（2010）杭建民初字第181号
裁判日期: 2010-04-13
公开日期: 2015-12-27
案件名称
建德市××物业管理有限公司与童某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
建德市人民法院
所属地区
建德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
建德市××物业管理有限公司,童某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十二条第一款，第二十三条第一款，第二十四条第一款，第二十六条，第四十二条第一款
全文
浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2010）杭建民初字第181号原告建德市××物业管理有限公司，住所地建德市××街道××室。法定代表人王甲。委托代理人王乙。被告童某某。原告建德市××物业管理有限公司（以下简称竹××公司）与被告童某某物业服务合同纠纷一案，本院2010年1月26日立案受理后，依法由审判员韩雨清适用简易程序，于2010年3月11日公开进行了审理。原告竹××公司的法定代表人王甲及其委托代理人王乙、被告童某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告竹××公司诉称，2008年10月6日，我公司与浙江省建德市万某房地产开发有限公司（以下简称万某房产公司）签订了《物业管理服务合同》，约定由我公司为该房地产公司乙的万某·广场公寓提供物业管理服务，业主按1.2元／平方米缴纳物业管理服务费，服务期限为2008年10月6日至2009年12月31日。合同签订后我公司依约入驻广场公寓，开始对该公寓进行物业管理服务。被告童某某系万某·广场公甲安某某340号商铺（27.35平方米）的业主，根据合同约定，被告童某某应向我公司缴纳一年的物业管某某393.84元，但被告一直未交。经多次催讨无果，现诉至法院，要求判令被告童某某支付2008年10月6日起至2009年10月5日的物业管某某393.84元。原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：1、竹明物业公司与万某房产公司签订的《物业服务合同》、原件、复印件各1份（原件核对后某某退还），证明原告与万某房产公司甲，自2008年10月6日起，原告对万某·广场公寓进行物业管理，万某·广场公寓的商铺物业费某准为1.2元／平方米·月。2、房产证存根复印件1份，证明被告童某某系建德市新安某某340号商铺的业主，建筑面积为27.35平方米，该商铺属万某·广场公乙围，系原告提供物业管理服务的对象。被告童某某辩称，我系建德市新安某某340号商铺的业主属实，但我未与原告签订过物业管理服务合同，原告也未向我们提供服务，原告所述的按照1.2元每平方每月收取物业管某某标准也没有向我们业主告知。我作为被告的诉讼主体不适格，请求驳回原告的起诉。被告童某某为证明其诉讼主张提供了照片1组（10张），用以证明原告对小区没有提供物业管理服务。原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院分析认证如下：一、原告提供的证据1，被告质证后，对其真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。本院审查认为，在小区业主委员会成立以前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，并向买受人明示，买受人应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。被告童某某在接收所购房屋时，与建设单位万某房产公司签订了《物业管理协议》及《业主临时公约》，该《物业管理协议》性质为前期物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止，被告童某某所在小区，至今未成立业主委员会，故被告童某某与建设单位签订的《物业管理协议》对双方均具有约束力，被告童某某应当依照该《物业管理协议》履行缴纳物业管某某用的义务，同时，建设单位在选聘物业管理企业时，也应当依照该《物业管理协议》的约定与物业管理企业签订物业管理服务合同，超出《物业管理协议》约定的权利、义务范围，损害业主利益的其他约定，对业主不发生法律效力。综前所述，原告提供证据1用以证明其依据合同约定向被告提供物业管理服务，被告应当缴纳相应的物业管理服务费，具有证明力，但被告童某某与建设单位签订的物业管理协议缴纳的物业管理服务费某准为9.6元／平方米某某，而原告与建设单位签订的物业管理服务合同收费某准为14.4元／平方米某某，该收费某准未经与业主协商同意，对业主不具约束力，原告以该证据证明收取物业管某某的收费某准，不具证明力。二、原告提供的证据2，被告质证后无异议。对证据本院予以确认。三、被告提供的证据，原告对该组证据的真实性无异议，关联性有异议，认为该组证据所反映的情况属管理范围以外的化粪池堵塞造成的，业主反映情况后，物管公司已进行了处理，管道也疏通了。本院审查认为，原告入驻万某·广场公寓对该小区住户提供物业管理服务，服务包涵了建筑共用部位的维修、共用设施设备的维修、养护、运行和管理、公共绿地和养护与管理等多项服务内容。在管理过程中，有无需修理、维护的公共设施情况出现、有无对需维护的设施进行合理的处理不能直接证明原告有无提供物业管理服务。故该组证据对原告有无提供物业管理服务，不具有直接的证明力。综上，本院认定以下事实：被告童某某于2003年从万某房产公司购买由该公司乙的坐落于建德市××街道××东路××号商铺。被告童某某在2004年收楼时，与建设单位万某房产公司签订了《物业管理协议》及《业主临时公约》。《物业管理协议》约定：乙方（业主童某某）每年应向甲方（建设单位万某房产公司）缴纳物业管某某用9.6元／平方米某某；签署协议时，乙方须向甲方缴纳当年的物业管某某用；如收费某准有所调整，以甲方书面通知为准；待业主委员会成立后，甲方同时向业主委员会移交上述物业管某某用。协议签订后，被告童某某缴纳了当年的物业管某某用。2008年10月6日，原告与万某房产公司签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为该房地产公司乙的万某·广场公寓提供物业管理服务，并向该小区的业主按每户每月每平方米1.2元（营业房）的收费某准收取物业管理服务费，服务期限为2008年10月6日至2009年12月31日。合同签订后，原告即入驻万某·广场公寓，开始对该公寓进行物业管理服务。被告童某某系万某·广场公甲安某某340号商铺（27.35平方米）的业主，并已使用该房屋。现原告要求被告童某某支付2008年10月6日起至2009年10月5日的物业管某某393.84元。本院认为，在万某·广场公寓业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位万某房产公司选聘原告竹××公司为物业管理企业，于2008年10月6日签订的物业服务合同，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。原告有责任根据法律规定、物业服务合同约定及行业标准提供相应的物业服务，被告则负有根据合同、法律的规定支付物业管某某的义务。在原告与建设单位万某房产公司签订物业管理服务合同之前，被告童某某与建设单位万某房产公司签订了《物业管理协议》，建设单位在选聘物业管理企业时，应当依照该《物业管理协议》的约定与物业管理企业签订物业管理服务合同，超出《物业管理协议》约定的权利、义务范围，损害业主利益的其他约定，对业主不发生法律效力，物业管理服务费的收费某准应按原《物业管理协议》的收费某准计收。现原告要求被告支付所欠物业管理服务费，该诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告童某某提出前期物业管理期限应为2003年至2004年间及其不是与原告签订物管合同的合同当事人，诉讼主体不适格的抗辩意见，与法不符，本院不予采纳。被告童某某提出原告未提供物业管理服务，未能提供有效证据证明，如认为原告在提供物管服务中存在瑕疵，可以业主身份要求物业管理企业改进，甚至依照法律程序追究物业管理企业的违约责任，但不能成为拒付物业管某某的理由。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、二十四条、第二十六条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告童某某在本判决生效之日起十日内向原告建德市××物业管理有限公司交纳物业管理服务费人民币262.56元。二、驳回原告建德市××物业管理有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元（原告预交），减半收取计人民币25元，由被告童某某负担人民币20元，由原告建德市××物业管理有限公司负担人民币5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××024409008802968，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。审判员 韩雨清二〇一〇年四月十三日书记员 胡媛媛 更多数据：搜索“”来源：