（2010）杭余余民初字第44号

裁判日期: 2010-03-31

公开日期: 2014-06-19

案件名称

周淮武、刘巧玲与彭锦华、金筱华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市余杭区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周淮武,刘巧玲,彭锦华,金筱华,彭思思

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十四条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余余民初字第44号原告：周淮武。原告：刘巧玲。二原告共同委托代理人（特别授权）：吴永能。二原告共同委托代理人（特别授权）：叶智兴。被告：彭锦华。被告：金筱华。二被告共同委托代理人（一般授权）：尚光辉。被告：彭思思。委托代理人（特别授权）：尚光辉。原告周淮武、刘巧玲诉被告彭锦华、金筱华、彭思思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月4日立案受理后，依法由代理审判员金美良独任审判，于2010年2月3日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人吴永能、被告彭锦华、金筱华及三被告共同委托代理人尚光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周淮武、刘巧玲诉称，2009年8月4日，三被告与二原告签订《杭州市房屋转让合同》一份，双方约定：三被告向二原告购买位于余杭区栖溪名园7幢2单元102室的房屋一套，房屋转让总价款548.8万元，三被告同意于2009年8月20日前支付二原告房屋首付款280万元整，打进银行保证金帐户，余款做银行商业性按揭由银行放款，若三被告未按合同约定的时间付款，二原告有权按累计应付款向三被告追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限至第二天起至实际付款之日止，月利率按同期银行存款利率计算。逾期付款超过七天，二原告有权要求三被告向二原告支付违约金共计80万元整，同时合同终止。因三被告未履行前述约定义务，2009年8月24日，二原告通过律师发函给三被告，敦促三被告履行合同。同日，中介方杭州明轩房地产代理有限公司也出具证明，证明三被告违约而二原告不存在任何违约行为。后被告金筱华复函二原告，明确表示不愿履行合同。2009年9月22日，二原告再次通过律师发函至三被告，要求三被告完全履行合同约定的义务，否则将依法解除房屋转让合同并追究三被告的违约责任，但三被告仍然无意履行合同。故二原告诉至法院，诉讼请求：1、依法判令解除二原告与三被告签订的房屋转让合同；2、判令三被告共同支付二原告违约金80万元整；3、判令三被告共同承担本案诉讼费用。在庭审中，二原告认为，后二原告因急需资金周转被迫于2009年10月17日将房屋再次转让，价格为388万元整，与被告于2009年8月4日签订的房屋转让价格548.8万元，整整减少了160.8万元。二原告按照合同约定，要求三被告承担实际经济损失160.8万元与违约金80万元的差额80.8万元，故增加诉讼请求，请求判令三被告补偿二原告实际经济损失与违约金的差额80.8万元。二原告为证明以上事实，向本院提交的证据有：1、《杭州市房屋转让合同》一份，证明二原告与三被告存在房屋买卖合同关系。2、律师函及国内特快邮件详情单各二份，证明原告曾先后两次发律师函给三被告，要求三被告履行合同，否则将依法解除合同并追究三被告的违约责任的事实。3、杭州明轩房地产代理有限公司证明，证明三被告存在违约事实。4、被告金筱华对第一次律师函的复函，证明三被告已违约明确不愿意履行合同。5、杭州市余杭区栖溪名园7幢2单元102室的房产证、契证、土地使用证各一份，证明该房屋所有，原告依法享有处分权的事实。6、二原告与案外人陈应杰、陈晓云签订的《杭州市房屋转让合同》一份，证明二原告再次转让该案所涉房屋，价格为388万元，二原告实际损失160.8万元，实际损失与违约金的差额为80.8万元的事实。7、房地产买卖居间协议一份，证明若被告方不签订房地产买卖合同，则已交付与中介的定金将不予返还，将由中介将该定金交给原告的事实。被告彭锦华、金筱华、彭思思辩称，三被告在收到诉状及副本时，才第一次见到了《杭州市房屋转让合同》，在与原先二原告通过律师与三被告协商时所提及的均是《房地产买卖居间协议》，后三被告听说存在《杭州市房屋转让合同》，但没有见到原件。2009年8月4日，二原告夫妇与三被告到居间人杭州明轩房地产代理有限公司（下称杭州明轩公司），了解购买的房屋，当天也仅见到了《房地产买卖居间协议》，当时协商的的也是居间合同的有关条款，三被告认为在《房地产买卖居间协议》签订后还可以了解、查询房屋的情况，后也没有见到《杭州市房屋转让合同》，没有见到该合同很难谈履行的问题。根据《房地产买卖居间协议》第一批首付款280万元是应当付到杭州明轩公司的保证金帐户，而不是直接付给原告，而杭州明轩公司至今没有提供过保证金帐号的开户行、户主和帐号，因此三被告也无从支付，三被告也未得到交易房屋的房地产证、土地使用证；交易房产设有抵押，三被告也没有见到抵押权人的相关授权，合同中对余款的支付等很多内容并没有明确。且据三被告了解，该交易的房产楼盘名称应是杭州市“西溪名园”，而居间协议和转让合同上却都是杭州市“栖溪名园”，被告在网上查询，不存在“栖溪名园”的楼盘，这给被告方造成了重大误解，三被告有权利行使不安抗辩权，且因之前的重大误解，交易实际没有成立，所以交易没有开始的情况下，二原告要求三被告支付80万元的违约金的主张不能成立，因违约分根本性违约和一般性违约，迟付价款的，原告可以要求支付价款及补偿利息，二原告主张的80万违约金也过高。对于二原告增加的诉讼请求，三被告认为2009年8月份到2010年1月，栖溪名园的房屋售价始终没有低于每平方米25000元，最高达31000元，原告方贱卖房屋的行为与房屋的实际价格明显不符，且二原告实际买入该房屋的价格是3522270元，卖出价是388万元，所以二原告所谓的损失是虚拟的实际并不存在。综上，三被告对合同中的有关条款存在重大误解，同意解除合同，要求驳回原告的其他诉讼请求。三被告为证明以上事实，向本院提交收据一份，证明原、被告与杭州明轩公司三方签订居间协议，并通杭州明轩公司向原告支付2万元意向金的事实。经审理，对原、被告提供的证据，本院作如下认证：（一）二原告提供的证据。三被告证据1、2、4、5、6、7的真实性没有异议，但认为：证据1中的《杭州市房屋转让合同》三被告从来没有见到过，也不知什么时候签的；证据2中的律师函被告确实已经收到，但在第一份律师函中二原告只是说要求根据居间协议履行，三被告收到第二份律师函时，被告手上只有居间协议没有买卖合同；证据4并不能证明三被告不愿履行合同；证据5证明了二原告对涉案房屋的买入价是3522270元，该房屋在本案涉及的房屋买卖过程中，尚未撤销抵押权的事实；证据6中的房屋成交价格并不真实，明显低于市场价，根据杭州市房地产管理局的二手房交易信息，同期同是在栖溪名园的200平方米房屋的转让价格最低640万元；证据7中一些内容三被告有重大误解，该协议的有些内容存在明显矛盾，且居间协议签订后并不一定签订房屋买卖合同。三被告对证据3有异议，认为该证据是否系杭州明轩公司出具不能确认，且杭州明轩公司与本案有利害关系，是在偏袒原告方，且三被告是否违约应由法院确定。本院认为，证据1、2、4、5、6、7与本案具有关联性，可以作为本案的证据使用；证据3并不能证明二原告欲证明的待证事实。（二）三被告提供的证据。二原告对证据的真实性没有异议，但认为该收条中所载明的楼盘名称也系“栖溪名园”，该款项系被告直接支付给原告的2万元是定金而不是意向金。本院认为，该证据可以证明被告于2009年8月4日向原告支付购房定金2万元的事实。根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院查明本案的事实如下：2009年8月4日，原告周淮武、刘巧玲与被告彭锦华、金筱华、彭思思及杭州明轩房地产代理有限公司三方共同签订《房地产买卖居间协议》一份，同日原告周淮武、刘巧玲与被告彭锦华、金筱华、彭思思签订《杭州市房屋转让合同》一份。《杭州市房屋转让合同》中约定，三被告向二原告购买位于余杭区栖溪名园7幢2单元102室的房屋一套，建筑面积为257.1平方米，房屋转让总价款548.8万元；三被告于2009年8月20日前支付首付款280万元整，打入银行保证金帐户余款做银行商业性按揭由银行放款，若三被告未按合同约定的时间付款，二原告有权按累计应付款向三被告追究违约利息，自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月息按同期银行存款利率计算；逾期付款超过七天，二原告有权要求三被告向二原告支付违约金共计80万元整，同时合同终止；二原告实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由三被告据实赔偿。2009年8月4日，被告向原告支付购房定金2万元。后三被告未按约定付款，2009年8月24日、9月22日，二原告委托律师发函给三被告，在2009年9月22日的律师函中，二原告要求三被告在收到律师函后7日内履行合同义务，如三被告再不履行，二原告将依法解除《杭州市房屋转让合同》并追究违约责任。2009年10月17日二原告与案外人陈应杰、陈晓云签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定将位于余杭区栖溪名园7幢2单元102室的房屋以388万的价格转让给陈应杰、陈晓云。本院认为，原告周淮武、刘巧玲与被告彭锦华、金筱华、彭思思签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，三被告未按约定付款是造成本案纠纷的原因，应承担相应的民事责任。三被告认为，合同中约定的迟延履行违约金过高，本院认为，如机械地要求三被告完全按照约定的违约金80万元承担违约责任，无疑加重了三被告的责任，显失公平，故本院酌情予以减少。二原告认为，2009年10月17日将房屋再次转让的价格为388万元，与二原告与三被告约定的房屋转让价格548.8万元，相差160.8万元，实际经济损失160.8万元，除违约金80万元外尚有80.8万元的差额，故据此主张80.8万元的经济损失。本院认为，由于房价随市场变化处于不确定状态，且因人、因时而异，因此二原告该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，对二原告要求三被告支付违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。三被告支付的定金与违约金在目的、性质、功能等方面基本相同，二者不能并用，故应从三被告应支付的违约金中予以扣除。二原告已将房屋转卖他人，且三被告也同意解除与二原告签订的《杭州市房屋转让合同》，故对二原告要求解除该合同的诉请本院予以支持。对三被告认为违约金过高的辩称，本院予以采纳，其余辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十四条、一百一十六条﹤javascript：SLC（21651，116）﹥、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、原告周淮武、刘巧玲与被告彭锦华、金筱华、彭思思在2009年8月4日签订的《杭州市房屋转让合同》于本判决生效之日解除；二、被告彭锦华、金筱华、彭思思支付原告周淮武、刘巧玲违约金36825.50元（购房款548.8万按同期银行贷款基准利率日万分之1.35，自2009年8月20日起至2009年10月17日止，共59天，上浮30%合计56825.50元，扣除被告已支付的定金2万元尚余36825.50元），于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告周淮武、刘巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19272元，减半收取9636元，由原告周淮武、刘巧玲负担9415元，被告彭锦华、金筱华、彭思思负担221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本四份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费19272元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。代理审判员　　金美良二〇一〇年三月三十一日书　记　员　　高莲珠 来自：