（2009）绍越民初字第4816号
裁判日期: 2010-03-05
公开日期: 2014-06-20
案件名称
陈金龙、邱凤角等与绍兴市秀水苑业主委员会、绍兴市通达房地产开发有限公司业主撤销权纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈金龙,邱凤角,高丽,赵小龙,绍兴市秀水苑业主委员会,绍兴市通达房地产开发有限公司
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款，第七十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2009）绍越民初字第4816号原告陈金龙。原告邱凤角。原告高丽。委托代理人（特别授权代理）高炎林。原告赵小龙。委托代理人（特别授权代理）王芝萍。被告绍兴市秀水苑业主委员会。负责人羊爱虹。被告绍兴市通达房地产开发有限公司。法定代表人郑连宝。原告陈金龙、邱凤角、高丽、赵小龙与被告绍兴市秀水苑业主委员会（以下简称秀水苑业主委员会）、绍兴市通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2009年10月30日立案受理，依法由审判员樊式明独任审判，于2009年11月21日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭于2010年2月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加两次诉讼、被告秀水苑业主委员会负责人羊爱虹到庭参加第一次诉讼，被告绍兴市秀水苑业主委员会经本院传票传唤未到庭参加第二次诉讼，被告通达公司经本院本案传票传唤未到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。原告陈金龙等诉称：秀水苑小区位于绍兴市区城东，共分为三期，总建筑面积为197763.02平方米，2001年间，秀水苑业主开始入住小区。根据《浙江省物业管理条例》第27条、《绍兴市物业管理办法》第24条及绍兴市房地产管理处向两被告发出的函件规定，作为建设单位的被告通达公司应向全体业主移交1380.16平方米的物业管理用房；另外根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第6条及《绍兴市物业专项维修资金管理办法（试行）》第6条之规定建设单位还应向全体业主移交专项维修资金2963030.85元，上述房屋与资金为秀水苑全体业主共同共有。被告秀水苑业主委员会于2008年就该物业管理用房和维修资金移交事宜与被告通达公司进行谈判，并于2008年12月31日签订了《秀水苑物业移交协议》一份，该协议签订后，被告秀水苑业主委员会并未向小区业主公示。经业主多次向上级部门反映，秀水苑业主委员会才于2009年5月向小区业主公示协议的内容。原告认为，两被告的上述行为违反了《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，侵害了全体业主的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：一、撤销被告秀水苑业主委员会与被告通达公司于2008年12月31日签订的《秀水苑物业移交协议》；二、被告秀水苑业主委员会向全体业主登报道歉；三、本案诉讼费由被告承担。被告秀水苑业主委员会辩称：第一、原告诉状上所称的被告秀水苑业主委员会已经不复存在，诉状上所载的被告地址现系私人住宅；第二、两被告于2008年12月31日签订的《秀水苑物业移交协议》程序到位、合法有效；第三、原告诉请被告秀水苑业主委员会向全体业主登报道歉没有事实和法律依据；第四、本案诉讼费由败诉方承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告通达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃答辩权利。原告为证明自己的主张，在庭审中向本院提交了以下证据：1、绍兴市房地产管理处于2008年5月19日给秀水苑业主委员会的函1份，要求证明应当移交的秀水苑一期、二期和三期的物业管理用房和专项维修资金的准确数据。被告秀水苑业主委员会经质证对真实性没有异议。2、2007年1月30日绍兴市房地产管理处通知1份，要求证明绍兴市通达房地产开发有限公司应当移交的物业管理用房和物业专项维修基金属于全体业主所有的事实。被告经质证对真实性无异议，但认为通知发出的时候第三届业主委员会是不存在的，原告诉称的事实是历史遗留问题。3、2008年9月22日房地产管理处第125号关于秀水苑业委会来信的回复1份，要求证明第三届秀水苑业主委员会于2008年8月对全体业主的公告是欺骗全体业主的事实。被告经质证对证据的真实性没有异议，但认为该函是在2009年5月回复的，该证据可以证明秀水苑业主大会召开过的事实，也可以证明秀水苑的三届业主委员会对该问题的重视。4、秀水苑业主大会议事规则1份，要求证明被告负责人及委员辞职无效，且被告在登报时引用的384票错���，应当引用议事规则中的第九条的规定。被告经质证对证据的真实性没有异议，但是认为应当引用议事规则第十条的规定，384票应当计算在内。本院认为，被告对证据1、2、3和4的真实性均无异议，本院予以确认。被告秀水苑业主委员会为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：1、2008年5月13日“关于要求提供秀水苑物业用房与维修基金准确数据的报告”1份，要求证明只有主管部门给了确切的数据，业主委员会才有依据。原告经质证对真实性无异议。2、2008年5月19日绍兴市房地产管理处给秀水苑业主委员的回函1份，要求证明秀水苑业主委员会就是按照房地产管理处告诉的确切数字办理的。原告经质证对真实性无异议。3、2008年8月1日绍兴市秀水苑业主委员会公告1份，要求证明业主委员会经协商与被告通达公司达成的意向并告知全体业主的事实。原告经质证对证据的真实性没有异议，但认为公告的内容和结果侵害了全体业主的利益。4、2008年8月8日“关于召开秀水苑业主大会的公告”1份，要求证明业主委员会是按照法定程序提前15天进行公告的。原告经质证对真实性无异议。5、2008年8月19日通知1份，要求证明业主大会的召开很困难，业主委员会是通过招义工的方式进行的。原告经质证对真实性无异议。6、2008年8月22日业主大会召开动员大会议程1份，要求证明业主委员会的议事内容在业主大会上宣布并通知全体参会业主的。原告经质证无异议。7、秀水苑第七次业主大会议事日程1份，要求证明业主委员会成员在会议结束后进行了必要的讨论并发函的事实。原告经质证无异议。8、2008年9月5日物业用房维修基金移交方案表决结果的公告2份，要求证明业主大会已经进行召开，并对方案进行投票及对投票结果进行公告的事实。��告经质证无异议。9、2008年9月5日业主委员会向绍兴市建设局发出的函和绍兴市房地产管理处的回复1份，要求证明业主委员会在前面召开的业主大会是合法有效的。原告经质证对真实性无异议。10、2008年11月6日业主委员会的公告1份，要求证明业主委员会实施的行为是按照上级部门的意思。按照业主大会的表决结果执行的事实。原告经质证对真实性无异议。11、2008年10月22日天天商报中的公告1份，要求证明业主委员会对一些在业主大会上没有明确表态的业主发出公告要求他们进行表决的事实。原告经质证无异议。12、关于秀水苑第二次业主大会表决结果的公告、秀水苑业主管理规约及业主大会议事规则各1份，要求证明业主委员会组织召开的业主大会所依据的议事规则是经过业主大会表决通过的。原告经质证无异议。本院认为，原告对上述证据的真实性均无异议，本院���以确认。被告通达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃举证、质证权利。根据原、被告在庭审中的陈述和上述确认有效的证据，以下事实成立：绍兴市秀水苑位于绍兴市经济开发区，共分为三期，按照绍市审（2004）46号审计结果报告，秀水苑一期、二期共有住宅建筑面积173654.85平方米，确定物业管理用房1213平方米，提留物业维修专项资金2604822.54元。另秀水苑三期及服务中心共计建筑面积23880.54平方米，需提供物业管理用房167.16平方米，交纳物业维修专项资金358208.10元。2007年1月30日，绍兴市房地产管理处向本案被告通达房地产开发有限公司发出通知1份，要求通达公司在收到通知后15天内足额向绍兴市房地产管理处缴纳物业维修专项资金2963030.85元和向秀水苑小区业主委员会提供物业管理用房1380.16平方米。2008年3月11日，秀水苑第三届业主��员会成立并于2008年4月18日经业主大会表决通过了《秀水苑业主管理规约》和《秀水苑业主大会议事规则》。2008年5月13日绍兴市秀水苑业主委员会以书面形式要求绍兴市房地产管理处提供秀水苑物业用房与维修基金准确数据，绍兴市房地产管理处于2008年5月19日回函给秀水苑业主委员会明确秀水苑三期工程共需提供物业管理用房1380.16平方米，缴纳物业专项维修资金2963030.85元。2008年8月1日，秀水苑业主委员会向秀水苑全体业主发出公告1份，公告称“通达公司应当移交的物业管理用房中的物业用房已经足额移交，经营性用房不足的624.19平方米等通达公司与绍兴市人民政府官司了断后提供，并按照提取秀水苑维修基金的建筑安装造价统一口径购买结算；住房维修资金按照通达公司承认的实际建筑安装工程造价550.79元每平方米计算，总维修资金为2178504.18元。鉴于通达公司目前运营困难，同意先以8只车库抵充部分维修基金，金额以车库公开实际拍卖价为准，余额等通达公司与绍兴市人民政府官司了断后按照现遵守的统一规则一次性结算。公告同时规定，公示时间为7天，公示80%以上业主无异议后，由秀水苑业主委员会与通达公司签订正式协议书并办理各项交接手续。”2008年8月8日，秀水苑业主委员会发出关于召开秀水苑业主大会的公告，并将前述公告继续进行公示。2008年8月23日至8月25日之间，业主委员会动员全体业主就“关于物业用房、维修基金移交方案”进行表决。经统计“领票数1636张，未收回102张，收回1534张，其中同意票848张、不同意票220张、弃权票39张、无效票43张、未发出票384张，总面积197763.02平方米，同意票面积102416.01平方米。”2009年10月22日，秀水苑业主委员会在《天天商报》上进行公告，“再次征求未表态业主的意��，时间为7天，到时按照《秀水苑业主大会议事规则》执行”。2008年12月31日，秀水苑业主委员会与绍兴市通达房地产开发有限公司签订了物业移交协议。2009年4月30日，包括原告在内的秀水苑部分业主就秀水苑业主委员会与通达公司签订的协议公示问题以及公示的协议内容提出异议，并向有关部门反映。原告认为，两被告签订的《秀水苑物业移交协议》程序和内容均违反法律规定，故向本院起诉，请求维护原告的合法权益。同时查明，四原告系秀水苑小区的房屋所有权人。本院认为，建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。原告陈金龙等系秀水苑小区的所有权人，其与秀水苑全体业主对秀水苑小区的建筑物及附属设施的维修基金享有共有权，在其认为其权利受到侵害时，有权主张相应权利，故陈金龙等作为本案原告主体适格。对原告要求撤销两被告签订���《秀水苑物业移交协议》的问题，被告秀水苑业主委员会在庭审中辩称，其在与通达公司签订物业移交协议后，对双方签订的协议在秀水苑小区中进行了公告并通过召开业主大会的方式征求全体业主的意见，为充分保障业主的权利，其又于2008年10月22日通过在《天天商报》上发布公告的方式再次征求未表态业主的意见。根据《秀水苑业主大会议事规则》（草案）（以下简称议事规则）第十条第三款的规定“已公开通知或送达的选票或书面征求意见单，业主在规定时间内不书面反馈意见，或不按规定提出同意、反对或弃权意见的，视为同意多数业主意见”处理。据此，被告认为同意筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金的业主已经达到法律所规定的两个三分之二的要求，故上述协议是合法有效的。原告认为，被告作出的上述行为是涉及筹集和使用专项维修资金的，不应当适用第十条的规定，应当依据《议事规则》第九条规定处理。本院认为，本案讼争事实系涉及筹集和使用专项维修资金和物业管理用房的，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主的同意。《议事规则》系经业主大会表决通过，依法应认定为有效。从《议事规则》全文和第十条的具体内容来看，第十条第三款应仅适用于通过普通多数决定方式召开业主大会会议选举业主委员会的情形，且《议事规则》第九条第二项对筹集和使用专项维修资金应采用特别多数决定方式作出了特别规定。故对被告辩称应适用《议事规则》第十条的辩称意见本院不予采纳。秀水苑一期、二期和三期共有建筑面积197535.39平方米，业主总计1636户，根据上述统计数据，同意票面积占总面积51.84%，同意票业主数占业主总数的51.83%，均未达到法律规定的三分之二以上，虽被告秀水苑业主委员会在秀水苑物业管理用房和专项维修资金的筹集和使用方面做了大量工作，但其在作出筹集和使用专项维修资金决定时违反法律规定。又被告秀水苑业主委员会与通达公司签订的《秀水苑物业移交协议》中，对应当移交的物业管理用房的面积和维修基金与法定数额相去甚远，侵害了全体业主的合法权益。故对原告要求本院撤销两被告签订的协议的诉请，本院依法可予支持。关于原告诉请要求被告秀水苑业主委员会向全体业主登报道歉，本院认为，原告的该诉请缺乏相应法律依据，故本院不予支持。被告通达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法可缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第七十���条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、撤销被告绍兴市秀水苑业主委员会与绍兴市通达房地产开发有限公司于2008年12月31日签订的《秀水苑物业移交协议》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告绍兴市秀水苑业主委员会和被告绍兴市通达房地产开发有限公司各负担20元。于本判决生效之日起三十日内缴纳于本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 樊式明审 判 员 吕小丽人民陪审员 鲁关营二〇一〇年三月五日书 记 员 ＸＸＸ 来自