（2009）深中法民五再字第12号

裁判日期: 2010-03-31

公开日期: 2015-12-25

案件名称

申请再审人林某某与被申请人深圳市地X勘查局、深圳地X建设工程公司、深圳市地X物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

林某某,深圳市地Ｘ勘查局,深圳地Ｘ建设工程公司,深圳市地Ｘ物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第一百八十六条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2009）深中法民五再字第12号申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：林某某，女。委托代理人：刘某某，广东XX律师事务所律师。委托代理人：黄某某，男，系林某某的配偶。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：深圳市地X勘查局。负责人：阮某某。被申请人（原审被告）：深圳地X建设工程公司。法定代表人：阮某某。被申请人（原审被告）：深圳市地X物业管理有限公司。法定代表人：胡某。上列三被申请人共同委托代理人：李某某，广东XX律师事务所律师。上列三被申请人共同委托代理人：张某某，男，系深圳市地X勘查局的法律顾问。申请再审人林某某与被申请人深圳市地X勘查局（以下简称地X局）、深圳地X建设工程公司（以下简称地X公司）、深圳市地X物业管理有限公司（以下简称地X物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院（2007）深中法民五终字第3555号民事判决，已发生法律效力。林某某不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审。2009年1月13日，广东省高级人民法院以（2008）粤高法立民申字第3722号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院查明，2005年12月20日，地X局出具一份书面委托书，委托属下地X公司以该司名义对外出租位于深圳市福田区XX路98号地X大院6栋西首层的房屋，并代为签订房屋租赁合同和收取租金。2005年12月26日，地X公司又出具一份书面委托书，将涉案房屋的对外招租权转委托给地X物管公司。2005年12月28日，地X物管公司正式张贴招租公告，称其有多间位于XX路的临街商铺和部分办公楼对外招租，有意者可来该司洽谈。林某某获悉上述招租信息后，有意承租位于地X大院6栋西侧首层的04号房屋，遂与地X物管公司取得联系，双方于2006年1月20日签订了一份《房屋竞租告知书》，对竞租标的、租金底价、竞租程序、保证金交纳方式等事项进行了约定。2006年1月24日，林某某参加地X公司组织的竞租活动，以月租金45200元的价格竞得涉案房屋的承租权。地X公司随即向林某某出具了《房租租赁中标确认书》，对此予以确认，地X局纪检委的张某以公证方的名义在确认书上签名。同日，地X物管公司将涉案房屋交付林某某使用。林某某接受房屋后，对房屋进行了装修，将其分隔为三小间使用，中间一间用于经营一家名为”XX文具店”的商店。2006年2月16日，地X公司向林某某提供了一份《房地产租赁合同》文本，该合同第六条规定”租赁房地产用途为综合楼仓库”。林某某对此提出不同意见，先后于2月20日和3月8日致函地X公司，要求将租赁房地产的用途修改为商业铺位，以体现当初地X公司招标时宣传的房屋用途，便于林某某今后申领营业证照和合法经营。双方为此发生争议，地X公司于2006年3月14日停止向涉案房屋供应水电，随后又派人强行关闭”XX文具店”的大门，收回文具店左右两侧的两间房间，致使林某某停止经营至今。另查明，涉案房屋位于深圳市福田区XX路地X局大院6栋停车场首层西侧，属地X局所有，其占用范围内的土地使用权性质为行政划拨，用途为车库。以上事实有房地产证、委托书、招租公告、房屋竞租告知书、证人证言、房地产租赁合同、往来函件、照片和庭审笔录等证据为证。林某某原审起诉请求判令地X局、地X公司、地X物管公司：1、继续履行合同；2、共同赔偿损失377765.91元（损失暂计至2006年10月31日，应计至地X局、地X公司、地X物管公司履行合同时止）；3、承担本案全部诉讼费用。林某某于2007年2月15日向原审法院申请撤回本诉的起诉，该院于当日作出（2007）深福法民三初字第297号民事裁定准予其撤回本诉的起诉，并继续就本案的反诉进行审理。地X局反诉请求判令林某某：1、立即搬离其非法占用的租赁房屋；2、支付其占用期间的房屋占用费149992元（自2006年1月25日起计算至其实际搬离之日止，暂计至2006年8月25日）；3、赔偿经济损失2万元；4、承担反诉诉讼费用。一审经审理认为，依照我国土地管理法律规定，行政划拨性质的土地使用权不得用于出租，改变土地用途必须经过有关部门批准，地X局擅自将涉案房屋出租给林某某使用，违反了上述法律的强制性规定，双方的房屋租赁关系应依法确认为无效，不受法律保护。双方的违法房屋租赁关系应终止履行，林某某应将仍在占用的租赁房屋返还给地X局，地X局的该项诉讼请求成立，予以支持。涉案房屋为地X局的自用车库，不具有对外出租取得收益的经济属性，林某某占用涉案房屋不会给地X局造成既得利益损失，并且地X局违法出租涉案房屋，对纠纷的产生负有主要过错，因此，对地X局要求林某某赔偿房屋占用费和其他经济损失的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条之规定，判决：一、地X局与林某某之间的房屋租赁关系无效；二、林某某应于本判决生效之日起10日内将位于深圳市XX路98号地X大院停车场西首层04号房屋返还给地X局；三、驳回地X局的其他诉讼请求。林某某不服原审判决，上诉至本院，请求：1、撤销一审判决第二项；2、判令地X局、地X公司、地X物管公司承担本案诉讼费用。地X局亦不服，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，判令其与林某某之间不存在租赁关系；2、撤销一审判决第三项，判令林某某支付至迁出占用房屋之日止的房屋占用费及赔偿经济损失2万元；3、诉讼费由林某某承担。本院二审经审理查明，原审判决查明的其他事实清楚，予以确认。另查，林某某于2007年3月28日向深圳市福田区人民法院另行起诉地X局，深圳市福田区人民法院经审理，作出判决：一、林某某与地X局之间的房屋租赁关系无效；二、地X局应于本判决生效之日起10日内向林某某返还租赁保证金6万元；三、地X局应于本判决生效之日起10日内赔偿林某某装修费损失92786元；四、驳回林某某的其他诉讼请求。判决后，地X局不服，向本院提起上诉。本院经审理，作出判决：驳回上诉，维持原判。本院二审认为，由于涉案房屋占用范围内的土地使用权性质为行政划拨，依法不得出租，地X局将其出租给林某某，违反法律规定，故原审判决认定双方的房屋租赁关系无效，适用法律正确。2006年1月24日，受地X局委托的地X物管公司将涉案房屋交付给林某某使用，林某某在该房屋内进行经营活动。2006年3月14日，因地X公司停止向涉案房屋供应水电、关闭”XX文具店”的大门、收回文具店左右两侧的两间房间，林某某才停止经营。因此，林某某在涉案房屋内进行经营活动的时间为二个月，在客观上有受益，依法应当向地X局交纳房屋使用费。由于林某某在2006年1月24日参加地X公司组织的竞租活动，以月租金45200元的价格竞得涉案房屋的承租权，月租金45200元应当认定为双方当事人的真实意思表示，因此林某某应按该租金标准向地X局交纳二个月的房屋使用费合计人民币90400元。2006年3月14日，地X公司停止向涉案房屋供应水电、关闭”XX文具店”的大门、收回文具店左右两侧的两间房间，虽然林某某没有将”XX文具店”所在的房屋交还地X局，但该房屋的水电供应被停止、大门被关闭，林某某无法正常使用，因此地X局主张2006年3月14日后的房屋使用费的理由不成立，本院不予支持。因林某某已另行起诉地X局，法院对其起诉已作出生效判决，该判决已经解决了林某某上诉主张的问题。因此林某某的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，地X局的上诉理由部分成立，本院予以支持。林某某的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决适用法律部分不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、维持原审判决第一、二项；二、撤销原审判决第三项；三、林某某应于本判决生效之日起十日内向地X局交纳房屋使用费合计人民币90400元；四、驳回地X局的其他诉讼请求。二审判决生效后，林某某不服，向广东省高级人民法院提出再审，其事实与理由主要是：一、二审判决认定林某某受益的事实即裁判依据，没有证据证明。1、从一审、二审判决查明的事实看，没有林某某受益的事实，二审判决认定林某某客观上有受益是主观臆断。2、同一法院已生效判决没有认定林某某的收益，进一步证明二审判决认定林某某客观上受益是错误的。3、二审判决认定租赁合同成立后2个月内林某某客观上受益，与事实不符，该期间涉案房屋处于装修和布置货架货物中，未开始经营，林某某无从受益。4、从2006年1月24日林某某中标接受涉案房屋，至2006年3月14日地X局强制关闭”XX文具店”大门、停水电、强行收回另两间房屋止，只有49天。二审判决认定林某某在涉案房屋内进行经营活动二个月明显有误。二、二审判决判令林某某向地X局交纳房屋使用费，适用法律错误。（一）二审判决认定月租金45200元是双方真实的意思表示，违反了民法通则第55条第2项、第56条第3项及合同法第52条第5项之规定，应予纠正。1、月租金是地X局在谎称涉案房屋为商铺用途，欺诈林某某后，林某某作出的不真实意思表示。2、二审判决先认定租赁关系无效，后又认定月租金为双方真实意思表示即部分有效，前后矛盾。（二）涉案房屋为地X局自用车库且所占土地性质为行政划拨，不具有营利性。二审判决判令交纳房屋使用费，违反了土地管理法的规定。（三）租赁关系无效，是地X局过错造成，其应承担租赁关系无效的全部法律责任。（四）二审判决判令支付2006年1月24日至3月14日间的房屋使用费是错误的，应予以撤销。地X局交给林某某的深福0101XXX号《深圳市房地产租赁合同书》第5条写明：”乙方租用租赁房地产的期限自2006年3月11日起至2009年3月10日止。”由此可见，从2006年1月24日至2006年3月11日是地X局已同意的免租期，林某某无需交纳租金。综上，请求再审法院予以纠正。地X局、地X公司、地X物管公司答辩称：二审判决结果公正，请求驳回林某某的申诉请求。本院再审查明，二审查明的事实清楚，各方当事人均无异议，再审予以确认。另查明，本案二审判决生效后，林某某搬离涉案房屋。本院再审认为，本案的争议焦点是林某某是否需要向地X局交纳房屋使用费的问题。本院审判委员会认为，本案深圳市地X勘查局作为国家事业单位，将不具有对外出租功能的房屋予以租赁，对本案纠纷的产生负有过错责任。从日常经验法则看，承租人取得租赁房屋后一般需要装修时间，通常都是免交租金的。双方虽然没有明确约定免租金，但从地X局交给林某某的《深圳市房地产租赁合同书》第5条的内容看，乙方租用租赁房地产的期限自2006年3月11日起至2009年3月10日止。由此可见，林某某在装修期间是无需缴纳租金的。此外，涉案房屋为地X局的自用车库，不具有对外出租取得收益的经济属性，林某某占用涉案房屋不会给地X局造成既得利益损失。综上，林某某的再审请求有理，本院予以支持。本院二审认定事实有误，适用法律不当，予以改判。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项、第一百八十六条的规定，判决如下：一、撤销本院（2007）深中法民五终字第3555号民事判决及广东省深圳市福田区人民法院（2007）深福法民三初字第297号民事判决；二、深圳市地X勘查局与林某某之间的房屋租赁关系无效；三、驳回深圳市地X勘查局的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4910元及二审案件受理费4910元均由深圳市地X勘查局负担。林某某预交的受理费100元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审　判　长　　郭勇忠审　判　员　　彭　亮代理审判员　　胡　劭二〇一〇年三月三十一日书　记　员　　郭春暖百度搜索“”