（2010）深宝法民三初字第221号
裁判日期: 2010-03-23
公开日期: 2014-12-02
案件名称
王某甲、王某乙与韩某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某甲,王某乙,韩某某,某物业代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2010）深宝法民三初字第221号原告王某甲（下称原告一）。原告王某乙（下称原告二）。两原告共同委托代理人肖某全，某所律师。被告韩某某。委托代理人徐某芳，某所律师。委托代理人姜某辉，某所实习律师。第三人某物业代理（深圳）有限公司。法定代表人郭某龙，董事长。委托代理人王某辉，某所律师。委托代理人程某。原告王某甲、王某乙诉被告韩某某及第三人某物业代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘光耀任审判长，与人民陪审员钟晶莹、杨江河组成合议庭，于2010年3月15日公开开庭进行了审理。原告王某甲及两原告共同委托代理人肖某全、被告韩某某及其委托代理人徐某芳、第三人委托代理人王某辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月11日，就被告购买原告所有的座落于宝安区龙华街道某小区3栋2单元2403房屋事宜，原告作为卖方，被告作为买方，第三人作为居间方，原、被告、第三人签订了《深圳市二手房屋预约买卖及居间服务合同》。该房屋建筑面积为185.71平方米，原、被告在《合同》中约定转让总价款为436万元。《合同》第六条并约定交易定金为人民币20万元，本合同签订时，被告应向原告支付定金人民币10万元；合同签订后10日内，被告应再支付定金人民币10万元。合同签订后，被告于2009年10月12日通过第三人支付定金人民币10万元，剩余定金10万元被告未依合同约定时间支付。2009年11月17日，原告委托律师给被告及第三人发出《律师函》，要求被告在七天内履行合同约定的支付定金义务，但被告未按要求履约。无奈，原告只好于2009年12月2日委托肖某全律师再次给被告及第三人发出《律师函》，通知被告及第三人解除合同并要求被告于2009年12月8日之前与原告联系办理合同解除及定金没收事宜，到期后，被告未按要求时间与原告联系。《合同》第九条第一款第2项约定，如买方逾期付款达5个工作日（含第5个工作日）以上时，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。《合同》第十六条约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。综上所述，原告解除与被告及第三人签订的《合同》符合法律规定。同时，原告要求被告依约支付违约金既有合同依据亦有法律依据。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告于2009年12月2日解除与被告及某物业代理（深圳）有限公司签订的《深圳市二手房屋预约买卖及居间服务合同》行为合法；2、被告支付原告违约金人民币87.2万元；3、诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、原告诉称的事实与客观真相不符。事实是，被告于2009年10月11日与两原告签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，后积极筹备款项为履行合同作准备，当月16日，被告以个人定期存款为质押与中国工商银行南新支行办妥短期个人质押贷款手续，贷款金额为人民币162万元，该行于当日向被告发放贷款20万元。10月13日起，某物业公司员工便多次告知被告说两原告没有依约委托担保公司赎楼及办理公证委托等手续，有翻悔不卖的意思，某公司的律师正在与两原告积极沟通等情况。10月20日下午某物业公司员工相约被告和原告一在鼎太风华一楼会所见面协商时，被告问及原告一不赎楼及办公证的原因，原告一说因某物业向她收取了3万元佣金不合理，所以现在房屋不卖了。当日协商并没有取得任何进展，原告一到最后离开时仍坚持不卖房，并讲她的房屋现在可以卖到450万元。10月24日，两原告以某物业公司订约不规范，权责不分明为由书面通知解除其与第三人签订的《委托合同》及与被告、第三人一起签订的《预约买卖及居间合同》，并特意注明合同编号为SZ174。二、合同签订后，两原告先后存在以下违约行为，并最终发生解除合同的事实。1、未按《预约买卖及居间合同》第二条约定的10日内期限办妥与担保公司签订担保赎楼服务合同及出具公证委托书给居间方、担保方。2、两原告拒不向居间方出具公证委托书，又没有在签订合同后28日内还清银行按揭贷款并办妥注销抵押登记手续，依照《预约买卖及居间合同》第二条第3项的约定，已构成根本违约。3、继2009年10月20日原告一口头表示房屋不卖之后，10月24日，两原告出具《合同解除通知函》，提出解除《预约买卖及居间合同》并表示不承担合同的任何责任，再次以书面文书的形式确认两原告解除合同，撕毁合同的意图。三、两原告行使合同解除权不当，首先被告没有收到解除合同律师函；同时，即使存在被告未按约支付定金的事实，但被告一直未曾表示过将不再履行合同，相反，被告曾于2009年11月11日委托律师致函两原告，要求协商解决交付房产等事宜，这表明，被告一直是具有履行合同意愿的；另一方面，被告于2009年10月16日已从银行获得质押贷款162万元，客观上已完全作好履行合同的准备，具备履行合同的能力。因此也就不存在因被告未支付定金而导致“合同目的不能实现”的情形，两原告在要求被告支付第二期定金的同时，完全不曾考虑其本人有严重违约的事实存在，甚至连收回此前所发《合同解除通知函》的意思表示都不曾有过，更不用说其应当履行的公证委托、担保赎楼等合同义务了，从以上事实不难看出，两原告并无继续履行合同的诚意。两原告无视此前已经书面解除合同的事实而重新委托律师致函提出解除合同只能再次证实其不打算履行合同的本意和企图掩盖此前毁约的事实。两原告请求的违约金明显过分高于实际可能发生的损失。四、因两原告未按约履行公证委托、委托担保公司赎楼等义务，且在2009年10月20日当面口头表示解除合同，故被告对何时支付第二期定金享有同时履行抗辩权。《预约买卖及间合同》第二条第3项约定，两原告须于签订本合同之日起10日内与担保公司签订服务合同并出具公证委托书给居间方及担保公司指定人员，因此两原告履行上述义务的期限为2009年10月11日至2009年10月20日；而该合同第六规定，被告于本合同签订后10日内，向卖方支付第二期定金10万元，因此，被告支付期限2009年10月12日至2009年10月21日，在原告一于2009年10月20日已表示房屋不卖的情况下，被告出于对资金安全的考虑未支付第二期定金款符合《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的抗辩情形，不属违约。综上所述，被告认为，两原告毁约在先，因此其诉请缺乏事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称，一、本案事实是两原告拒不出具公证委托书，并单方解除合同，导致本案所涉交易无法继续进行。首先，基于三方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，被告支付第二笔定金义务的履行期间与两原告出具公证委托书办理赎楼手续义务的履行期间相同，且第三人转付定金给两原告的前提条件亦为两原告做完全权委托公证。因此，在支付完第一笔定金后，经第三人及被告多次催促，两原告仍拒不出具公证委托书及办理赎楼手续，被告完全有理由行使同时履行抗辩权。其次，根据合同第九条约定，被告在履行付款义务上可有5个工作日的延期，即若被告在2009年10月28日仍未履行支付第二笔定金的义务，则两原告有权解除合同。而两原告在未履行出具公证委托书及办理赎楼义务的前提下，于2009年10月24日发出单方解除合同的《合同解除通知函》。综上所述，两原告以其行为及通过书面形式表示了其不继续履行合同义务，构成了根本违约。因此，是两原告的违约行为导致了合同无法继续履行。二、两原告于2009年11月17日发出的《律师函》及2009年12月2日发出的《关于：解除深圳市二手房预约买卖及居间服务合同﹥没收定金的律师函》不具有任何法律效力。两原告于2009年10月24日发出单方解除合同的《合同解除通知函》，至此，其单方解除合同的行为已发生。因此：两原告于2009年11月17日发出催促被告履行支付定金义务的《律师函》已不具有任何法律意义，亦不可撤销其签署解除合同的行为；两原告于2009年12月2日发出的《关于：解除深圳市二手房预约买卖及居间服务合同﹥没收定金的律师函》，该行为在其违约行为之后，既不符合合同约定，亦不发生解除合同的法律效力。两原告的上述行为只是为了掩盖其违约的事实，并非依法行使自己的正当权利，无任何法律意义。三、第三人为涉案交易的居间方，依约履行了居间义务，不存在任何过错，涉案交易无法达成实非第三人意愿。交易过程中，第三人履行了居间方的协助促成交易的义务，在两原告怠于履行合同义务情况下，第三人履行了催告义务，但两原告坚持不继续履行合同，致使交易无法达成。请求法院做出公正判决。经审理查明，2009年10月11日，两原告（卖方）与被告（买方）及第三人（经纪方）共同签订了《深圳市二手房屋预约买卖及居间服务合同》一份，约定原告将座落于深圳市宝安区龙华街道某小区3栋2单元2403号房屋转让给被告；该物业处于抵押状态，买卖双方同意由卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）与担保公司签订服务合同并出具公证委托书给第三人及担保公司指定人员，如卖方拒不办理公证委托书，视为卖方构成根本违约，应按本合同第十六条承担违约责任；转让总价款为436万元，交易定金为人民币20万元，本合同签订时，被告支付定金人民币10万元；合同签订后10日内，被告应再支付定金人民币10万元，原、被告双方同意上述定金交由第三人监管，被告将定金存入第三人指定账号即视为卖方收讫，其余房款通过向银行抵押贷款支付；《合同》第九条约定，如买方逾期付款未达5个工作日（不含第5个工作日）时，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行，如买方逾期付款达5个工作日（含第5个工作日）以上时，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。《合同》第十六条约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同签订当日，被告向第三人支付了定金人民币5万元。2009年10月12日，被告又向第三人支付了定金人民币5万元。2009年10月19日，第三人致函两原告，要求原告尽快出具公证委托书办理赎楼手续。2009年10月24日，两原告出具《合同解除通知函》，要求解除原告与第三人签订的《委托合同》和《深圳市二手房屋预约买卖及居间服务合同》。2009年11月11日，被告委托律师致函两原告，称原告没有履行赎楼义务已构成根本违约并要求协商解决交付房产等事宜。2009年11月17日，原告委托律师致函被告，称被告支付20万元定金是原告履行合同义务的前提条件，要求被告在七天内履行合同约定的定金交付义务。2009年12月2日，原告委托律师再次致函被告及第三人，称被告未足额支付定金的行为已经构成违约，通知被告及第三人解除三方共同签订的《深圳市二手房屋预约买卖及居间服务合同》。另查，房地产行政主管部门于2009年8月28日向两原告核发了涉案房产的《房地产证》，登记权利人为两原告。2009年11月23日，两原告将涉案房产抵押贷款人民币350万元。上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的房产证、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、资金托管证明、《律师函》、深圳同城速递业务详情单、交寄邮件收据、《关于：解除深圳市二手房预约买卖及居间服务合同﹥没收定金的律师函》、房地产权抵押登记查询表、《个人综合消费借款合同》、《个人借款抵押合同》、产权资料电脑查询结果表、抵押登记查询单；被告提交的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、收据、个人贷款借据基本信息、合同解除通知函、履约催告函、邮寄收据；第三人提交的《履约催告函》、速递详情单、《合同解除通知函》在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，两原告与被告及第三人共同签订的《深圳市二手房屋预约买卖及居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面适当履行。根据合同约定如被告逾期付款未达5个工作日（即2009年10月28日前）时，原告仅可要求被告支付相应的违约金，合同继续履行，如被告逾期付款达5个工作日（即2009年10月28日）以上时，原告才有权解除合同并要求被告支付房款百分之二十的违约金。而原告在2009年10月24日即出具了《合同解除通知函》，要求解除《深圳市二手房屋预约买卖及居间服务合同》，其行为已构成违约，此后在原告未明确表示撤回该《合同解除通知函》的情况下，被告可行使抗辩权，暂停支付剩余的定金。故原告以被告未足额支付定金的行为已经构成违约为由于2009年12月2日通知被告及第三人解除《深圳市二手房屋预约买卖及居间服务合同》的行为不符合法律规定，故对原告要求确认其于2009年12月2日解除与被告及第三人签订的《深圳市二手房屋预约买卖及居间服务合同》行为合法并要求被告支付房款百分之二十违约金的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回两原告的全部诉讼请求。本案受理费人民币12520元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘光耀人民陪审员 杨江河人民陪审员 钟晶莹二〇一〇年三月二十三日书 记 员 林 雪书 记 员 莫莹莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 搜索“”