系杭州园林设计院出具的平面图，盖有浙江省建设厅统一制发的工程设计出图专用章，与本案待证事实存在关联性，故对该证据予以认定。关于被告提交的证据3，原告对真实性无异议，但认为租赁协议未约定承租场所不得经营烧烤而仅只能作为茶楼，营业场所包括餐饮业。本院认为证据3的真实性可予确认，且与本案待证事实存在关联性，故对该证据予以认定。关于被告提交的证据7，原告对真实性无异议，但认为不能证实原告改变使用性质，迟付租金，恰恰证明被告违反合同约定和法律规定解除合同的行为。本院认为：该函是被告向俩原告所发，其单方陈述不能证明原告违约，只能证明被告明确要求解除租赁协议，故对被告主张的证明内容不予认定。九、关于被告提交的证据8，原告对内容的真实性有异议，认为该份材料说明是被告的单方陈述，不具备证据形式要件，且该陈述证实被告实施了拆除行为和拒收租金。本院认为温州市旧城改建指挥部作为被告的上级主管部门，其陈述相当于被告的单方陈述，故对被告主张的证明内容不予认定。在审理过程中，依原告的申请，本院依法委托温州市鹿城区价格认证中心对坐落于温州市××广场边××商铺××楼好望角美食林的装修损失和2005年1月1日至2008年9月1日期间的租金价值进行鉴定，该中心出具的价格鉴定结论为：装修损失为144466元；2005年1月1日至2008年9月1日期间的租金为1059298元。原告对该份鉴定结论无异议。被告对该份鉴定结论提出异议，认为装修损失清单系原告自己出具且没有相关发票，鉴定书中未写明参照哪个地段租金作出的结论，厨房设备餐具并不因租赁协议解除而造成损失，认为需要重新鉴定。本院认为：鉴定结论并未涉及厨房餐具的价格评估，被告提出的异议并不能否定鉴定结论且被告没有其他足以反驳的证据和理由，故本院对该份鉴定结论予以认定。综上并结合双方在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2003年8月28日，原告陈某某与被告温州市××××物业管理有限公司分别作为乙方和甲方签订《租赁协议书》一份，双方约定甲方将座落在松台广场边××商铺××楼营业场所（建筑面积303.67平方米）出租给乙方，出租期限从2003年9月1日至2008年9月1日，租金从2003年12月1日起按25元／平方米的价格计算，每半年缴纳一次为45550元，押金1万元。2004年2月3日，原告季某某领取个体工商户营业执照，与原告陈某某合伙经营好望角美食林，经营场所位于温州市松台广场北首b幢商铺二楼。合同签订后，俩原告向被告缴纳押金1万元并陆续支付租金至2004年12月31日。因消防部门要求增设出入口，经被告申请，温州市政园林局于2003年12月10日向被告颁发了同意被告借用松台广场北首b幢商铺东面墙边绿地以架设简易消防楼梯的许可证，有效期自2003年12月11日起至2004年3月20日止。原告在上述许可的绿地上搭建了简易消防楼梯。原告承租上述场所后经营酒店和烧烤，搭建了包厢、厨房和简易棚，后经有关部门要求，原告于2004年自行拆除包厢、厨房和简易棚。2004年8月18日，温州市城市管某某政执法局以被告搭建简易消防楼梯、临时占用该绿地超过审批期限为由向被告发出《责令限期改正通知书》，要求立即停止违法行为，限期补办相关绿地占用手续或退还占用的绿地并恢复原状。租赁期间，被告对好望角美食林采取了停水措施。2004年11月25日，温州市城市管某某政执法局向被告发出《行政处罚告知书》，要求十五日内拆除违章搭建的消防楼梯。2004年12月8日，被告配合该局拆除了好望角美食林的简易消防楼梯，恢复原状。2005年7月，被告发函给俩原告，要求终止租赁协议并要求俩原告于2005年7月20日前腾空，称否则将采取强制措施。事后，被告将好望角美食林的部分厨房设备及餐具搬至被告的仓库。俩原告不同意解除租赁协议，拒绝腾空诉争营业场所。双方为此产生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，好望角美食林于2004年12月8日开始停业至今。本院认为：原、被告间的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告辩称因原告延迟支付租金故被告享有合同解除权，本院认为根据证人证言及被告向某告所发信函的内容，可以认定原告欠租并非出于本意，而是被告拒绝接收租金，且事后原告已缴纳租金，故被告的该项意见本院不予采纳。被告辩称因原告未按租赁场所的性质使用场所故被告享有合同解除权。本院认为原告在履行合同过程中虽有搭建厨房、包厢、简易棚等行为，但上述行为不属于根本性违约，且租赁场所在2004年12月已恢复原状，而被告于2005年7月要求解除合同缺乏事实和法律依据。被告在租赁期间对好望角美食林采取停水措施并搬走好望角美食林的餐具、设备，要求提前解除租赁协议，其行为已构成违约，被告应承担违约责任。原告要求被告赔偿装修及设备损失144466元，本院认为原告的该项请求合法有据，应予支持。原告主张其2005年1月1日至2008年9月1日期间的租金损失为鉴定结论确定的租金105298元扣减按照租赁协议约定标准计算的租金334033元（25元／㎡×303.67㎡×44月）后的差额，并要求被告赔偿该项损失计725265元。本院认为原告自2004年12月起停止经营且至今未腾空诉争场所，故原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿厨具损失179266元但未能举证证明，故本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告温州市××××物业管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告陈某某、季某某损失计人民币144466元；二、驳回原告陈某某、季某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，鉴定费10000元，合计人民币25600元，由原告陈某某、季某某负担19200元，被告温州市××××物业管理有限公司负担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 陈锡林审 判 员 韩若冰代理审判员 金 春二〇一〇年四月十四日书 记 员 屠建丹 更多数据：