（2010）杭拱民初字第23号

裁判日期: 2010-03-23

公开日期: 2015-12-27

案件名称

孙甲与陈甲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市拱墅区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭拱民初字第23号原某（反诉被告）孙甲。委托代理人周某某、张某。被告（反诉原某）陈甲。委托代理人陈某。委托代理人马某某。原某孙甲（以下简称原某）诉被告陈甲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原某于2009年12月24日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员邵永强独任审理，于2010年1月14日进行公开开庭审理，原告孙甲、被告委托代理人陈乙、马某某到庭参加诉讼，被告于2010年1月14日提出反诉。本案于2010年3月17日再次进行公开开庭审理，原告孙甲及其委托代理人周某某、被告委托代理人陈乙、马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某诉称，2008年7月，原某承租被告瓜山瓦窑头54号营业用房一间，用于经营卤味店，并缴纳了2008年7月至2009年1月31日的房屋租金。后双方就2009年2月1日至2009年1月31日的房屋租赁事宜协商，并于2008年8月19日向被告缴纳饭店押金1000元。2008年8月21日，原被告正式签订房屋租赁合同一份，约定租期、租金、水电费、以及遇国家拆迁的补偿问题。合同经双方签字生效后，原某向被告一次性缴纳了2009年2月1日至2010年1月31日的租金24000元，并对房屋进行装修，增设地板、空调、广告牌等设施。后因案涉房屋被列入拆迁范围，被告于2009年12月10日搬出房屋后，与被告协商退还2009年12月10日至2010年1月31日房屋租金、房屋押金以及装修补偿事宜。但被告拒绝予以退还，且不予赔偿原某装修损失。原某认为被告有违合同约定及侵害了原某的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告返还原某租金3400元，并退还原某押金1000元；2、判令被告支某某告装修损失10768元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，2008年9月到2009年1月双方没有合同关系，原某从张甲手中转租得到房屋，这个与被告没有关系，从2009年2月1日-2010年1月31日这个是双方的租赁期限，在2009年9月份涉及房屋拆迁，原某租金交到09年10月31日，分二次共支付了14400元，并不是原某所说的支付的24000元，押金是对的，我方是收了1000元的押金，在结清所有的费用情况下，我方同意退还给原某。原某至今还在使用该房屋，至今还在经营，对于装修损失合同约定只有在国家对装修有赔偿的情况下可以支付给原告，在被告的拆迁中因为对装修没有得到补偿，所以原某的装修损失不该由被告来承担。被告反诉称，原、被告于2008年8月21日就瓦窑头54号营业房出租事宜签订《房屋租赁协议书》，约定被告租赁使用上述营业房，时间从2009年2月1日至2010年1月31日，租金每月2000元。被告截止2009年10月31日，分两次支付14400元（一次9600元，一次4800元）。后因有关部门征地拆迁，被告答应搬迁。但原某提出本次反诉时，被告仍未腾退房屋，并继续在经营卤味店业务。原某认为，被告应当按每月2000元支付2009年11月1日至2009年12月31日的房屋租赁费。请求：1、判令终止原、被告的《房屋租赁协议书》；2、判令反诉被告支付房屋租赁费7600元，水电费623元；3、反诉费用由反诉被告承担。原某答辩称，根据当初签订的租赁协议约定，合同签订后我方一次性支付了一年的租金，不存在拖欠房租的事实，也不符合杭州租房的通常情况，一般是先付租金，后租房，要求驳回被告反诉请求。原某为证明其主张的事实，提供以下证据：1、房屋租赁协议、押金收据，证明原某与被告存在租赁合同关系，并约定相关合同权利义务的事实；根据合同约定，原某已向被告支付房屋租金至2010年1月31日的事实；被告于2008年8月19日收取原某房屋押金1000元的事实。被告对该证据的真实性无异议。2、装修丈量数据核对清单，证明涉案房屋存在装修，并根据案涉房屋评估公司对案涉房屋的评估，案涉房屋装修赔偿达10768元的事实；被告已收取案涉房屋装修赔偿10768元的事实。被告该证据的三性都有异议，被告从来没有收到装修赔偿款10768元的事实。3、证明，证明原某于2009年12月10日将案涉房屋钥匙交予拆迁对负责人，搬出案涉房屋的事实；被告需退还原某1个月21天房租的事实；被告需退还原某租金1000元的事实。被告认为证明的形式不符要件，证人没有出庭接受质证；且被告也没有拿到过钥匙；房东不是按度数来收取，是一个月100元，是以登记收取为准，对于证人张某，被告与他从来没有租赁关系，也不知道他是谁，不能证明什么。4、证明（复印件），无原件。被告对证据的形式有异议，认为应当出具原件，我方不知道有这个证明。被告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1、证明，证明卤味店在折迁中没有得到拆迁补偿。2、证明，证明原某的店没有交钥匙，且将店转租给了他人开仓前羊肉店，并且至今拒绝交该房钥匙。3、照片，证明涉案房屋还在营业。对被告提供的证据1和2，原某认为村里盖的章不算，对证据3，认为被告没有证据证明是原某转租的。原某申请证人孙某、邢某出庭。证人孙某陈述曾租住被告的房屋约二年时间，是先付租金后租房，未与被告签订租房协议，房租每月支付350元，每月付一次，水费每人5元，电费抄表计算，证人支付房租费以及水电费，被告均未出具收条。证人陈述不认识被告代理人陈乙。证人邢某陈述曾从2009年4月15日起租住被告房屋，先交房租后住，每月支付房租280元，在支付房租和水电费时，被告不出具收条，证人陈述不认识被告代理人陈某。原某认为证人与原某没有利害关系，证言是真实合法的，在杭州大部分租房是先交房租再使用，按惯例是不打收条的，可以证明原某已向被告交纳2009年2月1日到2010年1月31日的房租。被告认为两位证人没有办法证明与被告是承租关系，证人也不知道被告在向原某收取租金时有无出具收据；原、被告之间关系特殊，有租赁协议书的，而两证人是没有的。原某每月不是不交房租，而是少交房租，对于后面拖欠的二个月房租，证人证言也不能证明原某没有拖欠，拖欠是拆迁的原因，而不是被告同意拖欠。因原某申请本院调查，本院宣读并出示对邹某某、对梅某的调查笔录，出示被拆迁的瓦窑头54号房屋平面图。原某调查笔录及平面图三性均无异议，认为调查笔录上的拆迁时间是2009年12月7日，拆迁后不需要向被告交房租金，原某所交的租金应退还。被告对调查笔录及平面图的三性无异议，认为根据调查笔录，原某的第二项诉讼请求无依据。根据当事人提供的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原某提供的证据1，原某对真实性合法性无异议，但对证明对象有异议，本院对真实性、合法性予以采信，对证明对象，需结合案件事实认定。对原某提供的证据2，被告对三性有异议，结合本院对梅某的调查笔录，不予采信。对原某提供的证据3，原某有异议，因被告将承租房屋钥匙直接交拆房队，结合本院对邹某某的调查笔录，予以采信。对原某提供的证据4，系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予采信。对被告提供的证据1，原某对证明不清楚，认为村里盖的章不认可，结合本院的调查笔录，对被告提供的证据1予以采信；对证据2，结合本院调查笔录，不予采信；对证据3，因原告已将出租房屋钥匙交拆房队，与原某没有关联性，故对被告提供的证据3不予采信。对证人孙某、邢某的证言，两证人陈述是证人租房的情况，被告证人所交房租、水电费未出具收条，对收取小金额的金钱不出具收条，符合根据通常的交易习惯，故本院对被告收取小金额不出具收据的事实，予以采信。根据上述予以采信的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：原、被告于2008年8月21日签订房屋租赁协议书一份，协议约定：“甲方（即被告）将瓜山社区瓦窑头54号的营业用房一间出租，承租期为壹年，每月租金2000元，一年租金为24000元，实行先付款后租房的原则，合同生效后乙方（即原某）付清一年房租24000元，房屋的租期从2009年2月1日至2010年1月31日止”。协议注明2008年7月至2009年1月31日的房租费已付。协议对水电费的支付、续租、停租、转租以及拆迁作了约定，协议还约定：“如在租期未满，房屋如与（应为遇）国家征用拆迁，乙方（即原某）无权干涉（乙方装潢的归乙方）损失和征用拆延（应为迁）费归甲方（即被告）所有，乙方未租到的房款，甲方退还乙方房款（不满1个月的按天计算）”。因原某系从原房屋承租人接手，被告在2008年8月19日收取王贤芳的押金1000元，出具收据，权利也转让给原某，被告也予以认可。合同签订后，原某经营饭店，根据被告自认，共收到原某租金14400元。原某承租的房屋系违章建筑，面积为30.95平方米，原某所有的合法建筑及违章建筑在2009年下半年拆迁，原、被告对停租事宜协商不成，原某在2009年12月10日将承租房屋的钥匙直接交拆房队后，搬出承租房屋。被告在拆迁过程中，原某拥有的合法建筑面积是282平方米，违章建筑面积是717.58平方米，对违章建筑中的282平方米的殊残值补偿是每平方米500元，其余违章面积的残值补偿是每平方米30元，对违章建筑共补偿154068元，拆迁部门对违章建筑内的装修未评估补偿。另被告在日常收取较小金额的水电费、房租费时不出具收据。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，均应依约履行。现原某在租赁期间未满，因遇拆迁，按合同约定情况，应终止合同，双方在事实上已在2009年12月10日解除合同，被告应返还原某押金1000元。被告主张的原某将房屋转租给仓前羊肉店，因原某已在2009年12月10日将房屋钥匙交拆房队，故被告的主张缺乏依据，本院不予支持。原某以被告对两证人的房租费收取来类推已支付被告一年的租金24000元，不符合交易习惯，通常的交易习惯是对收取小金额不出具收据，而对收取大金额出具收据，因两证人每月所交费用较小，且无租房协议，而原、被告之间有租赁协议，对1000元的押金也出具收据，故本院对原某已支付被告水电费，被告未出具收据，予以支持，而原某主张已一次性支付24000元租金，缺乏依据，不予支持。对被告自认的收到14400元的租金，因原某无证据证明已支付24000元，对被告的自认予以采信，故原某尚应支付到2009年12月10日前不足的租金。被告反诉要求原某支付2009年11月1日后拖欠的房租，应视为对原某在2009年11月1日之前减少支付租金认可，故原某应支付拖欠被告2009年11月1日至2009年12月10日的租金，约为2667元。原某为经营饭店，确有装修，因拆迁给原某造成了损失，被告应适当补偿，原某主张的装修补偿要求偏高，本院酌情认定按每平方米30元×30.95平方米＝928.5元进行补偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十一条的规定，判决如下：一、原告孙甲与被告陈甲签订的房屋租赁协议于2009年12月10日起解除。二、被告陈甲返还原告孙甲押金1000元。三、被告陈甲支某某告孙甲装修补偿款928.5元。四、原告孙甲支付被告陈甲拖欠的租金2267元。五、驳回原告孙甲的其他诉讼请求。六、驳回被告告陈甲的其他诉讼请求。本诉案件受理费180元，减半收取90元，由原告孙甲负担40元，被告陈甲负担50元；反诉案件受理费减半收取25元，由原告孙甲负担25元。上述原、被告支付金钱的义务，均在本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。审 判 员　邵永强二〇一〇年三月二十三日代书记员　鲁滟华 来自