（2010）浙绍民终字第201号
裁判日期: 2010-03-30
公开日期: 2014-11-05
案件名称
绍兴县兰亭镇联合村民委员会与绍兴三印印染有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴三印印染有限公司,绍兴县兰亭镇联合村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第六十一条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十二条第一款，第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第201号上诉人（原审被告、反诉原告）绍兴三印印染有限公司。法定代表人肖炳炎。。委托代理人（特别授权代理）冯坚、杨泽峰。。被上诉人（原审原告、反诉被告）绍兴县兰亭镇联合村民委员会。法定代表人邵国新。。委托代理人（特别授权代理）楼东平、滕永林。。上诉人绍兴三印印染有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月14日立案受理，同日依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审经审理认定：2002年3月8日，原、被告经协商一致，订立租房协议书一份，协议约定，兰亭镇联合村（协议称甲方）将其原职工住宿楼共五处租给被告三印公司（协议称乙方），甲方出租房为：原职工住宿楼（二楼）6间，村委办公楼（三楼）6间、老食堂及住宿楼（二楼）5间、老印刷厂住宿楼（二楼）4间、老招待所平屋10间、市场小平房共8间，租费每年定为36，000元，收款方式每年按月收取，即每月3，000元；乙方对所使用的房屋，只有使用权，没有所有权，房屋租用期从2002年1月1日开始，双方另对其他事项作了约定，协议订立后，原告将协议约定的租赁标的物交付给被告，被告亦按约支付租金。2006年10月18日，因绍大线拓宽，双方订立租房补充协议一份，协议约定，因绍大线拓宽将拆除由甲方租给乙方使用原村属职工住宿楼二楼六间，原村委办公楼三楼六间，原村属老食堂及住宿楼二楼五间，村属老印刷厂住宿楼四间，原村属老招待所平房十间，市场小平房八间，共计六处房屋，根据甲方2006年7月22日两委会会议决定，用甲方拥有的原联合村招待所（小山上面的三楼一幢）和食堂二楼1幢调换租给乙方使用。年租费按原签订的租房协议书中规定，价格36，000元，按月收取，每月月底前，乙方必须按时向甲方缴纳房租费，不得无故拖欠，否则甲方有权收回房屋租用权；乙方不得擅自改变房屋结构，确实需要改变的，必须经过甲方同意，乙方需要对房屋进行装璜的，必须经甲方同意装璜，费用由乙方自行承担，租期满后，装璜设施不得拆除，全部无条件归甲方所有，否则甲方有权作出经济处理，并由乙方负责修复至原样，如有损坏，照价赔偿。双方另对其他事项作了约定。协议订立后，由于实际只拆除村委办公楼（三楼）6间、老食堂、住宿楼（二楼）5间及老印刷厂住宿楼（二楼）4间，故实际交付被告的合同标的物为：原职工住宿楼（二楼）6间、老招待所平屋10间、农贸市场小平房共8间、原联合村招待所（小山上面的三楼一幢）和食堂二楼一幢及小车库一间，补充协议签订后，被告尚能按约支付租金。自2008年7月开始，被告未按期交纳上述两份协议规定的房屋租金。同时认定，2008年3月1日，被告具报告给原告，报告内容：“我公司从贵村租用的作为公司配套使用原联合村食堂楼因年久失修，已不能满足生产、经营需要。现我公司根据实际需要，欲将该楼在不破坏主体结构的情况下进行修缮和装修，修缮和装修的所有费用由我公司承担，现特向贵村提出报告，请予同意为荷。”原告收到报告后于同月30日在村两委会组织进行了讨论，讨论意见为：装修费用由三印公司负责，如本村统一规划予以收回时，三印公司将无条件归还。其他事项参照2006年10月18日双方签订的租房补充协议规定进行办理。该议项由于换届选举在即，会议一致决定等换届选举结束后再做定论。嗣后，被告对村食堂进行了装修，于同年8月竣工，现作为办公楼使用。原告于2008年10月31日书面通知被告，主要内容：因你单位没有按月向本村委上交房租费，违反了双方签订的租房协议有关规定，本村有权收回房屋使用权，贵单位其他未向村委办理租用手续的房屋，经村两委会会议研究，决定收回上述房屋使用权，要求被告在接通知后于同年11月30日前做好房屋退租的相关工作，被告收到通知后于同年11月14日致函原告，表示不同意村委提前收回房屋，并表示愿意支付下欠的租金。由于原告不同意被告意见，并将被告汇来的租赁费退还给被告。纠纷发生后，经当地镇政府协调，终因双方对租赁期限、价格等事项不能达成一致意见，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。2007年8月12日，双方又签订租房协议书一份，协议约定甲方将村老年活动室二楼套房小套和大套各一套租给乙方，租期为8个月，即从2007年6月1日起至2008年1月31日，租金收取标准为小套每月380元，大套每月550元，共计人民币7，440元，于协议签订之日一次性付清，不得无故拖欠，否则甲方有权收回房屋租用权。双方另对其他事项作了约定，该协议订立后，原告交付了房屋，被告亦支付了合同约定的租金。租期届满后，被告仍使用该二个套房，于2008年12月底腾空了房屋，但未交还房屋钥匙。为查明本案事实，本院根据反诉原告申请，依法委托绍兴兴业资产评估有限公司对反诉原告装修的食堂一幢（二层楼）装修的残值（指不可拆除、移动的装修及拆除移动后将完全丧失其使用价值的装修）进行评估，评估结果为：三印公司在租赁绍兴县兰亭镇联合村二层原食堂上进行的装修残余价值的评估值为669，673元。反诉原告为此次评估花去鉴定费6，000元。同时认定，本案租房协议书及租房补充协议项下的租赁标的物的所有权均登记于浙江联发经济实业总公司名下，浙江联发经济实业总公司于2008年11月2日出具《同意书》，内容为：“浙江联发经济实业总公司同意绍兴县兰亭镇联合村委出租其名下房产，并办理其他全部相关事宜。”原审法院认为，原、被告于2002年3月8日、2006年10月18日签订的租房协议书、租房补充协议及2007年8月12日签订的租房协议书，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且房屋所有权人已办理租赁物房屋所有权登记手续，亦同意原告以出租人名义出租房屋并办理其他全部相关事宜，故依法均应认定有效。本案双方当事人争议的焦点问题主要是：（1）本案前两份租赁合同系不定期租赁合同还是定期租赁合同？（2）现原告要求解除双方订立的租赁合同是否应予准许？（3）合同解除后的责任承担问题？关于焦点一，本院认为，应认定本案前两份租赁合同为不定期租赁合同。理由：原、被告于2002年3月8日及2006年10月18日签订的两份租赁合同，均只约定合同开始日期为2002年1月1日，并没有约定租赁期限或合同终止日期。纠纷发生后经有关部门调处，双方对租赁期限未能达成一致意见，庭审中原告又不同意就租赁期限再与被告进行协商，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”之规定，本案租赁合同应依法认定为不定期租赁。原告主张本案合同为不定期合同的理由成立，本院应予支持，被告辩称本案合同为长期合同，并提供证人金某、严某的证言等证据佐证。对此，本院认为，证人证言不能证明原被告双方有定期租赁的事实，而租赁合同从是否规定租期来看可分为定期和不定期合同，被告所谓的长期合同并无法律依据，故证人证言不足以证明被告之主张，被告该项抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二，本院认为，根据合同法第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”构成根本违约及合同法第九十四条第（三）项一方迟付租金，经催告仍不履行的，出租人可解除合同。原告以被告未按期交纳租金构成违约为由要求解除合同但未给予合理期限，且被告在原告通知后主动履行付款义务，但原告拒收，故被告的迟延履行行为不构成根本违约，原告以此为由要求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。但根据《合同法》第二百三十二条后半句规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故现原告以合同法第二百三十二条为依据解除合同，理由正当，本院应予支持，故本案解除合同日应为原告起诉之日。关于焦点三，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”（一）关于租赁物返还范围问题从双方签订的租房补充协议内容来看，原第一份租房协议书约定的租赁标的物因绍大线拓宽实际只拆除村委办公楼（三楼）6间、老食堂及住宿楼（二楼）5间、老印刷厂住宿楼（二楼）4间，被补充协议约定的联合村招待所（小山上面的三楼一幢）和食堂二楼一幢调换，故被告实际租赁的合同标的物为原职工住宿楼（二楼）6间、老招待所平屋10间、市场小平房共8间、原联合村招待所（小山上面的三楼一幢）和食堂二楼一幢及小车库一间，现原告要求被告返还，理由正当，本院应予支持。2007年8月12日签订的租房协议书项下的老年活动中心套房二个，被告在租赁期限届满后继续使用租赁物，当时出租人没有提出异议，根据《合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告辩称合同期限届满后为借用关系，无依据证明，本院不予采纳，现原告要求被告返还，理由正当，本院予以支持，被告辩称已经交还，仅有本方陈述，无相关证据加以证明，本院不予认定。原告另要求被告返还原村健身鞋厂厂房旁小屋一排、油库房屋一幢、村委办公楼旁车棚一个等，因不属讼争合同约定范围，在本案中不作处理，原告可另循法律途径解决。（二）关于被告尚欠租金问题现前二份租赁合同的租赁物仍由被告使用和收益，故被告依法应当支付自2008年7月起至本判决确定归还日止，按每月3，000元计算的租金。老年活动中心二个套房的租金，因被告虽于2008年12月腾空了房屋，但并没有交还房屋，根据《合同法》第二百三十六条之规定，被告应支付租赁合同期满后至腾退房屋之日止按原合同约定的标准支付相应租金。（三）关于双方争议的村食堂装修的处理问题经查，被告在装修前书面报告原告，为此原告还专门进行了讨论，并形成会议纪要，从纪要记载对该事项的意见来看，原告对此事并不反对，又因纪要明确装修费用由三印公司负责，如本村统一规划予以收回时三印公司将无条件归还，事后原告明知被告进行装修也未予阻止反对，故对被告装修这一事实应视为原告已予认可认可，联合村委辩解自己没有同意过三印公司进行装修，三印公司属擅自装修，与本案事实不符，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案原告基于双方合同为不定期租赁合同而要求解除合同，故由此导致合同解除不可归责于双方，且三印公司在装修时作了较大的投入，现仅使用了一年多，如果出租人不作任何补偿，这对承租人来讲也不公平，故联合村委应根据上述司法解释规定分担三印公司的损失，具体数额本院根据评估报告作出的评估结论决定由联合村委承担二分之一计334，836.50元。其余损失由三印公司自行承担。三印公司要求赔偿730，789.10元，理据不足，本院不予支持；联合村委认为根据双方合同约定和三印公司严重违约的事实，自己无需给予任何补偿和赔偿，因本案合同以承租人违约而导致合同解除的理由并不成立，故联合村委该项辩解有悖法律之规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决：一、确认绍兴县兰亭镇联合村民委员会与绍兴三印印染有限公司签订的租房协议书及租房补充协议于2009年1月5日起解除；二、绍兴三印印染有限公司应于本判决生效后一个月内从其租赁的原职工住宿楼（二楼）6间、老招待所平屋10间、市场小平房共8间、原联合村招待所（小山上面的三楼一幢）和食堂二楼一幢及小车库一间内腾退，将上述房屋交还绍兴县兰亭镇联合村民委员会，并应于本判决生效后十日内给付绍兴县兰亭镇联合村民委员会自2008年7月1日起至本判决确定归还日止按每月3，000元标准计算的租金；三、绍兴三印印染有限公司应于本判决生效后五日内将其承租的座落绍兴县兰亭镇联合村老年活动中心二楼小套和大套各一套交还绍兴县兰亭镇联合村民委员会，并应于本判决生效后十日内给付绍兴县兰亭镇联合村民委员会自2008年2月1日起至本判决确定归还日止按每月930元标准计算的套房租金；四、绍兴县兰亭镇联合村民委员会应补偿绍兴三印印染有限公司装修损失334，836.50元，限于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他反诉诉讼请求。如果未按前述判决确定的期间履行金钱给付义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费408元，由绍兴三印印染有限公司负担，反诉案件受理费3，844元，由绍兴三印印染有限公司负担2，083元，绍兴县兰亭镇联合村民委员会负担1，761元，均限于本判决生效后七日内向本院交纳。鉴定费6，000元由绍兴三印印染有限公司负担。绍兴三印印染有限公司不服原判，提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审判决对诉争租赁关系为不定期租赁的认定与双方有关房屋租赁的真实意思不符，属认定事实错误。被上诉人将诉争房屋租赁给上诉人使用，实系被上诉人给予上诉人的改制扶持政策，被上诉人原村长、副村长的证言均可说明房屋系长期租给上诉人使用；从《租房协议书》第三条文意来看，“乙方对所使用的房屋，只有使用权，没有所有权”，即是在说明双方意在确定租赁期限为“长期”，由此避免发生可能的产权混乱。上诉人认为，从房屋租赁的历史沿革、合同的相关约定、有关签约当事人的理解，均可推知双方确定的租赁期限为“长期”，而“长期”租赁并非租赁期限“未约定”或“约定不明”，一审判决认定诉争租赁关系为“不定期租赁”显与双方当事人的真实意思不符。事实上，依一般老百姓的理解，“长期”就是50年，同时依《租房协议书》所使用的语句、合同目的、交易习惯等也推定为50年；当然，从合法性判断，该50年诉争租赁期限可调整为20年，但无论如何，诉争合同显系定期租赁合同，一审判决对这一事实的认定显属错误。二、上诉人已交还了位于绍兴县兰亭镇联合村老年活动中心二楼的二套房屋，一审判决再行判决上诉人归还并要求上诉人继续支付租金与事实不符。三、本案不存在被上诉人可解除租赁合同之法定或约定事由，上诉人不同意被上诉人解除合同；即使合同可解除，上诉人无过错，一审判决以补偿代替赔偿于法无据，按50%的比例进行补偿更不符合公平原则。上诉人经被上诉人同意进行了装修，实际使用时间不到一年，现被上诉人违背诚信要求解除，上诉人并无过错，被上诉人依法应“赔偿”上诉人的损失，而不应是“补偿”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，被上诉人应全额赔偿上诉人装修残值损失，一审判决按50%比例给予补偿也显属适法不当。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院厘清事实，撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判。被上诉人绍兴县兰亭镇联合村民委员会答辩称：一、针对上诉人的第一点意见，即本案是否是不定期租赁合同，我们认为本案是典型的不定期租赁合同。上诉人以房屋租赁合同没有约定租赁截止时间而推定为定期合同，没有事实和法律依据。上诉人认为按照条款的规定就是要用20年，这是与事实和法律相违背的，其认为规定起始时间没有终止时间而推定为定期合同也是没有事实和法律依据的。二、针对上诉意见第二点，我们认为上诉人在一审中均没有证据证明其已经将房子腾空，也没有证据证明他已经交付这个房屋，所以一审法院对该部分的认定是正确的。三、关于本案的装璜问题，一审判决按50%的比例补偿装璜费用，被上诉人也认为是错误的。根据法律规定和客观事实，我们不需要补偿任何装璜费用。理由如下：1、无论是合同约定还是其他规定，合同约定如果上诉人需要装璜必须经被上诉人同意，且装璜之后无偿归被上诉人所有；合同法第二百二十三条规定要求上诉人作为承租人有这个义务，即在装璜前需征得被上诉人同意。而在本案中上诉人没有经过被上诉人同意是违约行为，所以上诉人对该行为造成的后果应自行承担，一审对此的判决是错误的。因为无论是房屋租赁合同约定还是法律规定，上诉人装璜均需要被上诉人同意，但没有规定被上诉人需要去阻止这个行为。而一审判决却确认在上诉人没有履行这个义务时，要求被上诉人阻止这个不存在的义务，这是违反法律规定的。所以，一审判决认为被上诉人没有去阻止上诉人装璜就认为事实上认可上诉人装璜是错误的。对一审判决错误的地方我们将通过申诉得到解决。2、根据最高法院关于城镇房屋租赁合同若干问题的解释第十三条规定，承租人没有经过我们出租人同意进行装璜，要求我们承担装璜费用是没有法律依据的，我们也是不需要承担的。3、退一步讲，即使认为承租人装璜已经出租人同意，依据该司法解释第十一条第（二）项规定，承租人请求出租人赔偿装璜损失也是不予支持。本案中是因为上诉人违约而导致合同解除，所以上诉人要求赔偿剩余装璜费用应不予支持。4、上诉人引用司法解释第十一条第（一）项，我们认为不适用本案。因为该项规定的前提是因出租人违约导致合同解除，而本案中不是我们出租人违约。第二点适用该项的前提是剩余租赁期限的装璜残值损失。既然是不定期租赁，就没有这个概念。一审判决对鉴定报告的认定也是错误的，一审错误理解这个司法解释。因为这个司法解释中的剩余租赁损失是基于定期租赁的，但本案是不定期租赁，所以不适用第十一条第（一）项规定。而且一审判决引用司法解释第十一条第（四）项也是错误的，适用第（四）项也有前提条件，首先是不可归责于双方的事由导致合同解除，很明显本案是上诉人没有缴纳租赁费而导致。所以，本案不存在这个前提条件，也没有剩余租赁残值损失的概念。鉴于被上诉人的意见，上诉人补强证据两份，即被上诉人于2005年6月24日及2007年8月25日出具的收据各一份，证明被上诉人有款项欠上诉人，可以冲抵租金。被上诉人质证认为：1、这两份收据不属于新的证据。2、由于是复印件无法考证其真实性。如果有原件可以证实真实性，也不能证明上诉人想证明的意思，用往来款来冲抵租金不符合交易习惯也没有法律依据，不能证明上诉人的证明目的。上诉人答辩认为：函中第3点、第4点有明确规定，如果被上诉人不同意冲抵，上诉人同意直接支付租金，但是村里没有通知，这对于合同的交易也是存在矛盾的。作为上诉人从商量的角度，我们愿意直接支付租金，但是村里没有给我们是否愿意冲抵的回复。被上诉人补充认为：上诉人刚才所说是2008年11月14日提出这个意见，但是上诉人从7月份开始就没有交纳租金，其在写函的时候已经产生违约行为，上诉人已经严重违反合同约定。本院认为，上诉人提供的两份收据与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，本院不予采用。被上诉人绍兴县兰亭镇联合村民委员会未向本院提出新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉范围审理后认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方当事人签订的租房协议均未约定协议终止日期，依法应认定为不定期租赁。上诉人绍兴三印印染有限公司认为“从房屋租赁的历史沿革、合同的相关约定、有关签约当事人的理解，均可推知双方确定的租赁期限为‘长期’，诉争合同显系定期租赁合同”，于法无据。上诉人未能提供证据证实其已将位于绍兴县兰亭镇联合村老年活动中心二楼的两套房屋交还于被上诉人绍兴县兰亭镇联合村民委员会，本院对该上诉异议不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案系不定期租赁关系，双方当事人均有权随时解除合同，且均无过错，依法应依公平原则分担装饰装修残值损失。上诉人认为“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，被上诉人应全额赔偿上诉人装修残值损失”，没有“出租人违约”的事实基础，缺乏适用前提。综上，上诉人绍兴三印印染有限公司提出的三方面上诉主张所依据的事实和理由不足，本院对其上诉请求难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，分析说理并所作判处具有事实和法律依据，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3844元，由上诉人绍兴三印印染有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓法审判员 吕景山审判员 傅海鑫二〇一〇年三月三十日书记员 余建维 更多数据：