（2010）浙台民终字第126号

裁判日期: 2010-04-13

公开日期: 2015-12-30

案件名称

乐某某与梁甲、江某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省台州市中级人民法院

所属地区

浙江省台州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁甲,乐某某,江某某,梁乙,陈某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省台州市中级人民法院民事判决书（2010）浙台民终字第126号上诉人（原审被告）梁甲。委托代理人许某。被上诉人（原审原告）乐某某。委托代理人：沈某某。原审被告：江某某。第三人：梁乙。第三人：陈某某。上诉人梁甲因房屋买卖纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2009）台温民初字第1127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判查明，2009年2月24日，原告乐某某与被告梁甲、江某某签订房屋买卖合同一份，约定：两被告将其所有的坐落于温岭市××××号（三区）的房屋（土地使用证号：温国用（2009）第21342号；地号：001-001-114-00033-007）一间以1080000元的价格卖给原告，该款在原告申请产权转移之日前付清。具体付款时间为：2009年2月24日付定金100000元，2009年3月5日前付500000元，房屋移交时付380000元，产权移交之日付100000元。同时还约定：两被告如不按合同约定的日期交付房屋，每逾期一天按房屋转让价款总额的3‰计算违约金给原告。逾期超过一个月时，原告有权解除合同。原告全部或一部分不履行合同约定的日期支付房款，其逾期款项原告加付按日3‰计算的违约金给两被告。逾期超过一个月时，两被告有权解除合同，但合同未写明房屋交付日期。合同签订后，两被告及第三人梁乙分别于2009年2月24日、3月5日、4月21日、5月11日、5月25日、5月29日、6月5日收取原告支付的购房款共计830000元。2009年4月11日，被告梁甲与第三人梁乙向原告借款50000元。原告接收钥匙后，对房屋进行了部分装修。另查明：被告梁甲、江某某原系夫妻，2009年3月22日协议离婚。梁丙系两被告之女，生于2006年12月23日。两第三人系被告梁甲父母。讼争房屋的建房用地由梁乙、陈某某、梁甲、江某某、梁丙五人共同申请报批。批准的房屋用地80㎡（二间），实际建造的房屋占地面积87.76㎡，非法占用土地7.76㎡，温岭市国土资源局于2009年4月27日作出处罚。同日，原告交纳违法建筑物没收作价款6208元。讼争房屋的土地使用证登记在被告梁甲名下，温岭市土地登记发证机关已颁发土地使用证。2009年8月7日，温岭日报在六-七版中缝遗失通告中，刊登梁甲遗失土地使用证一本，声明作废。同年8月12日，温岭日报认为刊登错误，更正为遗失梁甲土地使用证一本，地号：001-001-114-00033-007；证号：温国用（2009）第21342号，声明作废。该宗土地性质属国有（划拨），可以转让。2009年6月23日，案外人赖某某提出财产保全申请，要求查封坐落于温岭市××××楼房，保全财产金额为230000元。同年6月26日，本院作出裁定，采取财产保全某施。诉讼中，原告表示可以在未付房款的范围内对被告梁甲的债务代为偿还。原审法院认为：被告梁甲、江某某与原告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法，且经温岭市人民政府确认该宗土地使用权可以转让。因此，应认定有效。两被告应当遵循诚实信用原则，全面履行房地产权属的转移义务。被告梁甲辩称讼争房屋系被告与第三人共同共有，被告梁甲、江某某无权处分；该房屋违章超面积，按规定不得买卖；购房款至今未付清，原告违约在先。讼争房屋的建房用地经梁乙、陈某某、梁甲、江某某、梁丙五人共同申请报批，被告梁甲、江某某出卖房屋时，除梁丙系未成年人外，理应征得第三人梁乙、陈某某的许可。但是，被告梁甲、江某某在实施房屋买卖过程中，大部分购房款已收取且原告已入屋装修；房屋买卖合同约定具体付款时间为：2009年2月24日付定金100000元、2009年3月5日前付500000元，对此原告已付清。关于房屋移交时付380000元的问题，原告已支付230000元，且被告梁甲与第三人梁乙又向原告借款50000元，虽尚缺100000元，但原、被告对房屋的移交时间、方式无明确约定，被告实际上是否已向原告最终移交房屋也无法确定，因此不能认定原告延误付款，被告梁甲称原告违约在先，该院不予采信。至于讼争房屋非法占用土地7.76㎡，温岭市国土资源局已作出处罚，按规定被告可以办理房屋产权证并进行过户。综上，被告梁甲的抗辩意见缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。第三人梁乙、陈某某述称原、被告签订房屋买卖合同时不知情。因两被告与两第三人同住一村，相距不远，原告对房屋进行了装修，而两第三人亦未提出异议，况且第三人梁乙本不认识原告，却与被告梁甲共同向原告借款50000元，应当知道出借人的特殊性。因此，应认定为两第三人知道两被告出卖共有房屋而不提出异议，视为两第三人已同意两被告出卖共有房屋，故第三人梁乙、陈某某的抗辩意见证据不足，该院不予采信。原告合理之诉请，该院予以支持。但由于该房屋已被他人申请财产保全，被告梁甲的实际债务尚未执行完毕，只有财产保全某施解除后，方可办理房地产的过户登记手续。关于在温岭日报刊登遗失声明一事，不影响买卖合同效力及被告的法定义务。至于未清房款问题，不属本案处理范围。依照《中华某某共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条、《中华某某共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华某某共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、原告乐某某与被告梁甲、江某某于2009年2月24日签订的房屋买卖合同有效。二、被告梁甲、江某某在本判决发生法律效力后并在财产保全某施解除后即协助原告乐某某，将坐落于温岭市××××号（三区）房屋一间的房屋所有权、土地使用权（土地使用证号：温国用（2009）第21342号；地号：001-001-114-00033-007）过户登记在原告乐某某名下。案件受理费14520元、财产保全费5000元，共计19520元，由被告梁甲、江某某各半负担。宣判后，被告梁甲不服，上诉称：一、房屋买卖事宜未经共有梁乙、陈某某同意，故房屋买卖合同应当无效。二、上诉人已于2009年4月将房屋交付给被上诉人，被上诉人接收后开始装修，故原审法院作出房屋未最终移交的认定是错误的。三、由于被上诉人未按约支付第三期房款，故上诉人有权依据合同约定解除房屋买卖合同。请求法院依法改判解除上诉人与被上诉人的房屋买卖合；没收被上诉人支付的定金人民币10万并要求被上诉人支付按房屋转让价款总额10%的赔偿金。被上诉人乐某某辩称：一、第三人对梁乙、陈某某对房屋买卖事实是明知，有第三人出具的借条予以证实。二、房屋装修与实际交房屋属于不同概念，被上诉人并未实际占有房屋。三、被上诉人起诉原因是上诉人另有债务，造成本案讼争房屋被查封，不存在被上诉人拒付房款的事实。请求二审法院维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，第三人梁乙在2009年4月11日与上诉人一起以借款名义向被上诉人收取购房款5万元，这一事实足以证明第三人梁乙对房屋买卖事实是明知的。原审判决合同有效后，第三人梁乙、陈某某并未提起上诉，现上诉人以房屋买卖未经第三人同意为由主张合同无效的理由不能成立。被上诉人对涉讼房屋进行装修，但双方正式交房意思不明确，且上诉人仅将装修钥匙交予被上诉人，并未将房屋全部钥匙交给被上诉人，故原审认定房屋未实际交付是正确的。由于房屋未正式移交，故第三期付款条件尚未成就，故上诉人主张合同可以解除的理由不能成立。综上，上诉人上诉理由不能成立。根据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　郭晓明审判员　　王文兴审判员　　朱贤和二〇一〇年四月十三日书记员　　沈杭萍来自