（2010）深宝法民三初字第358号

裁判日期: 2010-04-13

公开日期: 2014-12-02

案件名称

深圳市富Ｘ鑫模具塑胶有限公司与深圳市富Ｘ林实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市富Ｘ鑫模具塑胶有限公司,深圳市富Ｘ林实业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

深圳市宝安区人民法院民事判决书（2010）深宝法民三初字第358号原告（反诉被告）深圳市富X鑫模具塑胶有限公司。法定代表人易某。委托代理人姜某光、谭某亮，广东怀X律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市富X林实业发展有限公司。法定代表人林某。委托代理人刘某生，广东深X地律师事务所律师。委托代理人林某。原告深圳市富X鑫模具塑胶有限公司诉被告深圳市富X林实业发展有限公司及深圳市富X林实业发展有限公司反诉深圳市富X鑫模具塑胶有限公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员钟晶莹、杨江河组成合议庭，于2010年4月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜某光、谭某亮，被告委托代理人刘某生、林某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2003年6月6日，原、被告签订《富X林工业园房屋租赁合同》一份，被告向原告出租其工业园C栋厂房X楼和部分员工宿舍，合同第三条第三款约定原告须向其一次性预付租赁保证金和水电押金。2003年6月6日，原、被告再次签订《富X林工业园房屋租赁合同》一份，被告向原告出租其工业园C幢厂房X楼和部分员工宿舍，合同约定原告须向被告一次性预付租赁保证金和水电押金。2005年8月26日，原被告又签订《富X林工业因房屋租赁补充合同》一份，被告向原告出租其工业园B幢部分厂房和部分员工宿舍，合同约定原告需向被告交付租赁保证金和水电押金。后被告曾经出租的亿X公司中途退出，原告租赁了该公司的厂房，并代替被告支付了五万元押金给亿X。原告与被告签订的上述租赁合同共计向被告支付租赁保证金和水电押金共计人民币533968.81元。原告将租赁的厂房在满足自己使用后，将多余的厂房和宿舍转租给飞X、永X、宝X和桓X四家公司，并从四家公司收取了租赁保证金和水电费押金共计人民币314001.4元。原告的租赁到期前，与被告达成协议：原告应退还给其余四家公司的租赁保证金不再直接退还，由被告在原告已交的保证金中直接扣出；原告应收取的水电费54548.34元由被告直接收取，原告不再收取；原告欠被告水电费90679.05元被告从水电保证金中直接扣出。合同履行至期满，被告应依约退回保证金，原告在扣减了相关水电费用后，还应退回保证金183836.7元。原告在向被告发出对账单后，被告未提出任何异议，但至今没有退回应当退回的保证金183836.7元。原告认为，被告不依约退回保证金的行为，已经损害了原告的合法权益，故具文起诉，请支持原告的诉讼请求。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还保证金人民币183886.7元及资金利息8000元（暂计至2010年1月8日，利息从租赁期满算至被告全部支付保证金为止，利率按照中国人民银行同期贷款利率为准）；2．被告承担本案诉讼费。被告答辩称，原告要求答辩人返还期租赁保证金183886.7元及利息不符合事实。1、根据原告的陈述以及原告的保证金收据，原告在租赁合同届满前所交的答辩人的保证金金额实际仅为人民币169967.41元。2、原告承认尚欠答辩人的水电费计90679.05元。3、租赁合同到期后，原告和答辩人对租赁房屋进行了验收和交接，确认了租赁房屋存在不同程度的受损事实。之后，答辩人多次要求原告就修复费用进行协商，但原告置之不理。为此，答辩人为减少损失，只好自行修复受损的租赁房屋，花费人民币145823.5元。现答辩人已就此提出反诉。4、原告提出的代答辩人支付5万元押金给亿X公司、以及答辩人代其收取飞X、永X、宝X、桓X四家公司水电费，均不是事实。原告支付给亿X公司5万元，是原告和亿X公司之间的事情，与答辩人无关。至于租赁房屋的水电费，均是由原告和答辩人进行核实和结算，答辩人不存在向他方收取的问题，原告的说法不符合事实也没有任何证据。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2003年6月6日，反诉原告和反诉被告签订《富X林工业园房屋租赁合同》一份，由反诉被告承租反诉原告富X林工业园C幢厂房X楼和宿舍楼第一幢第X层。合同约定租赁期限为六年，从2003年7月1日至2009年6月30日止（前合同第二条）；平均每月每平方米租金为12.8元，租用面积为7767平方米，合计每月租金共99418元；从第四年第一个月起租金按原租金增加8%，及月租金为每平方米13.82元；反诉被告必须在每月五日前向反诉原告交纳本月租金、管理费及其他应交的水、电等费，不得逾期，否则，每迟延一天按欠交金额0.5%加收滞纳金（见合同第三条）。合同还约定：租赁期满，反诉被告退房时应当交清租金、水电和应交纳的税费等一切费用，将出租房屋有关设施交回反诉原告，办理移交手续，出租房屋及设施如有损坏应负责修复或作价赔偿。2003年6月6日，反诉原告和反诉被告再次签订《富X林工业园房屋租赁合同》一份，由反诉被告承担反诉原告富X林工业园C幢厂房X楼和宿舍楼第1幢第X层，除租赁面积为4771平方米、每月租金为61069元外，其余约定基本与上述第一份租赁合同一致。2005年8月26日，反诉原告和反诉被告又签订《富X林工业园房屋租赁补充合同》一份，由反诉被告承租反诉原告富X林工业园B幢厂房首层和宿舍1栋X楼X号共十间宿舍。合同约定：租赁期限为四年，从2005年8月25日起至2009年8为24日止（见合同第二条）；厂房每平方米月租金为19元，租用面积为2088平方米，合计每月租金共5373元；从2007年9月25日起厂房租金按原租金增加5%，即调整后厂房月租金为每平方米19.95元，宿舍为14.18元，厂房宿舍合计月租金为47299元；反诉被告必须在每月五日前向反诉原告交纳本月租金、管理费及其他应交费，不得逾期、否则，每延迟一天按欠交金额0.5%计加收滞纳金。合同还约定租赁期满，反诉被告退房时应当交清租金、水电和应交纳的税费等一切费用，将出租房屋有关设施交回反诉原告，办理移交手续，出租房屋及设施如有损坏应负责修复或作价赔偿。上述三份合同签订后，反诉原告均依约履行了合同义务，但反诉被告却经常性的逾期向反诉原告支付租金、管理费及水电费等应交费用，至今反诉被告仍还拖欠2009年5月份C栋厂房电费42517.17元和6月份电费31064.44元，此外还拖欠此前部分租金和水电费17097.44元。2009年6月28日和29日，在2003年6月6日签订的两份《富X林工业园房屋租赁合同》租赁期限到期之时，反诉原告和反诉被告双方工作人员进行了C幢厂房X层和宿舍的验房手续并作了验房记录表，确认了租赁房屋及设施存在着损坏状况及作价赔偿的处理方式，并预算了所需的修复价款。2009年7月15日，在2005年8月26日签订的《富X林工业园房屋租赁补充合同》租期未满之时，根据反诉被告提前退租的要求，反诉原告和反诉被告双方工作人员又对厂房一层进行了验房手续并作了验房记录表，同样确认了租赁房屋及设施存在着损坏状况及作价赔偿的处理方式，并预算了所需的修复价款。然而，在完成验房手续后，对于反诉原告提出的尽快对损坏房屋和设施进行协商确定作价赔偿的请求，反诉被告或不予理会或有意刁难。为减少拖延而造成的损失，反诉原告只好自行先对损坏的房屋及设施进行修复，修复款花费计人民币145823.5元。鉴于以上事实，反诉原告认为，反诉被告在履行上述三份租赁合同时，存在着多处违约事实，根据合同约定和《合同法》等相关法律规定，反诉被告应当承担相应的违约责任，赔偿反诉原告因此而遭受的损失。反诉被告在本诉中提出的要求反诉原告返还保证金的诉讼请求，不符合真实情况。为维护反诉原告合法之权益，反诉原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、驳回反诉被告在本诉中的诉讼请求；二、反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金和水电费计人民币90679.05元；三、反诉被告向反诉原告支付2008年3月至2009年5月期间逾期交纳租金、管理费及水电费的滞纳金人民币173475元（根据逾期天数按日0.5%计算）；四、反诉被告赔偿因其租赁及设施造成损坏而导致反诉原告的经济损失人民币145823.50元；五、本案诉讼费用由反诉被告承担。后被告当庭撤回第三项诉讼请求。原告反诉答辩称，一、原告在租赁期间实际交给被告的租赁保证金是169967.41元，该费用的结算结果已经扣除了被告收取的四家公司的水电费及原告应当退给四家公司的租赁保证金。二、原告在起诉状中所称所欠的水电费90679.05元中包含了四家公司的水电费，而被告已经从四家公司中将水电费收走，所以该90679.05元的水电费应当扣除已经收取的四家公司的水电费，才是原告应当给的水电费。三、关于损失问题。双方在2009年6月6日房屋交接的时候，被告才向原告出具16万元租赁保证金的证据，所以该损失不存在。而且原告在租赁被告的厂房的时候，厂房中的相关设施均属于原告依据租赁合同的装修期所装修的财产，而离开的时候依据合同原告是不能把东西搬走的，所以不存在损失的事实。四、亿X的5万元押金，原告在中途从亿X公司租得了被告的厂房，向亿X公司支付了5万元押金，在此之前亿X公司已经给被告交付了押金。所以亿X公司走后，被告实际上是把5万元扣除了的，所以该5万元应当退给原告。经审理查明：2003年6月6日，原被告签订了一份《富X林工业园房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡航城工业区富X林工业园内的第C幢厂房X层和宿舍楼第1幢第X层出租给原告使用，租赁期限从2003年7月1日起至2009年6月30日止，租金每月99418元，管理费3883元，签订合同时，原告一次性预付给被告相当于两个月租金的数额（含管理费）作为租赁保证金，合计206602元；原告须向被告缴纳用水电押金，合同签订时暂交2万元，今后则视原告用水电量情况而追加；租赁期满，原告将出租房屋有关设施交回被告，出租房屋及设施如有损坏原告应负责修复作作价赔偿；合同期满，原告不续租，交清全部租金及费用并已将房屋交回被告时，被告原数将房租保证金及水电押金退还原告（不计利息）。2003年6月6日，原被告又签订了一份《富X林工业园房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区西乡航城工业区富X林工业园内的第C幢厂房X层和宿舍楼第1幢第X层出租给原告使用，租赁期限从2003年7月1日起至2009年6月30日止，租金每月61069元，管理费2386元，签订合同时，原告一次性预付给原告相当于两个月租金的数额（含管理费）作为租赁保证金，合计126909元；原告须向被告缴纳用水电押金，合同签订时暂交1万元，今后则视原告用水电量情况而追加；租赁期满，原告将出租房屋有关设施交回被告，出租房屋及设施如有损坏原告应负责修复作作价赔偿；合同期满，原告不续租，交清全部租金及费用并已将房屋交回被告时，被告原数将房租保证金及水电押金退还原告（不计利息）。2005年8月26日，原被告签订了一份《富X林工业园房屋租赁补充合同》，约定原告承租被告工业园内的厂房2088平方米和宿舍楼398平方米，租赁期限从2005年8月25日起至2009年8月24日止，租金每月45045元，管理费1988.8元，签订合同时，原告一次性预付给被告相当于两个月租金的数额（含管理费）作为租赁保证金，合计90090元；原告须向被告缴纳用水电押金，合同签订时暂交15000元，今后则视原告用水电量情况而追加；租赁期满，原告将出租房屋有关设施交回被告，出租房屋及设施如有损坏原告应负责修复作作价赔偿；合同期满，原告不续租，交清全部租金及费用并已将房屋交回被告时，被告原数将房租保证金及水电押金退还原告（不计利息）。2007年1月1日，原告和亿X电机制造（深圳）有限公司（以下简称亿X公司）签订《房屋使用权转让协议书》，预定亿X公司将租赁取得富X林工业园B栋X楼中1100平方米工业厂房转让给原告使用，转让期限从2007年1月1日到2009年8月30日，原告须在签订合同时一次性给亿X公司履行合同保证金人民币5万元，合同到期后的一个月内一次性退还给原告。2006年12月30日，亿X公司出具收据，收到原告交纳的房屋押金人民币5万元。原告承租被告的厂房、宿舍后，将其中一部分房产转租给深圳市永X科技有限公司、深圳市宝X五金塑胶电子有限公司、深圳市恒X科技有限公司、深圳市飞X电子有限公司。2009年6月6日，原被告和上述四家公司达成协议，原告收取上诉四家公司的押金由被告从原告交给被告的押金中扣除，合同到期时上述四家公司直接向被告交验厂房宿舍，由被告直接退还押金给上述四家公司。扣除上述抵扣的押金后，被告出具收款收据，收到原告厂房保证金人民币169967.41元。2009年7月20日，被告出具收款收据，收到飞X电子5月、6月电费人民币14651.34元。原告提供了一份对账单，称被告应当返还原告厂房押金人民币169967.41元、交亿X公司厂房押金人民币5万元，被告代原告收取的深圳市永X科技有限公司、深圳市宝X五金塑胶电子有限公司、深圳市恒X科技有限公司、深圳市飞X电子有限公司的水电费共计人民币274515.75元，扣除原告应当向原告支付的电费人民币90679.05元，冲抵后被告应向原告支付183836.7元。被告提交了一份验房记录表和清单，记载了房屋损坏情况，“肖某文”在该表格上签名。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的对帐单、收据、收款收据、《富X林工业园房屋租赁合同》及补充合同、《补充协议》、《补充合同》、《富X林工业园房屋租赁补充合同》、《房屋使用权转让协议书》及《电梯保养合同》、收款通知、《协议》、收据，被告提供的《富X林工业园房屋租赁合同》、《富X林工业园房屋租赁合同》、《富X林工业园房屋租赁补充合同》、收条、验房记录表、租赁房屋受损光碟、催请函及特快转递详情单、收据、厂房维修费用单据、逾期滞纳金一览表及缴费凭证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《富X林工业园房屋租赁合同》、《富X林工业园房屋租赁补充合同》，均系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。原被告双方终止合同后，以协议的形式确定原告转租时收取了四家公司的押金，由被告从原告交给被告的押金中扣除后，原告向被告缴纳的剩余保证金为人民币169967.41元，被告应当向原告返还。同时被告反诉请求原告支付拖欠的电费人民币90679.05元，原告在自己提交的证据中已经认可，该费用原告应当支付给被告。关于原告主张被告支付保证金的利息，原被告在合同中约定合同期满，原告交清全部租金及费用后被告将保证金及水电押金不计利息退还原告，由于原告一直没有和被告结清水电费，故被告在租赁期满时可暂不予返还保证金，故原告请求被告支付利息的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。原告主张原告交亿X公司厂房押金人民币5万元，被告代原告向其他四家公司收取水电费被告应当返还。本院认为，原告交给亿X公司的厂房押金系根据原告向亿X公司承租厂房所产生，被告并没有收取，也没有承诺代亿X公司返还，原告请求被告返还没有依据，本院不予支持；关于原告主张的被告代收水电费，被告并不认可曾收取上述费用，只是承认曾收取飞X电子的电费人民币14651.34元，并且认为该电费系飞X电子从被告处用电产生，与原告没有关系，原告不能提供证据证明被告代原告收取水电费的事实，应当承担举证不能的责任，原告的该诉讼请求本院不予支持。被告反诉请求原告赔偿对租赁房屋造成损坏的经济损失人民币145823.5元，本院认为，被告提交了验房记录表和清单，用以证明房屋损坏情况，但该清单上只有肖某文的签名，肖某文的身份被告没有举证证明，原告不承认肖某文系原告的员工，故肖某文签名的清单不能认定代表原告认可房屋受损毁情况，原告对于被告提交的维修票据也不予认可，故被告应当承担举证不能的责任，被告的该项反诉诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市富X林实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市富X鑫模具塑胶有限公司返还保证金人民币169967.41元；二、原告深圳市富X鑫模具塑胶有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市富X林实业发展有限公司支付电费人民币90679.05元；三、驳回原告深圳市富X鑫模具塑胶有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市富X林实业发展有限公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4138元，由原告承担人民币4739元，由被告承担人民币3665元，上述费用原告已预交；反诉受理费人民币3725元，由原告负担人民币818元，由被告负担人民币2907元，反诉费用被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　魏海涛人民陪审员　　钟晶莹人民陪审员　　杨江河二〇一〇年四月十三日书　记　员　　刘　妍书　记　员　　李燕妮声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！搜索“”