（2010）西民二终字第617号
裁判日期: 2010-04-13
公开日期: 2014-12-18
案件名称
康晓梅、康产库与天地源股份有限公司西安分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
康晓梅,康产库,天地源股份有限公司西安分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）西民二终字第617号上诉人（原审原告）康晓梅。委托代理人周文海，陕西平镜律师事务所律师。委托代理人杨波，陕西平镜律师事务所律师。上诉人（原审原告）康产库。委托代理人周文海，陕西平镜律师事务所律师。委托代理人杨波，陕西平镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天地源股份有限公司西安分公司，住所地西安市科技路33号高新国际商务中心数码大厦21层。法定代表人张建军，该公司总经理。委托代理人杨豫军，陕西海普律师事务所律师。委托代理人鹿娜，陕西海普律师事务所律师。上诉人康晓梅、康产库因与被上诉人天地源股份有限公司西安分公司（以下简称天地源西安分公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第1046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康晓梅、康产库的委托代理人周文海、杨波，被上诉人天地源西安分公司的委托代理人杨豫军、鹿娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2005年6月22日，康晓梅、康产库与天地源西安分公司签订商品房买卖合同。合同约定康晓梅、康产库购买天地源西安分公司开发的位于西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲第D2幢7单元1层07102室商品房一套，单价为每平方米3614.19元，房屋总售价为432691元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该条第（2）项约定，即买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，康晓梅、康产库已依合同约定交清购房款432691元，天地源西安分公司也于2006年12月向康晓梅、康产库交付了房屋。2008年12月5日，天地源西安分公司为房屋办理了初始登记，并协助康晓梅、康产库办理了房屋权属转移登记手续，由于康晓梅、康产库采用的是银行按揭付款方式，故康晓梅、康产库的房屋产权证原件天地源西安分公司已交付银行。另查明，办证前高新规划分局出台新的规定，只有综合验收通过后才颁发《建设工程规划许可证》正本，而办理房屋权属初始登记必须提交建设工程规划许可证正本。“枫林绿洲”小区内因有部分业主私自搭建、封闭阳台，西安市规划局高新分局为此下发了《拆除违章建筑决定书》，造成小区无法按期进行综合验收，导致天地源西安分公司无法按期办理房屋产权登记备案。康晓梅、康产库于2009年5月诉至原审法院称，其与天地源西安分公司于2005年6月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定由其购买天地源西安分公司开发的位于西安市雁塔区科技六路的枫林绿洲小区第D2幢7单元102室商品房一套，合同约定天地源西安分公司应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同订立后，其支付了购房款，天地源西安分公司也于2006年12月向其交付了房屋，但天地源西安分公司却未能在合同约定的期限内为其办理房产证。为维护其合法权益不受侵害，现诉至法院，请求判令天地源西安分公司为其办理房屋产权证、支付天地源西安分公司迟延办理房屋产权证的违约金8653.82元。并承担本案诉讼费用。天地源西安分公司辩称，康晓梅、康产库未能及时取得房屋产权证，是由于规划部门、房屋管理部门和测量部门的延误所造成。“枫林绿洲”项目处于高新区，《建设工程规划许可证》副本更换正本后才能进行综合验收，该楼盘规划证迟延更换进而致使房产证迟延办理。另外，房屋测量部门在其提交了测量资料后迟延完成房屋分户测量也是导致其迟延办理房产证的原因之一。高新区房地局在办证中又增加了业主大修基金按户上网缴纳、开票的政策及办证资料电脑扫描储存管理程序，房地局人员缺乏，工作进度缓慢导致产权分户工作拖延，加之部分业主乱搭乱建。综上，其已履行了合同义务，但由于以上政府行为导致办证时间迟延，属其无法避免克服，应属不可抗力，加之逾期办证并未给业主造成实际的经济损失，且约定的违约金过高，请求依法减少。原审法院认为，康晓梅、康产库与天地源西安分公司双方签订的《商品房买卖合同》，合法有效，应予保护。康晓梅、康产库已按照合同约定履行了交纳购房款的义务，天地源西安分公司亦应在商品房交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，天地源西安分公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。依照合同约定，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，买受人不退房的，出卖人按购房款2%支付违约金。本案天地源西安分公司延迟办理权属登记备案手续，系综合因素所致，其未积极履行合同义务系原因之一，但也有其主观原因之外的因素存在。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案康晓梅、康产库在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，故天地源西安分公司要求对违约金适当予以减少，依法予以准许，康晓梅、康产库要求天地源西安分公司支付违约金的诉讼请求部分予以支持。康晓梅、康产库要求天地源西安分公司办理房屋产权证书的诉讼请求，因在诉讼过程中，康晓梅、康产库的该项诉讼请求已实现，故本院不再予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告天地源股份有限公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内给付原告康晓梅、康产库逾期办理房屋产权证违约金3462元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告康晓梅、康产库其余诉讼请求。本案案件受理费150元，由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。宣判后，康晓梅、康产库不服。向本院提起上诉称：1、原判决认定事实错误，原审法院认定“枫林绿洲”小区内因部分业主私自搭建、封闭阳台，西安市规划局高新分局为此下发了《拆除违章建筑决定书》，造成小区无法按期进行综合验收，导致天地源西安分公司无法按期办理房屋产权登记备案的事实认定错误。原审法院认定：办证前高新规划分局出台新的规定，只有综合验收通过后才颁发《建设工程规划许可证》正本。这一认定属于严重错误；2、原审判决所依据的部分证据不具有真实性；3、原审法院认为小区进行了综合验收，事实不清，证据不足；4、原审认定天地源西安分公司延迟办理权属登记备案手续系综合因素所致，这一认定与事实不符，于法不能成立；5、原审法院少判违约金，于法无据、于理不通、有失公正。请求：撤销原审判决第一项，改判由被上诉人天地源西安分公司支付其违约金8653.82元。天地源西安分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且上诉人康晓梅、康产库未能向法院提供迟延办理权属登记造成实际损失的证据，应按照相关法律的规定对违约金适当予以减少。而本案所涉及的同类型商品房买卖合同纠纷案件达三百多件，其中生效的判决均是按照同样的赔付标准处理，为维护生效法律文书的既判力，要求维持原审判决，驳回上诉人康晓梅、康产库的上诉请求。经审理查明，原审判决查明事实属实。康晓梅、康产库、天地源西安分公司在二审审理期间均未提供新证据。本院认为，康晓梅、康产库与天地源西安分公司于2005年6月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。双方当事人应遵照履行。本案中，康晓梅、康产库按照合同约定履行了交付购房款的义务，天地源西安分公司亦应按合同约定的在商品房交付后的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但天地源西安分公司未在该期限内办理权属登记备案手续，其行为构成违约，应承担违约责任。按照双方合同第十五条关于产权登记的时间及卖方违约责任的约定，即买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。康晓梅、康产库现上诉要求天地源西安分公司按约定以购房款的2%承担8653.82元的违约金，对此，天地源西安分公司以约定违约金过高、虽未按期办证但未给业主造成实际损失等理由抗辩，并提供有《拆除违章建筑决定书》等以证明枫林绿洲小区内因部分业主私自搭建、封闭阳台，西安市规划局高新分局为此下发《拆除违章建筑决定书》，影响小区的综合验收，致其无法按期向房屋产权登记机关办理备案登记手续等事实。现鉴于康晓梅、康产库在诉讼中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，原审据实认定天地源西安分公司延迟办理权属登记手续系综合因素所致，并参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）相关规定适当减少违约金，判决天地源西安分公司支付康晓梅、康产库逾期办理房屋产权证违约金3462元的处理，不违反违约金补偿性为主，惩罚性为辅的原则，本院对此予以确认。康晓梅、康产库的上诉请求，依据不足，依法不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（康晓梅、康产库已预交），由康晓梅、康产库承担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 齐 放二０一０年四月十三日书记员 潘丽娜 来自