（2010）杭下民初字第118号
裁判日期: 2010-04-13
公开日期: 2014-05-02
案件名称
浙江野风物业服务有限公司与冯贻林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江野风物业服务有限公司,冯贻林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第118号原告：浙江野风物业服务有限公司。法定代表人：任婷婷。委托代理人：边瑛。被告：冯贻林。原告浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风物业公司）诉被告冯贻林物业服务合同纠纷一案，本院于2009年12月30日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年4月8日公开开庭进行了审理。原告野风物业公司的委托代理人边瑛、被告冯贻林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告野风物业公司诉称：自2001年起，现代雅苑小区一直由原告提供物业管理服务，原告与开发商签订了《物业服务合同》，与业主签订了《前期物业管理服务协议》，此后，原告一直严格依据上述合同约定向小区全体业主提供物业管理服务。然而，被告自2006年1月1日起，虽然享受了原告提供的各项物业管理服务，却一直没有支付过任何费用，经过原告多次催讨，被告仍然拒绝支付。故起诉至法院，请求：1.判令被告立即支付所欠物管费4307.20元（自2006年1月至2009年12月）；2.判令被告立即支付所欠公共能耗费2013.30元（自2006年1月至2009年12月）；3.本案诉讼费由被告承担。被告冯贻林辩称：被告因房屋漏水长达四年未得到原告妥善解决，直至出现家庭人员受伤，所以拒绝缴纳物业服务费用。事件的源头是房产公司在建造房屋过程中存在管理、施工、材料等质量问题，以及原告首先违约。被告前两年物业费用已经付清，在原告违约一年之后，停止缴纳物业费，并多次要求原告修复漏水及管道井，只要修好马上付清物业费。直到2008年我妻子受伤，在媒体、社区、16幢2单元5层业主共同努力下，终于把漏水点管道井修好，但是我家吊顶、管理井还没有修复，长达四年之久的漏水问题给我家庭造成极大伤害（我妻子的医药费、手镯打裂、衣服霉变、专程从外地赶到杭州来回费用、误工费等损失约在5万元以上）。另外，根据开发商与原告签订的《物业服务合同》，原告应负责共用设施、设备，包括共用的上下水管道、污水管等的维修、养护和管理，急修应在24小时内，小修72小时内或约定时间。被告与原告签订的《朝晖现代城前期物业管理服务协议》也约定由原告对房屋公用设施设备进行维护和管理，房屋共用部位、共用设施设备小修48小时或约定时间，急修24小时。因此，原告没有尽到维修、管理的责任，被告才不交物业费的。原告野风物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市物业管理服务合同1份（自2001年5月1日起3年），欲证明原被告双方存在物业管理合同关系，物管费收取标准约定明确；2.朝晖现代城前期物业管理服务协议1份，欲证明原被告双方存在物业管理合同关系，物管费收取标准约定明确；3.浙江省物价局房地产价格审批单（浙价房审（2003）6号）1份，欲证明原告收取物业费的标准及合法性；4.现代雅苑业主催款通知单1份，欲证明原告向被告发催费函。上述证据经被告庭审质证，本院认证如下：被告对证据1-4，都认可的，无异议，本院予以确认。被告冯贻林为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.关于要求对浙江野风物业管理有限公司现代雅苑16幢2单元漏水问题未进行及时维修进行调查的函、关于要求对现代雅苑16幢2单元漏水问题进行及时维修的函、关于16幢2单元102室反馈情况的回复函、函各1份，欲证明漏水的事情，房产公司、社区、12345，都知道这个事情；2.X线摄片意见书2份，欲证明漏水以后，家人身体受到伤害；3.照片31张，欲证明衣柜、卫生间、厨房间漏水的事实；4.录像光盘1份，欲证明漏水检修的过程。上述证据经原告庭审质证，本院认证如下：原告对证据1，发给房管局的函，真实性有异议；发给原告的函以及原告发给被告的函，真实性无异议；发给502室业主的函，真实性无异议。对证据2，真实性不认可，与本案无关。对证据3，真实性有异议。对证据4，没有关联性。本院认为，证据1中发给房地产管理局的函，无发函人签字，也不能证明已送达该局，故不予确认。其余函被告对其真实性予以认可，且与本案有关联，故予以确认。证据2系证明被告妻子的伤情，与本案缺乏关联，故不予确认。证据3中涉及挖开502室管笼井的照片及证据4，因双方均认可2008年11月23日挖开502室管笼井进行修复的事实，故予以确认，证据3中的其余照片，与本案缺乏关联，故不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2001年4月30日，浙江野风现代城房产地开发有限公司与原告野风物业公司签订《杭州市物业管理服务合同》一份，约定委托原告对现代城进行物业管理服务，期限三年，自2001年5月1日至2004年4月30日，委托管理事项包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，其中包括共用上下水管道、落水管、污水管等。物业管理费按物价局核定价每三个月向业主收取一次，高层住宅电梯、水泵运行费按实结算。同年12月14日，原告与被告冯贻林签订《朝晖现代城前期物业管理服务协议》一份，约定原告对房屋共用部分、共用设施等进行维护、修缮、服务与管理等，物业管理费用住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取（按物价局批准价格为准）。2003年3月25日，浙江省物价局审查后，批复朝晖现代城中区（现代雅苑）物业服务费收取标准为：住宅每月每平方米建筑面积0.70元，非住宅每月每平方米建筑面积1.80元，电梯、水泵等公共设施设备运行所耗电费、维保费按实分摊。原告实际为现代雅苑提供物业管理服务至今。2009年9月15日，原告向被告发函，催讨2006年1月至2009年12月的物业管理费4307.20元、公摊费2013.30元。被告系现代雅苑16幢2单元102室业主。2008年7月23日，被告之妻与同幢同单元二至五层业主向原告发函，称因被告自2004年入住后即发现房屋卫生间等部位有漏水问题，即告知原告要求维修，原告仅提出在502室相关部位进行检修的设想，但未付诸实施，故经与同单元其他业主协商，要求原告在三个工作日内提出维修时间表并落实维修责任人员等。同年7月28日，原告给被告发函，称2004年接到被告报修后，经检查发现管笼井顶部渗水，因被告不愿意拆除管笼井外部装修材料，未查出明显渗漏源。后被告同意拆除外部装修材料，并逐层查找，因402室和502室不同意拆开检查，检查工作中断。期间原告多次联合社区、街道等与502室业主沟通，未果。后原告又联合社区、野风房产客户服务中心于2008年6月30日召集102至502室业主召开协调会，原告建议敲开502室管笼井检查，因施工给502室业主带来不便，可以作相应补偿，502室未予答复。同年11月21日，原告向502室业主发函称，根据协调会内容，确定初步修复方案是，将502室管笼井检修口装饰瓷砖敲开以便检修，事后再重新装修。由于维修会给502室生活带来不便，原告将一次性补助2000元，施工期预计5天。被告所在单元102至502室业主均在该函上签字同意。同年11月23日，通过在502室挖开管笼井并更换破损的下水管，渗漏点修复好，被告房屋此后未再渗漏。本院认为：原告与建设单位及被告签订协议，接受委托对现代雅苑提供物业管理服务，物业服务费收取标准经物价部门审批，被告接受原告提供的服务，理应交纳相应的物业服务费和公共能耗费。被告亦认可未交纳相应的物业服务费及公共能耗费的事实。被告称其房屋自2004年开始漏水，原告一直未予积极解决，直到2008年11月才予修复。故拒绝交纳相应的物业管理费用。本院认为，依据被告提交的往来函件，原告在函中认为，2004年发现渗漏后，系因被告不同意挖开管笼井外的装饰，故导致未能检测出渗漏点，在被告同意挖开检修后，又因其他业主不同意挖开检测，而未能完成维修工作。结合下水管道隐藏在管笼井中、管笼井外通常进行装饰的实际情况，挖开管笼井也确需被告及其楼上业主的同意及配合。而在2008年7月被告及其他二至五楼业主发函要求原告维修后，原告此后即联系社区、野风房产客户服务中心等单位与二至五楼业主协调，并最终在2008年11月23日完成维修，解决了被告家中的渗漏问题。因此，被告提交的证据不能证明渗漏长时间未予修复系因原告怠于履行物业管理义务，而结合原告在被告及其他业主发函后积极协调并最终修复渗漏点的行为，应当认为被告已经尽到对相应公用设施的维修、养护责任。原告称因被告未予及时修复渗漏，导致其家中财物损失及其妻子的人身伤害，应当由被告承担。但本案审查的是原告主张的要求被告支付物业管理费及公共能耗费有无依据。原告要求被告赔偿其相应损失，但未就此提起反诉，故在本案中不再审查，被告可就此另行主张。综上，被告认可未交纳物业管理费及公共能耗费的事实，其抗辩理由也缺乏依据，故原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告冯贻林于本判决生效之日起十日内支付原告浙江野风物业服务有限公司自2006年1月至2009年12月的物业管理费4307.20元；二、被告冯贻林于本判决生效之日起十日内支付原告浙江野风物业服务有限公司自2006年1月至2009年12月的公共能耗费2013.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告冯贻林负担（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员 周菁晖二〇一〇年四月十三日书 记 员 汪国庆 关注公众号“”